26 שנה של עיכובים: זה הפיצוי על אי רישום דירה בטאבו

עבור דורית חן, רוכשת של דירה בתל אביב, היה זה רגע של הקלה מתוחה. אחרי כמעט עשור של המתנה, תסכול והתנהלות משפטית ממושכת, בית המשפט סוף סוף פסק: החברה היזמית שהיתה חייבת לרשום את זכויותיה בדירה שקנתה - התרשלה, תמרנה והפרה את ההסכם עמה. השופטת עדנה יוסף-קוזין מבית משפט השלום בפתח תקווה חייבה את חברת אולימפיה בניה השקעות ופיתוח לשלם לה פיצויים בסכום כולל של כ-300 אלף שקל. אבל מה בעצם קרה שם? ולמה מקרה שנראה על פניו כמו עניין ביורוקרטי בלבד, נהפך לסיפור של עיכובים שיטתיים, חוסר שקיפות והכרעה עקרונית?

הפרשה החלה כבר ב-1999, אז רכשה חן דירה מקבוצת אולימפיה בניה השקעות ופיתוח בפרויקט מגורים חדש. במסגרת ההסכם, התחייבה החברה לבצע את רישום זכויותיה של התובעת בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו), "מהר ככל הניתן". הניסוח הזה, כך טענה חן מאוחר יותר בבית המשפט, לא היה סתמי אלא שיקף הבטחה ברורה לכך שהדירה תירשם על שמה בזמן סביר. ואולם בפועל, חלפו השנים ושום דבר לא זז. רישום הדירה לא בוצע, הרוכשת נותרה כבולה להסכם מבלי שתוכל לממש את מלוא זכויותיה בנכס שרכשה במיטב כספה. ניסיונות חוזרים מצדה לקבל מידע, עדכונים או מועדי יעד נתקלו לטענתה בתשובות מעורפלות, ולעתים אף בהתעלמות מוחלטת.

בתגובתה לטענות, ניסתה אולימפיה לגלגל את האחריות הלאה. לטענתה, העיכוב ברישום לא נבע מהתנהלותה, אלא מהליכים תכנוניים מסובכים, עיכובים בעירייה, ובעיקר - מהצורך להכשיר תשריט בית משותף שעדיין לא אושר במלואו. מדובר, כך נטען, בתהליכים שמחוץ לשליטתה הישירה של החברה. עוד טענה אולימפיה כי ביצעה פעולות שונות כדי לקדם את הרישום, אך הרשויות דרשו השלמות מסמכים, תיקונים או עמידה בדרישות נוספות, שבחלקן לא תלויות בה.

"התחייבות לרישום בטאבו אינה פורמלית בלבד"

אלא שלשופטת רביד לא הספיקו ההסברים. בפסק הדין שהיא פרסמה נכתב במפורש כי, "החברה לא הוכיחה כי נקטה בכל הפעולות הסבירות והמתבקשות לשם קידום הרישום". יתרה מכך, היא גם הדגישה כי, "התחייבות לרישום זכויות בטאבו אינה עניין פורמלי בלבד אלא זכות יסוד של הרוכש, שהחברה הייתה צריכה לכבדה – ובמהרה".

• בנות הזוג נפרדו: האם רישום בטאבו גובר על הסכם ממון?
• ביקשה לבטל דירה שנתנה לבתה במתנה עקב אלימות - מה קבע ביהמ"ש?

במרכז הכרעתה, הקדישה השופטת מקום מיוחד לניסוח "מהר ככל הניתן", שנכלל בהסכם. בעוד שהחברה ניסתה לטעון כי מדובר בביטוי כללי שאינו מחייב לוח זמנים קונקרטי, השופטת קבעה: "מדובר בהתחייבות מחייבת, אשר יש לה משמעות אובייקטיבית ברורה: על החברה היה לפעול ללא דיחוי, בסבירות, בשקיפות ותוך פרק זמן סביר, שלא יעלה על מספר שנים מצומצם". עוד נקבע כי החברה לא עדכנה את הרוכשת בשקיפות בנוגע להתקדמות התהליך, לא שיתפה אותה בחסמים מול הרשויות ולא הציגה מסמכים התומכים בכך שנעשה מאמץ ממשי להסירם. השופטת יוסף-קוזין אף ציינה בהכרעתה כי במקרה הנוכחי, ניכרת "גרירת רגליים של ממש מצד היזמית", באופן שעולה כדי הפרה יסודית של ההסכם.

פגיעה בזכות קניינית - על ידי שורת מחדלים

הפיצוי שנפסק לחן כלל גם מרכיב של עגמת נפש, אך עיקרו נועד לשקף את הפגיעה בזכותה הקניינית - זכות שנשחקה לא על ידי כוח עליון, אלא על ידי שורת מחדלים והתנהלות לא מספקת מצד החברה. כאמור, סכום הפיצויים הכולל נקבע על כ-300 אלף שקל, כולל שכר טרחת עורך דין - סכום לא מבוטל, בייחוד כשמדובר בפרויקט מגורים שבו כל עיכוב עשוי להשפיע גם על תמחור הנכס, מיסוי, ואף אפשרות מכירה או משכנתה עתידית.

