מבצעים תמ"א 38? במקרה של נזק חמור לבניין סיכוי גדול שתישארו ללא דירה
תמ"א 38 חיזוק בניינים באמצעות תמ"א 38 הינו אחת מהדרכים המהירות ביותר לחידוש מרכזי הערים הוותיקות והגוועות, לשמירה על חיי אדם ולתוספת של עשרות אלפי יחידות דיור בלב אזורי הביקוש. מעבר לכך, חידוש והרחבת דירות ובניינים בכלי זה מאפשר למשפחות רבות לשפר את מצבם הכלכלי דרך העלאת ערך דירתם.
אולם לא הכול ורוד, ובמקרים של תמ"א 38 המקורי (ולא תמ"א 38(2) - פינוי בינוי מקומי), במסגרתה מחזקים בניין ישן ומוסיפים לו 2.5 קומות, ואף יותר לפי התב"ע המקומית, קיימים סיכונים רבים לבעלי הדירות במקרה והחיזוק לא נעשה כמו שצריך. בחודש ספטמבר 2013 קרס בניין בדרום תל אביב שעבר שיפוצים במסגרת תמ"א 38 והותיר הרוג אחד וחמישה פצועים. אסונות כאלה מתרחשים לרוב בגלל ניסיונות לחסוך כספים ורשלנות היזם ומהנדס הבניין בבדיקת המבנה.
ישראל זינגר, ראש עיריית רמת גן, אמר בראיון ל-Bizportal בחודש שעבר כי
ומה קורה בזווית הביטוחית? האם בעל דירה בבניין שעובר או עבר חיזוק במסגרת תמ"א 38 מבוטח כראוי במקרה של ליקוי וחלילה קריסת הבניין? מסתבר שלא ממש. ממידע שהגיע מלשכת שמאי המקרקעין עולה כי פוליסות הקבלנים הסטנדרטיות, הניתנות היום, ללא התאמות לפרויקט ספציפי, וללא מפרט של יועץ ביטוח, והערכת שמאי, אינן נותנות מענה וכיסוי ראוי ליזם ולבעלי הדירות. כמו כן, טוענים בלשכה, גם הבנקים המלווים חשופים במצב הנוכחי להפסדי עתק מהתרחשותו של נזק כמו שקיעת בניין, בעקבות ביצוע החיזוקים והוספת הקומות לבניין במסגרת תמ"א 38.
- פסק הדין שגרם לעיריית ת"א הפסד של 50 מיליארד שקל
- מפקח על מקרקעין אישר תמ״א 38 חרף התנגדות בעלי דירה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
חקיקה בנושא
לשכת שמאי המקרקעין מתכננת להוביל חקיקה שתחייב את הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה לאשר פרוייקטי תמ"א 38, בכפוף לפוליסת ביטוח מותאמת אישית שתיערך לכל פרויקט, על פי חוות דעת של יועץ בטיחות ושמאי מקרקעין.
יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אוהד דנוס, אמר השבוע: "1,650 היתרי בנייה ניתנו בתשע השנים האחרונות, ולגמרי לא ברור מה יעלה בגורלם של בעלי דירות בבניין במקרה של נזק שייגרם לו. במקרה שהבניין ישקע כתוצאה מעבודות החיזוק והוספת הקומות, ויהפוך למבנה מסוכן, שיחייב את פינויו, תביעות יוגשו נגד כל המעורבים בפרויקט, החל בוועדה המקומית שנתנה את היתר הבנייה, דרך הרשות המקומית שלא וידאה שהיזם פועל כשברשותו ביטוח מתאים, ועד היזם עצמו, אך במשך השנתיים, לפחות, עד שהתביעה תתברר, מי ידאג לשיכון הדיירים? מי יטפל בהם? האם הביטוח שהקבלן עשה באמת דאג לפרטים האלה?"
לפי חבר ועד לשכת השמאים, חיים אטקין, בשנים האחרונות הוא היה עד ללא מעט מקרים בהם נתק שנוצר בין היזמים לבעלי דירות, בשל מחלוקות ודיונים משפטיים, הותיר את בעלי הדירות באי ודאות בנושא הביטוח שערך היזם לפני שניגש לעבודות. "דיירים לא ידעו האם הביטוח נאות, מספיק ומתאים", אומר אטקין. "במקרים רבים בעל דירה פנה לסוכן הביטוח שלו בשאלה זו, והוא הוטעה כשנענה כי הביטוח לדירתו בתוקף ואין כל בעיה. זה לא נכון בעליל".
