2 חניות לדירה? תקנות חדשות נכנסות בשבוע הבא שאמורות לעודד נסיעה בתחבורה ציבורית
תקנות חדשות לגבי מקומות חניה יכנסו לתוקף בשבוע הבא (ה-24 ביולי), ויהיו להן השפעה דרמטית על מספר מקומות החניה בכל מבנה (מגורים, מסחר או תעשייה) שיקום בסמוך לצירי תנועה מרכזיים. השאיפה היא לעודד שימוש בתחבורה הציבורית.
לפני כשלושה שבועות חתם שר האוצר משה כחלון על עדכון תקנות החניה לפיהן יקבעו את מספר החניות הנדרש כפונקציה התלויה בקרבת המגרש למערכת תחבורה ציבורית המונית בעלת נתיב נפרד ובלעדי כמו למשל רכבת קלה או נתיבי אוטובוסים בכבישים מרכזיים.
עו"ד עפר טויסטר ועו"ד מיטל טויסטר רוזנטל ממשרד עפר טויסטר עורכי דין, המתמחה בתכנון ובניה, מסבירים את משמעויותיו של ההסדר החדש:
האם נראה ירידה משמעותית במספר החניות שניתן יהיה להקים במגרש?
"בהחלט כן. למשל, היום בבנייני מגורים ניתן לקבל חניה אחת לכל דירה בגודל של עד 120 מ"ר, וחניה ושליש לכל דירה שגודלה מעל 120 מ"ר. לפי התקנות החדשות, בבניין מגורים שנמצא עד 300 מטר מציר תחבורה ציבורית עתירת נוסעים (מתע"ן), המכונה גם אזור א', ניתן לקבל בין חצי חניה לחניה אחת לכל דירה, ללא קשר לגודלה. בתוך הטווח הזה תקבע הוועדה המקומית את מספר מקומות החניה שיאושרו, בעת אישור היתר הבניה".
עורכי הדין טויסטר מוסיפים כי השינוי הדרמטי ביותר הוא בבנייני משרדים: "במשרדים ניתן היה בעבר לקבל חניה אחת לכל 40 מ"ר, ואילו לפי התקנות החדשות, באזור א' ניתן יהיה לקבל לכל היותר מקום חניה אחד לכל 240 מ"ר! זה אומר שלמשרד הממוקם בסמוך למערכת הסעת המונים פעילה, שמשתרע על פני קומה שלמה בבניין משרדים בשטח של קצת פחות מאלף מ"ר, ואשר מעסיק עשרות עובדים, מקצות התקנות 4 חניות בלבד (לעומת 24 חניות לפי התקן הקודם)".
- תושבי תל אביב חונים בחינם - עד ה-26 ביוני
- סלופארק צירפה לקוחות לשירות ללא הסכמה ותשלם 590 אלף שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מה המשמעות במקומות בהם צפויה רכבת כמו בתל אביב?
"אם למשל יש מגרש בתל אביב, שנמצא פחות מ-300 מטר מאחד מקווי הרכבת הקלה המתוכננים שאושרו בתכנית, אז עד שהרכבת הקלה תתחיל לעבוד בפועל, תקן החניה למגורים בו לא יהיה לפי מרחק של עד 600 מטר מציר תחבורה ציבורית עתיר נוסעים, שמקצה 1 עד 1.5 מקומות חניה ליחידת דיור, שזה די דומה לתקן למגורים היום".
האם ניתן לדעת מראש כמה מקומות יוקצו לבניין?
"למעשה לא. התקנות החדשות קובעות בחלק מהמקומות מספר מקסימלי של מקומות חניה, כשהוועדה המקומית לא חייבת לאשר את כולם, ובחלק מהמקומית היא קובעת טווח, כשלוועדה המקומית יש שיקול דעת לקבוע מה יהיה מספר מקומות החניה שייקבעו בהיתר ספציפי. עד לאישורו של היתר הבניה, היזם או בעל הקרקע לא יוכלו לדעת בוודאות מה מספר מקומות החניה שהם יידרשו להתקין במגרש".
