הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן

שוק המשרדים - איפה הכי יקר היום לשכור קומה בתל אביב?

חברת אינטר ישראל יועצי נדל"ן בסקירת ענף המשרדים במחצית השנייה של 2016. על פי הסקירה, ציר רוטשילד הינו היקר ביותר עם דמי שכירות של כ-112 שקלים למ"ר

ענת דניאלי | (2)
נושאים בכתבה משרדים נדל"ן מניב

חברת אינטר ישראל יועצי נדל"ן, המהווה את זרוע הפעילות המקומית של חברת Cushman & Wakefield מפרסמת היום (א') את סקירתה לשוק המשרדים למחצית השנייה של 2016. מהנתונים עולה כי דמי השכירות בת"א עמדו במחצית השנייה של 2016 על כ-102 שקל למ"ר בממוצע. 

מאינטר ישראל ציינו כי הסקירה מבוססת על כ-2.6 מיליון מ”ר שטח משרדים ב-153 מגדלים יוקרתיים בגוש דן. לצורך הניתוח הסטטיסטי, הם התבססו על מדגם שכלל 78 מגדלים בשטח כולל של 1.8 מיליון מ"ר. "לא כללנו מגדלים המשמשים דייר בודד או מספר מצומצם של דיירים ואין בהם תחלופה של דיירים", ציינו מהחברה.

תוצאות סקירת המשרדים על פי אזורים שונים בתל אביב

  • ציר רוטשילד- "ממשיך לשמור על רמת מחירים גבוהה", ציינו מהחברה והוסיפו כי בחציון המסוקר נותרו דמי השכירות הממוצעים על כ-112 שקלים למ"ר כפי שנרשמו בחציון הקודם.
  • ציר שאול המלך-  נרשמה ירידת מחירים בחציון המסוקר. המחיר הממוצע ירד לכ-109 ש"ח למ"ר לעומת מחיר ממוצע של כ-111 שקל למ"ר בחציון הקודם. "למרות ירידת המחירים ציר שאול המלך שומר על רמת מחירים גבוהה - שני לציר רוטשילד", צינו מאינטר ישראל.
  • ציר מנחם בגין- רשם קפיצה במחיר על פי הסקירה, כאשר דמי השכירות הממוצעים עומדים על כ-107 שקלים למ"ר זאת לעומת 103 שקלים למ”ר שנרשם בחציון הקודם.
  • ציר יגאל אלון – נרשמה עליה מתונה בדמי השכירות מכ-97 שקלים למ”ר בחציון הקודם לע-98 שקלים למ"ר בחציון הנוכחי.
  • מתחם הבורסה ברמת-גן – עלה לרמה של כ-93 שקל למ”ר לעומת כ-91 שקלים למ"ר בחציון הקודם. אינטר ישראל ציינו כי "המשך עליית המחירים משקפת את ההשפעה הניכרת של מגדל אמות אטריום". 
  • קו החוף – דמי השכירות הממוצעים ירדו לכ-78 שקלים למ"ר לעומת 81 שקלים למ"ר בחציון הקודם.
  • בני ברק – המחירים ירדו במעט, בחציון הנוכחי המחיר הממוצע עומד על 78 שקלים למ"ר לעומת כ-79 שקלים למ"ר בחציון הקודם.
  • מתחם רמת החייל – המחיר הממוצע עלה ל-74 שקלים למ"ר, לעומת 71 שקלים למ"ר בחציון הקודם.

עוד עולה מהנתונים כי שיעור התפוסה עלה במעט והגיע לכ- 97.4% בחציון השני של השנה, כולל בני ברק ורמת החייל, לעומת שיעור תפוסה של כ-97.1% בחציון הקודם. דמי השכירות החודשיים הממוצעים (ללא בני ברק ורמת החייל) עלו בכ-2.3%  לרמה של כ-101.5 שקל למ”ר לעומת  99.2 ש"ח למ"ר בחציון הקודם.  יחד איתם, דמי השכירות עלו בשיעור מעט מתון יותר של 1.7%  לרמה של 94.7 שקלים למ"ר בחציון הנוכחי לעומת 93.1 שקלים למ"ר בחציון הקודם.