- סמוטריץ' מבטיח - אבל לא בטוח שיכול לקיים
- דירה חדשה או יד שנייה: מה באמת עדיף לרכוש היום?
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- מחירי הדירות בנתניה והפצצה שמחכה לנו בתחילת השנה הבאה?
סוגיית הביטוח הוזנחה
לפי לשכת השמאים, סוגיית הביטוח והבטחת רכושם של בעלי הדירות הוזנחה בדיווחים השונים בנושאי התמ"א, ולא ברור כיום על מי מוטלת האחריות. "חשוב לציין כי מי שיש לו פוליסת ביטוח לדירתו, איננו מכוסה במקרה והנזק לדירה נגרם בעקבות עבודות הבנייה", אומר דנוס.
דנוס ממשיך: "עבודות שנעשות במסגרת תמ"א 38 הן מורכבות, וגם אתר הבנייה עצמו הוא מקום עתיר סיכונים, בעיקר בפרויקטים הסמוכים למבנים קיימים. בניה על בניין מאוכלס ופעיל היא מסוכנת כפליים. בפרוייקטי תמ"א 38 נבנים במקרים רבים גם פיגומים סביב הבניין, המגבירים את הסיכון לפריצה לדירות. במקרה כזה המבטחים יטענו כי ביטחו דירה בקומה גבוהה ללא דרישה לסורגים, שכן הגישה לחלונות הייתה בלתי אפשרית. מה הם אשמים שהתאפשרה גישה ישירה לחלונות? אילו ידעו זאת היו מתמחרים זאת בהתאם או לפחות דורשים את ההגנות המתאימות".
"סכומי הביטוח צריכים לכלול את שווי המיזם כגמור"
בלשכה דורשים שבדיוק כפי שהוועדה המקומית טורחת לצייד את היזם ב"טופס טיולים", הכולל התייחסות לכל הסכנות שיש בפרויקט, החל בכיסוי הבניין ביריעות למניעת אבק ומטרד ועד פינוי פסולת ושילוט מתאים, כך חובתה כלפי בעלי הבניין ובניינים שכנים להבטיח את קיומו של ביטוח נאות.
"סכומי הביטוח צריכים לכלול את שווי המיזם כגמור", אומר דנוס. "בכל פוליסה תהיה חייבת להיות הרחבה לדיור חלופי לדיירי הבניין לתקופה מוגדרת, כשקביעת דמי השימוש הראויים יקבעו על ידי שמאי מקרקעין בהתאם לכל דירה בפרויקט, ובהתאם להסכם עם היזם. גם מעורבים אחרים בפרויקט, כמו מהנדס ומתכנן יחויבו לעדכן את הכיסוי הביטוחי שלהם שכן בעת אירוע נזק הם ייתבעו על ידי המבטחים".
כתבות מעניינות נוספות:
- 8.מתי 10/04/2014 19:00הגב לתגובה זולרווחת דיירי הקומות העליונות שרוצים לחסוך בעלות מעלית ושיפוץ בנין, ולרווחת קבלנים קטנים חסרי עבודה, שלא בטוח בכלל שיגמרו את העבודה ואיזה מן שיפוץ נותנים. החכמים חותמים, מוכרים ובורחים.....
- 7.avkad 10/04/2014 07:24הגב לתגובה זוהדיבור נשמע גרוע יש להוריד את הבסים למינימום
- בסים חזקים עלולים להרעיד את הקירות והבניין יקרוס... (ל"ת)אריאל 10/04/2014 09:35הגב לתגובה זו
- 6.יופי של מאמר כתבה חשובה ונכונה ביותר! (ל"ת)שוקה 09/04/2014 13:47הגב לתגובה זו
- 5.י ה. 09/04/2014 11:50הגב לתגובה זוכל ההזהרות המופיעות בכתבה ייפתרו ע״י סעיף נוסף בחוזה עם היזם אשר יחייב אותו לבטח את הפרויקט עפ״י קביעת יועץ הביטוח אשר ייבחר ע״י הצדדים ומתוקף תפקידו גם ייבדוק את הפוליסה לאחד שתונפק.
