דירת 3 חד' בת"א לא משופצת וללא מעלית וחניה נמכרה ב-2.3 מ' ש'

והיכן נמכרה דירה ב-260 אלף שקל? BIzportal ליקט את העסקאות הבולטות שנסגרו בשבוע החולף
לירן סהר | (7)

משרדי התיווך הגדולים ולוי יצחק, עורך מחירון הדירות, מדווחים על עסקאות הנדל"ן הבולטות ברחבי הארץ:

תל אביב

דירת 3 חדרים ברחוב סירקין, 87 מ"ר עם מחסן 4 מ"ר', קומה שנייה, ללא מעלית וחנייה, לשיפוץ, בניין משופץ, נמכרה ב-2,300,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס Place

דירת 3 חדרים ברחוב יצחק שדה, 65 מ"ר, קומה 7, עם מעלית, חנייה משותפת, מרפסת, נמכרה ב-1,200,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס יהלום

דירת 3 חדרים ברחוב ליליין, 70 מ"ר, עם מרפסת שיפוץ חלקי, 70 מ"ר, נמכרה 2,080,000 שקל

העסקה בוצעה באמצעות מח"ל נכסים

גבעתיים

דירת 3.5 חדרים ברחוב ז'בוטינסקי, 100 מ"ר, קומה 2, ללא מעלית, עם חנייה, נמכרה ב-1,700,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס 100%

דירת 3 חדרים ברחוב ל"ה, 81 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, ללא מעלית עם חניה, נמכרה ב- 1.25 מיליון שקל

העסקה בוצעה באמצעות אנגלו סכסון גבעתיים

רמת גן

דירת 3 חדרים ברחוב הנחל, 81 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.33 מיליון שקל

דירת 3 חדרים ברחוב האצ"ל, 77 מ"ר קומה 6 מתוך 8, עם מעלית, ללא חניה, זקוקה לשיפוץ, נמכרה ב- 1.275 מיליון שקל

דירת 3.5 חדרים ברחוב הרימון בשכונת הגפן, 95 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, ללא מעלית, עם חניה, משופצת, נמכרה ב- 1.6 מיליון שקל

העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון רמת גן

דירת גג 4 חדרים ברחוב המעגל, עם מעלית וחנייה, משופצת, נמכרה ב-1,980,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס 100%

בת ים

דירת 4 חדרים ברחוב אנה פרנק, שכונת רמת הנשיא, עורפית, נוף פתוח לגינה, חנייה ומעלית, נמכרה ב-1,330,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס סקאי

פתח תקווה

דירת 3 חדרים ברחוב הצנחנים, קומה 2, ללא מעלית, 85 מ"ר, נמכרה ב-900,000 שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב הבעל שם טוב, 75 מ"ר, קומה 3, מרפסת שמש, נמכרה ב-1,034,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס עוצמה

ראשון לציון

דירת 4 חד' ברחוב חיל רגלים, 90 מ"ר, קומה 2, עם מעלית וחנייה, לא משופצת, אך מסודרת, נמכרה ב-1,058,000 שקל.

העסקה דווחה על ידי לוי יצחק עורך מחירון הדירות

נס ציונה

דירת 2 חד' ברחוב רחבעם זאבי, לא משופצת, 45 מ"ר עם מרפסת, קומה 1, נמכרה ב-620,000 שקל.

העסקה דווחה על ידי לוי יצחק עורך מחירון הדירות

אשדוד

דירת 4 חד' בשד' תל חי, 110 מ"ר, קומה ג' עם מעלית וחנייה, מצב כללי טוב, נמכרה ב-1,150,000 שקל.

העסקה דווחה על ידי לוי יצחק עורך מחירון הדירות

כפר יונה

קוטג' דו-משפחתי 5 חדרים במצב מעולה, שמור ומושקע ביותר עם דקים, פרגולות ופרקט בחדרים, נמכרה ב-1,815,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס 4U

רחובות

דירת 5 חד' ברחוב קיבוביץ, 120 מ"ר, מעלית, חנייה, מרפסת שמש, זקוקה לשיפוץ, נמכרה ב-1,215,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס מטרופולין

ירושלים

דירת 2 חדרים ברמת בית הכרם, חדשה ומשופצת ברחוב יוחאי בן נון, 55 מ"ר, מרפסת ונוף מרהיב, מעלית ומחסן, חנייה פרטית, נמכר ב-1,350,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס חזון

דירת 4 חדרים ברחוב הלייש בגילה, 80 מ"ר+ מרפסת סוכה 5 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.025 מיליון שקל

דירת 5 חדרים ברחוב ז'בוטינסקי, 100 מ"ר, קומה 5 מתוך 8, עם מעלית, חניה ומחסן, זקוקה לשיפוץ, נמכרה ב- 3.1 מיליון שקל

דירת 5 חדרים ברחוב החי"ל, 165 מ"ר+ מרפסת 40 מ"ר, קומה 3 עם מעלית וחניה, זקוקה לשיפוץ, נמכרה ב1.825 מיליון שקל

העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון ירושלים

חדרה

דירת 5 חדרים ברחוב ארזי הלבנון, 125 מ"ר, קומה 16, עם מעלית וחנייה, נמכרה ב-1,420,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס מקצוענים

פרדס חנה

וילה בת 6 שנים במושב מאור, 6 חדרים, 202/501 מ"ר בנוי, חנייה מקורה, נמכרה ב-2,250,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס People

חיפה

דירת 3 חדרים ברחוב גדליהו, שכונת נווה שאנן, 75 מ"ר, קומה 3, נוף, נמכרה ב-610,000 שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב יעל, שכונת נשר, 80 מ"ר, קומה 4, לשיפוץ, נמכרה ב-435,000 שקל.

