מדדי מחירי הדיור מעוותים

אחרי כעשור עליות בנדל"ן חל לאחרונה שינוי מגמה. נראה כי האמונה שמחירי הדירות יעלו לנצח נסדקה. בהתאם לפני כשנתיים החל להאיץ תהליך בו הביקוש לדירות (ובעיקר של משקיעים) צנח דרמטית, ומנגד נמשכה הגדלת המלאי הלא מכור של הקבלנים (פרי התחלות בנייה מתקופת הגאות שהבשילו כעת לדירות), אליהן מתווספות בצד ההיצע דירות משקיעים שמוכרים. למרות החרפת המגמה, מדד הלמ"ס "שינה כיוון" ברבעון האחרון והצביע דווקא על עליית מחירים מחודשת. תופעה זו אינה עניין של מה בכך. מחיר שיווי משקל חדש של מוצר בכלכלה נקבע בסופו של דבר ע"פ שינוי היחס בין הביקוש להיצע. וכאשר ביקוש קטן ביחס להיצע – המחיר יורד (ולהפך). מבולבלים? בהודעה הרבעונית האחרונה שפרסם הכלכלן הראשי בהתייחסות לת"א נטען נחרצות כי המחירים בת"א דווקא בירידה. ננסה לפזר הערפל וליישב הסתירות לדעתנו. ראשית נעמוד על ההבדלים בין שתי פרדיגמות המדידה: המדד בו השתמש הכלכלן-הראשי מודל העסקאות החוזרות, קייס-שילר (המקובל בעיקר בארה"ב) לעומת המודל ההדוני בו משתמש הלמ"ס. בכלליות, המודל ההדוני מבצע ממוצע של כלל הדירות בשוק "בניכוי איכות", כלומר, ביחס למאפייני איכות (אזור, מ"ר, גיל הדירה, מספר חדרים וכו'). מודל קייס-שילר לעומתו, מכליל אך ורק דירות שנמכרו לפחות פעמיים בתקופה הנבחנת, מחשב שינוי המחיר שחל בכל דירה עצמה. שלא במפתיע-יתרונות וחסרונות לכל שיטה. החיסרון הבולט של המודל ההדוני הוא ב"נוקשות" המאפיינים.

דירות רבות למשל "נחותות" בשל סמיכותן ל"מפגעים" (גן-ילדים, מועדון-לילה וכו'), או לחילופין "איכותיות" בנסיבות הפוכות (לדוגמה, נוף דירה אחת נשקף למגרש-חנייה בעוד הדירה הסמוכה צופה דווקא לנוף מקסים, כיצד "נאפיין" למשל דירות פנטהאוז? ועוד) סיבות שהמודל ההדוני פשוט לא מסוגל להתמודד איתם. מהעבר השני, קייס-שילר לא משקלל כמובן דירות חדשות (ובכלליות, ככל שהתקופה הנבחנת קצרה, כך קטן המדגם).  להלן נתוני העסקאות ע"פ דו"ח הכלכלן-הראשי:   

	רבעון I    2018	רבעון     II 2018
יד-שנייה	18,532	16,651
חדשות (כולל עסקאות-ממשלתיות)*	7,932	6,522
מחיר למשתכן	2,500	1,700
סה"כ	26,464	23,173