- 4.יהויכין 09/04/2014 11:48הגב לתגובה זוהמאמר דן בהיבט הביטוחי של חיזוק הבנין במסגרת תמא 38 (1 או 3). כל מה שצריכים לעשות הוא לוודא שהיזם/הקבלן ידאג לביטוח שיכסה כהלכה את כל הסיכונים -יש ביטוחים כאלה. לצורך זה כדאי להתייעץ עם יועץ ביטוח עצמאי שיגדיר את הסיכונים ויבדוק את האותיות הקטנות בפוליסה המוצעת.
- 3.תמ"א משפרת בטחון ובטיחות הדייר כתוצאה סופית.נקודה! (ל"ת)arui 09/04/2014 11:39הגב לתגובה זו
- 2.חיים 09/04/2014 10:50הגב לתגובה זוזכות לחיים חשובה יותר מזכות הקניין
- 1.עמית 09/04/2014 10:50הגב לתגובה זומספיק עם השטויות
- ליצן 09/04/2014 11:01הגב לתגובה זוראיתי איך מבצעים תמא 38 היסודות שתומכים לכאורה בתוספת לא מחוברים ליסודות של הבניין לכן כל תוספת הבניה נשענת על היסודות הישנים
- המהנדס 10/04/2014 08:57כל הבניה החדשה צפה על יסודות חדשים והבניין הקיים מחוזק בחגורות הקושרות הכל יחד. ישנן בדיקות קרקע שנעשות לפני הפרויקט כדי לוודא שאכן מתאים לביצוע. כל התשתיות המובילות לבניין (חשמל ביוב תקשורת מים) מוחלפות בחדשות. החיפוי של הבניין מאריך את עמידותו לפגעי מזג אויר לעוד שנים קדימה.
- י.ה. 09/04/2014 11:56בורות גרועה מטיפשות, לך תבדוק עם אנשי מקצוע לפני שאתה כותב שטויות אשר אין להן בסיס.
הדמיית הפרויקט, לינקולן חיפה. קרדיט: סנאפשוט כהן/ארקראפטפרשקובסקי במבצע ״מיוחד״ - סימן נוסף ללחץ של הקבלנים
החברה מציעה דירות מוזלות במורדות לינקולן בחיפה - עדות נוספת לשוק שמחפש את עצמו ולמצוקה שמורגשת היטב במשרדי המכירות של היזמים; בזמן שמניות הנדל״ן מזנקות בבורסה, בשטח הקונים הם אלה שמכתיבים את הקצב
חברת פרשקובסקי פרשקובסקי -3.55% , העוסקת בייזום והקמת פרויקטי בנייה למגורים ובנדל"ן מניב, יוצאת כעת במבצע “מיוחד” במורדות לינקולן בחיפה - מהלך שממחיש היטב את הלחץ שבו נמצאים יזמים וקבלנים בחתירה לפגוש את הקונים במחיר. במסגרת ה-PRE SALE מוצעות עשר דירות בלבד בהנחה שמסתכמת בכ-10% לעומת תגי מחיר קודמים בשוק, עם פתיחה של 3 מיליון שקל לדירת 4 חדרים ו-3.2 מיליון שקל לדירת 5 חדרים בקומה 12. המבצע מוגבל בכמות וממוקם בפרויקט דגל שנמצא כבר בביצוע, מה שמחדד את המסר: גם בפרויקטים חזקים ונחשקים היזמים מתגמשים.
בפרויקט עצמו מתוכננות 453 דירות בשמונה בניינים (חמישה מגדלים בני 19 קומות ושלושה בנייני בוטיק בני שלוש קומות), עם תמהיל רחב - מדירות 3-5 חדרים ועד דירות גן, מיני-פנטהאוזים ופנטהאוזים. בבניין יהיה בנוסף לחניונים, לובי מעוצב ומועדון דיירים. המיקום נחשב ליחסית טוב, על צלע הכרמל סמוך לדרך פרויד ובקרבה לפארק ההיי-טק מתם ולצירי תחבורה מרכזיים.
