"דמי השכירות יעלו ב-4% בשנה הקרובה"
דמי השכירות עולים בחודשים האחרונים בקצב הולך וגובר. זה קרה גם בתקופה שבה מחירי הדירות ירדו, ועכשיו, עם העלייה במחירי הדירות, אפשר לראות שהעליות מתחזקות. שכר הדירה החודשי טיפס ביוני ב-2.2% עבור מחדשי חוזה, ועבור שוכרים חדשים ב-4.2%. המשכירים רוצים לקבל תשואה ולכן שכר הדירה עולה ועדיין - התשואה על דירה נמוכה מהריבית על פיקדונות. לכאורה, היה כדאי למשכירים למכור ולקנות פיקדון. אבל הם מצפים בהמשך לעלייה בשכר הדירה ובהתאמה בתשואה. כמו כן, בהינתן ההיסטוריה הרי שערך הדירה עולה במוצע שנתי בכ-4% (ממוצע של 30-40 שנה).
שכר הדירה עולה גם בשל גידול בכמות השוכרים על רקע המלחמה. המפונים הגיעו למרכז, לירושלים והם מוסיפים לביקוש שגדול גם ככה. כשההיצע מוגבל והביקוש גדל, המחירים עולים, וכשלא רואים סיבה שזה ישתנה, הציפיות מתחילות לעבוד והמחירים עלולים לתפוס תאוצה.
כל זה עוד לפני פינוי של עשרות פרויקטים בפינוי בינוי. רבבות משפחות אמורות לפי התחזית לעזוב את הבניין המפונה ולשכור דירה באזור. זה יזניק את המחירים באותו האזור.
המגמה הזו, כך מעריך יונתן כץ מלידר שוקי הון תימשך - "מדד חודש יוני בישראל תאם את הציפיות המוקדמות, אך מסתמנת האצה מדאיגה במחירי השכירות". לדבריו, ההאצה במחירי השכירות מושפעת מירידה בכמות גמר הבנייה וביקוש מוגבר לפתרונות שכירות מכיוון המפונים.
"החששות נובעים ממצב ענף הבנייה"
"מה שאנחנו רואים בפועל זו האינדיקציה הכי חזקה למה שקורה בשוק", אומר אסטרטג מזרחי טפחות, יוני פנינג, על שכר הדירה. "לומר שבוודאות תהיה עלייה, זה לא חקוק בסלע, ואם לא הייתי רואה את זה בנתונים, יכול להיות שלא הייתי מאמין. יש האטה בפעילות, ירידה בהכנסה הפנויה של הרבה אנשים וזה לא אמור להוביל לעלייה".- "האירוע של DeepSeek יכול להיות הטריגר לירידות חדות במניות השבבים"
- הכלכלן הישראלי שתוקף את החלטת מודי'ס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במקום לשלם 6,000 שקל, תשלמו בערך 6,240. דירה להשכרה (שלומי יוסף)
אז מה קורה בשוק?
"החששות הכי גדולים נובעים כמובן מענף הבנייה. כמעט שנה של ירידה בפעילות בענף באופן כללי, שכמובן מובילה לירידה בסיומי בנייה. נוצרה סיטואציה שדומה לארה"ב, כי הרבה פעמים יש לך משאבים ולא ברור למה יש מחסור. נניח שפרויקט מסוים מתעכב בפרדס חנה, אז אנשים שהיו אמורים להיכנס בגלל העיכוב נכנסים לשוק שכירות ושם נוצר לחץ יותר גבוה. כלומר, זה שהבנייה מתעכבת, גורם גם להגדלת הביקוש לשכירות. גם התחדשות עירונית מעלה את המחירים באותו אזור, אבל הפגיעה בענף הבנייה, חוסר בפועלים שמוביל לעיכוב במסירה - מעלה יותר את הביקוש לשכירות ובהתאם את המחיר".
לא בונים מספיק.
