עדי גזית, מנכ"ל חברת ברקת
צילום: אלי דסה

כך הפך מדד מחירי הדירות לכלי פופוליסטי בידי משרד האוצר

עיקר שוק הרוכשים סבלניים וממשיכים להמתין "על הגדר", כעדר הממתין לרועה שנראה כי איבד את דרכו - אולי יותר מכל עקב תוכנית "מחיר למשתכן" // דעה
עדי גזית | (15)

מדד מחירי הדירות המפורסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) לחודש יולי הינו הראשון זה שלושה חודשים ברציפות המצביע על ירידת מחירים (0.3%-), זאת לאחר שלושה חודשים ברציפות בהם שיקף עליה קלה. אולם, בחינה מעמיקה יותר של המדד מגלה מציאות מורכבת ושונה לגמרי.

אין ספק כי מדד מחירי הדירות הינו מדד חשוב ובעל עניין רב לציבור המתכנן למכור או לרכוש דירה, אולם האופן בו משתמשים בנתוניו בתקשורת משרת לא יותר ממלחמת תודעה פופוליסטית נגד עליית מחירי הדירות, אשר אינה נותנת מענה אובייקטיבי להיצע הדירות בשוק.

 

למען הסדר הטוב, נציין כי הלמ"ס מפרסמת שני מדדים עיקריים בתחום הדיור: "מדד מחירי הדירות" ו-"מדד מחירי העסקאות בדירות". מדד מחירי הדירות מתפרסם אחת לחודש, ומטרתו לשקף את מחירי העסקאות שבוצעו בפריסה ארצית, כל אזור על פי חלקו היחסי במשקולת המדד. מדד מחירי העסקאות, לעומתו, מתפרסם אחת לרבעון ומשקף את סך העסקאות שבוצעו בממוצע. המדד השמיש ביותר, אשר מספק נתונים בצורה מדויקת ומקיפה, ואשר ניזון ממאגר מידע רחב יותר, הינו מדד מחירי הדירות.  

 

ירידות המחירים שמשקף המדד נובעות מהיקף עסקאות נמוך המאפיין שוק לא נזיל. אם נקביל לשוק ההון, נזהה קורלציה מובהקת בין התחומים. כאשר מנתחים מגמות שוק, ירידת מחירים במחזורים נמוכים אחרי גל עליות ארוך, אינה מעידה על שינוי במגמת העלייה, אלא רק בתיקון קצר טווח.

שינוי מגמה?

כרגע, הירידה במחירי הדירות נראית זמנית, אשר לא תאריך זמן. ניתן לומר שאכן ישנו שינוי במגמת מחירי הדירות, אך רק כאשר היקף העסקאות יהיה גבוה בדומה להיקף העסקאות בתקופת עליית המחירים, ניתן יהיה לתת תוקף מבוסס לשינוי מגמה.  

 

קיימת בעייתיות גדולה בבסיס המדד כאמור. דירות הן מוצר הטרוגני ונבדלות בפרמטרים שונים בהם אזור, גודל הדירה, מספר החדרים, טיב הבניה, חניה, שטחים נוספים ועוד. משכך, ברור שהמדידה מורכבת הרבה יותר. קל וחומר כאשר לא כל הדירות נמכרות כל התקופה. לכן, אם נרצה לדעת מה קרה למחירי הדירות באזור ספציפי שלא נכללו בו עסקאות, תהיה זו משימה קשה.

ככל ולא יכללו במדד זה נתונים הרבה יותר מדויקים ומפורטים אודות הדירות הנמכרות, יהיו הנתונים המוצגים לציבור, בלתי שמישים ואף מטעים. אי לכך, נכון יהיה לחלק את המדד למספר מדדים אשר ייתנו מענה מדויק ורחב יותר, כל אחד על פי צרכיו ובהתאם לאזור מגוריו וסוג הדירה.

קיראו עוד ב"ניתוחים ודעות"

 

כל זאת לא מפריע למשרד האוצר להמשיך לפזר כותרות אשר מטרתן אינה אלא לשקף לציבור האטה וקיפאון במחירים, שעה שמפצירים על התקררות משמעותית בענף. רק בפברואר האחרון פרסם האוצר סקירה נוספת המעידה גם היא על ירידה של כ-12% בהיקף העסקאות של משפרי דיור. פרסומים כגון זה אולי נכונים בנתונים היבשים מחד, אולם גורמים בלבול רב, אי וודאות, ובדיוק לעיוות (הזמני) שנוצר בשוק מאידך. 