התחזית: 1.1 מיליון מ"ר משרדים בשנת 2020

נתוני הסקירה מציגים כי במהלך שנת 2016 נוספו עוד כ-80 אלף מ"ר של שטחי משרדים Class A.  נכון לדצמבר 2016, ישנם כ-45 אלף מ”ר פנויים בצירי המע”ר המסוקרים. בשנת 2017, עתידים להתווסף לשוק המשרדים כ-480 אלף מ"ר. בשנת 2018, כ-180 אלף מ"ר, בשנת 2019 כ-50 אלף מ"ר וב- 2020 כ-380 אלף מ"ר ובסה"כ, כ -1.1 מיליון מ"ר.

חברת אינטר ישראל הוסיפו בהתייחס לנתוני העתיד: "התחזית היא לעודף שטחי משרדים של מעל ל-500 אלף מ"ר בסוף 2020, דבר שיוביל לירידת מחירים. יחד עם זאת, יש להבחין הבחנה ברורה בין שטחי משרדים הנמצאים בבניינים בבעלות יחידה לבין שטחים מרובי בעלים. אנו מעריכים כי תירשם ירידה בדמי השכירות אולם זו תהיה מתונה הרבה יותר בבניינים בבעלות יחידה".

מחירי המשרדים מחוץ לתל אביב

עוד עולה מהסקירה כי לאחר שהמחירים במשרדים בהרצליה זינקו בכ-31% בשנתיים האחרונות, כעת במחצית השנייה של 2016 יש כבר ירידה של כ-5.3% למ"ר. המשמעות היא שהעלות היא 95 שקלים למטר לעומת 100 שקלים למ"ר במחצית הראשונה של 2016. בנתניה לעומת זאת, נרשמה עליה של כ-6% מ-53 שקל למ"ר במחצית הראשונה של 2016 לכדי 56 שקל למ"ר במחצית השנייה של 2016.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

המשרדים בפתח תקווה עלו במחצית השנייה של 2016 בכ-3%. ירידות של 4% במשרדים בראש העין, סובב נתב"ג גם כן נרשמה ירידה של 4.5%, כפר סבא ירידה של 1.2% ורעננה עם ירידה של כ-4% במחצית השנייה של 2016 בהשוואה למחצית הראשונה. 

תגובות לכתבה(2):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 1.
    יודע 22/01/2017 18:16
    הגב לתגובה זו
    אפשר לשכור משרד בנתניה אמנם זו עיר ליגה ז' אבל המחיר זול ומי שבא מתל אביב נוסע נגד כיוון הפקקים
  • מכיר 23/01/2017 09:43
    הגב לתגובה זו
    אני לא גר בנתניה אבל בהחלט מכיר את האזורים, יש ויש.. תתפלא שהאזורים המתועשים (פולג וקריית השרון) לא נופלים מרעננה וכפר סבא נ.ב הכללה זה לטיפשים
התחדשות עירונית
צילום: ליאור פתאל

יזמי התחדשות עירונית מבקשים מהדיירים להוסיף כסף או שהפרויקט יבוטל - להסכים?

"מצטערים, העלויות גדלו - תוסיפו כסף, או שתוותרו על תוספת של 10 מ"ר, אחרת הפרויקט יבוטל" - המגמה החדשה בהתחדשות עירונית

עמית בר |
נושאים בכתבה התחדשות עירונית

עשרות פרויקטים להתחדשות עירונית בתל אביב ובערי המרכז תקועים כעת כי ההצדקה הכלכלית לפרויקט הופכת להיות גבולית. יזמי ההתחדשות העירונית, למי שלא יודע, יכולים לשנות את התנאים תוך כדי תנועה, אם התמורות שהם מקבלים מהעיריה משתנות ואם יש שינויים בשוק. במצב כזה - הדיירים שחולמים על דירה גדולה ששווה הרבה יותר, יכולים תוך כדי תנועה, לגלות שהחלום יהיה קטן יותר. הימזים פשוט פונים לבעלי הדירות עם שינוי בתנאי ההצעה - רוצים - רוצים; לא רוצים - העסקה תתבטל.  

