היכן 5 דקות מתל אביב נמכרה דירת 4 חדרים 90 מ"ר ב-830 אלף שקל?

ואיפה במרכז שילמו 320 אלף שקל על דירת 2 חדרים? צפו בעסקאות הבולטות שנסגרו בשבוע החולף
לירן סהר | (5)

משרדי התיווך הגדולים ולוי יצחק עורך מחירון הדירות מדווחים על עסקאות הנדל"ן הבולטות ברחבי הארץ:

תל אביב

דירת 2 חדרים ברחוב סוקולוב, 38 מ"ר, קומת קרקע, לשיפוץ, עורפית, ללא מעלית וחנייה, נמכר ב-1,380,000 שקל.

דירת 2 חדרים ברחוב לכיש, 40 מ"ר, קומה שנייה, עורפית, לשיפוץ, מעלית, ללא חנייה, נמכרה ב-1,350,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס Place

דירת 3 חדרים ברחוב שבטי ישראל, 72 מ"ר, קומה 2, ללא מעלית וחניה, משופצת, נמכרה ב- 1,145,000 שקל

דירת 3 חדרים ברחוב אלברט קיוסו, 65 מ"ר, קומה 8, עם מעלית וחניה, משופצת, נמכרה ב- 925,000 שקל

העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון דרום תל אביב

פתח תקווה

דירת 2 חד' ברחוב חפץ חיים, 60 מ"ר, קומה ב', ללא מעלית וללא חנייה, נמכרה ב-800,000 שקל.

העסקה דווחה באמצעות לוי יצחק עורך מחירון הדירות

חולון

דירת 3 חדרים ברחוב אילת, קומה ב', זקוקה לשיפוץ, כ-80 מ"ר, חנייה משותפת, נמכרה ב-775,000 שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב שמעון אבידן, (במקור 4), קומה 14, משופצת, חנייה כפולה, כ-110 מ"ר, נמכרה ב-1,760,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס אבניו

אזור

דירת 4 חד' ברחוב פנחס ספיר, 90 מ"ר, קומה ב', ללא מעלית ועם חנייה משותפת, משופצת חלקית, נמכרה ב-830,000 שקל.

העסקה דווחה באמצעות לוי יצחק עורך מחירון הדירות

כפר סבא

דירת 4 חדרים, 120 מ"ר, רחוב ביאליק, קומה 1, מרפסת שמש 12 מ"ר, 120 מ"ר בנוי, קומה 1 מתוך 5, מוצעת למכירה 5 חודשים, נמכרה ב-1,405,000 שקל (מחיר מבוקש 1,465,000 שקל).

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס ONE

רמלה

דירת 3 חדרים ברחוב הגלעד בנווה הדרים, 72 מ"ר, קומה 5 עם מעליית, ללא חניה, נמכרה ב- 625,000 שקל

דירת 3 חדרים ברחוב יהודה שטיין בנווה יהונתן, 72 מ"ר, קומה 4, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 495,000 שקל

צמוד קרקע 4 חדרים ברחוב ברנר בנווה דויד הישן, 100 מ"ר בנוי על שטח של 350 מ"ר, נמכר ב- 1.6 מיליון שקל

דירת 2 חדרים ברחוב אמיל זולא בעיר העתיקה, 48 מ"ר, קומה 2, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 320,000 שקל

העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון רמלה

רחובות

דירת 5 חד' ברחוב בקלמן ביאלר, 128 מ"ר, קומה ג' עם מעלית, חנייה ומרפסת, נמכרה ב- 1,480,000 שקל.

העסקה דווחה באמצעות לוי יצחק עורך מחירון הדירות

ירושלים

דירת 4 חדרים ברחוב ברסקו, רחוב טשרניחובסקי, 115 מ"ר, קומה שנייה, מעלית, יחידת דיור נמכרה ב-2,375,000 שקל.

