לשפץ ולהישאר בחיים: 10 טיפים שימנעו דמעות וקריסה כלכלית - לגזור ולשמור
הישראלי חולם על דירה חדשה מהניילונים ומפנטז כיצד יחנה את רכבו בחניון התת קרקעי וייקח מעלית מהירה לקומה ה-22 של מגדל מגורים מפונפן באחת מערי הלווין היוקרתיות של תל אביב. קאט, חזרה למציאות כדי לקנות דירה חדשה,
עונת השיפוצים נפתחה רשמית בתחילת יולי בתקווה לסיים את כל העבודות לפני תחילת שנת הלימודים והחגים. אך רבים המבצעים שיפוץ אינם ערים להרבה מאוד מוקשים בדרך אשר עשויים להפוך את החלום לסיוט יקר ומעיק. Bizportal ליקט מערן סיב, יו"ר התאחדות קבלני השיפוצים, ישראל פסטרנק, מנכ"ל מרכז הבנייה הישראלי ואלעד כהן, מנכ"ל חברת השיפוצים ועיצוב הפנים MAKE OVER, 10 עצות עצות שיעזרו לעבור את התקופה המלחיצה בשלום:
1. אפיון השיפוץ: משפחות רבות אינן מתכננות את אופי השיפוץ, מתחילות בשיפוץ השירותים והמקלחת ומסיימות בהזזת קירות ובהרחבת הדירה, כאן הדברים מתחילים להסתבך לפי החוק, התעסקות עם קירות תמך מחייבת את העסקתו של מהנדס חיצוני. במידה ונעשית פגיעה בקיר מעטפת חיצוני יש להעסיק גם אדריכל שיגיש תוכנית שינוי לוועדה המקומית. אלו דברים שלא פעם אנשי שיפוצים אינם יודעים ותכנון נכון יועיל בקביעת לוח הזמנים ובהתאמת התקציב.
2. מפרט עבודות כללי: שיפוץ התחלתי כולל עשרות מרכיבים, חלקם גדולים ונראים וחלקם נסתרים מהעין אולם מהווים מרכיבים מהותיים וחשובים בשיפוץ. במקרים רבים אין מפרט עבודות ברור בהתקשרות עם קבלן השיפוצים. דבר זה פותח פתח להעמסת עלויות וחריגה מלוחות זמנים. כדי למנוע זאת יש לבקש מהקבלן פירוט מלא של העבודות בשיפוץ, הכולל כתב כמויות חתום והתחייבות שהמחיר כולל את כל המרכיבים לשיפוץ.
- האם הפלסטינים יחזרו לאתרי הבנייה? הקבלנים חלוקים, הממשלה הבאה תכריע
- זמן ההחלטה בוועדות הערר צנח בממוצע מ-77 ל-10 ימים בלבד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
3. שימוש במעצב פנים : רבים מתקמצנים על העסקת מעצב פנים וחושבים שמדובר במותרות, אולם הם אינם יודעים שהעסקתו עשויה לחסוך הרבה מאוד כסף בהכנת מפרט חומרים מתאים וסטנדרט נכון. מעצבי הפנים מכירים את החנויות הפחות יקרות, הפער בין חנות במרכז העיר לבין זו שבפאתי אזור המרכז יכול להגיע ל-15%. גם למועד רכישת החומרים יש משמעות לא פעם אנשי מכירות מתוגמלים בעמלות לפי מספר מכירות, בסוף החודש עשויות להינתן הנחות גדולות יותר כדי לעמוד במכסה. עלות מעצב הפנים היא בדרך כלל 10% מכלל העסקה אולם החיסכון בתיקון טעויות הוא עצום.
4. קביעת לוחות זמנים : לוחות זמנים שנמתחים מעבר לצפוי ישפיעו על החיים בבית, על הוצאות לשכירות במקרה בו המשפחה יצאה ממנו ועל הסבלנות שלנו במהלך העבודות הקטנות - הפינישים. רוב המשפחות לא מסיימות את הפינישים כי פשוט נמאס להן. כדי למנוע זאת יש לקבל מהקבלן, כחלק מההתקשרות, לוחות זמנים מפורטים בהם מצוינות אבני הדרך בפרויקט (כגון הריסה ופינוי, בנייה של קירות, ריצוף וחלונות, התקנת מטבחים). לוח זמנים מפורט ימנע חריגות בלוחות הזמנים הכלליים משום שניתן יהיה לעלות על חריגות במהלך העבודה. מומלץ לכלול סעיף פיצוי בחוזה במקרה של פיגורים בלוחות הזמנים.
5. ביטוח ואחריות : ביטוח עבודות ואנשי המקצוע העובדים בדירה והאחריות לעבודות מהווים ביטוח עבורכם בלבד. הנושא לא זוכה להתייחסות בחוזה ההתקשרות אולם אם חלילה תקרה תאונה במהלך העבודות בנכס שלכם והעובדים של הקבלן אינם מכוסים, האחריות תיפול על כתפיכם. לכן, חשוב לפרט כי האחריות לשלומם של העובדים מוטלת על הקבלן. זאת באמצעות דרישה לקבל ביטוח אחריות מקצועית וצד ג' של הקבלן. האחריות לא פחות חשובה לכם משום שמדובר בהוצאה גדולה ובעבודה מורכבת ומתוחכמת שלא ניתן לאתר בה כשלים ותקלות בסיומה. האחריות מבטיחה מבחינתכם את היכולת לטפל בתקלות אלה מבלי להוציא עוד כספי.
