"תמ"א38 בפריפרייה? תשכחו מזה, שם המדינה תצטרך להכניס את היד לכיס"
תחום ההתחדשות העירונית מתחיל להראות תזוזה מסוימת בשנה האחרונה לאחר שנים רבות של הרבה דיבורים ומעט מעשים בערים כמו קריית אונו, יהוד-מונוסון, גבעתיים ותל אביב הושלמו ונמצאים בבנייה הבניינים הראשונים במסגרת פינוי בינוי ובערים בת-ים ורמת השרון אושרו לאחרונה פרויקטים בהיקף של אלפי דירות. גם בגזרת התמ"א 38 מתחילים לראות ניצנים של שינוי עם 56 בניינים שהושלמו ולמעלה מ-1,000 שנמצאים בתהליכי אישור.
רמת גן מוגדרת כ"מלכת" התמ"א 38 עם 11 בניינים שהושלמו, 20% מסך הבניינים שהושלמו. היקף הבניינים שהושלמו עדיין זעום בהתחשב בכך שהתמ"א 38 יצאה לפועל בשנת 2005. לתוכנית אין כיום כדאיות כלכלית מחוץ לתל אביב, וגם בערים בהן הקבלנים בהחלט יכולים לרשום רווח יפה, לא פעם קברניטי העירייה שמים מקלות בגלגלים.
בשיחה עם Bizportal ממפה מרים ארז, יו"ר איגוד מהנדסי ערים ומהנדסת עיריית אור יהודה, מספר סוגיות בעייתיות בהתחדשות עירונית. מרים ארז תופיע בכנס השנתי של איגוד מהנדסי הערים שמתחיל היום.
"הלוואי וניתן היה להרוס הכול ולבנות מחדש, אך לצערי זה לא ישים", אומרת ארז בראשית דבריה. "השאלה הקשה ביותר היא מה קודם למה? ציפוף בניינים בהתחדשות עירונית ואז מציאת פתרון לבעיות התחבורה או הכנת תוכנית מסודרת לתחבורה ותשתיות ואז לבנות. לא ניתן להקים יחידות דיור נוספות במצב הנוכחי כי אנשים לא יוכלו לזוז כאן."
"הממשלה הטילה על הרשויות המקומיות לחזק בנייני מגורים והן שוברות את הראש כיצד לבצע זאת, יש סוגיות שאיתן הרשויות אינן יכולות להתמודד. מגמת משרד הפנים להעביר סמכויות גדולות יותר לוועדות המקומיות היא חיובית, אני מעריכה שבאמצעות השיח שיווצר ניתן יהיה להתמודד עם הבעיות באופן כולל. עד עכשיו המדיניות באור יהודה הייתה לא לקדם תמ"א 38 כי לא ניתן לבצע זאת נקודתית, חייבים לפתור קודם את כל הבעיות ברמה הכוללת. אפילו בתל אביב, עיר עם צוותים מעולים, לא מזדרזים לקדם תוכניות, אך אנחנו בדרך הנכונה ויימצאו הפתרונות היצירתיים."
במרבית הערים זכויות הבנייה במיזמי התחדשות עירונית ניתנות באופן כולל ואין התייחסות פרטנית לכל פרויקט, כאשר פעמים רבות ראשי הערים מתייחסים לקבלנים כאל חמדנים. ארז טוענת כי "הגישה בה רואים את הקבלנים כחמדנים דיי עברה מהעולם, יש יזמים המתנהגים כמו בשוק ושואלים כמה אתם נותנים? באותו רגע אני מפסיקה את השיח ואומרת שאנחנו לא נותנים אלא מכינים תוכניות טובות., נושא הצפיפות הוא אמצעי להשגת עירוניות טובה ולא מטרה. אנחנו כל הזמן מתרגלים למספרים חדשים, אם בעבר 14 יח"ד לדונם נחשב להרבה, כיום התרגלנו ל-20-25 יח"ד לדונם והמספרים רק יגדלו, אך אסור שזה יבוא על חשבון המרחב הציבורי."
