ישראל צנחה למקום ה-16 בעולם בעליית מחירי הדירות - גרמניה בצניחה חופשית
ישראל ממשיכה להתרחק מצמרת שווקי הנדל"ן המזנקים בעולם- לפי אתר הנדל"ן הבינלאומי גלובל פרופרטי גייד (Global Property Guide), מחירי הדירות רשמו ב-12 החודשים שהסתכמו ברבעון הרביעי של 2013 עלייה נומינלית של 6.59%, נתון המציב אותה במקום ה-16 בעולם, זאת לאחר שברבעון השלישי דורגה במקוםה -14. בנטרול השפעות אינפלציוניות עלו המחירים ב-12 החודשים האחרונים בשיעור של 4.61%, גם במקום ה-16 בעולם.
"הביקוש לבתים בישראל ממשיך להיות גדול", אומרים ב-Global Property Guide. "ב-2013 מספר הבתים החדשים שנמכרו היה גדול ב-9.3% בהשוואה לשנה לפני כן והתחלות הבנייה צמחו ב-3.4% לשיעור של 44,341 יחידות דיור. מספר היחידות דיור שהושלמו ב-2013 גדל 11.8% לרמה של 41,972 יחידות דיור. הכלכלה הישראלית צפויה לצמוח ב-3.8% ב-2013, לאחר שצמחה 3.4% ב-2012, 4.6% ב-2011 ו-5.7% ב-2010 (נתוני קרן המטבע העולמית). המשק צפוי לצמוח ב-3.2% מ-2014 ל-2015".
ירידה של 1.18% במחירי הדירות בישראל ברבעון הרביעי
ברמה הרבעונית מחירי הדירות בישראל ירדו נומינאלית וריאלית בשיעור של 1.18%. באתר מציינים כי זינוק המחרים בשוק הנדל"ן העולמי המשיך גם ברבעון הרביעי, בהובלת השוק האמריקני ושווקי אסיה. בנטרול אינפלציה, ב-26 שווקים מתוך 41 נרשמו עליות מחירים בשנה החולפת. ברמה הנומינלית, נרשמה עליית מחירים ב-31 מסך 41 השווקים.
דובאי שוב מדורגת במקום הראשון עם עלייה שנתית ריאלית של 21.5%, במקום השני מדורגת אסטוניה עם זינוק של 16.55% ובשלישי טיוואן עם עלייה שנתית של 14.46%. ארצות הברית (Case Shiller) מדורגת במקום השישי עם עלייה שנתית ריאלית של 9.37% מתחילת השנה.
- ישראל התרחקה מאוד מצמרת מחירי הדירות בעולם - איזו מדינה זינקה 16%?
- ישראל עדיין בצמרת זינוק מחירי הדירות בעולם - מי צנחה ממקום ראשון לאחרון?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
צניחת מחירים בגרמניה ברבעון הרביעי
גרמניה הפתיעה ברבעון הרביעי עם ירידה של 4.28% במחירי הדירות, זאת למרות שברמה השנתית רשמה עלייה ריאלית של 3.69% במחירים. הונג קונג רשמה ירידה רבעונית של 3.56% ואחריה יוון עם ירידה רבעונית של 4.48%. דובאי רשמה את העלייה הרבעונית החדה ביותר (8.27%) ואחריה ניו זילנד (6.65%) ואסטוניה (5.69%).
ברמה השנתית, רומניה נמצאת רומניה עם ירידת מחירים שנתית של 10.43%, זאת לאחר שרשמה שנה קודם לכן ירידה של כ-6% במחירים. אחריה נמצאת הודו (דלהי) עם צניחה של 9.1% במחירים, לאחר שרשמה זינוק של 6.12% שנה לפני כן. אחריה נמצאת יוון עם ירידה של 7.26%, לאחר ששנה קודם לכן צנחה 13.77%.
- 8.ייאי 25/03/2014 11:18הגב לתגובה זוצאו וחישבו כמה בעיות דיור ניתן היה לפתור,בתקציבים המנופחים של:בית הנשיא,ראש הממשלה,שרים,מנכל"ים,רמטכ"ל,מפכ"ל,אלופים ועוד.חשוב מזה,אם המדינה היתה משחררת לבניה מסה של קרקעות לבניה לדיור הציבורי בעדיפות ראשונה ולכלל בעדיפות השניה,היתה יוצרת היצע עצום ושהיה אף גדול מן הביקוש – היתה נוצרת תגובת שרשרת ומחירי הדירות היו יורדים ודירה היתה הופכת לאפשרות סבירה לכל ישראלי ממוצע..וזה הכל בידי הממשלה!
- 7.ישראל ישראלי 25/03/2014 11:12הגב לתגובה זואבל הבטיחו לי שבארץ הנדל"ן תמיד עולה... שוב שיקרו לי? שוב העבירו הון ממני לבעלי ההון? לא יכול להיות ששוב יצאתי פראייר...
- 6.ביבי -הרס את הנדל"ן וכשיו מגלגל עיניים-שקרן הביתה!!!! (ל"ת)כלכלן 25/03/2014 10:58הגב לתגובה זו
- 5.לפחות הם אומרים את האמת - ירידה במחירי הדירות בישראל (ל"ת)דני 25/03/2014 10:53הגב לתגובה זו
- 4.בעל דירה שרוצה עוד 25/03/2014 10:49הגב לתגובה זולפני שראלי הנד"לן ימשיך בעולמנו בכלל, ובישראל בפרט, עם אוכלוסייתו הגדלה והשיפור ברמת החייים
- 3.אריה 25/03/2014 10:45הגב לתגובה זוחחחחחחחחחח ניצחון על גרמניה 0 - 1 לישראל לפי מדיניות העושק אנחנו שלב מתקדם לצניחה חופשית במקביל לגרמניה עניין של זמן . חחחחחחחחחחחחחח כבוד גדול לו !
- 2.ישראל בהרצאת מניות במקום 1 פלוס (ל"ת)יוסי 25/03/2014 10:32הגב לתגובה זו
- 1.ברבעון הבא ישראל תנחת חחחחחחחחחחחחחח (ל"ת)סוף לבועה המחורבנת 25/03/2014 10:08הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
