בכמה נמכרה וילה ענקית עם 13 חדרים ו-6 חדרי שירותים בירושלים?

ואיפה שילמו 392 אלף שקל על דירת 2 חדרים? Bizportal ליקט את העסקאות הבולטות שנסגרו בשבוע החולף
לירן סהר | (6)

Bizportal ליקט את העסקאות הבולטות שסגרו המתווכים בשבוע החולף:

תל אביב

דירת 3 חדרים ברחוב יוסף קארו בשכונת מונטיפיורי, 97 מ"ר + 53 מ"ר מרפסת, קומה 6 מתוך 6, עם מעלית וחניה, נמכרה ב- 2.97 מיליון שקל

דירת 3 חדרים ברחוב פוריה במתחם נגה ביפו, 60 מ"ר, קומה 1 מתוך 6 עם מעלית, ללא חניה, נמכרה ב- 1.62 מיליון שקל

דירת 4 חדרים ברחוב העבודה, 85 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 2.35 מיליון שקל

העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון תל אביב

בת ים

דירת 3.5 חדרים בקומה השלישית בבניין עם מעלית ברחוב ששת הימים, 80 מ"ר, כוללת חניה משותפת, נמכרה ב-1,100,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס אבניו

הוד השרון

דירת 4 חדרים ברחוב רעות 117 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, עם מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.46 מיליון שקל

קוטג' 5 חדרים ברחוב חשוון, 271 מ"ר בנוי על מגרש בשטח של 294 מ"ר, עם חניה, נמכר ב- 3.9 מיליון שקל

העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון הוד השרון

כפר סבא

דירת 5 חדרים בקומה הרביעית בבניין ברחוב סמטת השחף, 162 מ"ר, כוללת חניה מקורה ומחסן, נמכרה בתוך חמישה חודשים ב-2,075,000 שקל. מחיר מבוקש: 2,190,000 שקל.

דירת 3.5 חדרים בקומה השמינית בבניין ברחוב המפלס, 85 מ"ר, כוללת חניה משותפת, נמכרה בתוך חמישה חודשים ב-1,350,000 שקל. מחיר מבוקש: 1,390,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס ONE

לוד

דירת 4 חדרים ברחוב סן מרטין, 100 מ"ר, קומה 5 מתוך 8, עם מעלית ללא חניה, נמכרה ב- 915,000 שקל

העסקה בוצעה באמצעות אנגלו סכסון לוד

ירושלים

דירת גן 6 חדרים בבניין ברחוב משה כלפון הכהן, שכונת הר חומה, 130 מ"ר, נמכרה ב-2,150,000 שקל.

וילה 13 חדרים ברחוב מיצרי טירן, 360 מ"ר בנוי במגרש של 430 מ"ר, כוללת שלושה חדרי שירותים מורחבים, שלושה חדרי שירותים קטנים, שלוש מרפסות, מיזוג אוויר, חניה פרטית, מחסן, חדר ממ"ד, גישה לנכים ושלוש יחידות פוטנציאליות להשכרה, נמכרה ב-7,560,000 שקל

דירת 3.5 חדרים בקומה השלישית בבניין ברחוב הנשר, 65 מ"ר, כוללת חניה ואפשרות בנייה על הגג, נמכרה ב-1,060,000 שקל

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס חזון

חיפה

דירת 4 חדרים בקומה הראשונה בבניין ברחוב דרך הים, שכונת כרמל מערבי, 95 מ"ר, כוללת מרפסת, נמכרה ב-1,175,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס סיטי

באר שבע

דירת 3 חדרים בקומה הראשונה בבניין ברחוב עמוס ירקוני, שכונה ו' החדשה, 90 מ"ר, נמכרה ב-760,000 שקל.

דירת 2 חדרים בקומת הקרקע בבניין ברחוב שפרינצק, שכונה ד', 50 מ"ר, נמכרה ב-392,000 שקל.

דירת 3 חדרים בקומה השנייה בבניין ברחוב בר ניסן, שכונת נווה זאב, 115 מ"ר, נמכרה ב-860,000 שקל.

דירת 4 חדרים בקומה הרביעית בבניין ברחוב דרך מצדה, שכונה י"א, 96 מ"ר, נמכרה ב-430,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס פלוס

תגובות לכתבה(6):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 3.
    שימו לב למחיר של דירת 4 חדרים בלוד ליד ת"א (ל"ת)
    תיווך לוד 21/09/2014 08:34
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    קליפ 20/09/2014 18:03
    הגב לתגובה זו
    1.החוק נועד כשוחד לטובת מצביעי לפיד2.עדיף לתגמל ישירות יוצאי צבא (למה אני ממן ערבים ישראלים פורעי חוק,רוצחים במטח אבנים) 3.מפלה אותי שעשיתי צבא ומילואים ואין לי דירה עקב גירושים 4.כמו הדתיים שמשחדים את אנשיהם 5.עדיף היה להשקיע בנגישות ה"פריפרייה" או ביצירת תעסוקה הולמת(עברת משרדי ממשלה לשדרות.נתיבות.אופקים....
  • 1.
    משווק מהדרום 20/09/2014 11:45
    הגב לתגובה זו
    זוג צעיר שבחר להזדקן בשכירות.....לך לפריפריה! תוך 59 דקות אדם אתם בתל אביב באמצעות הרכבת גבר תיפרד מהתחת של אימא שלך וקנה לאישתך היפה דירה בחינם ללא כסף ללא משכנתא בשדרות.
  • משווק מהדרום 20/09/2014 20:19
    הגב לתגובה זו
    פראייר מי שלא מציעה לבעלה שישקול הפרדות מה"תחת הגדול של אימא".....ביחד נפריח את השממה.בלי משכנתא.ללא חובות.כסף פנוי לחוגים,מתנ"ס כל יום הצגה חדשה...ליגה בכדורגל צפייה בחינם. (ליגה ג) חניה בעיר בחינם. בשדרות....הכל בחינםםםםםםם!!!!!!
  • 10 דקות ממחסום ארז (ל"ת)
    מיקום מנצח 20/09/2014 18:04
    הגב לתגובה זו
  • משווק זועם! 20/09/2014 22:01
    הרכבת במרחק הליכה בעיר. עולים. התשלום בחינם. יורדים בתל אביב כעבור 59 דקות. איפה אתה משווק דירות בחינם.ללא משכנתא. ללא עלויות. ללא חובות...בחינם. אם אתה בעל דירה במגדלי עזריאלי אתה לא לקוח שלי....סורי!
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.46%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.46%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.