אתה אמור לייצר 55 אלף דירות בשנה, כשיש לך מלאי של 3.5 מיליון כבר. כלומר, יש לך מלאי גדול. בסוף, מה זה שוק הדיור? יש כאן 3.5 מיליון משקי בית שקיימים, בבעלות או בשכירות, יש אחוז גבוה מבין השוכרים של חוזים מתחדשים, משהו כמו חמישית. כלומר, יש מחסור אך הוא לא גבוה. רוב המשחק הוא המלאי הקיים. נכון, יש פחות היצע של דירות חדשות. אתה לא מכניס הרבה דירות חדשות ואז נוצר מצב של פגיעה בשיווי המשקל. כל האינטרקציה בין שוכר למשכיר גרמה לפחות הכנסה פנויה לשוכר. לדעתי, הביקוש לשכירות התמתן: אתה יכול להישאר עם הורים עוד שנה, לא עושה עוד ילד, לא משדרג. יש לך אופציות. או מילואים, יש הרבה כאלה. המוטיבציה להוציא יותר כסף על דירות קטנה. המלאי הזה נורא גדול, יותר משמעותי מ-55-60 אלף דירות בשנה".
- עידו חג'ג': "קצב המכירות הגבוה - תוצאה של האסטרטגיה שלנו"; החברה מכרה 166 דירות בשדה דב
- נדל"ן סביב השולחן: כך תיערכו נכון למכרזים בעידן של אי ודאות
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
"גידול בביקוש בעקבות דחיית רכישות"
יונתן כץ מלידר טוען כי "מספר אינדיקטורים מצביעים על גידול בביקוש לדיור. מספר הדירות החדשות שנמכרו במאי גבוה ב-73% לעומת מאי אשתקד. מספר דירות יד שנייה שנמכרו עלה ב-33% בתקופה זו. חלק מהגידול בביקוש נובע מדחיית רכישות בתחילת המלחמה, אך בכול זאת, רמת הביקוש בחודשים האחרונים התייצבה על רמה גבוהה יחסית".
לדבריו, "יתכן שמשקי הבית חוששים מעליות מחירים בעתיד על רקע צמצום בפעילות בענף הבנייה ולכן מקדימים רכישות. עלייה בביקוש השפיעה על עליית מחירי הדיור מתחילת השנה בשיעור של 5.3% (0.8% בסקר האחרון). קיימת קורלציה בין מחירי הרכישה ובין מחירי השכירות, בפיגור של כשנה. אם כן, סביר לצפות להמשך האצה במחירי השכירות אשר נמדדים במדד וכעת עולים בקצב מתון של 2.6% (שנה אחורה)".
פנינג מוסיף כי "בתחזית שלי, ב-12 החודשים הקרובים, עלייה של בערך 3.8%. אם אתה לוקח את 2024 לעומת 2023, אז המשך העליות מכאן והלאה הוא מתון יותר. הגידול בהייטק משפיע רק בערים מסוימות".
אתה מסכים עם זה שהסיבה העיקרית לעליות היא שבעלי דירות מגלגלים את הריבית על השוכרים?
"כשבנק ישראל מוריד ריבית, מאשימים אותו בעליית מחירי הדירות וכשמעלה - בעליית מחירי השכירות".
מה לדעתך הסיבה העיקרית לעליות?
"יש לך מחסור בדירות, הוא מבני, חלק ממנו נובע מהתמריצים שנותנים לרשויות המקומיות. הארנונה למגורים נמוכה מדי, אין להם תמריץ לבנות עוד".
אם יעלו ארנונה, לא תהיה הכנסה פנויה. הפתרון הוא אחר, לא?
"יכול להיות שאפשר להגדיל יעילות ברשויות, אפשר לעשות דברים בצורה יותר יעילה. אבל חוסר מוטביציה לבנות, הוא נתון שאי אפשר להתעלם ממנו. התחלנו עם הזינוק במחירים, יכולנו לנהל את הויכוח הזה לפני 15 שנה, גם אז היית שואל אותי איך עלו המחירים והייתי אומר שאתה צודק. והם המשיכו לעלות".
