בשוק ההון: חמישה אירועים חשובים בחברות בינוניות מתחום הנדל"ן
נדלן לסקטור הנדל"ן יש משקל רב בבורסה בתל אביב כאשר כ-20% מהחברות בבורסה הינן מאפיק זה. היום (ד') מספק סקטור הנדל"ן מספר חדשות מעניינות - במספר חברות קטנות. עבור הפעילים בסקטור זה - ריכזנו עבורכם את הדיווחים המעניינים בסקטור הנדל"ן
1. דוחות מירלנד
חברת מירלנד - זרוע הנדל"ן של כלכלית ירושלים פרסמה היום את תוצאותיה הכספיות לרבעון השני של השנה. החברה הציגה זינוק של 94% במכירות לרמה של 46.3 מיליון דולר. הרווח הנקי ברבעון שחלף היה צנוע והסתכם בכ-0.3 מיליון דולר.
פרוייקט הדגל של החברה בסנט פטרסבורג אשר כולל 2,489 יחידות דיור בארבעה שלבים שונים ממשיך להתקדם. עד כה שווקו 1,639 יחידות דיור בפרוייקט הענק בהיקף כספי של כ-211 מיליון דולר. בנייתו של השלב הרביעי של הפרוייקט החלה לאחרונה.
רומן רוזנטל, מנכ"ל מירלנד אמר היום: "תוצאות החברה במחצית הראשונה לשנת 2014 מצביעות על גידול דו-ספרתי נוסף בפרמטרים התפעוליים של החברה וזאת שנה שלישית ברציפות. כך, ה-NOI של החברה עלה ב-28% ל כ-19.9 מיליון דולר ברבעון וה- EBIDTA ממשיך לגדול בקצב מואץ. זו תוצאה של פעילות אינטנסיבית של החברה לייעל את פעילותה ולמקסם את רווחיה".
- רכשו את חלקה של אחותם בנכסים - וישלמו ריבית והצמדה
- סקטור הבנייה רץ מהר ורחוק מידי
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
2. הנפקת אג"ח באדגר
חברת אדגר, זרוע ההשקעות בנדל"ן של קבוצת צור שמיר השלימה בהצלחה את השלב המוסדי בהנפקת אג"ח בדרך של הרחבת סדרה (סדרה ח'). במסגרת המכרז המוסדי התקבלו ביקושים של כ-450 מיליון שקל מתוכם קיבלה החברה התחייבויות בהיקף של 162.4 מיליון שקל. המחיר בעסקה נקבע על 1,015 ש"ח לכל 1,000 ערך נקוב.
האג"ח הינה צמודת מדד ונושאת ריבית שנתית של 3.5% המשולמת פעמיים בשנה. מח"מ האג"ח הוא 5.8 שנים והיא נפרעת ב-5 תשלומים שנתיים שווים בין השנים 2019 ו- 2023. לאומי פרטנרס חתמים הובילה את ההנפקה ולצידה פעלו גופי החיתום של איפקס, לידר, דיסקונט, מנורה, ברק קפיטל, אגוד, רקורד וענבר.
3. סקייליין - רוכשת אתר סקי
חברת הנדל"ן סקייליין שהונפקה השנה בבורסה בתל אביב הודיעה על רכישה של אתר סקי בקליפורניה תמורת סכום של כ-2 מיליון דולר. אתר הסקי שרכשה החברה כולל תשע מעליות, מבנה התכנסות בשטח של 40,000 רגל רבוע, חניון ל-2,000 כלי רכב, הר המשמש לסקי, 75 מסלולי סקי, ציוד המשמש לייצור שלג וכן מבנים לאיחסון ציוד ועוד. כחלק מן העסקה שנחתמה קיבלה החברה לשכירות של עשר שנים 53 חדרי אירוח ו-17,000 רגל רבוע של מרכז מסחרי.
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
כחלק מן העסקה קיבלה החברה אופציה לתקופה של שנתיים לרכישת המלון ושטחים סמוכים לו תמורת סכום של 3 מיליון דולר. דירקטור בחברה הודיע על עניינו האישי בעסקה. השלמת העסקה צפויה להתקיים בתוך מספר שבועות.
4. רבד - השלימה מכירת נכס מהותי
אחד הנכסים המעניינים בפורטפוליו של רבד הוא נכס הנקרא אוריון - שבעה בנייני משרדים בשטח של 90,000 מ"ר שמושכרים לדויטשה טלקום. הבנק המממן דרש פירעון של ההלוואה והיה סיכון כי הנכס יילקח מהחברה. היום עדכנה החברה על מכירת הנכס תמורת 224.5 מיליון דולר ופירעון ההלוואה לבנק בהיקף של 214.3 מיליון דולר.
חברת רבד - מחזיקה ב-50% מהנכס והוא רשום בספרי החברה לפי שווי של 22.9 מיליון שקל. בעקבות השלמת העסקה לא צפויה החברה לרשום רווח או הפסד מהותי. עם זאת, החברה צפויה ליהנות מתזרים חיובי בעקבות העסקה בהיקף של כ-5 מיליון אירו.
5. דוחות ריט 1
קרן ריט 1 פרסמה היום את תוצאותיה הכספיות לרבעון השני ומעדכנת את התחזיות שלה להמשך השנה כלפי מעלה. ה-NOI של הקרן הסתכם ב-92 מיליון שקל במחצית הראשונה של 2014 - עלייה של 8% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. הרווח הנקי במחצית הראשונה של 2014 הסתכם ב-70 מיליון שקל.
