עדיין תקוע: נדחה הדיון על ההחלטה לחישוב זכויות בתמ"א 38 - על מה המחלוקת?
ההחלטה על תחשיב התמ"א 38 (תיקון 3א') ממשיכה להתעכב ועומדת במקום. כבר למעלה משנה שמנסים להגיע להחלטה גורפת לחישוב התוספות במסגרת תמ"א 38, אך זה לא קורה. דיון שהיה אמור להתקיים מחר עבר לאחרי החגים, וגם הוא למעשה תוצר של דיון שהיה אמור להתקיים לפני כשבועיים ולהכריע בסוגיה. גם אם תהיה החלטה, יש סיכוי לעיכוב של חצי שנה לפחות אם יהיה מדובר בתכנית החדשה שעל הפרק, שכן יהיה צורך להפקידה להתנגדויות.
סוגי החישובים - מה זה אומר?
ישנן כמה הצעות כיצד לחשב את הזכויות שיינתנו במסגרת תמ"א 38 מסוג הריסה ובנייה מחדש. ההצעה הראשונה היא המשך הקיים וקבלת זכויות ל-2.5 קומות נוספות למבנה הקיים. מדובר בתכנית שהופקדה ולא מקובלת על רבים מן הענף והוגשו על כך למעלה מ-50 התנגדויות לאחר הפקדת התכנית, משום שאינה חד משמעית ואינה תואמת בהכרח את תכניות בניין העיר (תב"ע) ואינה כלכלית ברבים מן המקרים.
החלופה השנייה מכונה 'הפרשנות המרחיבה', הצעה של פרופ' מזו שנקרא לסייע בסוגיית החישובים. על פי הצעתו, היקף הזכויות שיוכלו קבלנים לקבל על פי התחשיב מבוסס על מה שמכונה 'קומה רעיונית'. כלומר, השטח של הקומה שהייתה נבנית לו היו מנוצלות זכויות הבנייה הקיימות בתב"ע, ללא הזכויות שמעניקה התמ"א 38. במרבית המקרים החישוב הזה מאפשר בנייה של 3.5 קומות במקום ה-2.5 שניתנו במקור (תכנית ראשונה), ועל כן מהווה פרשנות מרחיבה. עד לישיבה האחרונה זוהי הייתה ההצעה המועדפת על פי רוב.
הבעיה בהצעת פרופ' מזו היא שמדובר בתחשיב די מסורבל וישנה פרשנות משפטית רבה לגבי מה היא 'קומה' ואיך מחשבים במדויק, ונוצרו פערים בתחשיבים השונים שביצעו. בעקבות כך עלתה לאוויר ההצעה השלישית המכונה 'פי 3'.
- שיכון ובינוי נבחרה לפרויקט פינוי‑בינוי בנווה עופר
- הפשרה: המדינה תוכל להפקיע דירות שלא נפגעו, אך לא יותר מ-25%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בישיבת המועצה האחרונה של מנהל התכנון, יו"ר מטה הדיור באוצר ויו"ר המועצה הציג את 'פי 3', הצעה חדשה ושלישית במספרה, לחישוב הזכויות בתמ"א 38 המבוססת על תחשיב של שטח. הכוונה היא aבעת הריסה ובנייה מחדש ייבנה מבנה חדש הגדול פי שלושה מנפח השטח של הבניין שנהרס. ההרחבה 'פי 3' היא עם הגבלה לגובה של עד 9 קומות. כך למשל, בניין של 4 קומות במקום להיות 12 קומות בתחשיב הנוכחי יקבל 9 קומות בלבד (אך הרבה יותר מן התחשיב הראשון והשני).
כמו כן, יש להבין כי ישנן סתירות בין החלטת התמ"א 38 ובין הרשויות המקומית. למשל ברובע 6 על פי תכנית הרבעים בתל אביב המחויבות היא לתכנית התב"ע ולא של התמ"א 38 הכללית. המקומות בהם יקבלו את התחשיב הם מקומות שלא נקבעה בהם תכנית סטטוטורית ושם יקבלו את התמ"א 38 על פי התחשיב שיקבע, כמו בהרצליה, רמת גן, בת ים וחולון.
יש לציין כי ישנו מצב של קיפאון כללי כעת בתחום ההתחדשות העירונית. היזמים בענף עוצרים ומחכים לתחשיב החדש, ועל כן נודע ל-Bizportal כי חברי המועצה מתלבטים כיצד לפעול, בין בחירת החלופה השנייה עם ניסיון להקל על התחשיב והנוסחה, ובין הליכה על החלופה שלישית. אם יבחרו בהצעה השלישית אישורה ייקח לפחות חצי שנה, זאת מכיוון שיש להפקיד את התכנית החדשה להתנגדויות ורק לאחר מכן יהיה ניתן לאשרה. כלומר, ההצעה של יצחקי פשוטה וטובה ככל שתהיה מכניסה עוד עיכוב בשוק במידה ויבחרו בה.
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- עסקת ענק בלב תל אביב: JFrog שוכרת 20 אלף מ"ר מרבוע כחול ב-650 מיליון שקל
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
התחלת המחלוקת על החישוב
הסוגיה סביב החישובים החלה בעתירה שהוגשה במסגרת ועדת ערער ברחוב קק"ל בשכונת בורוכוב בגבעתיים, שהשפיעה על הענף כולו, עם קביעות מצד היועץ המשפטי לממשלה ודיונים בוועדת הרפורמה להתחדשות עירונית. הסוגיה אף הסתבכה עוד יותר כאשר פרסמה המועצה הארצית לתכנון ובנייה את תיקון 3א' לתמ"א 38 (3.11.15) שבו רוצים לבצע תיקון ולקבוע את שיטת החישוב.