מי אשם?
"השיטה. בסוף, אני בנאדם של מנגנון שוק. מה קיבעת פה? רק את הארנונה. חסר פה נתון. אם יעלו את הארנונה, אז אולי זה ימתן את מחירי השכירות. הבעיה היא ההפרש בין קרקע לדירה בנויה. הוא גבוה. בסוף זה תכנון, תב"ע, היתר, משהו במקטע הזה לא עובד. בעיה רוחבית. אז פעם ראשונה, יש כאן מצב שוק שלא מעודד בנייה למגורים. צריך פרופורציה, יש כאן פער גדול שנמשך הרבה שנים, מחירי הדירות עלו בגלל זה. פעם שנייה, לגבי הריבית - אני חושב שהיא עושה שכל. בנק ישראל הראה נכונות והתייחס לגורמי צד ההיצע שזה. שוק הדיור הוא פקטור משמעותי. תראה מה קרה בעולם, הדולר שקל לא זז היום, אבל בפרמיית סיכון גבוהה הגיוני שהבנק ישאיר את המדיניות ולא ירצה לזוז. רוצים עוד משקיעים לשוק? אפשר לעשות. למה לא עושים את זה? כי המחירים שוב יעלו".
לופ אינסופי.
"כדי לייצר שוק דיור מאוזן, צריך לפתור את שורש הבעיה".
ועוד לא דיברנו על המלחמה.
"ברור שזה משפיע. יש חיילים, השאלה היא כמה אנשים יחזרו ממילואים, יש כאן חשש גדול ושאלות רבות - מה יקרה בצפון, איך ענף הבינוי חוזר לפעילות. לא מעט נושאים ישפיעו על שוק הדיור".
לסיום, כץ מוצא כי ביוני, שוכרים אשר חידשו את חוזה השכירות, עשו זאת בעלייה ממוצעת של 2.2% במחירי השכירות. שוכרים שנכנסו לנכס חדש (החלפת הדיירים) שילמו 4.2% יותר יחסית לשכירות לפני שנה (האצה מ- 3.7% לפני חודש). קצב עליית מחירי השכירות במדד צפוי להמשיך להאיץ במחצית השנייה של השנה ולהיות גורם אינפלציוני משמעותי. אנו צופים עלייה של 4.5% שנה קדימה".
- 8.עושה חשבון 23/07/2024 07:42הגב לתגובה זועיקוב בבנייה ברמה ארצית , עליית ריבית , עליית פרמיית סיכון , עיקוב התחלות בנייה . עם סיום המלחמה יגיעו כ300 אלף זרים ויבקשו לשכור דירות . התגברות אנטישמיות תגביר את העלייה .
- 7.אייל 23/07/2024 00:14הגב לתגובה זומי שיש לי זה אולי טוב לו.
- אפי 23/07/2024 11:04הגב לתגובה זושייחל להצלחתו ויחשוב מחוץ לקופסא
- 6.בגלל זה תבואו לקנות דירה אצלי !!!! (ל"ת)קבלן 22/07/2024 21:43הגב לתגובה זו
- 5.ש 22/07/2024 18:51הגב לתגובה זולברוח
- יאיר 23/07/2024 11:05הגב לתגובה זוירדו מהארץ ויגלו שפה החיים גם טובים בחו"ל השכירות יקרה
- עושה חשבון 23/07/2024 07:45הגב לתגובה זויוצאי צבא מלח הארץ עם עבודה טובה . ביבי הרס אותם .
- סווינגר 22/07/2024 22:41הגב לתגובה זוכבר לא "רוצים". המטרה היא לעוף מפה, לא לבנות פה "בית". עוד מס' עסקאות שמנות, ועץ מפה למדינה עם יוקר מחיה נמוך משמעותית. נחיה כמו בני-אדם, נתפתח נפשית ורוחנית עוד יותר - וכמובן, נרכוש 4 קירות בנחת, ויישאר הרבה מאוד עודף למחיה, השקעות ודיבידנדים כהכנסה שוטפת ללא עבודה מיותרת.
