מנכ"ל מידרוג: "עד שהריבית לא תעלה מחירי הדירות לא ירדו"

פרופ' צבי אקשטיין, לשעבר המשנה לנגיד בנק ישראל: "רק במידה וכמות הדירות הנבנות יגיע לכ-80 אלף בשנה ניתן יהיה לראות ירידה מתמשכת במחירי הדיור".
 |  (13)
נדל"ן, צילום: דוד פרימן
מחירי הדירות מסרבים לרדת למרות הירידה במכירות של הקבלנים. ובינתיים, שר האוצר משה כחלון מנסה בכל הכוח להאיץ את תוכנית מחיר למשתכן, ואכן - חלק מאוד גדול של הרוכשים הפוטנציאלים, מתמודד על רכישת דירה בפרויקט מחיר למשתכן ו"יוצא" למעשה מהחיפושים אחרי דירה. כך מקטין כחלון את הביקוש לדירות, השאלה אם זה אמיתי. בכנס של חברת מידרוג, טענו המומחים כי לא זו הדרך. מחירי הדירות יירדו רק אם הריבית תעלה, ורק אם יבנו בהיקף גדול במיוחד.   
 
ערן היימר, מנכ"ל מידרוג: "הריבית הנמוכה ממשיכה לייצר אינפלציה במחירי הנכסים, המניות, האג"ח ובעיקר במחירי הנדל"ן בארץ ובעולם. מאמצי הממשלה עדיין לא שברו את שיווי המשקל של השוק ואינם באים לידי ביטוי במספרים, עד שהריבית לא תעלה במקרה הטוב המחירים לא ירדו. בנוסף, שוק האג"ח לא מתמחר כיום סיכוי לשינוי במגמת מחירי הנדל"ן או שינוי לרעה בנתוני המאקרו כלכלה והגירעון הממשלתי הנמוך מוסיף שמן למדורה ודוחף את המרווחים והתשואות כלפי מטה".
פרופ' צבי אקשטיין, לשעבר המשנה לנגיד בנק ישראל, דיקן בית הספר טיומקין לכלכלה במרכז הבינתחומי הרצליה וראש מכון אהרן למדיניות כלכלית, הציג מחקר של המכון, אותו ערך בשיתוף עם תמיר קוגוט.  על פי המחקר מגמת מחירי הדיור הריאליים בישראל גבוהה משמעותית ממדינות ה- OECD, כאשר עליית מחירי הדיור מגדילה את אי השוויון בחברה ופוגעת בפיתוח האורבני של המשק. בניגוד לטענות דומות שנשמעות מפי בעלי אינטרס, המחקר מראה כי העלייה במחירי הדיור אינה נובעת בעיקר מגובה הריבית ולא מתשומות הבניה אלא נובעת במיוחד מהיקפי הצע נמוכים יחסית לביקוש לדיור בישראל. בישראל יש פחות דירה פר משקי בית -  דבר המעלה את מחירי הדירות. רק במידה וכמות הדירות הנבנו יגיע לכ 80000 בשנה ניתן יהיה לראות ירידה מתמשכת במחירי הדיור הראלים.
כמו כן, אקשטיין הסביר שהמחקר שערך במסגרת מכון אהרן הראה כי הממשלה אינה מטפלת כראוי במחסור בדירות שהוא הגורם המרכזי למשבר הדיור. לפי פרופ' אקשטיין, למרות שמשבר הדיור נובע מבעיות בהיצע, רוב פעולות הממשלה דווקא מתמקדות בהיבט של הביקוש. על מנת לטפל בהיצע המדינה חייבת להסתכל על מלאי הקרקע הזמינה לדיור ובמיוחד במרכז הארץ. וכן שגם דירה להשכרה היא מענה לביקוש ולא רק דירה למכירה.