תכניות בנייה שאושרו בטרם התיקון ידרשו לשינויים?
"התקנות קובעות כי הן אינן גורעות מהוראותיהן של תכניות קודמות. עם זאת, מקום בו התכנית הקודמת קובעת מספר מקומות חניה גבוה מהתקנות החדשות, והיא אינה תכנית שאחת ממטרותיה היא לקבוע מקומות חניה תוך התייחסות לתחבורה ציבורית מרכזית, אז הוועדה המקומית רשאית לקבוע בהיתר מספר מקומות חניה לפי התקנות החדשות".
- אשדוד מקימה רובע חדשנות בהשקעה של כ-10 מיליארד שקל; מעל למיליון מ"ר לתעסוקה, מסחר ומגורים
- איך ישפיעו הממ"דים החדשים על מחירי הדירות?
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- סערה מושלמת בשוק הדירות - ומה יקרה למחירי הדירות בהמשך?
מה לדעתכם תהיה ההשלכה המיידית של התקנות?
"מכיוון שהשינוי המשמעותי ביותר הינו בנוגע לתקן החניה למשרדים, ניתן להניח שתהיה לכך השלכה דרמטית על הביקוש למשרדים בבניינים חדשים, אשר ייבנו לפי התקן החדש, שכן רוכשים ושוכרים רבים יעדיפו בנייני משרדים ישנים, שיש בהם חניות רבות יותר".
- 16.פיתרון מצויין גם לקבלנים וגם לציבור. פחות ביזבוז דלק.. (ל"ת)דייויד כהן 10/10/2019 09:47הגב לתגובה זו
- 15.נאור 16/03/2019 23:40הגב לתגובה זוהמדינה מתחילה להיות מדינה טוטליטרית. אני צריכה את הרכב לצרכי עבודה ואין מצב שלא יהיה לי רכב, וכך האדון כחלון הלא חכם פוגע בי ובזכות הבחירה שלי היכן להתגורר. אדם שמתגורר בבית יוקרתי עם חנייה צמודה מעז להחליט על זה שלי לא תהיה חניה צמודה. איכס.
- 14.לאה 01/03/2017 15:40הגב לתגובה זומה הכפייה הזאת? שיתנו לבעלי המכוניות להחליט אם להשאיר את המכונית בחניה ולנסוע בתחבורה הציבורית. אם תהיה תחבורה ציבורית ראויה יבחרו בה.
- 13.מ. 20/07/2016 14:53הגב לתגובה זושכנים, כשהמונית של הקניות עוצרת להוריד דברים. פשע!!!!! מינימום חניה לכל דייר
- 12.טיפשי 20/07/2016 06:17הגב לתגובה זובמקום לשפר את התחבורה הציבורית, יוצרים ביקוש מדומה לתחבורה הציבורית על ידי פגיעה אנושה באיכות החיים ויכולת בעלי הרכבים להחנות את רכבם בסמוך למקום העבודה
- הטיפשות היא קו המחשבה הלבנטיני קרימינלי שלך (ל"ת)אירופאי 20/07/2016 09:55הגב לתגובה זו
- 11.זמבורה 20/07/2016 03:58הגב לתגובה זולהוציא את הנהג הישראלי מהרכב תעשו כמו באמריקה אגרת גודש בין הערים והסיפור נגמר
- 10.נכה 19/07/2016 22:43הגב לתגובה זומדינה של טרור ותאונות דרכים, מלחמות ותאונות עבודה. תודה למדינה !
