שיחקו אותה: תושבי עיר שלמה יוכלו להרחיב משמעותית את דירתם
קנו דירה ויקבלו עוד שטח - הוועדה המיוחדת חריש בראשותו של השר לשעבר דוד מגן אישרה בשבוע שעבר בקשה שהעבירה חברת הניהול "באמונה" לפיה יורחבו הדירות בישוב חריש. לפי החלטת הוועדה, לכל דירה תינתן אופציית הרחבה בהיקף של 25 מ"ר. דירות הגג, ייהנו מתוספת הרחבה בהיקף של 60 מ"ר. ההיתר לתוספות יינתן רק לאחר קבלת טופס 4.
ההחלטה התקבלה בעקבות פניה שעשתה חברת באמונה לפני כשנה ומטרתה הייתה לדאוג שהצרכן הסופי לא יצטרך לעבור דירה בעתיד, עם הרחבת משפחתו.
"מרבית הפרויקטים שאנחנו מנהלים בישוב שווקו לציבור הדתי. כיוון שמרבית הדירות שווקו לזוגות צעירים, חלקם עם ילדים ובשל העובדה ששיעורי הפיריון במגזר הזה הם גבוהים מהממוצע (4.3 למשפחה), רצינו ליצור מצב שלאנשים תהיה אחיזה בישוב ובדירה ולא יצטרכו לדאוג בעוד מספר שנים לשינוי מקום מגורים בשל הרחבת משפחה. התכנון שהצענו הוא דירה המותאמת "למשפחה מתרחבת" ובעצם מאפשר לכל דייר להרחיב את דירתו ב-25 מ"ר. דירות הגג ייהנו מהרחבה של 60 מ"ר", אומר ישראל זעירא, מנכ"ל חברת באמונה.
"זו פעם ראשונה שהגשנו בקשה מסוג זה לוועדת התכנון. הדבר נובע בין היתר מהעובדה כי העיר חריש תוכננה במקור לציבור החרדי, עם תוכנית בניין עיר מרווחת מאד. הרבה מבני ציבור ותשתיות שאין להם קושי לספוג תוספת אוכלוסייה. המהלך נעשה לטובת כלל דיירי הישוב חריש והוא יתאפשר עם קבלת טופס 4, כדי שהקבלן לא יגזור את ההטבה".
נכון להיום דירה בחריש נמכרת במחיר ממוצע של כ-930 אלף שקל כשהיא על הנייר. עם אכלוס הדירות לרוב עולה שווין של דירות בשיעור של כ-5% בממוצע. ההחלטה הנוכחית, לדברי זעירא, עשויה להקפיץ עוד יותר את מחירי הדירות בישוב.
- תשואה של 3.5% ועליית ערך דו־ספרתית: כך דירות 6 חדרים הפכו לנכס הכי מבוקש בחריש (וכמעט ואין!!!)
- 13 אלף שקל למ"ר: מחירי הדירות בחריש נשחקים; ומה עם המשקיעים?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"הדיירים בישוב חריש ייהנו נטו מההטבה, הם גם לא יאלצו לשלם היטל השבחה. כיום החוק מחייב תשלום היטל עם הרחבה או בניה של נכס בהיקף של 140 מ"ר. כיוון שההטבה הולכת לצרכן הסופי הוא פטור מכך. אין ספק שמחירי הדירות בישוב יעלו כתוצאה מכך, להערכתי בשיעורים גבוהים יותר מאשר ציפו בתחילה".
ההחלטה התקבלה בוועדה המיוחדת חריש בראשותו של דוד מגן, והיא תופקד כעת להתנגדויות. מנתוני הוועדה המיוחדת מהחודש האחרון, עד היום הנפיקה הוועדה היתרי בנייה עבור 4,120 יחידות דיור, וכוונתה להגדיל מספר זה ל- 6,000 עד אביב 2016 ול- 11,200 יחידות דיור עבור 50,000 תושבים עד לסיום תקופת כהונתה בסוף 2018. לצד יחידות אלה הוצאו היתרים גם עבור: 4 מעונות יום, 7 גני ילדים, 4 בתי ספר ו-7 מוסדות ציבור אחרים.
- 11.טל 12/05/2015 09:26הגב לתגובה זורק משקיעים שעושים אקזיט. חילונים לא יכולים לעבוד שם. שלא יספרו לכם סיפורים על כביש 6. הנסיעה בו היא זניחה ביחס למה שמחכה לכם בכביש 5 או 471 או כל כביש מערבה.