לפיכך, פעולות הממשלה לפגיעה במשקעים לא רק שלא יטפלו בבעיות החמורות של שוק הדיור והנדל"ן, אלא אף יגרמו לנזק רב יותר ולהחרפת המשבר. לסיכום, הציג פרופ' אקשטיין דרכים שיסייעו בפתרון משבר בדיור, בדמות רפורמות להגדלת מלאי הקרקעות הזמינות לדיור. בין הרפורמות אותן מנה אקשטיין היו: רפורמה בתכנון רפורמה במנהל מקרקעי, רפורמה במימון הרשויות המקומיות, רפורמה בהתחדשות עירונית, רפורמה בתיעוש הבנייה ורפורמה באורבניזציה של המגזר הערבי.
עוד המסגרת פורום שוק החוב, רן גולדשטיין, ראש תחום הנדל"ן במידרוג נתן הרצאה בנושא: "שוק הדיור בישראל: האם התרופה מתאימה למחלה?" ואמר, "מחיר למשתכן מייצר היצע אולם ספק אם המדינה תצליח לשמר לאורך זמן את הלחץ על הגדלת ההיקף ההיצע באופן יציב לאורך שנים. בנוסף, צריך להיות תמהיל הכולל גם מחיר למשתכן וגם את דירות הנמכרות לפי מחיר השוק חופשי, על מנת שהיזמים יגבירו את קצב התחלות הבניה". עוד הוסיף גולדשטיין, כי השינוי ברגולציה משפיע על ציבור הצרכנים שבעצם, לא מתייאשים ונרשמים להגרלות של מחיר למשתכן ובכך זונחים את הפרויקטים החדשים, מה שגורם להאטה בדירות החדשות ולירידה של כ- 20% בקצב מכירת הדירות. חשוב לציין כי, בתחילת הדרך, היזמים התנגדו לפרויקט של מחיר למשתכן, וכיום יותר ויותר יזמים משתתפים בפרויקטים, הסיבות המרכזיות הינן: חוסר ברירה, כי אלו המכרזים, כמעט היחידים, שמוצעים על ידי המדינה לשיווק קרקעות, הסיבה השניה, הינה עליית מחירי הקרקעות הפרטיות כתוצאה שכל השיווק הינו במכרזי "מחיר למשתכן" והשלישית, שינוי תמהיל במכרזים שמאפשר חלק מהדירות, לפעמים עד 50%, להימכר בשוק החופשי ובכך יש להגדיל את רווחיות הישימים מפרויקטים אלו ולעשות אותם כלכליים יותר, וכן בשל האטה במכירות כך שמחיר למשתכן, שבו המכירות וודאיות ומראש ללא צורך בשיווק, מהווה אלטרנטיבה טובה", כך גם יישום IFRS 15 מאפשר הכרה בהכנסה עוד טרם נמסרה הדירה, כך שהחברות יכולות להציג רווחים בדוחותיהם, יחסית בתחילת הפרויקטים.
עוד אמר גולדשטיין במסגרת הרצאתו בפורום שוק החוב של מידרוג כי "חברות הנדל"ן הינן המגייסות הגדולות של האג"ח מכלל גיוסי האג"ח, וביניהן, חברות יזום המגורים שמקבלות תמיכה משוק ההון, שנראה על פניו, שמאמין ששוק הדיור בישראל יציב וחזק. הגב שנותן שוק ההון משפיע גם על הריבית הנמוכה בגיוסים אשר לאו דווקא משקפת את רמת הסיכון האמיתית של החברות. לשאלה למה מחירי הנדל"ן לא יורדים ענה גולדשטיין "זאת בגלל שהיזמים הינם למודי ניסיון וזוכרים את משבר הסאבפריים שבו היתה האטה ואח"כ קפיצה במחירי הדירה, הם זוכרים את ימי המחאה החברתית ומע"מ אפס שבהם היתה האטה ולאחר מכן קצב המכירות עלה כך גם קרה עם תוכנית מע"מ אפס, ובכל אחד מהמקרים גם המחירים עלו. בנוסף היזמים מסתכלים על קצב גידול האוכלוסין וצופים כי המדינה עוד תזדקק לשיווק אף גבוה יותר מהיום על מנת לעמוד בביקוש".
תגובות לכתבה(13):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 10.