דירת 3 חדרים ברחוב בורלא, שכונת נווה שאנן, 75 מ"ר, קומה 3, שמורה, נמכרה ב-670,000 שקל.

דירת 3.5 חדרים ברחוב נתיב חן, שכונת נווה שאנן, 80 מ"ר, קומה 2, משופצת, נמכרה ב-665,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס סיטי

באר שבע

דירת 4 חדרים בשכונת נווה זאב, רחוב שלמה טנא, 124 מ"ר, קומה 2, נמכרה ב-744,000 שקל.

דירת 4 חדרים בשכונת נווה זאב, רחוב יוהנה ז'בוטינסקי, 118 מ"ר, קומה 3, נמכרה ב-735,000 שקל.

דירת-גן 4 חדרים בשכונת נווה זאב, רחוב יעקב פיכמן, 124 מ"ר, נמכרה ב-935,000 שקל.

דירת 4 חדרים בשכונת נחל עשן, רחוב שרה ואהרון אהרונסון, 113 מ"ר, קומה 2, נמכרה ב-600,000 שקל.

דירת 4 חדרים בשכונה י"א, רחוב משה שרת, 80 מ"ר, קומה 3, נמכרה ב-450,000 שקל.

דירת 2 חדרים בשכונה ד', רחוב הקנאים, 50 מ"ר, קומה 2, נמכרה ב-260,000 שקל.

דירת 4 חדרים בשכונה ד', רחוב בר גיורא, 80 מ"ר, קומה 2, נמכרה ב-415,000 שקל.

דירת 4 חדרים בשכונה א', רחוב דרך המשחררים, 104 מ"ר, קומה 3, נמכרה ב-540,000 שקל.

דירת 3 חדרים בשכונת נווה זאב, רחוב מאיר גרוסמן, 113 מ"ר, נמכרה ב-642,000 שקל.

דירת 3 חדרים בשכונה א', רחוב בלפור, 70 מ"ר, קומה 3, נמכרה ב-350,000 שקל.

דירת 4 חדרים בשכונה ד', רחוב סנהדרין, 88 מ"ר, קומה 3, נמכרה ב-360,000 שקל.

דירת 4 חדרים בשכונת נווה זאב, רחוב שלמה טנא, 117 מ"ר, קומה 5, נמכרה ב-840,000 שקל.

דירת 3 חדרים בשכונה ה', רחוב כחול לבן, 60 מ"ר, קומה 3, נמכרה ב-320,000 שקל.

דירת 3 חדרים בשכונה ה', רחוב טבנקין, 70 מ"ר, קומה 3, נמכרה ב-340,000 שקל.

דירת 4 חדרים בשכונת י"א, רחוב דרך מצדה, 90 מ"ר, קומה שלישית, נמכרה ב-450,000 שקל.

דירת 3 חדרים בשכונת נווה זאב, רחוב יוהנה ז'בוטינסקי, 90 מ"ר, קומה 5, נמכרה ב-585,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס פלוס

כתבות מעניינות נוספות:

זו תופעה: ככה מנסים מוכרי דירות לגרום לכם לקנות - 5 ה'לוקשים' שהפכו ללהיט

תגובות לכתבה(7):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 5.
    השרון-עמק חפר 27/10/2012 18:52
    הגב לתגובה זו
    יכל לקנות איזה וילה באיזה מושב במחיר הזה, אבל אנשים חושבים שת"א זה אין
  • משה ו 03/11/2012 09:13
    הגב לתגובה זו
    אחרי שיפוץ המחיר יקפוץ ל- 3 מילין. זה קרוב לים (יחסית)
  • 4.
    איציק ר 27/10/2012 18:34
    הגב לתגובה זו
    המטפלת חזרה מהמדינה המזרח אירופאית,נסעה לרכוש דירה חדשה...אני חוזר דירה חדשה. המחיר המבוקש 36000 שלושים ושש אלף יורו. אז תגידו אנחנו נורמאלים?????????
  • פיכח 28/10/2012 08:59
    הגב לתגובה זו
    בכל פעם שאתה מוציא את הארנק מהכיס ורוצה לקנות משהו ישר מגיע החוק הישראלי "ושותה" לך את הכסף לפני שהספקת למשש אותו. ככה זה אנחנו וכסף. מה ששלך שלי ומה ששלי שלי!
  • 3.
    ירון 27/10/2012 18:12
    הגב לתגובה זו
    תמיד יש פריירים שזורקים סתם כסף
  • 2.
    איך יודעים שהנתונים נכונים? האם המתווכים מדווחים אמת? (ל"ת)
    יואב 27/10/2012 13:12
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    המחירים לא יורדים ולא ירדו (ל"ת)
    27/10/2012 09:55
    הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.