עדיין תקוע: נדחה הדיון על ההחלטה לחישוב זכויות בתמ"א 38 - על מה המחלוקת?

ענת דניאלי | 19/09/2016 13:41 (2)

נושאים בכתבה התחדשות עירונית מנהל מקרקעי ישראל תמ"א 38

ההחלטה על תחשיב התמ"א 38 (תיקון 3א') ממשיכה להתעכב ועומדת במקום. כבר למעלה משנה שמנסים להגיע להחלטה גורפת לחישוב התוספות במסגרת תמ"א 38, אך זה לא קורה. דיון שהיה אמור להתקיים מחר עבר לאחרי החגים, וגם הוא למעשה תוצר של דיון שהיה אמור להתקיים לפני כשבועיים ולהכריע בסוגיה. גם אם תהיה החלטה, יש סיכוי לעיכוב של חצי שנה לפחות אם יהיה מדובר בתכנית החדשה שעל הפרק, שכן יהיה צורך להפקידה להתנגדויות.

סוגי החישובים - מה זה אומר?

ישנן כמה הצעות כיצד לחשב את הזכויות שיינתנו במסגרת תמ"א 38 מסוג הריסה ובנייה מחדש. ההצעה הראשונה היא המשך הקיים וקבלת זכויות ל-2.5 קומות נוספות למבנה הקיים. מדובר בתכנית שהופקדה ולא מקובלת על רבים מן הענף והוגשו על כך למעלה מ-50 התנגדויות לאחר הפקדת התכנית, משום שאינה חד משמעית ואינה תואמת בהכרח את תכניות בניין העיר (תב"ע) ואינה כלכלית ברבים מן המקרים.

החלופה השנייה מכונה 'הפרשנות המרחיבה', הצעה של פרופ' מזו שנקרא לסייע בסוגיית החישובים. על פי הצעתו, היקף הזכויות שיוכלו קבלנים לקבל על פי התחשיב מבוסס על מה שמכונה 'קומה רעיונית'. כלומר, השטח של הקומה שהייתה נבנית לו היו מנוצלות זכויות הבנייה הקיימות בתב"ע, ללא הזכויות שמעניקה התמ"א 38. במרבית המקרים החישוב הזה מאפשר בנייה של 3.5 קומות במקום ה-2.5 שניתנו במקור (תכנית ראשונה), ועל כן מהווה פרשנות מרחיבה. עד לישיבה האחרונה זוהי הייתה ההצעה המועדפת על פי רוב.

הבעיה בהצעת פרופ' מזו היא שמדובר בתחשיב די מסורבל וישנה פרשנות משפטית רבה לגבי מה היא 'קומה' ואיך מחשבים במדויק, ונוצרו פערים בתחשיבים השונים שביצעו. בעקבות כך עלתה לאוויר ההצעה השלישית המכונה 'פי 3'.

בישיבת המועצה האחרונה של מנהל התכנון, יו"ר מטה הדיור באוצר ויו"ר המועצה הציג את 'פי 3', הצעה חדשה ושלישית במספרה, לחישוב הזכויות בתמ"א 38 המבוססת על תחשיב של שטח. הכוונה היא aבעת הריסה ובנייה מחדש ייבנה מבנה חדש הגדול פי שלושה מנפח השטח של הבניין שנהרס. ההרחבה 'פי 3' היא עם הגבלה לגובה של עד 9 קומות. כך למשל, בניין של 4 קומות במקום להיות 12 קומות בתחשיב הנוכחי יקבל 9 קומות בלבד (אך הרבה יותר מן התחשיב הראשון והשני).

כמו כן, יש להבין כי ישנן סתירות בין החלטת התמ"א 38 ובין הרשויות המקומית. למשל ברובע 6 על פי תכנית הרבעים בתל אביב המחויבות היא לתכנית התב"ע ולא של התמ"א 38 הכללית. המקומות בהם יקבלו את התחשיב הם מקומות שלא נקבעה בהם תכנית סטטוטורית ושם יקבלו את התמ"א 38 על פי התחשיב שיקבע, כמו בהרצליה, רמת גן, בת ים וחולון.

יש לציין כי ישנו מצב של קיפאון כללי כעת בתחום ההתחדשות העירונית. היזמים בענף עוצרים ומחכים לתחשיב החדש, ועל כן נודע ל-Bizportal כי חברי המועצה מתלבטים כיצד לפעול, בין בחירת החלופה השנייה עם ניסיון להקל על התחשיב והנוסחה, ובין הליכה על החלופה שלישית. אם יבחרו בהצעה השלישית אישורה ייקח לפחות חצי שנה, זאת מכיוון שיש להפקיד את התכנית החדשה להתנגדויות ורק לאחר מכן יהיה ניתן לאשרה. כלומר, ההצעה של יצחקי פשוטה וטובה ככל שתהיה מכניסה עוד עיכוב בשוק במידה ויבחרו בה.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

התחלת המחלוקת על החישוב

הסוגיה סביב החישובים החלה בעתירה שהוגשה במסגרת ועדת ערער ברחוב קק"ל בשכונת בורוכוב בגבעתיים, שהשפיעה על הענף כולו, עם קביעות מצד היועץ המשפטי לממשלה ודיונים בוועדת הרפורמה להתחדשות עירונית. הסוגיה אף הסתבכה עוד יותר כאשר פרסמה המועצה הארצית לתכנון ובנייה את תיקון 3א' לתמ"א 38 (3.11.15) שבו רוצים לבצע תיקון ולקבוע את שיטת החישוב.

על התיקון וביצוע שיטת החישוב הגיב במכתב הבהרה המשנה ליועמ"ש, עו"ד ארז קמיניץ בספטמבר 2015: "החלטת המועצה הארצית על הגדלת זכויות הבנייה בתמ"א 38, היא ללא תוקף משפטי" וזאת עד לסיומו של ההליך התכנוני. קמיניץ הוסיף כי האופן שבו חישבה ועדת הערער את המחוזית את השטחים היא ללא כל בסיס חוקי "נעדרת כל עיגון בתמ"א, סותרת את לשון הוראותיה ועלולה להוביל לתוצאות אבסורדיות". כלומר, הוא טען כי החוק קובע את תוספת הזכויות על פי שטח הקומה בבניין הקיים ולא מעבר לכך - וזוהי למעשה הפרשנות המצמצמת את הזכויות בבנייה.

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(2):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

2.
חלאולאו חלם 19/09/2016 23:03
הגב לתגובה זו
יש לתת מטראז' לפי מפתח 3 בתים, דירות, מרפסות,מרתפים,על כל אחד שנהרס,,, ואם עושים חיזוק ולא הריסה ואין אפשרות להגדיל דירות קיימות מעבר למרפסת אז פיצוי כספי לדיירים הקיימים ושתי קומות נוספות,,הרעידת אדמה שתגיע לא סופרת באחוזים ולא לפי עומק הכיס ואו יכולת הסחיטה.
1.
נופר 19/09/2016 22:52
הגב לתגובה זו
הפרטיים מזכויות הפטורים ממס שניתנות לדירות רגילות והורידו בבת אחת את ההתכנות הכלכלית של פרוייקטים רבים.שוב צרות עין ישראלית טיפוסית שמונעת קידום ופיתוח שכונות ישנות.

צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר | 25/12/2025 21:01

נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).

להמשך הכתבה לחץ כאן