    בתום ההפוגה יחזרו העליות. (ל"ת)
    משקיע מקצועי 26/11/2017 09:30
    הגב לתגובה זו
    0 1
    סגור
  • אז אני מקווה שאתה מנצל את ההפוגה להמשך השקעה ? (ל"ת)
    א 27/11/2017 11:53
    הגב לתגובה זו
    1 0
    סגור
  • 9.
    מי יעלה ריבית?אלו שמחזיקים בכמה וכמה דירות? (ל"ת)
    א.מ 24/11/2017 09:40
    הגב לתגובה זו
    0 1
    סגור
  • 8.
    מליונים גרים ברחובות יש מחסור עצום בדירות..
    אדם 23/11/2017 17:58
    הגב לתגובה זו
    2 1
    יש כ50,000 דירות שהקבלנים לא מצליחים למכור (המספר המדוייק הוא חסוי (מעניין למה?) עלות המשכנתא מעל 4% ואילו התשואה באזור המרכז כ2.5% כלומר עלות המימון גבוהה מהתשואה... מחירות חברת הנדל"ן נחתכו בכ50% , השוק מת! המלאי עולה האשראי דופק ריח של התרסקות באוויר פיגורי משכנתא- משום הנתון לא מפורסם (מעניין למה?) המסקנות של הפרופסור לא תואמות את העובדות!
    סגור
  • שטויות שיבואו לבניין שאני גר בו יש חצי בניין
    א.מ 24/11/2017 09:41
    הגב לתגובה זו
    2 0
    שעדיין לא נמכרו.אל תבלבל את המוח אינטרסנט .
    סגור
  • 7.
    הריבית כבר גבוהה
    כלכלן 22/11/2017 10:47
    הגב לתגובה זו
    1 3
    כל אלו שלקחו משכנתא לפני שלוש עד שנתיים, בהם היה שיא ברכישות של דירות, לקחו משכנתאות בריבית הכי גבוהה מזה המון שנים. גם כיום הריבית למשכנתאות היא גבוהה מאוד, ארהב העלתה ריבית בריטניה גם תכף יגע לכאן והאסון יהיה גדול!
    סגור
  • 6.
    עשיתם אתר חדש ולא סידרתם את התגובות שיעלו מייד (ל"ת)
    תעשו כמו בגלובס 21/11/2017 23:43
    הגב לתגובה זו
    5 0
    סגור
  • 5.
    פחלון לא מקטין את הביקוש, הוא יוצר ביקוש של אנשים שלא
    תכננו לקנות דירה... 21/11/2017 23:43
    הגב לתגובה זו
    4 0
    אנשים רצים להירשם להגרלות עם 60 אלף שקל הון עצמי.. יש מלא זוגות צעירים שלא היו בשוק הרוכשים לפני ההגרלות..
    סגור
  • מי אדוני?קבלן?קבלנון?כלבלב של קבלן? (ל"ת)
    איציק 24/11/2017 09:42
    הגב לתגובה זו
    2 0
    סגור
  • 4.
    פרופסור לא ערובה לידע
    איתן בום-באסט 21/11/2017 15:52
    הגב לתגובה זו
    11 0
    הסברים של ילד בכיתה ה'. אתה לא בכיוון פרופסור. אינך מבין איך משק כמערכת מורכבת עובד. חשיבה לינארית רחוקה מלתאר את המצב כאן.
    סגור
  • 3.
    לאחר שירשמו 100000 איש למשכנתאבמחיר למשתכן הריבית תעלה
    שמואל הנביא 21/11/2017 15:19
    הגב לתגובה זו
    3 0
    מלכודת דוב...
    סגור
  • 2.
    עאלק אין מספיק דירות ולא יעמדו בביקוש
    שישקו 20/11/2017 23:58
    הגב לתגובה זו
    13 0
    בביום שהריבית תגיע ל4% פתאום יהיו מספיק דירות
    סגור
  • 1.
    שטויות , התשואה להשקעה כבר לא אטרקטיבית,עובדה שהביקושים
    ' 20/11/2017 14:40
    הגב לתגובה זו
    9 1
    קורסים מחודש לחודש , על מה אתה מדבר תגיד לי ?
    סגור