- 9.כחלון נהדר חושב נכון כמו אירופה המתקדמת (ל"ת)פשוט פה בבונים 19/07/2016 22:24הגב לתגובה זו
- 8.אין על כחלון מסתכל לצפון אירופה בזמן שפה עסוקים באגואיז (ל"ת)כחלון מלך 19/07/2016 22:13הגב לתגובה זו
- 7.tgafny 19/07/2016 17:03הגב לתגובה זוהחוק לא מתייחס הפוך (מחייב ולא מגביל). האם החוק בעבר וכעת לא חייב למינימום מקומות חניה, כי הקבלנים לא רצו להקימם מבחינת עלות תועלת ? וכעת פשוט מורדים את המינימום המחייב. אבל קבלן שירצה יוכל לבנות עוד (ולתמחר בהתאם לאור המחסור) ?
- 6.הפוך כחלון, הפוך (ל"ת)גוטה 19/07/2016 16:38הגב לתגובה זו
- 5.הזוי - התחבורה בקושי מתפקדת (ל"ת)דניאל 19/07/2016 16:02הגב לתגובה זו
- 4.שמטוב 19/07/2016 15:46הגב לתגובה זוממתי לשר אוצר יש סמכות לנהל את ההחלטות היומיומיות של אזרחים. אם דיירים משתמשים בשטח הבניה שקיבלו בתור חניה כי זה נוח להם (כי התחבורה הציבורית מחורבנת) שלא יכנס להם לוורידים ויאמר להם כיצד ינהלו את חייהם.
- ואז נאלץ להתמודד עם אגואיסטים כמוך? זה פחות כיף (ל"ת)כחלון מלך 19/07/2016 22:13הגב לתגובה זו
- טמבל, טמבל (ל"ת)ארקדי דוכין 19/07/2016 16:38הגב לתגובה זו
- 3.כחלון מוריד את הסטנדרטים ופוגע בסביבה (ל"ת)העיקר לבנות.. 19/07/2016 14:53הגב לתגובה זו
- 2.השאיפה לעודד 19/07/2016 14:43הגב לתגובה זוהשאיפה היא לעודד קבלנים שירויחו עוד כסף על גב האזרחים. לא יותר מזה.מי שיש לו אפשרות,לא ייסע בתחבורה ציבורית. קודם תשפרו את התחבורה הציבורית אחכ תקבעו כל מיני תקנותשלום לכם
- 1.Bravo קח-בלון 19/07/2016 14:40הגב לתגובה זועד מתי? תקנות בלי מחשבה...
בנייה. קרדיט: Xאיך ישפיעו הממ"דים החדשים על מחירי הדירות?
התיקון לחוק שאישר הגדלת ממ"ד עד ל-18 מ"ר והוספת שירותים ומקלחת מתחיל להראות ניצנים בשטח: הרוכשים מרוויחים עוד יחידת הורים, הקבלנים מתמודדים עם עלויות בנייה גבוהות יותר, אבל, מוכרות דירה גדולה וטובה יותר; וגם - מי יספוג את העלויות?
מחודש יולי האחרון נכנס לתוקפו תיקון משמעותי בתקנות הבנייה בנוגע לממ"דים, והוא מאפשר להרחיב את שטח הממ"ד כך שיכלול גם שירותים ומקלחת, ולהפוך אותו ליחידת הורים לכל דבר - מה שנקרא חדר 'מאסטר'. זו תוספת ערך גדולה לדירה כשעל החלק הזה אין היטל השבחה. הערך הזה כמו תמיד אמור להתחלק בין היזם לבין הרוכשים. אבל בשוק של היום - שוק של קונים, נראה שהוא יגיע בעיקר לרוכשים. היזמים יצטרכו לנפנף בו כדי להגדיל מכירות ולא ירוויחו עליו כפי שמרוויחים על יתר חלקי הדירה. נכון, אין מתנות חינם, אבל בשוק יורד, זה יהיה דרך לספוג ירידת מחירים בלי באמת להוריד מחיר. כלומר, יעלו את שטח הדירה ב-6 מ"ר, ויעלו את מחיר הדירה רק בעלויות (ובמקרים מסוימים אפילו פחות מכך). המשמעות היא ירידה למ"ר.
