לשפץ ולהישאר בחיים: 10 טיפים שימנעו דמעות וקריסה כלכלית - לגזור ולשמור
הישראלי חולם על דירה חדשה מהניילונים ומפנטז כיצד יחנה את רכבו בחניון התת קרקעי וייקח מעלית מהירה לקומה ה-22 של מגדל מגורים מפונפן באחת מערי הלווין היוקרתיות של תל אביב. קאט, חזרה למציאות כדי לקנות דירה חדשה,
עונת השיפוצים נפתחה רשמית בתחילת יולי בתקווה לסיים את כל העבודות לפני תחילת שנת הלימודים והחגים. אך רבים המבצעים שיפוץ אינם ערים להרבה מאוד מוקשים בדרך אשר עשויים להפוך את החלום לסיוט יקר ומעיק. Bizportal ליקט מערן סיב, יו"ר התאחדות קבלני השיפוצים, ישראל פסטרנק, מנכ"ל מרכז הבנייה הישראלי ואלעד כהן, מנכ"ל חברת השיפוצים ועיצוב הפנים MAKE OVER, 10 עצות עצות שיעזרו לעבור את התקופה המלחיצה בשלום:
1. אפיון השיפוץ: משפחות רבות אינן מתכננות את אופי השיפוץ, מתחילות בשיפוץ השירותים והמקלחת ומסיימות בהזזת קירות ובהרחבת הדירה, כאן הדברים מתחילים להסתבך לפי החוק, התעסקות עם קירות תמך מחייבת את העסקתו של מהנדס חיצוני. במידה ונעשית פגיעה בקיר מעטפת חיצוני יש להעסיק גם אדריכל שיגיש תוכנית שינוי לוועדה המקומית. אלו דברים שלא פעם אנשי שיפוצים אינם יודעים ותכנון נכון יועיל בקביעת לוח הזמנים ובהתאמת התקציב.
2. מפרט עבודות כללי: שיפוץ התחלתי כולל עשרות מרכיבים, חלקם גדולים ונראים וחלקם נסתרים מהעין אולם מהווים מרכיבים מהותיים וחשובים בשיפוץ. במקרים רבים אין מפרט עבודות ברור בהתקשרות עם קבלן השיפוצים. דבר זה פותח פתח להעמסת עלויות וחריגה מלוחות זמנים. כדי למנוע זאת יש לבקש מהקבלן פירוט מלא של העבודות בשיפוץ, הכולל כתב כמויות חתום והתחייבות שהמחיר כולל את כל המרכיבים לשיפוץ.
- זמן ההחלטה בוועדות הערר צנח בממוצע מ-77 ל-10 ימים בלבד
- משרד הבינוי קורא לחברות זרות - ירידת מחירים בדרך?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
3. שימוש במעצב פנים : רבים מתקמצנים על העסקת מעצב פנים וחושבים שמדובר במותרות, אולם הם אינם יודעים שהעסקתו עשויה לחסוך הרבה מאוד כסף בהכנת מפרט חומרים מתאים וסטנדרט נכון. מעצבי הפנים מכירים את החנויות הפחות יקרות, הפער בין חנות במרכז העיר לבין זו שבפאתי אזור המרכז יכול להגיע ל-15%. גם למועד רכישת החומרים יש משמעות לא פעם אנשי מכירות מתוגמלים בעמלות לפי מספר מכירות, בסוף החודש עשויות להינתן הנחות גדולות יותר כדי לעמוד במכסה. עלות מעצב הפנים היא בדרך כלל 10% מכלל העסקה אולם החיסכון בתיקון טעויות הוא עצום.
4. קביעת לוחות זמנים : לוחות זמנים שנמתחים מעבר לצפוי ישפיעו על החיים בבית, על הוצאות לשכירות במקרה בו המשפחה יצאה ממנו ועל הסבלנות שלנו במהלך העבודות הקטנות - הפינישים. רוב המשפחות לא מסיימות את הפינישים כי פשוט נמאס להן. כדי למנוע זאת יש לקבל מהקבלן, כחלק מההתקשרות, לוחות זמנים מפורטים בהם מצוינות אבני הדרך בפרויקט (כגון הריסה ופינוי, בנייה של קירות, ריצוף וחלונות, התקנת מטבחים). לוח זמנים מפורט ימנע חריגות בלוחות הזמנים הכלליים משום שניתן יהיה לעלות על חריגות במהלך העבודה. מומלץ לכלול סעיף פיצוי בחוזה במקרה של פיגורים בלוחות הזמנים.
5. ביטוח ואחריות : ביטוח עבודות ואנשי המקצוע העובדים בדירה והאחריות לעבודות מהווים ביטוח עבורכם בלבד. הנושא לא זוכה להתייחסות בחוזה ההתקשרות אולם אם חלילה תקרה תאונה במהלך העבודות בנכס שלכם והעובדים של הקבלן אינם מכוסים, האחריות תיפול על כתפיכם. לכן, חשוב לפרט כי האחריות לשלומם של העובדים מוטלת על הקבלן. זאת באמצעות דרישה לקבל ביטוח אחריות מקצועית וצד ג' של הקבלן. האחריות לא פחות חשובה לכם משום שמדובר בהוצאה גדולה ובעבודה מורכבת ומתוחכמת שלא ניתן לאתר בה כשלים ותקלות בסיומה. האחריות מבטיחה מבחינתכם את היכולת לטפל בתקלות אלה מבלי להוציא עוד כספי.