ריט 1 המחזיקה ב-26 נכסים מניבים בישראל עדכנה כלפי מעלה את התחזיות ל-2014. בחברה צופים כי ה-NOI בשנה כולה יעמוד על 185-187 מיליון שקל, זאת לעומת התחזית הקודמת שעמדה על 180-182 מיליון שקל. עדכון התחזיות כלפי מעלה נעשה בעקבות רכישת נכסים במהלך הרבעון, כגון רכישת חלקים מבית פסגות ברחוב רוטשילד בתל אביב, ורכישת חלק נוסף במתחם רעננה.
תיק הנכסים של החברה כולל 26 נכסים מניבים בשווי של כ-2.5 מיליארד שקל ועם שיעור תפוסה גבוה במיוחד של 97.7%. בחודש שעבר, לאחר תאריך המאזן, חתמה ריט 1 על הסכם לרכישת כ 6% נוספים במתחם רעננה, שהוא נכס מהותי של החברה, תמורת כ-43.7 מיליון שקל. לאחר הרכישה, מחזיקה ריט 1 בכ-60% מהמתחם.
רבוע כחול נדל"ן - רווח נקי של 36.8 מיליון שקל ברבעון
רבוע נדלן, מקבוצת אלון, פרסמה היום את התוצאות לסיכום הרבעון השני של השנה. ההכנסות הסתכמו ב-78.4 מיליון שקל (ירידה של 17.2%) ובשורה התחתונה נרשם רווח נקי של 36.8 מיליון שקל (ירידה של 14.6%). בתקופה המקבילה נרשמה הכנסה של 41.2 מיליון שקל תחת הסעיף "עלייה בשווי הוגן להשקעה".
באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
הדיווח יאפשר לעלות על מתחמקים ומעלימים, אך ועדת הכספים מדי שנה בולמת את המהלך; במקיל רשות המסים מגיעה לדטה מאוד גדול דרך הצלבת נתונים ממקורות נוספים
הפוליטיקאים שלנו לא מעוניינים בחובת דיווח על משכירי הדירות. ההסבר הוא שהם לא רוצים עוד בירוקרטיה והכבדה על הציבור. אבל, אם לכאורה מדובר בחובת דיווח מאוד פשוטה, דוח של דקות בודדות של אחד יכול למלא , ואין כאן הכבדה גדולה על הציבור, אז מה הבעיה? לכאורה אין בעיה. לכאורה, אמורים להעביר את התקנה הזו בקלות. בפועל, זה יהיה קשה. הפוליטקאיים לא רוצים בחובת דיווח על משכירי דירות.
יכול להיות שמשה גפני שהיה מהכוחות הגדולים נגד המס, קיבל הוראה מהבוסים שלו, יכול להיות שהסיבה היא פשוט שלרבים מהח"כים שלנו יש מספר דירות ואלי נוח להם להתחיל לדווח. הכל יכול להיות, אבל מה שבטוח שזה לא רק רצון להקל על הציבור.
יש מספר סוגים של העלמות מס. יש פשוט חוסר התייחסות מוחלט. אנשים שלא מדווחים למרות שצריך. נקודה. יש דיווח נמוך יותר מהמצב האמיתי כדי לא להגיע לרף. יש מספר סוגים של דיווחים לא אמיתיים - טריקים שמורידים את השכר מתחת לרף (כמו הורדה של סכום שהכירות מול תשלום חד פעמי על ריהוט וכו'), קניית דירות דרך הילדים ועוד. זו תופעה ענקית, רבבות משפחות מחזיקות דרך הילדים דירות נוספות. אם רשות המסים תיכנס לעובי הקורה, היא תמצא שלגבי המון דירות זאת לא באמת הדירה של הילדים, אלא זו דירה של ההורים וכאילו ניתנה לילדים. זו השיטה לחסוך במסים - במס רכישה ובמס על שכר דירה.
המדהים הוא שלמרות שמיסוי על שכר דירה הוא מאוד נמוך, אנשים בוחרים להתחמק ממנו. מדובר באפס מס עד 5,650 שקלים כשמעל הסכום זה יש אפשרות לשלם 10% בלבד, או מס על כפליים מהחריגה. בשביל 10% מס אתם בורחים? זה נמוך ממס על עבודה שמגיע ל-50% וזה נמוך מהמס על הבורסה בשיעור של 25%. לא הוגן.
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
- רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רשות המסים מנסה שוב להגיע למצב של דיווח חובה גם אם לא מגיעים לרף החבות במס. בדרך הזו היא תקבל מאגר מלא, ותדע אם המחירים הגיוניים, אם מספר הדירות לכל משפחה אמיתי. דמיינו שהיא תקבל על 3 דירות דומות במחירי שכירות שונים מאוד, היא מיד תדע שמשהו אל תקין. דמיינו שיצופו דירות של הסבתא שנפטרה מזמן ושהכר דירה מגיע לשני הילדים שיש להם עוד דירות להשכרה. העלמות המס, הטריקים וה"גנבות" הקטנות לא ייעלמו מהרדאר. היא תהיה מרושתת על הכל. ברגע שתהיה חובת דיווח אקטיבית, אנשים לא יוכלו להגיד לא ידענו, לא הכרנו. רק ההנחייה הזו תגרום לכך שמעלימי מס במודע שתכננו ביום שבו יתפסו אותם להגיד לא ידענו, ידווחו וישלמו.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