מבחינת חן, ייתכן שמדובר בסיומו של פרק כואב. אך מנקודת מבט רחבה יותר, מדובר בתקדים בעל משמעות: כשרוכש דירה מקבל התחייבות לרישום, הוא רשאי לצפות לכך שזכות זו תקוים בפועל, ולא תישאר בגדר הבטחה חסרת תוקף. וכפי שכתבה על כך השופטת בפסק הדין שלה, "התובעת שילמה עבור הדירה את מלוא התמורה - אך נותרה במשך שנים רבות ללא זכות קניינית רשומה, ללא שליטה מלאה על הנכס, וללא ודאות".

• קנתה קפה בדרך למשרד, נפצעה - ודרשה הכרה כתאונת עבודה
• כפל מבצעים? האשה ביקשה גם חלוקת רכוש וגם כתובה
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

מדוע לא קבע ההסכם מועד סופי לרישום בטאבו?

בהסכמי מכר רבים נהוג להשאיר ניסוחים גמישים כמו "מהר ככל הניתן", מתוך הנחה שהליך רישום תלוי בגורמים חיצוניים כמו רשויות תכנון ורישוי. עם זאת, במקרה הזה, דווקא הגמישות הזו נהפכה לבעייתית עבור הרוכשת, כשהיזמית ניצלה אותה כהצדקה לעיכובים ממושכים, ללא הצדקה מספקת.

האם התובעת יכלה למכור את הדירה בזמן שהיתה ללא רישום בטאבו?

מבחינה טכנית כן, אבל בפועל לא בקלות. היעדר רישום בטאבו מקשה מאוד על מכירה, בין היתר בשל חוסר ודאות משפטית, בעיות במשכנתה עתידית וחוסר אפשרות להבטיח לקונה זכות בעלות מלאה. המצב הזה פוגע גם בערך של הדירה.

מה היתה עמדת בית המשפט לגבי עגמת הנפש שנגרמה לתובעת?

השופטת אמנם לא הרחיבה על עגמת הנפש כשיקול נפרד, אך כן כללה אותו באופן משתמע בסכום הפיצוי. היא עמדה על כך שמדובר ב"פגיעה בזכות קניינית בסיסית", וציינה את חוסר הוודאות והקיפאון ששררו במשך שנים - תוצאה ישירה של התנהלות החברה.

מה היה מצבה של הדירה מבחינה תכנונית או הנדסית? האם בנייתה הושלמה?

הדירה עצמה נמסרה לתובעת ואינה עומדת במרכז הסכסוך מבחינת בנייה או מגורים. הסוגיה היחידה היתה הרישום, כלומר המעמד המשפטי של הבעלות, לא מצבה הפיזי של הדירה.

האם נקבע כי החברה נהגה בחוסר תום לב?

בית המשפט לא קבע מפורשות שהיתה חוסר תום לב, אך בהחלט השתמש במונחים חריפים כמו "גרירת רגליים", "הימנעות מהתנהלות ראויה", ו"הפרה יסודית" - ביטויים שמרמזים על התנהגות גבולית מבחינה אתית ומשפטית, גם אם לא פלילית.

האם היזמית ניסתה לפצות את הרוכשת לפני הגשת התביעה?

מהמסמכים עולה כי לא ננקטו צעדים ממשיים מצד החברה לנסות לפצות את התובעת על התקופה הארוכה שבה לא הוסדרו זכויותיה. התביעה הוגשה לאחר שניסיונות לקבל מענה כלשהו לא נשאו פרי.

במקרה נוסף, פסק בית משפט השלום בתל אביב בפברואר האחרון במקרה שבו לשכת רישום המקרקעין בתל אביב מחקה עיקול שהוטל כדין על נכס בעיר, בהתבסס על מסמך מזויף. הפרשה החלה כשבנק לאומי, שהיה נושה של בעלת נכס מקרקעין בתל אביב, הטיל עיקול על הנכס עקב חובותיה. העיקול נרשם כדין בלשכת רישום המקרקעין, אך כחודש לאחר מכן הוגש ללשכה צו ביטול עיקול – שהתברר בדיעבד כמזויף – על ידי קרובת משפחתה של החייבת, שהיא גם עורכת דין. הלשכה מחקה את העיקול באופן מידי, מבלי לוודא את אמינות הצו או לבדוק את מקורו מול רשות האכיפה והגבייה. בדיון שנערך בבית המשפט, העלו הצדדים באופן נרחב את טענותיהם לגבי אחריות הלשכה למחיקת העיקול ולמשמעויות המשפטיות של הטעות. בנק לאומי טען כי הלשכה התרשלה בכך שלא נקטה אמצעי בקרה בסיסיים לזיהוי מסמך מזויף - מה שאיפשר לחייבת ולבני משפחתה לפעול במרמה. נציגי הבנק הדגישו כי פקיד הרישום אמור היה לבדוק את מקור הצו, והעובדה שלא נעשתה בדיקה כזו מצביעה על פגם מהותי בתפקוד הלשכה. עוד נטען כי מחיקת העיקול מנעה מהבנק את האפשרות להיפרע מנכסי החייבת, שכן הנכס נמכר לצד שלישי.