חתכו חזק: דרשו 1.92 מיליון שקל על 5 חד' בהוד השרון, כמה קיבלו?

והיכן נמרכה דירת 4 חד' עם מעלית ב-460 אלף שקל? צפו בעסקאות הבולטות שנסגרו בשבוע החולף
לירן סהר | (6)

Bizportal ריכז את העסקאות הבולטות שנסגרו בשבוע שחלף:

כפר סבא

דירת 3.5 חדרים בקומה הראשונה בבניין ברחוב בקעת צין, 114 מ"ר, כוללת מרפסת 10 מ"ר, מחסן וחניה, נמכרה בתוך חודש אחד ב-1,540,000 שקל. מחיר מבוקש: 1,650,000 שקל.

דירת 4 חדרים בקומה הראשונה בבניין ברחוב לבונה, 96 מ"ר, נמכרה בתוך חמישה חודשים 1,380,000 שקל. מחיר מבוקש: 1,420,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס One

הוד השרון

דירת 5 חדרים בקומה הרביעית בבניין ברחוב החקלאי, 138 מ"ר, כוללת חדר ממ"ד, מרפסת שמש 8 מ"ר, חניה ושלושה חדרי שירותים, נמכרה בתוך ארבעה חודשים ב-1,775,000 שקל. מחיר מבוקש: 1,920,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס הוד והדר

אלו הדירות הכי זולות שנמכרו מטר מת"א - היכן שילמו 485 אלף שקל?

גבעתיים

דירת קרקע 2 חדרים בבניין ברחוב כצנלסון, 65 מ"ר, נמכרה ב-1,215,000 שקל. מחיר מבוקש: 1,290,000 שקל.

דירת 4 חדרים בקומה הרביעית בבניין ברחוב סירקין, 110 מ"ר, נמכרה ב-1,835,000 שקל. מחיר מבוקש: 1,940,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס 100%

חולון

דירת 4 חדרים בבניין עם מעלית ברחוב ביאליק, כוללת חניה מקורה, נמכרה ב-1,450,000 שקל.

דירת 3 חדרים בקומה השלישית בבניין ברחוב ויצמן, 70 מ"ר, נמכרה ב-865,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס אבניו

אזור

דירת 5 חדרים בבניין ברחוב בן גוריון, 113 מ"ר, משופצת, נמכרה ב-1,228,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס אבניו

בית שמש

דירת 7 חדרים ברחוב רמב"ם, 170 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- ב- 1.18 מיליון שקל

דירת גן 4.5 חדרים ברחוב אור שמח, 115 מ"ר בנוי+ 180 מ"ר גינה , קומת קרקע מתוך 3, עם חניה, נמכר ב- 1.365 מיליון שקל

דירת 4 חדרים ברחוב דויד רזיאל , 105 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, ללא מעלית, עם חניה ומחסן, נמכר ב- 860,000 שקל

דירת 4 חדרים ברחוב ארבל, 135 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, ללא מעלית עם חניה, נמכרה ב- 1.055 מיליון שקל

דירת גן 3 חדרים ברחוב הלל, 90 מ"ר+ 80 מ"ר גינה, קומה 1 מתוך 3, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.060 שקל

דירת 3 חדרים בשדרות הדקל, 80 מ"ר, קומה 4 מתוך 8, עם מעלית וחניה, נמכרה ב- 665,000 שקל

דירת 4 חדרים ברחוב ארבל, 120 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב-1.030 מיליון שקל

העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון בית שמש

חדרה

דירת 4 חדרים בקומה השנייה בבניין בשדרות החירות, 107 מ"ר, נמכרה ב-880,000 שקל

דירת 5 חדרים בקומה הרביעית בבניין בפנינת פרנק, 115 מ"ר, נמכרה ב-995,000 שקל.

דירת 4 חדרים בקומה השנייה בבניין עם מעלית בפרויקט וילה וי, 94 מ"ר, כוללת חניה, נמכרה ב-1,275,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס מקצוענים

חיפה

דירת 4 חדרים בקומה השלישית בבניין עם מעלית ברחוב וינר יוסף, שכונת חליסה, כוללת מחסן, נמכרה ב-460,000 שקל.

דירת 4.5 חדרים בקומה השמינית בבניין ברחוב מנדל זינגר, שכונת סביוני דניה, 116 מ"ר, כוללת מרפסת בגודל 8 מ"ר, נמכרה ב-1,945,000 שקל. העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס סיטי

אשדוד

דירת 3 חדרים ברחוב נורדאו ברובע א', 90 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 925,000 שקל

העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון אשדוד

פרדס חנה

קוטג' דו משפחתי בן 4 חדרים ברחוב הארז בקציר חריש, 85 מ"ר בנוי על מגרש בשטח של 352 מ"ר, עם חניה, נמכר ב- 995,000 שקל

צמוד קרקע 4 חדרים בגבעה המערבית בקציר, 96 מ"ר בנוי על קרקע של 500 מ"ר, עם חניה, נמכר ב- 1.29 מיליון שקל

וילה בת 6 חדרים ברחוב הקמה בקציר חריש, 240 מ"ר בנוי על מגרש בשטח של 500 מ"ר, עם חניה, נמכרה ב- 1.8 מיליון שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון פרדס חנה

באר שבע

דירת 4 חדרים בקומה הראשונה בבניין ברחוב הכותל המערבי, שכונה א', 90 מ"ר, נמכרה ב-655,000 שקל.

דירת 4 חדרים בקומה הראשונה בבניין ברחוב ניב דוד, שכונת נווה זאב, 124 מ"ר, נמכרה ב-915,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס פלוס

שכירות

אשדוד

דירת 4 חדרים ברחוב כנרת ברובע י"א, 105 מ"ר+12 מ"ר מרפסת, קומה 1 מתוך 8 עם מעלית וחניה, משופצת, הושכרה ב- 4,000 שקל לחודש

העסקה בוצעה באמצעות אנגלו סכסון אשדוד

כתבות מעניינות נוספות:

רק בת"א: דירה ברוחב מטר וחצי מוצעת ב-245 אלף שקל - תמונות קשות (מאוד)

היכן נמכרה דירת גג בשטח 195 מ"ר, עם מעלית וחניה ב-700 אלף שקל?

תגובות לכתבה(6):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 6.
    כולה ירדו 5% אז מה הקטע? (ל"ת)
    תמיד ירדו בכמה % 24/06/2014 12:34
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    רימקס חותכים מחיר למוכרים....בעלי נכסים הוזהרתם. (ל"ת)
    ערן 22/06/2014 00:51
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    משה 21/06/2014 17:54
    הגב לתגובה זו
    רק לפני כחמש שנים הדיור היה כשליש מערכו היום והאנשים לא מיהרו לקנות וראה איזה פלא ככל שהאיזור שלנו בוער יותר ומסוכן יותר כן המחירים נוסקים והדירות נחטפות
  • 3.
    אין ספק, השוק בירידות (ל"ת)
    דודו 21/06/2014 14:25
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    תחזיקו חזק 21/06/2014 13:45
    הגב לתגובה זו
    100,000 חסרי דירה שוכנעו ע"י שר האוצר לקנות דירה חדשה ... 10,000 דירות על הנייר יחטפו מיד והמחירים ימריאו לשמיים ...
  • 1.
    חתכו חזק... יפה, ביזפורטל! זו הכותרת של השנים הבאות. (ל"ת)
    סרגיי 21/06/2014 10:49
    הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.31%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.31%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.