 *כולל מחיר למשתכן

ע"פ הלמ"ס חלה עלייה רבעונית בשיעור של 1.1% במדד הכללי ובסגמנט הדירות החדשות עלייה חדה יותר של כ-1.9%. בפרט בת"א מתאר מדד המחוזות ירידה של כ- 0.3% מאז הושק (סה"כ 7 מדדים חודשיים), ושל עלייה רבעונית של כ-1.8%, בו בזמן שהכלכלן-הראשי מצביע דווקא על ירידה של כ-9% בת"א (הצפון-הישן ומרכז-העיר) מאז תחילת 2017 ובפרט ירידה של כ-1.1% ברבעון האחרון.  כמה עלו הדירות החדשות באמת? לפני כשנה חלה רפורמה במדדי הדירות שמפרסם הלמ"ס ולצד ה"מדד הכללי" הושקו מדדי דירות נוספים, בניהם, הושק מדד חדש - "מדד הדירות החדשות". למרות שהדעת מניחה כי יש להשיק מדד המתאר שינויי מחיר דירות יד- שנייה במקביל, הדבר משום מה לא נעשה.   מכיוון שבידנו  נתוני כלל השוק ונתוני הדירות החדשות, אנו יכולים לחשב בעצמנו מדד זה מבין הנתונים. החישוב מעט פתלתל מכיוון שלמרבה האירוניה "עסקאות-ממשלתיות" נכללות במלואן ע"פ משקלו היחסי ב"מדד הדירות החדשות" אבל מושמטות לחלוטין מ"המדד-הכללי" (שקלול אפסי של 0.2% מהמדד למדקדקים) . לכן עלינו לחשב את מחירן הממוצע של הדירות החדשות שאינן "עסקאות-ממשלתיות" (הן מייצגות הנחה של כ-20% משאר השוק)  מתוך "מדד הדירות החדשות". להשתמש בערך שמצאנו ב"מדד הכללי" על מנת "לחלץ" מתוכו את הערך הדרוש – ממוצע מחיר דירות היד-השנייה.  "מדד הדירות החדשות" בסוף הרבעון הראשון הורה על 400.7 נקודות ועלה ל-406.9 נקודות בסוף הרבעון השני. מכך נגיע לתוצאה כי הדירות החדשות התייקרו ברבעון האחרון ב7.1%. אם נמשיך בתרגיל נגיע לתוצאה כי ממוצע דירות היד השנייה שאינן "עסקאות-ממשלתיות" ירד ב-0.7%.    אבל מדוע יש פער כה דרמטי בינן לבין דירות היד-שניה בשוק? האם חלה קפיצה טכנולוגית שייתרה את איכותן? הכלכלן הראשי טוען בסקירתו כי חלה נפילה בשיעור זהה של 6% ברכישות ברבעון השני הן בסגמנט הדירות החדשות והן בסגמנט הכללי.   בשלב מסוים לפני כשנה התחילו הקבלנים "להערים" על המדד. מצד אחד על מנת לפתות קונים הם כמובן חייבים להוריד מחירים אבל מצד שני כאשר הם עושים זאת הדבר משתקף במדד ומרתיע קונים עתידיים מלרכוש בשוק יורד. מלכוד. מה עשו? במקום הנחות העניקו "הטבות" לכל רוכש: ריהוט, רכב, שכ"ד עד אכלוס, מימון, קרקע חקלאית ועוד, אשר באפשרותן להסביר את הפער.   אגב, חישוב ארוך טווח יותר לא מראה כלל שוני בין סקטורי הדירות ורק מדגיש האנומליה הייחודית לרבעון האחרון. כנראה אחת הסיבות המרכזיות היא הצניחה החדה בביקושים ברבעון זה שנתנה אותותיה ו"שיכנעה" את הקבלנים "לחתוך בבשר החי" ע"י "הטבות"-העיקר למכור. תהיינה הסיבות לאנומליה הזו אשר תהיינה, מפתח שינוי המחיר "האמיתי" הנו דירות היד-השנייה (עבורן אין למוכרים אינטרס להעניק "הטבות") לפיכך, נסיק כי ה"מדד-הכללי" הוטה מעלה ברבעון האחרון בכ-1.8% הפער בין ממוצע הדירות החדשות שאינן "עסקאות-ממשלתיות" ו"המדד הכללי".   לאן נעלמו הזכאים? ה"עסקאות-הממשלתיות" אינן משוקללות ב"מדד-הכללי" בטענה שלא כולם זכאים להן. זכות גדולה? מסתבר שגם הזוכים מדירים רגליהם ממנה והקריטריונים לזכאות רק הולכים ומתגמשים במרדף נואש אחר רוכשים. האם בכך  מסתיים העיוות? לא. נמחיש ע"י דוגמה, נניח שקפיטריה בקמפוס מוכרת כריכים, ונניח כי בקמפוס 6 סטודנטים בלבד. שניים קונים כריך פשוט במחיר 10 שקלים, שניים קונים כריך רגיל במחיר 20 שקלים, ושניים קונים כריך יקר במחיר 30 שקלים. קל להיווכח כי המחיר הממוצע של כריך הוא בדיוק 20 שקלים. כעת נניח כי האוניברסיטה, במטרה להוזיל את מחיר הכריך, מחליטה על פרויקט מכירת כריכים במחירים אטרקטיביים יותר ומייעדת אותו לאוכלוסיית הסטודנטים החלשה בלבד. בהינתן ושני סועדי הכריך הפשוט, אחד מסועדי הכריך הרגיל ואחד מסועדיי הכריך היקר קיבלו תעודת זכאות לפרויקט-הקפיטריה חשה בנשיפות בעורפה, משיבה מלחמה שערה ומוזילה מחיר של כל כריך בשקל אחד. בהתפזר העשן, מתברר כי רק סטודנט אחד מקנייני הכריך הפשוט שינה הרגליו והחל לקנות כריכים דרך הפרויקט. נחשב ממוצע הכריכים ללא אותו סטודנט  - הממוצע החדש הוא 21 שקלים.  