עם זאת, זה יכול להיות טריגר לעליות בהמשך. הציבור אוהב את חדרי המאסטר האלו. הם "שווים" הרבה יותר מחדר רגיל. הביקוש יכול לחזור לדירות עם ממ"ד גדול, וזה ישנה את התמונה וממצב שהממ"ד-מאסטר יהיה כלי שיווקי להחזיר את הרוכשים, זה יהפוך לחלק אינטגרלי מהרווח על הדירה. כן, שינוי לכאורה קטן, אבל עם משמעויות גדולות, חלקן עדיין לא ברורות.
שינוי שכזה, הוא לא רק טכני. מצד אחד הוא מציע למשפחות פתרון איכותי ונוח יותר לחיים בצל מציאות ביטחונית מורכבת, ומצד שני הוא מציב בפני היזמים אתגר כלכלי לא קטן. אלא שיש לו כאמור יתרונות גודלים - עד כה, שטח הממ"ד עמד על כ-12 מ"ר בלבד, לרוב שימש כחדר נוסף - לילדים, עבודה או אורחים. כעת, התקנות מאפשרות להרחיב את שטחו ל-15 מ"ר ואף ל-18 מ"ר כאשר מצורפים אליו שירותים ומקלחת.
המשמעות היא שמדובר למעשה ביחידת הורים שנייה, מאסטר נוסף, המעניק למשפחה עוד נוחות וסביבה בבית, שבמקביל מעלה את רמת הבטיחות במצב חירום, כשאפשר לשהות בו לזמנים ארוכים יותר. מבחינת רוכשי הדירות, מדובר בתוספת משמעותית: עוד יחידת מגורים שלמה בתוך הדירה שיכולה לשמש חדר הורים, מתבגר מתבגר, או אפילו יחידת אירוח. ערך שנתפס גבוה יותר - גם מהסיבה הפשוטה ששטח הדירה אינו גדל מעבר לגבולות החוק, התחושה היא של תמורה גדולה יותר למחיר. אבל אל תתבלבלו, בסופו של דבר, רוכשי הדירות משלמים על זה. נניח רק בשביל הדוגמה שדירה עולה 3 מיליון שקל ובשל ההרחבה היא תעלה ל-3.1 מיליון שקל, למרות שלפי השטח היא היתה אמורה לעלות ל-3.2 מיליון שקל. רכוש הדירה יכול לחשוב שאכן היזם הלך לקראתו והוא נתן לו את השטח הזה ללא רווח. אבל בפועל זה בדיוק כמו לתת הנחה על כל הדירה בסכום של 100 אלף שקל. לכסף אין ריח.
- בכמה יקרה דירה עם ממ"ד לעומת דירה בלי ממ"ד
- הממ"ד יגדל ל-18 מ"ר במקום 12; ההשבחה פטורה ממס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ועדיין, בשוק לא יודעים עדיין להגיד בדיוק איך יושפעו המחירים, האם השינויים בתב"ע יגרמו לעיכוב בבניית דירות ומה ההשלכות על הקבלנים והיזמים?
בנייה. קרדיט: Xאיך ישפיעו הממ"דים החדשים על מחירי הדירות?
התיקון לחוק שאישר הגדלת ממ"ד עד ל-18 מ"ר והוספת שירותים ומקלחת מתחיל להראות ניצנים בשטח: הרוכשים מרוויחים עוד יחידת הורים, הקבלנים מתמודדים עם עלויות בנייה גבוהות יותר, אבל, מוכרות דירה גדולה וטובה יותר; וגם - מי יספוג את העלויות?