 

הביקושים הדמוגרפים בשוק ממשיכים לעלות. עיקר שוק הרוכשים סבלניים (כרגע) וממשיכים להמתין "על הגדר", כעדר הממתין לרועה שנראה כי איבד את דרכו, הרבה בזכות הפצרות האוצר על ירידות מחירים ו/או קיפאון, ואולי יותר מכל עקב תוכנית "מחיר למשתכן".

 

אז, האם ניתן להתבסס על מדד מחירי הדירות כבנצ'מארק בזמן שהשוק אינו מתנהל בטבעיות נדרשת של קונים/מוכרים, ללא מעורבות ממשלתית? לא בטוח.

תגובות לכתבה(15):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 11.
    דירה = קורת גג 22/12/2019 14:55
    הגב לתגובה זו
    דירה = קורת גג
  • 10.
    אושר 22/11/2018 21:19
    הגב לתגובה זו
    הכתבות לא עיקביות.. יום אומרים ירידה במחירי הדיור ויום למחורת אומרים עליה.. אני אשמח לראות יותר דירות במחירים שפויים במרכז הארץ כמו בפרוייקטים של אלדד פרי.
  • 9.
    אלי 22/11/2018 14:30
    הגב לתגובה זו
    תדאג שהיזמים שלקחו אצלך הלוואות לקניית מגרשים יקרים לא יפשטו רגל מחר. המצב בטטה
  • 8.
    מנחם 22/11/2018 08:11
    הגב לתגובה זו
    כותב יקר. רוכשי דירה ראשונה לא ממתינים ואין שום גדר. תביט במספרים של הכלכלן הראשי ותבין שהיחידים שלא שינו הרגלי סך הרכישות הם הצעירים. הספור הוא שיש להם מחיר למשתכן אבל לא רק. מי שלא קונה ולהפך מוכר והרב אלה הם המשקיעים הם הבינו שזה סוף הסייקל ושהריבית דופקת בדלת אותם גם אליהו הנביא לא יחזיר. הם יחזרו רק אחרי שהשוק יתרסק כסק בעשרות אחוזים וגם זה לא בטוח. השוק זהכ חזר לגודל הטבעי שלו זה הכל. אין ולא יהיו מכירות יותר מהגידול הטבעי ואנן מדברים על 30 אלף דירות חדשות גג בשנה. בנתיים הקבלנים בונים 48 אלף בשנה ומפחידים איתנו שזה מעט....
  • 7.
    בולי 21/11/2018 20:45
    הגב לתגובה זו
    כשהמחירים עלו מדי חודש, המדד ייצג נאמנה את המצב בשוק. ההפך, המדד מקולקל, כראו לדוקטור.
  • 6.
    האם יהיה כסף ל 21/11/2018 16:13
    הגב לתגובה זו
    האם יהיה כסף להמשך מחיר למשתכן אחרי דצמבר?,אם היו צרכים לקצץ בתקציב הבריאות,בגלל הגרעון שיא שהיה בתקציב הממשלה
  • מחיר למשתכן אינו ממומן מתקציב המדינה ! ימשיך לעד ! (ל"ת)
    גד 21/11/2018 22:03
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    ממי 21/11/2018 12:14
    הגב לתגובה זו
    דעה זה כמו פי טבעת. לכל אחד יש אחד
  • 4.
    ישר א אלי 21/11/2018 12:07
    הגב לתגובה זו
    כחלון עושה נזק ענק ואנחנו נשלם על כך, שר פופוליסט שמשקר בעבור המנדטים שברצונו לקבל. כחלון כשלון.
  • מנחם 24/11/2018 10:29
    הגב לתגובה זו
    אתה רציני? מדד שמאי ממשלתי לשעבר שהוא אדם פרטי עמוס באינטרסים שווה בכלל משהו? בשביל מה יש למס?
  • 3.
    הבנו! רוצו לקנות דירה במחיר כפול וזה לא פופוליסטי (ל"ת)
    בן 21/11/2018 11:59
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    אין שום עדר שממתין, המשקיעים חכמים וברחו לכן אין ביקוש! (ל"ת)
    שמואל 21/11/2018 11:53
    הגב לתגובה זו
  • האם אין צפי שהאוכלוסייה תכפיל את עצמה בעתיד? (ל"ת)
    האם.. 21/11/2018 16:15
    הגב לתגובה זו
  • הריבית תשאר נמוכה...עוד המון המון זמן. (ל"ת)
    לגבי בריבית 21/11/2018 16:14
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    הקבלה לשוק ההון?? 21/11/2018 11:51
    הגב לתגובה זו
    שוק נדל"ן שיורד מאופיין במיעוט עסקאות, וזה מה שראינו פה בישראל בעשור שלפני 2007 . כשהמחירים החלו לעלות גם כמות העסקאות והפעילות החלה לעלות. גם בארה"ב ראינו שבזמן ירידות המחירים היו 40% פחות עסקאות יד שניה, וכמעט אפס מכירות של קבלנים. אגב- הירידה בכמות העסקאות החלה בינואר 2006 שזה כשנתיים לפני המשבר
צילום: UMA media, Pexelsצילום: UMA media, Pexels

