נדל"ן בשוק מתאושש: עיר בלב אירופה הקלאסית עם מחירי דירות של דימונה

אתר Bloomberg מסמן יעד השקעה נדל"ני בעיר מאוד תיירותית - עם דירות גם בפחות מ-400 אלף שקל

לירן סהר | 21/05/2015 13:16 (18)

נושאים בכתבה הונגריה מחירי הדירות

לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ש-Bizportal פרסם השבוע, מחירה הממוצע של דירה בישראל עמד ברבעון הראשון של 2015 על 1.365 מיליון שקל והשלים עלייה שנתית של 7.34%. מחירי הדירות ושכר הדירה לא עלו באותו השיעור, דבר אשר הפך את התשואה לנמוכה עד לרמת גיחוך בהשוואה למדינות רבות אחרות בעולם - כיום אפילו בבאר שבע קשה להשיג תשואה של 5% על דירה, שלא לדבר על תל אביב ושכנותיה אשר לא פעם מספקות תשואה של 2.5%.

גם מחירי הבתים במרבית בירות אירופה ביצעו ריבאונד בשנים האחרונות, לאחר שחלקן ביצעו צניחה חדה במסגרת המשבר הכלכלי העולמי שהחל ב-2008. אולם עיר אחת עדיין לא ביצעה את הריבאונד – בודפשט, בירת הונגריה. אתר Bloomberg סקר את המתרחש בזירה הנדל"נית בעיר.

השוק המקומי, אשר הוכה קשות בין היתר עקב משבר חוב וזינוק באבטלה, מתחיל להראות סימני חיים ומשקיעים הונגרים וזרים מתחילים לרכוש דירות במחירים נמוכים ממחירי השיא ערב המשבר. המשקיעים נהנים מהנהירה של תיירים לעיר המציעה מסעדות משליין, ברים מיוחדים בבניינים הרוסים ועלות שהייה זולה.

שני משקיעים לדוגמה,רכשו דירת סטודיו ב-2012 באזור התיאטרון והבילויים המרכזי בכ-30 אלף דולר, פיצלו אותה לשתי יחידות והשכירו אותן לתיירים עבור 34 דולר ללילה. הפעולה סיפקה להם תשואה שנתית של 20% מהנכס. המשקיעים מכרו את הנכס השנה ברווח של 120%. התשואה הממוצעת שניתן להשיג בעיר כיום, הנחשבת ליקרה ביותר בהונגריה, עומדת על 5%.

להלן דוגמאות למספר דירות שמוצעות למכירה כעת בלב בודפשט:

דירת 3 חדרים בשטח 69 מ"ר ברובע השביעי מוצעת למכירה בכ-323 אלף שקל
דירת 2 חדרים בשטח 61 מ"ר ברובע השישי, בלב העיר, מוצעת למכירה תמורת כ-370 אלף שקל
דירת 2 חדרים ברובע השישי, 63 מ"ר, ברובע השישי, עם מעלית, בקומה הראשונה, מוצעת למכירה בכ-390 אלף שקל
דירת 3 חדרים בשטח 75 מ"ר, ברובע החמישי, בלב האזור התיירותי, מוצעת למכירה תמורת 516.7 אלף שקל

"תיירים ממערב אירופה מגיעים לכאן וצוחקים מכך שהם יכולים לשכור דירה בסכום כל כך נמוך", אמר המשקיע. "אנחנו גם מחייכים כשאנחנו בוחנים את הרווחים".

מספר המבקרים בעיר עלה ב-15% מ-2010, רובם מגיעים לרובע החמישי המאכלס חנויות בוטיק ומסעדות גורמה, וכן לרבעים השישי והשביעי, הכוללים את הרובע היהודי ואת אזור חיי הלילה.

"הביקוש פשוט עצום" אמר המשקיע יוסף בורוץ, מכונאי בן 32 אשר מכר דירת סטודיו במרכז העיר בכ-206 אלף שקל, 14% יותר מהמחיר שביקש.