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
6. לשים בצד הון עבור תוספות והוצאות בלתי צפויות : נדיר מאוד ששיפוץ מסתיים בסכום ההתחלתי שנקבע ויש לקחת בחשבון שההוצאות הבלתי צפויות עשויות להסתכם לתוספת של 20% מהעלות המקורית ובמקרי קיצון להגיע אף ל-40%. פיתויים כמו שיפורים במטבח , או לחילופין העסקת איש מקצוע שלא הייתה מתוכננת מלכתחילה לא נלקחים בהכרח בחשבון בתחילת התהליך.
7. יידוע השכנים בשיפוץ : שיפוץ בבית קומות גורם לרעש וללכלוך בשטחים המשותפים בבניין, כדי להימנע מתלונותיהם של שכנים, אשר במקרי קיצון מגיעות גם לתביעות ואף לצווי מניעה להפסקת השיפוץ, יש לשים דף הסבר על השיפוץ המתנצל על עוגמת הנפש ומפרט את לוחות הזמנים. כדאי לבוא מאוד לקראת השכנים ואף לתת שוקולד עם דף הסבר בתחילת השיפוץ ומכתב תודה בסופו.
8. רכישת מטבח במחיר פרופורציונאלי : בדירה הישראלית העכשווית המטבח פתוח לסלון ולמעשה הפך למרכז הבית, לכן אנשים לא פעם משקיעים סכומי עתק שמגיעים אף למאות אלפי שקלים בחדר ששטחו לרוב 15-20 מ"ר. בהמשך לנאמר בסעיף 6, השקעה דיספרופורציונאלית במטבח עשויה להוביל לוויתור על רכיבים אחרים ולא פחות חשובים בשיפוץ הבית במקרה של חריגה משמעותית.
9. תשלום סכום הגון לאיש השיפוצים : משפצים רבים מחפשים איש שיפוצים זול, אך כמו בכל דבר בחיים, על זול לא פעם משלמים ביוקר. שני קבלנים יכולים להשתמש באותם החומרים ולהגיע לתוצאה סופית אחרת לגמרי. איש שיפוצים טוב יכול להפוך את הדירה ליצירת אומנות, ובמידה ומדובר בשיפוץ שנעשה לקראת מכירה, ניתן יהיה לבצע עסקה במחיר גבוה יותר ברגע שיגיע הרוכש שיתאהב במוצר המוגמר.
10. חישוב רכיב המע"מ : רבים אינם מודעים לכך שהצעות המחיר אותן הם מקבלים מכלל הספקים, החל מריצוף וכלה במתקני מזגנים, אינם כוללים מע"מ. לכן, הם בונים את התקציב ללא חישוב עלויות המע"מ. עלויות אלה מוסיפות 18% על כלל העסקה ומהוות הוצאה בלתי מתוכננת שברוב המקרים מטילה קושי כבד על המשפחה. ניתן להתמודד עם המוקש הזה באופן הפשוט ביותר: עלות השיפוץ כפול 1.18 = עלות השיפוץ הכוללת.
*ביום שישי הקרוב יתקיים יריד יעוץ אישי בתחומי הבנייה והשיפוץ במרכז הבנייה הישראלי
כתבות מעניינות נוספות:
- 7.מיתון2013-17=עיוור לא מאמין=תזהרו=בועה50%בפיצוץ!!!!!!!! (ל"ת)פרסום לפראייר 21/07/2013 00:35הגב לתגובה זו
- 6.גיל 20/07/2013 17:46הגב לתגובה זולא להיתפתות מכלום ולא לשלם לקבלן כלום ורק בגמר משימתו ולהתנות איתו שאם הוא יתרגל אותכם אז תמשיכו עם אחר והוא יקבל רק על החלק שעשה ותשאירו טיפ של עד 5% מעל המוסכם לקבלן ששירת אותכם נאמנה אתם תאמרו לו כי יקבל טיפ טוב אם יעמוד בתנאים מבלי לאמר לו כמה אחרת אתם בידיים שלו והוא יקרקס אותכם
- 5.sדוד 20/07/2013 15:16הגב לתגובה זומהכסף שיתן לך תוכל לשפץ את הדירה
- 4.נועם 20/07/2013 14:10הגב לתגובה זואי אפשר לסמוך על אף אחד, כל אחד עובד עלייך בעיניים, לכן עדיף ללמוד את התחום לפעמים ולשפץ לבד בשלבים, ייצא הרבה יותר זול ולא בהכרח פחות טוב
- 3.עדי 20/07/2013 14:09הגב לתגובה זוזו הבעיה של עם ישראל, הוא לרוב משפץ כדי להרשים אחרים, אפילו במחיר של פשיטת רגל. אפשר לחסוך הרבה מאוד כסף וליצור יופי של בית מבלי לנקר עיניים
- 2.מתי 20/07/2013 14:08הגב לתגובה זומטבח טוב יכול לעלות 15 אלף שקל, רצפה גם לא במחיר היסטרי, לא חייבים לשפץ כדי ליצור בית שופוני ואז לפשוט רגל
- 1.שיפוצים 20/07/2013 13:20הגב לתגובה זוהדירה בכלל. כל מה שהוצאתם לא תקבלו בחזרה שנית שקודם ביבי יתעורר ויתחיל לבנות ולהרוס בתים ישנים
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