דירת 4 חדרים במרכז העיר, רחוב בן סירה, 92 מ"ר, קומה ראשונה, 38 מ"ר מרפסת, רשום בטאבו, נמכרה ב-2,410,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס חזון

בית שמש

דירת גן 6.5 חדרים ברחוב רשב"ג, 147 מ"ר בנוי+ גינה 95 מ"ר, ללא חניה, נמכרה ב- 1,215,000 שקל

דירת גן 4 חדרים ברחוב הגולן, 100 מ"ר + גינה בשטח 55 מ"ר, ללא חניה, נמכרה ב- 1,052,000 שקל

העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון בית שמש

חדרה

דירת 3 חדרים ברחוב הקידה, 78 מ"ר, קומה 2, ללא מעלית עם חנייה, נמכרה ב-570,000 שקל.

דירת 5 חדרים ברחוב ויתקין, 113 מ"ר, קומה 1, ללא מעלית, עם חנייה, נמכרה ב-980,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס מקצוענים

פרדס חנה

דופלקס 4.5 חדרים ברחוב האתרוג, קומה 4 מתוך 4, מעלית וחנייה בטאבו, נמכר ב-780,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס People

דופלקס 4.5 חדרים ברחוב העסיס בשכונת נווה פרדסים, 110 מ"ר, קומות 4-5 מתוך 5 קומות, עם מעלית וחניה, נמכר ב- 836,000 שקל

העסקה בוצעה באמצעות אנגלו סכסון פרדס חנה

חיפה

דירת 3 חדרים ברחוב דרייפוס, שכונת שפרינצק, 70 מ"ר, קומה 2, שמורה, נמכרה ב-610,000 שקל.

דירת 5 חדרים ברחוב הסחלב, שכונת רמת אלמוגי, 130 מ"ר, קומה 3, מעלית, מרפסת, גינה, נמכרה ב-2,160,000 שקל.

דירת 3.5 חדרים ברחוב רענן, שכונת דרך הים, 80 מ"ר, קרקע, יציאה לגינה, נמכרה ב-880,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס סיטי

באר שבע

דירת-גן 3.5 חדרים בשכונה ו' החדשה, רחוב עמוס ירקוני , 98 מ"ר, נמכרה ב-760,000 שקל.

דירת 3 חדרים בשכונה יא' , רחוב הרב קוק, 76 מ"ר, קומה 4, נמכרה ב-325,000 שקל.

דופלקס גג 6 חדרים בשכונה יא', רחוב הרצוג, 151 מ"ר, קומה 3, נמכר ב-625,000 שקל.

דירת 4 חדרים בשכונה ג', רחוב שרעבי, 80 מ"ר, קומה 3, נמכרה ב-356,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס פלוס

דימונה

דירת 4 חדרים בטיילת הספורט, קומה 2/4, 100 מ"ר, ללא עמודים וללא מעלית, נמכרה ב-340,000 שקל.

קוטג' טורי קרקע, 6 חד', ברחוב צבר, 130/220 מ"ר, נמכר ב-630,000 שקל.

.העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס נובה

כתבות מעניינות נוספות:

רוברט שמין: "מחירי הדירות בישראל בדרך לתיקון מטה של עד 30%, בארה"ב הפוך - הזדמנות של פעם במאה שנה"

תגובות לכתבה(5):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 5.
    5 דקות מת"א זה במחלף הכניסה של נתיבי איילון (ל"ת)
    קלקלן בדימוס 18/03/2013 00:39
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    בכמה ירדו מחירי הדירות עד סוף השנה. (ל"ת)
    יגאל 17/03/2013 15:31
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    האם מחירי הדירות ירדו השנה. (ל"ת)
    יגאל 17/03/2013 15:27
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    מתווך 16/03/2013 11:42
    הגב לתגובה זו
    וימשיכו לרדת.. לצערנו
  • 1.
    חי במינוס 16/03/2013 09:53
    הגב לתגובה זו
    לדימונה או ירוחם,אינו יודע מה הוא מדבר. הדירה בתל אביב,סוקולוב,נמכרה במיליון אחד יותר. יחי ההבדל הקטנטן
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.