מבצעים תמ"א 38? במקרה של נזק חמור לבניין סיכוי גדול שתישארו ללא דירה

אוהד דנוס: "1,650 היתרי בנייה ניתנו, אך במקרה של נזק הביטוח לא יועיל כלל לדיירים וליזם". כיצד יפתרו את הבעיה?
 |  (14)
תמ"א 38 באשדוד, צילום: יח"צ
חיזוק בניינים באמצעות תמ"א 38 הינו אחת מהדרכים המהירות ביותר לחידוש מרכזי הערים הוותיקות והגוועות, לשמירה על חיי אדם ולתוספת של עשרות אלפי יחידות דיור בלב אזורי הביקוש. מעבר לכך, חידוש והרחבת דירות ובניינים בכלי זה מאפשר למשפחות רבות לשפר את מצבם הכלכלי דרך העלאת ערך דירתם.

אולם לא הכול ורוד, ובמקרים של תמ"א 38 המקורי (ולא תמ"א 38(2) - פינוי בינוי מקומי), במסגרתה מחזקים בניין ישן ומוסיפים לו 2.5 קומות, ואף יותר לפי התב"ע המקומית, קיימים סיכונים רבים לבעלי הדירות במקרה והחיזוק לא נעשה כמו שצריך. בחודש ספטמבר 2013 קרס בניין בדרום תל אביב שעבר שיפוצים במסגרת תמ"א 38 והותיר הרוג אחד וחמישה פצועים. אסונות כאלה מתרחשים לרוב בגלל ניסיונות לחסוך כספים ורשלנות היזם ומהנדס הבניין בבדיקת המבנה.

ישראל זינגר, ראש עיריית רמת גן, אמר בראיון ל-Bizportal בחודש שעבר כי אינו מאמין בתמ"א 38(1) וידאג שמרבית המייזמים שיאושרו בעיר יהיה של תמ"א 38(2), קרי הריסה ובנייה מחדש .

ומה קורה בזווית הביטוחית? האם בעל דירה בבניין שעובר או עבר חיזוק במסגרת תמ"א 38 מבוטח כראוי במקרה של ליקוי וחלילה קריסת הבניין? מסתבר שלא ממש. ממידע שהגיע מלשכת שמאי המקרקעין עולה כי פוליסות הקבלנים הסטנדרטיות, הניתנות היום, ללא התאמות לפרויקט ספציפי, וללא מפרט של יועץ , והערכת שמאי, אינן נותנות מענה וכיסוי ראוי ליזם ולבעלי הדירות. כמו כן, טוענים בלשכה, גם הבנקים המלווים חשופים במצב הנוכחי להפסדי עתק מהתרחשותו של נזק כמו שקיעת בניין, בעקבות ביצוע החיזוקים והוספת הקומות לבניין במסגרת תמ"א 38.

חקיקה בנושא
לשכת שמאי המקרקעין מתכננת להוביל חקיקה שתחייב את הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה לאשר פרוייקטי תמ"א 38, בכפוף לפוליסת ביטוח מותאמת אישית שתיערך לכל פרויקט, על פי חוות דעת של יועץ בטיחות ושמאי מקרקעין.

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אוהד דנוס, אמר השבוע: "1,650 היתרי בנייה ניתנו בתשע השנים האחרונות, ולגמרי לא ברור מה יעלה בגורלם של בעלי דירות בבניין במקרה של נזק שייגרם לו. במקרה שהבניין ישקע כתוצאה מעבודות החיזוק והוספת הקומות, ויהפוך למבנה מסוכן, שיחייב את פינויו, תביעות יוגשו נגד כל המעורבים בפרויקט, החל בוועדה המקומית שנתנה את היתר הבנייה, דרך הרשות המקומית שלא וידאה שהיזם פועל כשברשותו ביטוח מתאים, ועד היזם עצמו, אך במשך השנתיים, לפחות, עד שהתביעה תתברר, מי ידאג לשיכון הדיירים? מי יטפל בהם? האם הביטוח שהקבלן עשה באמת דאג לפרטים האלה?"