הכיצד המחיר הממוצע עלה אם כל כריך בקפיטריה הוזל? ברגע שמשמיטים את החתך הנמוך מכל מדד, הממוצע עולה ללא קשר לשאר התצפיות בו (כמובן שהחישוב הנ"ל אינו זהה לחישוב הלמ"ס מאחר והוא פשטני מדיי ואינו "מנכה איכות", עדיין, נקודת התורפה של המודל ההדוני היא שינויי תמהיל חדים כאלה המצטברים לפער גדול כתוצאה מ"ניכויי איכות" ש"התפספסו"). זה בדיוק ספור השמטת ה"עסקאות-הממשלתיות" מהמדד הכללי, והוא כהוספת חטא על פשע - לא רק שהושמטו מהמדד כליל, נתוני דירות שנרכשו בישראל, אלא שגם עבור מה שנותר נוצרה הטיית מחירים כלפיי מעלה.   ומה גודל ההטיה? מזה כשנתיים וחצי מספר ה"עסקאות-הממשלתיות" עולה בהתמדה (למעט ברבעון האחרון בו שיעורם התייצב על כ- 8% מכלל העסקאות) בעוד סך שאר הדירות הנמכרות דווקא קטן. מחירה הממוצע של  דירה מגורים ראשונה נמוך בכ-25% ממחיר דירה ממוצעת בשוק לפיכך גריעתן של "העסקאות-הממשלתיות" אחראי להטיית המדד כלפיי מעלה בעד כ-2%  מאז החל שיווקן.   מה שטוב לאמריקה אמידת מדד קייס-שילר שערך הכלכלן-הראשי בת"א (צפון ישן ומרכז העיר) בשנים 2000-2018  (אגב, ת"א נטולת "עסקאות-ממשלתיות", דבר "השומט הקרקע" מהטענות כי הן הגורם לירידות) מלמדת לדברי הכלכלן-הראשי כי קצב מכירות המשקיעים המתגבר לנוכח התכווצות השוק נתנו אותותיהם ורבים מהם השביחו דירותיהם לשם זירוז מכירתן (כלומר ערך הדירה עלה כתוצאה מהוצאה כספית מצד המוכר, תופעה שכמובן לא מלמדת על עליית מחירים אלא להפך). ניתוח הנתונים מעלה כי כמחצית מהמכירות בשוק הן של משקיעים. במרץ היה שעור המשביחים כ-9% וסכום ההשבחה הממוצע הראשון עמד על כ-300,000 שקל, ביוני שיעורם כבר זינק ל-36% וסכום ההשבחה הממוצע ל-400,000 שקל לדירה. דבר היכול להסביר הטיה מעלה של כמחצית האחוז ברבעון האחרון אותו שילמו הרוכשים, (אבל עבור דירה "משופצת") דבר שחמק במלואו מהמודל ההדוני. (עם זאת, הכלכלן-הראשי אינו מפרט האם ההשבחות נוכו או לא מהמדד שהוא עצמו ערך). ​מדדים נועדו לשקף מציאות ואינם המציאות עצמה. ירידה חדה בביקוש אל מול ההיצע אשר מלווה בעליית מחירים? אין חיה כזאת. ישנה סיבה אובייקטיבית ושמה "שחיקה אינפלציונית" המסבירה חלק מהספור, אנו בחרנו להאיר זרקור דווקא על הסיבות הסטטיסטיות  ועל החולשות ה"טבעיות" של המודל ההדוני המתעצמות בפרט בתקופות המתנה ושינוי תמהיל כמו בימינו, ובעיקר על העיוותים הפחות "טבעיים" ובהם הימנעות מאומדן "הטבות" הקבלנים לרוכשים והשמטת "העסקאות-הממשלתיות" מהמדד (ותופעת הלוואי הסטטיסטית המתלווה לכך). מתעוררת התחושה כי למישהו בלמ"ס היה נוח להתעלם מעיוותים אלה אשר היטו מעלה המדד, כפי שמוכח ע"י אומדן מדד הכלכלן-הראשי החף מהם. הכותב הוא עופר מנדל, אקטיביסט חברתי וחבר בהתאחדות קוני הארץ
המאמר משקף את דעתו של הכותב, ולא בהכרח את השקפותיה של מערכת Bizportal

• חיסכון בקופת גמל להשקעה הציבור מעביר כספים, יש לכך סיבות טובות
• קרן טיטאן תקים קרן גלובלית חדשה בהיקף של 100 מ' ד'
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7