ברק שרעבי, מנהל מכירות בסאפלינג קפיטל, המארגנת קבוצות רכישה של משקיעים בבודפשט, אמר: "למי שמאמין בגלים בנדל"ן – אז מה שאנחנו רואים הוא חלק מגל, וכמו שבישראל הגל עלה – גם בהונגריה התחילה העליה, אחרי ירידות משמעותיות שנמשכו שלוש שנים. משקיעים ישראלים רבים שלא רוצים לפספס את העליה רכשו בקבוצות או כיחידים מעל 50 נכסים ברחבי העיר, והתשואות עליהם בשנה האחרונה עומדות על כ-12%".

קיראו עוד ב"נדל"ן"

לראשונה זה 5 שנים, רשמו מחירי הבתים בהונגריה עליית מחירים: זינקו ב-13% ב-12 החודשים שהסתיימו ברבעון הראשון של 2014. מחירי הבתים במדינה צנחו ב-2008 בעקבות קריסת מטבע הפורינט המקומי.

המחיר הממוצע למ"ר עבור דירת 120 מ"ר משופצת עמד ב-2014 על 1,528 אירו, לפי אתר הגלובל פרופרטי גייד. בפראג המחיר למ"ר עבור דירה דומה כפול ובלונדון הוא גבוה פי 17.

לפני 2008 הונגריה היוותה מגנט למשקיעים בעיקר מאירלנד וספרד, אולם כעת, עם הריבית האפסית, חלק גדול מהמשקיעים הם הונגרים: הריבית למשכנתא ל-20 שנה בסכום של כ-140 אלף שקל עומדת כיום על 4.3% ולפי הבנק המרכזי של המדינה היקף המשכנתאות נסק 58% ב-2014, אולם עדיין מדובר ב-72% פחות בהשוואה ל-2008.

דירת 107 מ"ר נרכשה ב-307 אלף שקל

"המחירים נמוכים בצורה מגוחכת", אומרים משקיעים שרכשו דירת 107 מ"ר ב-307 שקל, חילקו אותה ל-5 דירות סטודיו ומכרו למשקיעים מבלרוס. ברשותם 15 דירות בעיר שמושכרות לתיירים.

כלכלת הונגריה צמחה, לפי נתוני האיחוד האירופי ב-2014 ב-3.6%, שיפור משמעותי בהשוואה לצמיחה של 1.5% ב-2013. האבטלה במדינה ירדה מ-10.2% ב-2013 ל-7.7% ב-2013. המדינה החלה לצאת מהמיתון בתחילת 2013, אולם היא עדיין סובלת מחוב של 76.9%, ונהנית מהשקעות מועטות יחסית. תחזית הצמיחה ל-2015 עומדת על 2.8% ושיעור האבטלה צפוי לרדת ל-6.8%.

אך לא הכול ורוד: חלק גדול מהבניינים בעיר במצב מאוד מוזנח ולא פעם הם מלאים בגרפיטי. העיר משתפצת אומנם, אך לא פעם באופן ממש ירוד. כמו כן, בניגוד למקומות אחרים באירופה אין מדובר בעיר קלה לעשיית עסקים - רבים אינם דוברי אנגלית ורמת הבירוקרטיה בחלק מהמקרים לא השתנתה רבות מזו של התקופה הקומוניסטית, דבר אשר עשוי להוציא מהכלים משקיעים הרגילים לסטנדרטים מערביים של עשיית עסקים.

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(18):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