לפי חבר ועד לשכת השמאים, חיים אטקין, בשנים האחרונות הוא היה עד ללא מעט מקרים בהם נתק שנוצר בין היזמים לבעלי דירות, בשל מחלוקות ודיונים משפטיים, הותיר את בעלי הדירות באי ודאות בנושא הביטוח שערך היזם לפני שניגש לעבודות. "דיירים לא ידעו האם הביטוח נאות, מספיק ומתאים", אומר אטקין. "במקרים רבים בעל דירה פנה לסוכן הביטוח שלו בשאלה זו, והוא הוטעה כשנענה כי הביטוח לדירתו בתוקף ואין כל בעיה. זה לא נכון בעליל".

סוגיית הביטוח הוזנחה
לפי לשכת השמאים, סוגיית הביטוח והבטחת רכושם של בעלי הדירות הוזנחה בדיווחים השונים בנושאי התמ"א, ולא ברור כיום על מי מוטלת האחריות. "חשוב לציין כי מי שיש לו פוליסת ביטוח לדירתו, איננו מכוסה במקרה והנזק לדירה נגרם בעקבות עבודות הבנייה", אומר דנוס.

דנוס ממשיך: "עבודות שנעשות במסגרת תמ"א 38 הן מורכבות, וגם אתר הבנייה עצמו הוא מקום עתיר סיכונים, בעיקר בפרויקטים הסמוכים למבנים קיימים. בניה על בניין מאוכלס ופעיל היא מסוכנת כפליים. בפרוייקטי תמ"א 38 נבנים במקרים רבים גם פיגומים סביב הבניין, המגבירים את הסיכון לפריצה לדירות. במקרה כזה המבטחים יטענו כי ביטחו דירה בקומה גבוהה ללא דרישה לסורגים, שכן הגישה לחלונות הייתה בלתי אפשרית. מה הם אשמים שהתאפשרה גישה ישירה לחלונות? אילו ידעו זאת היו מתמחרים זאת בהתאם או לפחות דורשים את ההגנות המתאימות".

"סכומי הביטוח צריכים לכלול את שווי המיזם כגמור"
בלשכה דורשים שבדיוק כפי שהוועדה המקומית טורחת לצייד את היזם ב"טופס טיולים", הכולל התייחסות לכל הסכנות שיש בפרויקט, החל בכיסוי הבניין ביריעות למניעת אבק ומטרד ועד פינוי פסולת ושילוט מתאים, כך חובתה כלפי בעלי הבניין ובניינים שכנים להבטיח את קיומו של ביטוח נאות.

"סכומי הביטוח צריכים לכלול את שווי המיזם כגמור", אומר דנוס. "בכל פוליסה תהיה חייבת להיות הרחבה לדיור חלופי לדיירי הבניין לתקופה מוגדרת, כשקביעת דמי השימוש הראויים יקבעו על ידי שמאי מקרקעין בהתאם לכל דירה בפרויקט, ובהתאם להסכם עם היזם. גם מעורבים אחרים בפרויקט, כמו מהנדס ומתכנן יחויבו לעדכן את הכיסוי הביטוחי שלהם שכן בעת אירוע נזק הם ייתבעו על ידי המבטחים".


