פרויקט פינוי בינוי בהדר יוסף בת"א - הריסה של 23 בניינים
פרויקט התחדשות עירונית ברחוב קהילת לודג' בשכונת הדר יוסף בתל אביב יוצא לדרך. זאת לאחר חמש שנים של מו"מ עם הדיירים ועיריית תל אביב, ולאחר דיונים רבים על מתווה התכנית. חברת מטרופוליס, מקדמת פרויקט להריסת 258 דירות ישנות ברחוב קהילת לודג' 1-37 בשכונת הדר יוסף ובניית מתחם מגורים חדש ומודרני הכולל 672 יח"ד.
עיריית תל אביב וחברת מטרופוליס יקיימו ב-2 במרץ כנס דיירים במסגרתו יציגו בפני דיירי המתחם את מתווה התכנון, ויפרטו בפניהם את המשך ההליך ולוחות הזמנים.
מטרופוליס, בהליך תקדימי, פנתה באוקטובר 2014 לוועדה המקומית של עיריית תל אביב לקבל את עמדתה ביחס לעקרונות מתווה התכנון וזו קבעה את עמדתה. בהתאם להחלטת הוועדה שניתנה לאחרונה, הכינוי גורמי המקצוע מטעם מטרופוליס תב"ע מעודכנת, אשר הוגשה למחלקת ההנדסה בעירייה. על פי התב"ע שהוגשה, מטרופוליס תפנה 258 משפחות מ-23 בניינים בשכונת הדר יוסף, ובמקומם תבנה 9 בניינים חדשים מעל מרתפי חניה תת-קרקעיים, וכן מבני ציבור ופיתוח סביבתי לרווחת הדיירים.
לדברי אודי בלום, מנכ"ל מטרופוליס: "אחרי ההצלחה שלנו בפרויקט גרין פארק בנווה שרת, פרויקט אשר הצליח למעשה להחיות ולחדש את כלל השכונה, אנחנו מסמנים את היעד הבא שלנו – הדר יוסף. מדובר בפרויקט גדול בכל קנה מידה הכולל בניית 672 דירות חדשות. הוכחנו כבר את היכולת והמומחיות שלנו לקדם, לתכן, לשווק ולבצע פרויקט התחדשות עירונית של מתחם מגורים גדול".
בלום מוסיף כי "התחום של ההתחדשות העירונית הולך ומתפתח. עד לאחרונה פרויקטים בוצעו ברמת הבניין הבודד, אך כיום אנו רואים רצון גם מצד הרשויות המקומיות וגם מצד היזמים הגדולים לקדם פרויקטים של תמ"א 38 במתחמי מגורים שלמים. פיתוח מתחם מגורים שלם הוא פתרון נכון יותר לשכונה כאשר בשלבי התכנון והביצוע נלקחים בחשבון הצרכים של המתחם על כלל דייריו ולא רק הצרכים של הבניין הבודד".
- 6.תושב הרחוב 24/02/2019 12:04הגב לתגובה זואז איך תסביר את מכתב העדכון המפורט שקיבלנו מהם לאחרונה? אתה משקר במצח נחושה. אתה בוודאי אחד מאלו שבגר מסביב בפחונים ולא רוצה שיפרקו לך אותם.
- 5.יעקב 27/04/2018 08:34הגב לתגובה זולי יש דירה ברחוב הזה ואין לי מידע על הפרוייקט.האם מישהו יודע היכן עומד הפרוייקט הזה של פינוי בינוי בהדר יוסף בכתובות הללו?
- 4.דייר 29/12/2017 04:15הגב לתגובה זומה זה אומר לגבי החברה? איש בחברה אינו מתייחס לבעלי הבתים ואין נגישות לחברה ואין מענה לטלפון וגם לא להודעות
- 3.עידו 28/02/2016 11:36הגב לתגובה זואני אדריכל וגר בהדר יוסף. כל מי שמגיע לכאן אומר שזה קיבוץ בתוך תל אביב. המקום משלב אנשים מכל הסוגים סביב גן, עם איכויות של שכונה קהילתית ומבנים קטנים. הבנייה הזו אולי תחדש אבל לא תטיב. זה חידוש למען כסף ולא איכות.
- עברת ברחוב הזה פעם? סלאמז זה מחמאה! (ל"ת)עדי 25/03/2016 16:59הגב לתגובה זו
- 2.מקווה שהפעם זה באמת (ל"ת)מוטי 24/02/2016 07:31הגב לתגובה זו
- 1.אחד 23/02/2016 11:32הגב לתגובה זודירות 4 ו 5 חדרים ב 2 מיליון שקל ומעלה
- עוד אחד 24/02/2016 12:20הגב לתגובה זווזה מחיר "לפני". לפני מה? לפני הכל. מי שלהורים שלו נשאר כסף יוכל לקחת משכנתא, לשאר אפילו לא יהיה מספיק ל"הון עצמי".
- יזם 23/02/2016 13:05הגב לתגובה זולפחות 3 מיליון
- יותר גבועה (ל"ת)rr 26/02/2016 20:10
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