למה זה קורה עכשיו?
הסיבה היא בעיקר כי למרות ירידת מחירים מצטברת של כ- 5%-10% מתחילת השנה (בהתאם לאזור), בשטח קצב העסקאות עדיין נמוך. רוכשים יושבים “על הגדר”, בוחנים, משווים ומנהלים מו”מ אגרסיבי יותר. והיזמים מבינים שהדרך להזיז מלאי היא לכוון אל נקודת המפגש האמיתית של השוק, לא אל מחיר הרשמי שלקבלנים והיזמים כל כך חשוב לשמור עליו. הרי הסיבה העיקרית של שמירת המחיר הרשמי בתודעה של כולנו היא שלא לפגוע בבעלי האינטרסים בשוק שלא יכולים להרשות לעצמם לירידת מחירים רשמית במחירי הנדל״ן בישראל (הרחבה: מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים )זה בדיוק ההבדל בין הכותרות של הבורסה, שם מניות יזמיות הנדל”ן נהנו לאחרונה ממומנטום חיובי - לבין משרדי המכירות, שבהם הדופק היומיומי של העסקאות עדיין חלש יחסית. כשקונים מרגישים שיש להם אלטרנטיבות, וששוק המשכנתאות יקר. גם גורם להם להשתעבד לתקופה ארוכה וגם ההחזרים החודשיים יכולים להגיע לכחצי מההכנסה הפנויה של משק בית ממוצע. הם מתמקחים עד הסוף: וכשהמימון הבנקאי של הפרויקט דורש עמידה ביעדי מכירות, הקבלנים נאלצים לשחרר.
זה לא שהשוק בקריסה כמובן, אבל זו התאמה למחיר שלא יכול להמשיך להרקיע שחקים כפי שאנחנו רואים בשנים האחרונות .בהקשר הזה, המבצע של פרשקובסקי הוא עדות לאמירה של התקופה הנוכחית שמדברת על “שוק של קונים”. הנחות ממוקדות, מוגבלות בזמן ובכמות, הן כלי המאפשר ליזם לשמור על מחירון רשמי גבוה יחסית - אך לסגור עסקאות במחיר אפקטיבי נמוך יותר.
- ההרשמה להגרלת "דירה בהנחה" הוארכה עד 22 באוקטובר
- חדרה: דירות ליד הים ב-2 מיליון שקל - ואולי לא לעוד הרבה זמן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שמענו כבר על כל סוגי המבצעים הקיימים בשוק הנדל״ן למגורים של היום. זה התחיל עם מבצעי ה- שלם 20% עכשיו, כנס לדירה היום. תשלם את היתרה בעוד שנה מהיום (זה מגלם בתוכו הנחה של כ- 5-6% נוספים), או תקח 400 אלף שקל ל׳שיפור הדירה׳ (ריצוף חדש, מטבח נחשק או חניה נוספת). ואפילו לאחרונה מדברים על ׳אאוטלט׳ כמו בחניות בגדים ונעליים.
דירה חדשה או יד שנייה: מה באמת עדיף לרכוש היום?
ירידות המחירים והריבית הגבוהה יצרו שוק של קונים. הקבלנים מציעים מבצעי מימון אגרסיביים, בעלי דירות יד שנייה מתפשרים במחירים. וגם - היתרון הגדול בדירות הישנות והאם הוא רלבנטי לכם?
שוק הנדל״ן למגורים עובר תקופה מאתגרת - מחירי הדירות ירדו בכ- 5%-10% מתחילת השנה, היקף העסקאות בשפל היסטורי, והריבית הגבוהה נותרת על כנה כבר תקופה ארוכה, עם אפשרות סבירה להפחתה בסוף נובמבר. בתוך סביבה כזו, רוכשים ומשקיעים מתלבטים בשאלה: האם נכון יותר לרכוש דירה חדשה מקבלן או דירה יד שנייה ממוכר פרטי. התשובה, כך מתברר, רחוקה מלהיות חד משמעית ותלויה יותר מתמיד בפרופיל הרוכש, בצרכים הפיננסיים וביכולת לזהות הזדמנות בזמן.