15.
א 27/05/2015 16:55
הגב לתגובה זו
ידוע שבבודפשט "מאד אוהבים יהודים", בעיקר בעלי כסף ונדלן בודפשט היא מולדת האנטישמיות המודרנית ועד היום ההונגריה נחשבת למדינה הכי אנטישמית בעולם . תשאלו עולים מהונגריה וניצולי שואה עם כמה כסף הצליחו לצאת משם
14.
דב מוסקו 25/05/2015 09:20
הגב לתגובה זו
היזהרו מהונגריה בחיים לא תצליחו לממש כשתירצו מדינה לא ידידותית בלשון המעטה
משקיע ממורמר 14/07/2017 16:34
הגב לתגובה זו
לצערי הרב ניסיתי והפסדתי! שילמתי לחברה המנהלת בארץ -עשרות אלפי שקלים עבור רכישת הדירה שלי (דמי ניהול ויזמות הם קוראים לזה) ,ציפיתי שהכסף יחזור אלי בדמי השכירות כל חודש-אך בפועל מעמיסים ככ הרבה הוצאות כל חודש על הדירה שלי -שגם בעוד כמה שנים -לא אכסה עם דמי השכירות נטו המועטים שמגיעים אלי את ההוצאה הראשונית שלי ניסיתי לממש את הנכס בהונגרייה-ואולי כך לכסות את ההוצאות שלי ע"י הרווח שיווצר מעליית ערך הנכס-אך זה בלתי אפשרי !! כנראה שרק אנחנו הישראלים פראיירים- ואין כלל ביקוש לדירות הללו עי המקומיים שם אני תקוע עם הנכס- החברה המנהלת פה בארץ-שרדפה וחיזרה אחרי שאכנס לעיסקה הזו--לא רואה אותי ממטר לאחר שחתמתי על העסקה ,ולא מפסיקה להעמיס על הדירה שלי כל חודש הוצאות שיפוצים,הוצאות משכורות ועוד הוצאות שגם השטן לא יכול היה לחשוב עליהם
מי החברה עליה אתה מלין (ל"ת)
גבריאל 14/08/2017 11:03
13.
שף 24/05/2015 21:12
הגב לתגובה זו
מצב המדינה הקרובה הזו לא טוב בהרבה מיוון
12.
לימבו 23/05/2015 11:19
הגב לתגובה זו
האוכלוסיה באירופה מצטמקת, והביקושים הולכים ויורדים. .
11.
שרון 22/05/2015 20:08
הגב לתגובה זו
בעיירה קטנה ויפהפיה ; 100 מטר מהדנובה.3 חדרים 2 קומות + כמעט דונם .325,000 שח Eurobreeze at gmail
10.
דימונאי מתובסל 22/05/2015 08:43
הגב לתגובה זו
אז למה ללכת רחוק?..ועוד לקבל נאצים על הראש..
9.
מטורף!! 22/05/2015 08:42
הגב לתגובה זו
על מי אתם מנסים לעבוד?..זה כמו למכור לתיירים מחו"ל דירות בדימונה,ירוחם,ושדרות,בדיוק אותו דבר!..אותה חרא!!!..רק משוגע יילך לגור שם.
8.
יריב 21/05/2015 18:45
הגב לתגובה זו
יוביק האנטישמית והמצליחה מאד היא גירסה חדשה וקטלנית לצלב החץ. אלה ממשיכי דרכם של אותם אנטישמים ששרפו בתי ילדים יהודים בעודם בחיים. מישהו עוד רוצה לעשות שם תשואה גבוהה?
7.
basta, stop 21/05/2015 16:13
הגב לתגובה זו
Why is tit all about speculating, manipulating etc etc We can and should do better than this !!!
6.
אלון 21/05/2015 15:48
הגב לתגובה זו
אין עלה דימונאים
בדימונה זה המקום היחיד שהמדינה מחלקת (ל"ת)
חינם גלולות לוגול 21/05/2015 18:36
הגב לתגובה זו
5.
וילי 21/05/2015 15:08
הגב לתגובה זו
נותן להם לנהל את העסקים בגרמניה , ולוקח תשואות בארץ.
4.
מה המצב בפראג? (ל"ת)
פבל 21/05/2015 14:39
הגב לתגובה זו
3.
את השכנים האנטישמים מקבלים בחינם! (ל"ת)
בא 21/05/2015 14:28
הגב לתגובה זו
2.
להאמין לכתבות כאן זה כמו להאמין ל- ג. יפית. (ל"ת)
ד. יפית 21/05/2015 13:53
הגב לתגובה זו
1.
שישקו 21/05/2015 13:42
הגב לתגובה זו
אל תעזו להתקרב למקום הזה! אם ישמעו שבעל הדירה יהודי הלך עליכם!

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.

צלי אהרון | 09/11/2025 21:27

נושאים בכתבה מחירי הדירות אזורים

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.41% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

להמשך הכתבה לחץ כאן