מחודש יולי האחרון נכנס לתוקפו תיקון משמעותי בתקנות הבנייה בנוגע לממ"דים, והוא מאפשר להרחיב את שטח הממ"ד כך שיכלול גם שירותים ומקלחת, ולהפוך אותו ליחידת הורים לכל דבר - מה שנקרא חדר 'מאסטר'. זו תוספת ערך גדולה לדירה כשעל החלק הזה אין היטל השבחה. הערך הזה כמו תמיד אמור להתחלק בין היזם לבין הרוכשים. אבל בשוק של היום - שוק של קונים, נראה שהוא יגיע בעיקר לרוכשים. היזמים יצטרכו לנפנף בו כדי להגדיל מכירות ולא ירוויחו עליו כפי שמרוויחים על יתר חלקי הדירה. נכון, אין מתנות חינם, אבל בשוק יורד, זה יהיה דרך לספוג ירידת מחירים בלי באמת להוריד מחיר. כלומר, יעלו את שטח הדירה ב-6 מ"ר, ויעלו את מחיר הדירה רק בעלויות (ובמקרים מסוימים אפילו פחות מכך). המשמעות היא ירידה למ"ר.
עם זאת, זה יכול להיות טריגר לעליות בהמשך. הציבור אוהב את חדרי המאסטר האלו. הם "שווים" הרבה יותר מחדר רגיל. הביקוש יכול לחזור לדירות עם ממ"ד גדול, וזה ישנה את התמונה וממצב שהממ"ד-מאסטר יהיה כלי שיווקי להחזיר את הרוכשים, זה יהפוך לחלק אינטגרלי מהרווח על הדירה. כן, שינוי לכאורה קטן, אבל עם משמעויות גדולות, חלקן עדיין לא ברורות.
שינוי שכזה, הוא לא רק טכני. מצד אחד הוא מציע למשפחות פתרון איכותי ונוח יותר לחיים בצל מציאות ביטחונית מורכבת, ומצד שני הוא מציב בפני היזמים אתגר כלכלי לא קטן. אלא שיש לו כאמור יתרונות גודלים - עד כה, שטח הממ"ד עמד על כ-12 מ"ר בלבד, לרוב שימש כחדר נוסף - לילדים, עבודה או אורחים. כעת, התקנות מאפשרות להרחיב את שטחו ל-15 מ"ר ואף ל-18 מ"ר כאשר מצורפים אליו שירותים ומקלחת.
המשמעות היא שמדובר למעשה ביחידת הורים שנייה, מאסטר נוסף, המעניק למשפחה עוד נוחות וסביבה בבית, שבמקביל מעלה את רמת הבטיחות במצב חירום, כשאפשר לשהות בו לזמנים ארוכים יותר. מבחינת רוכשי הדירות, מדובר בתוספת משמעותית: עוד יחידת מגורים שלמה בתוך הדירה שיכולה לשמש חדר הורים, מתבגר מתבגר, או אפילו יחידת אירוח. ערך שנתפס גבוה יותר - גם מהסיבה הפשוטה ששטח הדירה אינו גדל מעבר לגבולות החוק, התחושה היא של תמורה גדולה יותר למחיר. אבל אל תתבלבלו, בסופו של דבר, רוכשי הדירות משלמים על זה. נניח רק בשביל הדוגמה שדירה עולה 3 מיליון שקל ובשל ההרחבה היא תעלה ל-3.1 מיליון שקל, למרות שלפי השטח היא היתה אמורה לעלות ל-3.2 מיליון שקל. רכוש הדירה יכול לחשוב שאכן היזם הלך לקראתו והוא נתן לו את השטח הזה ללא רווח. אבל בפועל זה בדיוק כמו לתת הנחה על כל הדירה בסכום של 100 אלף שקל. לכסף אין ריח.
- בכמה יקרה דירה עם ממ"ד לעומת דירה בלי ממ"ד
- הממ"ד יגדל ל-18 מ"ר במקום 12; ההשבחה פטורה ממס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ועדיין, בשוק לא יודעים עדיין להגיד בדיוק איך יושפעו המחירים, האם השינויים בתב"ע יגרמו לעיכוב בבניית דירות ומה ההשלכות על הקבלנים והיזמים?