התחדשות עירונית היא פתרון מרכזי למצוקת הדיור ומנוע ליצירת אלפי דירות חדשות מדי שנה. אלא שהמציאות הנוכחית הופכת את התוכניות למורכבות הרבה יותר. פרויקטים שנחתמו ב־2020 או 2021, בשיא הביקוש ובסביבת ריבית כמעט אפסית, הופכים היום לבלתי כלכליים. השילוב בין הוצאות בנייה שעלו בעשרות אחוזים, עלויות מימון כבדות ושוק רווי דירות חדשות, מערער את המודל שעליו התבססו מאות מיזמים. היזמים האלו אמורים לעמוד בהסכמים שלהם, אבל לרובם יש פתח מילוט. 


היזמים מציעים פחות

היזמים מציעים פחות ועדיין - לרוב הדיירים זה בכל זאת משתלם, במיוחד שהם כבר נמצאים בתהליך. אנשים לא נוטים לשנות החלטות כל כך משמעותיות, במיוחד אחרי אחרי עשרות ישיבות של דיירים, פגישות עם עורכי דין, מפגשים רבים עם היזמים, הם נמצאים כבר עמוק בתוך התהליך, ולכן הם לרוב יתקדמו. הבעיה שזו קרקע נוחה ליזמים לקבל יותר. האם הדיירים באמת מבינים ויודעים בכמה עלו חומרי הבנייה ומה המצב המימוני של היזם. לא, והם גם לא צריכים לדעת, אבל ברגע שהיזם פותח שוב את העסקה, הוא יכול בקלות לשנות לטובתו את התנאים.  זאת סוגייה מאוד בעייתית - דמיינו שקניתם דירה ותוך כדי תנועה המחיר שלה עלה משמעותית, או שמורידים לכם 10-20 מטר רבוע משטחה.  

בפרויקטים רבים הדיירים כבר נמצאים בשלב מתקדם: התוכניות אושרו, היתר הבנייה בפתח והבנק נערך להעמיד מימון. ואז מגיעה ההפתעה -  היזם מודיע כי החישובים שעליהם התבססו ההסכמות אינם רלוונטיים עוד. הדירות שאמורות היו להימכר במחירים של 60 אלף שקל למ"ר לא מצליחות להימכר גם ב-50 אלף שקל, ועלות הבנייה, שעמדה על כ־11 אלף שקל למ"ר, קפצה ל־15 אלף שקל ואף יותר. התוצאה: פרויקטים שהובטחה בהם רווחיות של 15% נכנסים לגרעון, והבנקים מסרבים להעמיד ליווי לפרויקט שאינו עומד ברף הכלכליות.

במצב כזה, היזמים מבקשים מהדיירים לשנות את ההסכם: להפחית מהשטח המובטח, לוותר על חניה נוספת, לוותר על דמי שכירות בתקופת הבנייה או לשנות את לוחות הזמנים. אחרת הפרויקט ייעצר לחלוטין. עבור הדיירים, מדובר בדילמה לא פשוטה. מצד אחד, אפשר לעמוד על החוזה ולדרוש אכיפה, אך המשמעות היא להתחיל הכול מחדש עם יזם חלופי ולחכות עוד שנים ארוכות. מצד שני, פשרה מביאה לדירה חדשה בתוך כמה שנים, גם אם בתנאים פחות טובים מהצפוי. השאלה אם להסכים להצעה החדשה של היזם או לא היא תלויה כמובן במקרה עצמו. אבל כמו כל דבר, זה מו"מ. היזמים ינסו להפחית עד כמה שאפשר את התמורות, או לבקש כמה שיותר כסף. הדיירים צריכים לחזור להסכם הבסיסי ולנסות לקבל אותו. בסופו של דבר מול עלויות שעלו, גם מחירי הדירות עלו. במקרים רבים זו תאבת בצע של היזמים, אם כי, יש מקרים רבים שמדובר במצב אמיתי, אבל הדיירים לא אשמים שהיזם לא יודע לחשב את ההוצאות שלו. 