שלושת האסים שבלעדיהם אנבידיה אבודה

הייניקס, סמסונג ומיקרון, יצרניות זיכרונות ה-HBM4 שצפויים להיות רכיב מרכזי בדור הבא של שבבי ה-AI, חשובות מאוד למלכת השבבים שחייבת לשמור על מעמדה בעוד מתחרותיה נושפות בעורפה

עופר הבר |

זיכרונות HBM4, דור חדש של זיכרונות בעלי רוחב פס גבוה, שצפוי להוות רכיב מרכזי בדור הבא של שבבי ה-AI, הם הגביע הקדוש של שוק השבבים כיום. אנבידיה, כמלכת שוק השבבים שנאלצת כל העת להשקיע מאמצים בשמירה על מעמדה מול מתחרות כמו AMD וברודקום, זקוקה להם כמו אוויר לנשימה.   

ה-HBM4 הוא השלב או הגרסה הרביעית בסדרת זיכרונות HBM, אחרי HBM1,HBM2 ו-HBM3 (כולל השדרוג HBM3E). כל דור מתאפיין בשיפורים משמעותיים בביצועים, ברוחב הפס של הזיכרון, בצריכת החשמל, וביכולת הצפיפות של הזיכרון, כך ש-HBM4 הוא הדור הכי מתקדם ומעודכן מבין סדרת HBM שבלעדיו אנבידיה לא תוכל להאיץ ביצועים במעבדיה.

אנבידיה צריכה את כרטיס הזיכרון HBM4 בעיקר כדי לתמוך בעיבוד נתונים מהיר ויעיל במערכות שלה, במיוחד בתחומי הבינה המלאכותית ,AI למידת מכונה ומחשוב ביצועים גבוהים. זיכרון HBM4 מציע רוחב פס גבוה במיוחד ותצרוכת חשמל נמוכה משמעותית ביחס לזיכרון DDR4 וצפיפות זיכרון גבוהה המאפשרת לשלב זיכרון רב במקום קטן. זה מאפשר לאנבידיה להאיץ ביצועים במעבדים ובמעבדי גרפיקה שלה, תוך הפחתת צריכת הכוח ושיפור יעילות העבודה מול כמויות עצומות של נתונים במקביל.

 פיתוח HBM4 - מי השחקניות העיקריות?

יצרניות ה-HBM4 המובילות כיום אינן כולן דרום-קוריאניות, אך מרביתן מרוכזות בדרום קוריאה. החברות המרכזיות הן:

SK Hynix: דרום-קוריאנית, מובילה בפיתוח ובייצור המוני של HBM4, עם שיפורים משמעותיים ברוחב הפס ויעילות אנרגטית. נחשבת ליצרנית הגדולה בתחום זה כרגע ומבוססת טכנולוגיות ייצור מתקדמות.

יסודות אסדת לווייתן
צילום: אלבטרוס

לפני שאיבדה את הריבונות הביטחונית, ישראל איבדה את הריבונות האנרגטית

יעקב צלאל |
נושאים בכתבה גז מפת הקידוחים

מדינת ישראל מעולם לא היתה ריבונית לגמרי, כשלאורך עשרות השנים האחרונות היא תלויה בסיוע צבאי ואזרחי אמריקני. אולם אם עד לאחרונה אזרחי המדינה העדיפו להעלים עין ממציאות זו, הרי שבשבועות האחרונים התלות והעדר הריבונות והעצמאות הפכו לבוטות יותר, כאשר ממשל טראמפ כפה הסכם הפסקת אש ברצועת עזה ומפקח עליו בקפדנות, בשלב זה, ממתקן צבאי אמריקני בקרית גת.

אולם יש תחום נוסף, קריטי למשק, שמעולם לא היה בריבונות ישראלית: משק הגז הטבעי. בשניים וחצי העשורים מאז התגלו מאגרי גז ראשוניים וביותר מ-15 השנים מאז התגלה מאגר תמר, התלות הישראלית בחברות אמריקניות להפקת הגז הטבעי ובממשל האמריקני לאסדרת משק הגז הטבעי, היתה מוחלטת.