- יהודי 05/06/2015 16:51הגב לתגובה זוהם לא נגשו אפילו למכרזים האחרונים .....
- 10.אחד שקנה שם 11/05/2015 22:39הגב לתגובה זולמה לקשקש סתם!
- יהודי 05/06/2015 16:52הגב לתגובה זואפילו ביתד נאמן היתה כותרת שנסתם על הגולל על העיר החרדית חריש . הם אפילו לא נגשו למכרז האחרון ....
- 9.הפליה כזו, רעה לחרדים ומשניאה אותם על אחיהם. (ל"ת)בני 11/05/2015 20:59הגב לתגובה זו
- 8.רק 11/05/2015 20:05הגב לתגובה זומדינת הפראיירים ומדינת השנוררים
- 7.די לשנאה 11/05/2015 19:46הגב לתגובה זוואין מקום לשנאה שזורע יאיר לפיד.
- 6.אחד שקנה בחריש 11/05/2015 19:29הגב לתגובה זוחריש עיר מעורבת לכל דבר! גרים בא חילוניים ודתיים לאומיים. מעט מאד חרדים. חבל על שנאת החינם שמובילה את התגובות. והיוזמה מבורכת! הלוואי!
- 5.ביבי מוכר את המדינה לחרדים המסריחים (ל"ת)כדי שיוכל לשרוד..... 11/05/2015 18:23הגב לתגובה זו
- לך תלמד קצת תורה (ל"ת)מוטי 15/05/2015 08:40הגב לתגובה זו
- 4.החילונים ממנים את הח 11/05/2015 17:31הגב לתגובה זוככה זה יישאר הסטטוס קוו המסריח שבו החרדים חיים בעוני ודלות על חשבון החילונים, וכל זאת כדי שלא ייצאו לעבוד וייתחרו עם חילונים על עבודות ומשכורות!!והרבנים תומכיםמסכנים החרדים שמנהיגיהם מוכרים אותם בשקל, מסכנים החילונים שצריכים לממן את כל השקלים...די כבר, שתהיה תחרות אמיתית בין האוכלוסיה ושאף אחד לא יסבסד אף אחד, חוץ מהחולים, הזקנים, ואלו שחברה מתוקנת דואגת להם..
- טיפש. אתה נושם בזכותם אחרת לך לאוגנדה. (ל"ת)גיל 11/05/2015 19:27הגב לתגובה זו
- 3.החילונים ממנים את הח 11/05/2015 17:31הגב לתגובה זוככה זה יישאר הסטטוס קוו המסריח שבו החרדים חיים בעוני ודלות על חשבון החילונים, וכל זאת כדי שלא ייצאו לעבוד וייתחרו עם חילונים על עבודות ומשכורות!!והרבנים תומכיםמסכנים החרדים שמנהיגיהם מוכרים אותם בשקל, מסכנים החילונים שצריכים לממן את כל השקלים...די כבר, שתהיה תחרות אמיתית בין האוכלוסיה ושאף אחד לא יסבסד אף אחד, חוץ מהחולים, הזקנים, ואלו שחברה מתוקנת דואגת להם..
- 2.החילונים ממנים את הח 11/05/2015 17:31הגב לתגובה זוככה זה יישאר הסטטוס קוו המסריח שבו החרדים חיים בעוני ודלות על חשבון החילונים, וכל זאת כדי שלא ייצאו לעבוד וייתחרו עם חילונים על עבודות ומשכורות!!והרבנים תומכיםמסכנים החרדים שמנהיגיהם מוכרים אותם בשקל, מסכנים החילונים שצריכים לממן את כל השקלים...די כבר, שתהיה תחרות אמיתית בין האוכלוסיה ושאף אחד לא יסבסד אף אחד, חוץ מהחולים, הזקנים, ואלו שחברה מתוקנת דואגת להם..
- 1.רואי 11/05/2015 17:13הגב לתגובה זותיהיה התנגדות,כי זה יחשב לאפליה כלפי מקומות אחרים בארץ.
- חילו י 11/05/2015 18:36הגב לתגובה זולמה יש דירות לדתים בלבד רוצים לחילונים בלבד למה אפליה
- יפתח 11/05/2015 22:34אני חילוני לגמרי ואני בונה בעמותת בנייה, רוב חברי בעמותה הם גם חילונים ויש לי כמה חברים חילונים שקנו בחריש.. זאת עיר פתוחה לכולם
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