כתבות מעניינות נוספות:
חנן מור: "מי שלא ירכוש עכשיו דירה יתחרט ובעתיד יאלץ להתפשר על מרחק"
בכמה יירד החזר המשכנתא עקב מע"מ 0% ומה הסכנה הגדולה? צפו בסרטון
תגובות לכתבה(14):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 8.
    אדיוט מי שמסכים למפלצת הזו שנקראת תמא 38/1, שנועדה רק
    מתי 10/04/2014 19:00
    הגב לתגובה זו
    3 0
    לרווחת דיירי הקומות העליונות שרוצים לחסוך בעלות מעלית ושיפוץ בנין, ולרווחת קבלנים קטנים חסרי עבודה, שלא בטוח בכלל שיגמרו את העבודה ואיזה מן שיפוץ נותנים. החכמים חותמים, מוכרים ובורחים.....
    סגור
  • 7.
    הדיבור נשמע גרוע יש להוריד את הבסים למינימום
    avkad 10/04/2014 07:24
    הגב לתגובה זו
    0 0
    הדיבור נשמע גרוע יש להוריד את הבסים למינימום
    סגור
  • בסים חזקים עלולים להרעיד את הקירות והבניין יקרוס... (ל"ת)
    אריאל 10/04/2014 09:35
    הגב לתגובה זו
    1 0
    סגור
  • 6.
    יופי של מאמר כתבה חשובה ונכונה ביותר! (ל"ת)
    שוקה 09/04/2014 13:47
    הגב לתגובה זו
    2 1
    סגור
  • 5.
    ביטוח תמא 38
    י ה. 09/04/2014 11:50
    הגב לתגובה זו
    1 4
    כל ההזהרות המופיעות בכתבה ייפתרו ע״י סעיף נוסף בחוזה עם היזם אשר יחייב אותו לבטח את הפרויקט עפ״י קביעת יועץ הביטוח אשר ייבחר ע״י הצדדים ומתוקף תפקידו גם ייבדוק את הפוליסה לאחד שתונפק.
    סגור
  • 4.
    תמא 38
    יהויכין 09/04/2014 11:48
    הגב לתגובה זו
    3 2
    המאמר דן בהיבט הביטוחי של חיזוק הבנין במסגרת תמא 38 (1 או 3). כל מה שצריכים לעשות הוא לוודא שהיזם/הקבלן ידאג לביטוח שיכסה כהלכה את כל הסיכונים -יש ביטוחים כאלה. לצורך זה כדאי להתייעץ עם יועץ ביטוח עצמאי שיגדיר את הסיכונים ויבדוק את האותיות הקטנות בפוליסה המוצעת.
    סגור
  • 3.
    תמ"א משפרת בטחון ובטיחות הדייר כתוצאה סופית.נקודה! (ל"ת)
    arui 09/04/2014 11:39
    הגב לתגובה זו
    1 8
    סגור
  • 2.
    חייבים לחייב בעלי דירות לעשות תמ"א 38;
    חיים 09/04/2014 10:50
    הגב לתגובה זו
    2 9
    זכות לחיים חשובה יותר מזכות הקניין
    סגור
  • 1.
    תמ"א 38 זה אסון, רק הריסה ובנייה מחדש
    עמית 09/04/2014 10:50
    הגב לתגובה זו
    12 1
    מספיק עם השטויות
    סגור
  • במקום לחזק מחלישים כי מוסיפים משקל
    ליצן 09/04/2014 11:01
    הגב לתגובה זו
    9 1
    ראיתי איך מבצעים תמא 38 היסודות שתומכים לכאורה בתוספת לא מחוברים ליסודות של הבניין לכן כל תוספת הבניה נשענת על היסודות הישנים
    סגור
  • אתה מדבר שטויות, הבניה החדשה צפה על יסודות חדשים
    המהנדס 10/04/2014 08:57
    הגב לתגובה זו
    0 5
    כל הבניה החדשה צפה על יסודות חדשים והבניין הקיים מחוזק בחגורות הקושרות הכל יחד. ישנן בדיקות קרקע שנעשות לפני הפרויקט כדי לוודא שאכן מתאים לביצוע. כל התשתיות המובילות לבניין (חשמל ביוב תקשורת מים) מוחלפות בחדשות. החיפוי של הבניין מאריך את עמידותו לפגעי מזג אויר לעוד שנים קדימה.
    סגור
  • ל״ליצן״
    י.ה. 09/04/2014 11:56
    הגב לתגובה זו
    3 7
    בורות גרועה מטיפשות, לך תבדוק עם אנשי מקצוע לפני שאתה כותב שטויות אשר אין להן בסיס.
    סגור
  • תמא 38 מחליש את הביניין
    לוי אבי 09/04/2014 19:03
    הגב לתגובה זו
    7 1
    הפיתרון הנכון הוא הריסה ובניה מחדש תשתית חדשה חניה לכל דירה ובינין לעוד 40 שנה ולא טלאים שאחרי תקופה קצרה יהפחו לבעיה יותר קשה
    סגור
  • לדיירי קומה 4/3, מצטער לקלקל לכם מעלית בחינם אבל
    מתי 10/04/2014 19:04
    הגב לתגובה זו
    4 0
    כול מהנדס בנין מהטכניון שהתייעצתי איתו הזהיר אותי שאין לזה שום קשר לרעידת אדמה שלצורך הגנה ממנה יש צורך המפרט שונה שאפשר ליישם רק במבנים חדשים ותקנים חדישים. תמא 38/1 זו המצאה ישראלית שאפשר להשוותה רק לפלקל ונתפלל שלא יהיו תוצאות דומות.
    סגור