אמנם בשנים האחרונות, משק הגז הטבעי הישראלי, שהוא בעל חשיבות אסטרטגית למדינה, הפך למערב פרוע. אבל עדיין יש בו שריף אחד, השולט בשקט בכל הנעשה, ענקית האנרגיה שברון. אקדוחנים אחדים, אמנם נלחמים על הפירורים, שעדיין שווים מיליארדי דולרים לאורך השנים ועושים כותרות, אבל חשיבותם לפיתוח משק הגז אפסית. אלי כהן, שר האנרגיה, הודיע לפני שבוע על התנגדותו לאשר את החוזה החדש ליצוא הגז למצרים, עד שיוסדרו עלויות גז נוחות לשוק המקומי, אבל אף אחד אינו מתייחס אליו ברצינות. רה״מ, בנימין נתניהו, נפגש בשבוע שעבר עם נציגי שברון כדי לפתור את המשבר, דווח בדה מרקר. מר כהן לא הוזמן לפגישה. הבעיה תיפתר בקרוב וההסכם ייחתם.

מבני הבעלות על מאגרי לוויתן, כריש ותמר הינם יציבים, מבנה הבעלות על תמר פטרוליום, המחזיקה בכ-17% ממאגר תמר, משתנה חדשות לבקרים, כאילו היה מדובר בגן שעשועים. וכך, קבוצה אקלקטית של משקיעים, חלקם זרים, מבקשת להגדיל את רווחיה על חשבון הציבור הישראלי (ואין לה כל עניין בהשקעות ובפיתוח משק הגז). מכאן הידיעות שהתפרסמו לאחרונה על סירובם של משקיעים בתמר פטרוליום, ובהם גם ישראמקו, לחתום על הסכם הספקת גז חדש מול חברת החשמל, שאמור היה להוזיל את הגז וכתוצאה מכך את עלות החשמל, כבר בשנים הקרובות. להערכתם מחירי הגז הטבעי בשנים הקרובות יעלו. במידה והערכה זו תתגשם, הרי שתהיה בכך פגיעה קשה בציבור הישראלי, שלבד מכך שאוצרות הטבע שייכים לו, הוא גם ממן את פעילות הפקת הגז בסכומים לא ידועים, באמצעות מתן הגנה ביטחונית למתקני הפקת הגז בים התיכון. בנוסף, חברות האנרגיה חדלו מלבצע חיפושים אחר מאגרי גז נוספים, ומנסות להגביר את קצב ההפקה, כך שלפי הערכות מלאי הגז במאגרים הישראליים יאזל בתוך כ-20-25 שנים. אזילת הגז תציב את המשק הישראלי בפני משבר אנרגטי חמור, מאחר שעד שיאזל הגז הטבעי, חלק ניכר מפעילות המשק תוסב לגז טבעי. יבוא גז טבעי לישראל, בתצורת LNG, צפוי להיות יקר ויגדיל באופן ניכר את העלות שתוטל על משקי הבית ועל עסקים מקומיים. הוא גם יגדיל את רווחי החברות שייבאו את הגז, שלפחות בחלקן שותפות כיום להפקתו, למשל שברון.

(כמובן שאנחנו בפתח עידן האנרגיה הירוקה, אבל לישראל אסור בשלב זה לוותר על האופציה של שימוש בגז טבעי בעשורים הקרובים).

נובל אנרג׳י, החברה האחראית לתגליות הגז הגדולות של ישראל, היתה חברת אנרגיה בינונית. אולם מאז נרכשה ע״י שברון, קבוצת האנרגיה השניה בגודלה בארה״ב, בסוף 2020, השתנה לגמרי מבנה השליטה בשוק הגז הטבעי המקומי. שברון מחזיקה כיום בכ-40% מתמר וב-25% מלווייתן, ומשמשת כמפעילה של שני המאגרים וכך מנופי השליטה שלה בשוק הגז המקומי הינם בלתי מוגבלים. אם לנובל אנרג׳י היו מהלכים מוגבלים בממשל האמריקני, הרי ששברון היא חלק אינטגרלי מהממשל, שענקיות האנרגיה תמיד נעזרו בו והוא נעזר בהן לפעילות ושליטה בשווקי האנרגיה העולמיים, ראו איום הנוכחי לפלישה אמריקנית לוונצואלה, ממפיקות הנפט הגדולות בעולם. ניסיון של ממשלת ישראל להגביל את יצוא הגז הטבעי, ידווח מיידית לבעל בריתה של שברון, דונלד טראמפ, שיורה לבנימין נתניהו, או לכל ראש ממשלה אחר, להימנע מהגבלת היצוא.