על התיקון וביצוע שיטת החישוב הגיב במכתב הבהרה המשנה ליועמ"ש, עו"ד ארז קמיניץ בספטמבר 2015: "החלטת המועצה הארצית על הגדלת זכויות הבנייה בתמ"א 38, היא ללא תוקף משפטי" וזאת עד לסיומו של ההליך התכנוני. קמיניץ הוסיף כי האופן שבו חישבה ועדת הערער את המחוזית את השטחים היא ללא כל בסיס חוקי "נעדרת כל עיגון בתמ"א, סותרת את לשון הוראותיה ועלולה להוביל לתוצאות אבסורדיות". כלומר, הוא טען כי החוק קובע את תוספת הזכויות על פי שטח הקומה בבניין הקיים ולא מעבר לכך - וזוהי למעשה הפרשנות המצמצמת את הזכויות בבנייה.
- 2.חלאולאו חלם 19/09/2016 23:03הגב לתגובה זויש לתת מטראז' לפי מפתח 3 בתים, דירות, מרפסות,מרתפים,על כל אחד שנהרס,,, ואם עושים חיזוק ולא הריסה ואין אפשרות להגדיל דירות קיימות מעבר למרפסת אז פיצוי כספי לדיירים הקיימים ושתי קומות נוספות,,הרעידת אדמה שתגיע לא סופרת באחוזים ולא לפי עומק הכיס ואו יכולת הסחיטה.
- 1.נופר 19/09/2016 22:52הגב לתגובה זוהפרטיים מזכויות הפטורים ממס שניתנות לדירות רגילות והורידו בבת אחת את ההתכנות הכלכלית של פרוייקטים רבים.שוב צרות עין ישראלית טיפוסית שמונעת קידום ופיתוח שכונות ישנות.
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
נתוני הלמ"ס מצביעים על עלייה שנתית של 22% בהתחלות הבנייה, אבל ברבעון השני נרשמה ירידה של 5.5% לעומת תחילת השנה כשבין הערים נרשמים פערים גדולים ותלות גוברת בהתחדשות עירונית - איזה עיר מובילה ומי נשרכת מאחור?
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת שברבעון השני של 2025 החלה בנייתן של 18,553 דירות חדשות, מספר גבוה משמעותית מזה שנרשם בתקופה המקבילה בשנה שעברה עלייה של 42.3%. עם זאת, ביחס לרבעון הראשון של השנה אפשר לראות ירידה של כ-5.5% במספר התחלות הבנייה. במקביל, גמר הבנייה עלה והסתכם ב-14,385 דירות, עלייה של 17.7% לעומת הרבעון הראשון ושל 13.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. התמונה הכוללת לשנה החולפת מצביעה על שוק בנייה פעיל יותר, אך לא אחיד בין המחוזות השונים.
פיזור גיאוגרפי ומגמות במחוזות
יש פערים גדולים בין האזורים. מחוזות המרכז ותל אביב הובילו את הפעילות ברבעון השני, עם כמעט מחצית מכלל הדירות החדשות - 4,519 במרכז ו-4,384 בתל אביב. במחוז הדרום החלה בנייתן של 3,984 דירות, שהיוו כ-21% מכלל הפעילות הארצית, והמספרים שם זינקו ב-62% לעומת הרבעון הקודם. לעומת זאת, בצפון ובירושלים חלה האטה משמעותית: ירידה של 55.7% בצפון, 27.1% בירושלים ו-22% בחיפה.
בכל הנוגע להיתרי בנייה, ניתנו ברבעון השני 17,189 היתרים - עלייה קלה של 1.7% לעומת הרבעון הראשון, אך יציבות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. הפילוח לפי מחוזות מגלה כי במחוז המרכז חל זינוק של כמעט 40% בהיתרי הבנייה, בעוד שבמחוזות אחרים המגמה הייתה שלילית ירידה של כ-8% בתל אביב ועד 13.9% בירושלים.
התחדשות עירונית מובילה
כ-5,030 התחלות בנייה ברבעון השני היו במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית – כ-27% מכלל ההתחלות. מרבית הדירות נבנו במתכונת של הריסה ובנייה מחדש, בעיקר בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2, שהיוו כ-81% מהתחלות ההתחדשות. לעומת הרבעון הקודם מדובר בירידה של 7.7%, אך בהשוואה לשנה שעברה עלייה של 31.3%. בנוסף, החלה בנייתן של כ-1,141 דירות כתוספות בנייה לבניינים קיימים, נתון המשקף עלייה של 14.4% לעומת הרבעון הראשון.
- למה משלמים על עבודה שלא בוצעה? הקבלנים דורשים להקפיא את שכר העובדים הזרים
- ירידה בהתחלות הבנייה בשנה האחרונה, כ-60 אלף בלבד: "המחירים יעלו"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בהסתכלות רחבה על 12 החודשים האחרונים, בין יולי 2024 ליוני 2025, החלו להיבנות 76.5 אלף דירות – עלייה של 22.3% לעומת השנה שקדמה לה. לאחר ניכוי הדירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית, מדובר ב-70.6 אלף דירות חדשות – עלייה של 23.5%. גם מספר היתרי הבנייה בשנה זו עלה, והסתכם ב-80.4 אלף עלייה של 8.9%.
