שוק הנדל"ן ממשיך בדהירה. מדד הנדל"ן שהוסיף לערכו כבר למעלה מ-76%, מצוי בשיא כל הזמנים, ומידי יום מעבר ל-15 הכוכבות במדד הנדל"ן אנו מתוודעים לחברה אחרת המזנקת בשיעור דו ספרתי.

אם מתעלמים לרגע מהגדולות והבינוניות בענף, ומתמקדים בכל שאר החברות הקטנות, נראה כי הישראלים פיתחו שיטה. על פי הטרנד החדש המשקיעים קונים שלד בורסאי, יוצקים לתוכו פעילות נדל"ן, ומשם היישר לבורסה אלינו המשקיעים.

הנוסחה פשוטה, בעלי החברות מגייסים הון בישראל, ובאמצעותו רוכשים נכסים בארצות מעבר לים, כאשר הדגש הוא על מדינות אירופה. את הנכסים האלו רוכשים במינוף גבוה בהלוואות מסוג נון ריקורס המממנות 80%-90% מהחוב - השקעות המזוהות עם אנשי העסקים יצחק תשובה, אליעזר פישמן ואחרים.

הרווח מעסקאות אלו נובע משני מקורות: הראשון, הכנסות משכירות - החברה לווה את מרבית הנכס (80%-90%) ומשכירה אותו בתשואה הגבוהה בדרך כלל ב-2%-4% (תלוי באיכות השוכרים) מגובה ההלוואה. פערים אלו מממנים כאמור גם את הלוואת החברה וגם משאירים לה רווחים שוטפים.

מקור רווח נוסף שמאפיין חברות בעלות אחוז מינוף גבוה הינו רווח ההון. חברות אלו מקוות שתוך מספר מועט של שנים יעלה ערכו של הנכס וניתן יהיה למוכרו במחיר הגבוה מסכום הרכישה שייצור רווחי הון.

אחת מאותן מניות אלו הינה, אסים השקעות (סימול: אסים השק ). בדצמבר 2005 רכשו החברות אישיד ו-גולדן פוינט בחלקים שווים את השליטה בשלד הבורסאי. בעלי השליטה הם גולדן פוינט של אביחי סטולרו ומישאלה יצחקי-שולמן, (אחותו של יזם הנדל"ן רוני יצחקי), וחברת אישיד שבבעלות ישראל ואיריס שמעונוב. גולדן פוינט ואישיד מחזיקים כל אחת כ-29%, הראל 7% ו-35% מחזיק הציבור.

במאי 2006 הקימה החברה את חברת הבת אסים נדל"ן, שתפעל לאיתור השקעות במדינות מרכז ומערב אירופה וכחודש לאחר מכן הנפיקה 103.9 מיליון מניות לפי 12 אגורות למניה וגייסה 48 מיליון שקל באג"ח. מאז ועד היום זינקה החברה בכ-200%, כאשר מתחילת החודש זינקה המניה ב-58%. ממבט על גרף המניה ניתן גם לראות התרחבות משמעותית במחזורי המסחר החל מאמצע אוקטובר. בהקשר זה נציין, כי אתמול הוסיפה לערכה המנייה 21% במחזור שיא של 8 מיליון שקל. זאת, בהשוואה למחזור ממוצע שבועי וחודשי של 1.1 מיליון ו-1.6 מיליון שקל. החברה הנסחרת כיום לפי שווי של 55 מיליון שקל הינה בעלת הון עצמי של 21 מיליון שקל.

אז מה בפעילות החברה גרם למניה לזנק ב-200%?

למרות שהונפקה לפני כחמישה חודשים, הפעילות האמיתית החלה למעשה בחודש האחרון במהלכו רכשה קרקע למגורים ברומניה ב-3.5 מיליון אירו, השקיעה 10 מיליון אירו ב-3 פרויקטים למסחר ומגורים בבולגריה, ואתמול הודיעה על מו"מ לרכישת קרקע בפולין למסחר ומגורים בשטח כולל של כ-60,000 מ"ר בעלות של כ-4 מליון אירו.

אם כן - 3 עסקאות בסכום כולל של 17.5 מיליון אירו - האם זו סיבה מספקת לזינוק חד שהציגה המניה בחודש האחרון? איש איש ומסקנותיו.

בשיחה עימו השבוע בוחר צבי כרמי, מנכ"ל אסים נדל"ן, בעיקר לסכם את פעילות החברה בחצי השנה האחרונה: "עיקר המיקוד היה במדינות מזרח אירופה ובעיקר בולגריה ורומניה. כעת עם הצטרפות מדינות מזרח אירופה למדינות האיחוד, חלו עליות מחירים אשר הביאו לכך שקשה למצוא היום נכסים עם תשואות "מרגשות" והן נעות היום בטווח של 7%-9%".