אחרי שנים שבהן המוכרים, ובעיקר היזמים - הכתיבו את הקצב, נדמה כי לראשונה מזה קרוב לעשור שוק הדירות הפך לשוק של רוכשים. המשמעות פשוטה: הקונים מחזיקים בכוח להתמקח, בין אם מדובר בזוג צעיר שמחפש את הדירה הראשונה ובין אם במשקיע שממתין להזדמנות. מוכרים פרטיים שמתקשים למכור במשך חודשים ונאלצים להתגמש, במיוחד משפרי דירות שיש להם הגבלת זמן - 18 חודשים. ויזמים מצדם מציעים שורת מבצעי מימון אגרסיביים שנועדו להניע את גלגלי המכירות ולשדר ׳עסקים כרגיל׳. וכך, משוק שבו כולם מיהרו לקנות, השוק נרגע בעסקאות ויורד במחירים. הרי כולנו זוכרים את התקופה שבאה לאחר הקורונה, תקופה שבה כל מחיר היה נשמע הגיוני ובאופן כללי - נראה היה שאין גבול לאן יכולים מחירי הדירות להגיע.
דירה חדשה או דירה ישנה?
אחת הסיבות המרכזיות להתלבטות בין דירה חדשה על הנייר לישנה היא תחושת הביטחון מול המוחשיות. בדירה יד שנייה היתרון הוא שהנכס קיים, ניתן לבדוק אותו בעיניים, לראות את השכונה, את השכנים, את כיווני האוויר, ואפילו את רמת התחזוקה בבניין. אין הפתעות גדולות, והקונה יודע מה הוא מקבל. גם מבחינת התמחור, ניתן כיום למצוא עסקאות במחירים נמוכים מהמחיר שהיה מבוקש בתחילת השיווק (אם התחיל מוקדם יותר השנה) מה גם שלאחר המחיר המוצע יש פתח ומקום למו״מ עמוק שבו ניתן להוריד את המחיר בעוד כ- 2-4%. בעיקר באזורים שבהם מוכרים פרטיים נמצאים בלחץ כמו אזורים שבהם העסקאות מתרחשות לעיתים רחוקות יותר. באופן כללי ובממוצע - דירה מקבלן תעלה לכם (פר מטר) 15% יקרה יותר מאשר דירה ישנה ללא מעלית חניה או מחסן בבניין ישן. אם כי חשוב לציין - באינטואיציה הבריאה היינו רוצים לראות הבדל גדול יותר - אבל בדירות הישנות לעיתים יש בנייה רחבה יותר, עם תקרות גבוהות יותר ונוחות מסוימת. וגם כמובן - הפוטנציאל להשבחה הוא גדול בדירות הישנות.
מנגד, דירה חדשה מקבלן מעניקה רמת ודאות משפטית גבוהה הרבה יותר: בזכות חוק המכר והביטחונות שמחויבים להעמיד היזמים. מאז פרשת חפציבה, התקנות חודדו, הבנקים מעורבים יותר, והפיקוח התהדק - כך שהסיכון לרוכש הצטמצם מבחינת ההגנה על כספו.
- יזמיות הנדל״ן בבורסה עולות בחדות: רמז לעסקה - והמניות מזנקות
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אבל הסיפור הגדול של השנה האחרונה הוא ללא ספק מבצעי המימון. אחרי תקופה ארוכה של קיפאון במכירות, הקבלנים והיזמים עברו להציע מסלולים שמזכירים שוק של מוצרי צריכה ולא של נכסי נדל״ן: תשלמו רק 10% עכשיו והיתרה בכניסה, או מודלים של 20/80 שבהם עיקר התשלום נדחה בכמה שנים. בחלק מהפרויקטים אף מוצע פטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה, כך שהקונה יודע בדיוק כמה ישלם בסוף, בלי חשש להפתעות. בהתאם לתקופה הנוכחית שמאופיינת בעיקר בריבית גבוהה ואי ודאות כלכלית, זו הקלה עצומה, במיוחד לזוגות צעירים או משקיעים שמתקשים לגייס הון עצמי גבוה. למעשה, התנאים הללו מאפשרים כניסה לעסקה מבלי להעמיס משכנתא מיידית - ובמקרים רבים זו הסיבה המרכזית לכך שחלק מהשוק החדש ממשיך לנוע גם כשהשאר קפוא.