להמשך הכתבה לחץ כאן
אאורה יהוד
צילום: סטודיו 84

יולי אוגוסט בשוק הדירות - הנחות גדולות ויותר עסקאות

בדוחות הרבעון השני של חברות הבנייה יש נפילה בכמות הדירות הנמכרות, אבל חלקן מדווחות על מכירות מוגברות בחודשים יולי-אוגוסט ומספרים לנו שהציבור חזר לקנות דירות. המציאות אחרת - אחרי שהן מורידות מחירים בשיעורים גבוהים, הציבור קונה  

צלי אהרון |
נושאים בכתבה מחירי הדירות אאורה

הקבלנים מוכרים פחות דירות. זה לא סוד, ורואים את זה גם בנתוני האוצר, גם בנתוני הלמ"ס וגם בדוחות הכספיים שלהם. היקף המכירות של דירות מקבלנים ירד לשפל חודשי של 20 שנים. זה קורה במקביל לירידת מחירים. בלמ"ס מדברים על ירידה של 1.4%, אבל זו לא ירידה מעודכנת (היא בדיליי של חודשיים וחצי) וגם בלמ"ס אין נטרול של מבצעים והנחות שהם מרכיב גבוה מירידות המחירים בפועל. למה? ככה. כתבנו על הבדיחה בנתונים והבעיה שהיא על חשבוננו. מי שרוצה להיזכר או להתעמק, מוזמן: איך הטעויות של הלמ"ס משפיעות על הכסף שלכם? , זה האיש שבגללו מחירי הדירות עלו - והוא גם האיש שיכול לתקן את הנזק, ההסבר של הלמ"ס לעיוותים במדד המחירים - זה לא אנחנו, זה אתם.


הירידה בפועל היא מעל 5%, ויש לנו בשורה - הירידה מחריפה בחודשים האחרונים. הקבלנים בלחץ והם מורידים מחירים דרך מבצעים-הנחות, מבצעי מימון ועוד. בדוחות הכספיים הם מדברים על "שפיפות" ביקושים ומדברים על חזרה לקצב מכירות מרשים ביולי-אוגוסט, אבל זה רק בזכות מבצעים. אאורה בולטת - המכירות שלה ביולי אוגוסט (מאז סוף יוני ועד פרסום הדוח הכספי - אתמול)  הם מעל 400, כשבחצי שנה היא מכרה כ-300 דירות. איך זה קרה?

זה לא הסתערות של רוכשי דירות, אלו מבצעים והנחות גדולות של אאורה עם מועדון חבר ועוד. תתרגמו את המבצעים האלו למחיר ותקבלו הנחה נוספת שהיא ששכנעה את הרוכשים לקנות. 

גם חברות נוספות מדברות על עלייה ביולי-אוגוסט, אבל היא לא דרמטית כמו אצל אאורה והיא מלווה בהסברים של - חזרה לעניינים אחרי המלחמה ביוני, וגם - הגדלת גודל הממ"ד. זו אכן בשורה, כאשר מקבלים 15 מטר רבוע במקום 9-12 מטר רבוע, זה משמעותי, זה הופך את החדר "הבעייתי" לחדר לכל דבר, ואפילו גדול. חברות מכרו "במתנה" את התוספת הזו, בפועל הם לא משלמים עליה השבחה, רק עבודה וחומרים, ומבחינת הלקוחות הם מקבלים עוד 3-6 מטר רבוע, זה אפקטיבית הנחה של כ-3%-5% במחיר הדירה וזה מתלווה למבצעים והנחות נוספים.


אז הקבלנים יגידו לכם - יש הסתערות על הדירות, בואו מהר לקנות לפני שיהיה מאוחר מדי. אבל אין הסתערות. מה שכן יש - זו ירידת מחירים שמביאה יותר קונינם, זה שוק רגיל, וכשיש ירידות במחיר ברור שתהיה עלייה בכמות, במיוחד אחרי שפל עסקאות כל כך עמוק.