ומה לגבי מיזמי התחדשות עירונית מחוץ ל"מדינת תל אביב"? לדברי ארז, "הפריפריה יכולה לשכוח מכך כי הכלכלה בישראל מתבססת רק על המגזר הפרטי, אולם יש נושאים שאי אפשר לבסס רק על המגזר הפרטי כפי שתחבורה ציבורית לא ניתן להשעין רק על הון פרטי. אני לא רואה יזמים מפתחים פרויקטים בצפת ובבית שאן, המדינה תהיה חייבת להכניס את היד לכיס."
כתבות מעניינות נוספות:
- 7.גם אם תבנו חניוני ענק,המכוניות הללו יצאו לכביש ומה אז? (ל"ת)ומים?ביוב?חשמל? 22/05/2013 23:24הגב לתגובה זו
- 6.אם בפריפריה המדינה תוריד מיסים לקבלן יהיה שווה לו (ל"ת)תום 21/05/2013 20:16הגב לתגובה זו
- 5.משה 21/05/2013 13:59הגב לתגובה זואילו המדינה היתה באמת רוצה לסייע לאזרחים למגן את בתיהם מפני רעידות אדמה ומפני מלחמה , היא היתה מוותרת על המע"מ בביצוע עבודות החיזוק והוספת הממ"דים. סכומי המע"מ הנדרשים מהווים חסם לביצוע החיזוק ע"י בעלי הדירות.
- 4.מבין 21/05/2013 12:50הגב לתגובה זומה לא ברור, רמת גן נסחרת זול יחסית למיקום שלה ולמיצוב שלה, לכן כל היזמים רצים אליה לפרויקטים של תמ"א ופינוי בינוי, הרווח הוא אדיר הן לבעלי הדירות והן לקבלנים ועד שהמחירים ברמת גן לא יגיעו למחירים של גבעתיים ות"א אז כולם ירוצו אליה מכיוון שניתן להרוויח המון כסף בנדל"ן בעיר הזו. כל משקיע חכם קונה בה דירה ישנה וממתין לפינוי בינוי או תמא וכך עושה 60% רווח על הדירה בנוסף לרווח של עליית מחירי דירות ברמת גן ועליית שכר הדירה. תתעוררו חברים יש פה הזדמנות !!!!
- "למבין"- אתה מנסה להעלות את מחיר הדירה שלך? (ל"ת)רוני 21/05/2013 14:00הגב לתגובה זו
- 3.מאיר ברקו 21/05/2013 11:50הגב לתגובה זומה יהיה אם מחר או מחרתיים תהיה רעידת אדמה ועשרות אלפי אנשים יקפחו את חייהם? מה תגידו? לא היו מספיק מקומות חניה!
- i.m 22/05/2013 23:29הגב לתגובה זוחשוב להם?אבל מה שחשוב להם זה העלאת ערך דירתם ואף אחד לא באמת לא חושב על רעידות אדמה.
- i.m 22/05/2013 23:28הגב לתגובה זוומרימים בניין של 7 קומות.
- 2.יולי 21/05/2013 11:47הגב לתגובה זואדם אחד עושה כסף ובניין שלם נקבר ושכונה שלמה משלמת את המחיר. כמה אפשר לרמוס את מעמד הביניים, קונים אנשים בשיפוץ וכמה שקלים, ולוקחים להם לתמיד את האוויר והבריאות. תמא 38 אסון לאומי
- 1.אנונימי 21/05/2013 10:54הגב לתגובה זושימו לב כמה רשויות נענות לכך ומדוע אין בכל עיר איזה משרד מידע שמסביר עם מי לעשות ואיך לבצע (מדוע המדינה אינה מספקת לאזרחים מידע מישפטי מפורט על מה רצוי לקבל מהקבלן או היזם ולא שוק חופשי בעניין ופרוע לפי דמיונו של כל דייר) חבל שהשנים עוברות ומדינת ישראל תפקוד אסון בגלל צרות עין של אינטרסנטים.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