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
6. לשים בצד הון עבור תוספות והוצאות בלתי צפויות : נדיר מאוד ששיפוץ מסתיים בסכום ההתחלתי שנקבע ויש לקחת בחשבון שההוצאות הבלתי צפויות עשויות להסתכם לתוספת של 20% מהעלות המקורית ובמקרי קיצון להגיע אף ל-40%. פיתויים כמו שיפורים במטבח , או לחילופין העסקת איש מקצוע שלא הייתה מתוכננת מלכתחילה לא נלקחים בהכרח בחשבון בתחילת התהליך.
7. יידוע השכנים בשיפוץ : שיפוץ בבית קומות גורם לרעש וללכלוך בשטחים המשותפים בבניין, כדי להימנע מתלונותיהם של שכנים, אשר במקרי קיצון מגיעות גם לתביעות ואף לצווי מניעה להפסקת השיפוץ, יש לשים דף הסבר על השיפוץ המתנצל על עוגמת הנפש ומפרט את לוחות הזמנים. כדאי לבוא מאוד לקראת השכנים ואף לתת שוקולד עם דף הסבר בתחילת השיפוץ ומכתב תודה בסופו.
8. רכישת מטבח במחיר פרופורציונאלי : בדירה הישראלית העכשווית המטבח פתוח לסלון ולמעשה הפך למרכז הבית, לכן אנשים לא פעם משקיעים סכומי עתק שמגיעים אף למאות אלפי שקלים בחדר ששטחו לרוב 15-20 מ"ר. בהמשך לנאמר בסעיף 6, השקעה דיספרופורציונאלית במטבח עשויה להוביל לוויתור על רכיבים אחרים ולא פחות חשובים בשיפוץ הבית במקרה של חריגה משמעותית.
9. תשלום סכום הגון לאיש השיפוצים : משפצים רבים מחפשים איש שיפוצים זול, אך כמו בכל דבר בחיים, על זול לא פעם משלמים ביוקר. שני קבלנים יכולים להשתמש באותם החומרים ולהגיע לתוצאה סופית אחרת לגמרי. איש שיפוצים טוב יכול להפוך את הדירה ליצירת אומנות, ובמידה ומדובר בשיפוץ שנעשה לקראת מכירה, ניתן יהיה לבצע עסקה במחיר גבוה יותר ברגע שיגיע הרוכש שיתאהב במוצר המוגמר.
10. חישוב רכיב המע"מ : רבים אינם מודעים לכך שהצעות המחיר אותן הם מקבלים מכלל הספקים, החל מריצוף וכלה במתקני מזגנים, אינם כוללים מע"מ. לכן, הם בונים את התקציב ללא חישוב עלויות המע"מ. עלויות אלה מוסיפות 18% על כלל העסקה ומהוות הוצאה בלתי מתוכננת שברוב המקרים מטילה קושי כבד על המשפחה. ניתן להתמודד עם המוקש הזה באופן הפשוט ביותר: עלות השיפוץ כפול 1.18 = עלות השיפוץ הכוללת.
*ביום שישי הקרוב יתקיים יריד יעוץ אישי בתחומי הבנייה והשיפוץ במרכז הבנייה הישראלי
כתבות מעניינות נוספות:
- 7.מיתון2013-17=עיוור לא מאמין=תזהרו=בועה50%בפיצוץ!!!!!!!! (ל"ת)פרסום לפראייר 21/07/2013 00:35הגב לתגובה זו
- 6.גיל 20/07/2013 17:46הגב לתגובה זולא להיתפתות מכלום ולא לשלם לקבלן כלום ורק בגמר משימתו ולהתנות איתו שאם הוא יתרגל אותכם אז תמשיכו עם אחר והוא יקבל רק על החלק שעשה ותשאירו טיפ של עד 5% מעל המוסכם לקבלן ששירת אותכם נאמנה אתם תאמרו לו כי יקבל טיפ טוב אם יעמוד בתנאים מבלי לאמר לו כמה אחרת אתם בידיים שלו והוא יקרקס אותכם
- 5.sדוד 20/07/2013 15:16הגב לתגובה זומהכסף שיתן לך תוכל לשפץ את הדירה
- 4.נועם 20/07/2013 14:10הגב לתגובה זואי אפשר לסמוך על אף אחד, כל אחד עובד עלייך בעיניים, לכן עדיף ללמוד את התחום לפעמים ולשפץ לבד בשלבים, ייצא הרבה יותר זול ולא בהכרח פחות טוב
- 3.עדי 20/07/2013 14:09הגב לתגובה זוזו הבעיה של עם ישראל, הוא לרוב משפץ כדי להרשים אחרים, אפילו במחיר של פשיטת רגל. אפשר לחסוך הרבה מאוד כסף וליצור יופי של בית מבלי לנקר עיניים
- 2.מתי 20/07/2013 14:08הגב לתגובה זומטבח טוב יכול לעלות 15 אלף שקל, רצפה גם לא במחיר היסטרי, לא חייבים לשפץ כדי ליצור בית שופוני ואז לפשוט רגל
- 1.שיפוצים 20/07/2013 13:20הגב לתגובה זוהדירה בכלל. כל מה שהוצאתם לא תקבלו בחזרה שנית שקודם ביבי יתעורר ויתחיל לבנות ולהרוס בתים ישנים
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 0.78% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