- ינון 23/07/2024 11:06איפה יש התנאים והקיהלתיות שיש לך פה
- 4.אנונימי 22/07/2024 18:27הגב לתגובה זומה יהיה?! לקנות אי אפשר, וששוכרים בעל הבית חזר מעלה כי אזרחים ללא אפשרות
- 3.הלא ממונף 22/07/2024 16:48הגב לתגובה זופשוט מהכרותי עם משקיעי הנדל"ן הצעירים זה יעלה ביותר. המשכנתא דופקת.
- 2.רונן 22/07/2024 16:21הגב לתגובה זואותה
- 1.חחח 22/07/2024 16:06הגב לתגובה זומה יש להעלות שכר דירה לאנשים אין כסף לשכור דירה.
- אוצר 22/07/2024 17:46הגב לתגובה זושכר הדירה חייב לעלות בעשרות אחוזים

משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.

נדל"ן סביב השולחן: כך תיערכו נכון למכרזים בעידן של אי ודאות
איך מתמחרים עלויות בניה, אילו הפתעות יש במסמכי המכרזים, ומדוע זו תקופה של הזדמנויות בנדל"ן - על כך שוחחנו במפגש לבכירי הענף ביוזמת הפניקס ליווי בניה, משרד פירוֹן ו-Deloitte
בכירי ובכירות ענף הנדל"ן הגיעו ביום ג' השבוע למפגש הראשון של נדל"ן סביב השולחן – סדרת מפגשים אסטרטגיים שמטרתם להעמיק בעולם הנדל"ן, ביוזמה משותפת של הפניקס ליווי בניה, משרד פירוֹן ו-Deloitte ובשיתוף ביזפורטל. המפגש התמקד במכרזים, מדדים ותמחור בתקופה רווית חוסר וודאות.
פרויקטים עם רווחיות נמוכה
גלית וינדר־טפר, מנכ"לית הפניקס ליווי בניה, מקבוצת הפניקס גמא, פתחה את המפגש בהתייחסות לשינויים בשוק: "רואים הרבה מכרזים בדרך לשוק, אבל יש גם הרבה מאוד סימני שאלה סביבם וחוסר ודאות גבוה, בעיקר סביב עניין עלויות הבנייה. בקשר עם מכרזים חדשים תנאי השוק המאתגרים ידועים ולכן יילקחו בחשבון בהצעות שיוגשו על ידי היזמים, אולם בעסקאות שנרכשו ומומנו לפני 3 שנים,
הדו"חות
שאנו כחברה מממנת נתקלים בהם היום, ערב הכניסה לבניה ומכירות, מראים תמונה שונה לגמרי: פרויקטים עם רווחיות נמוכה משציפה היזם בעת רכישת הקרקע. חשוב מאוד להבין את המספרים לעומק עוד לפני הגשת ההצעה למכרז".
מחירי הדיור יורדים?
זו אגדה אורבנית נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי מקרקעין, ציינה כי ירידת מחירי הדיור היא אגדה אורבנית. לטענתה, המחירים עולים, וימשיכו לעלות. בנוסף, לטעמה הציפייה למכרזים של רמ"י תתבדה, ורמ"י לא תמהר "להפציץ במכרזים". בוגין, התייחסה לתקן 21 ואמרה כי: "ישנם עוד דברים הדורשים סדר והסדרה - אין לוח זמנים מסודר, ולפעמים יזמים נתקעים שנתיים עם חוות דעת שלא מתקדמות, אנו בלשכה פועלים ליצור מנגנון הכרעה מוסדר.
- גולדווסר-מינצר ואלטשולר שחם רכשו מגרש בלב תל אביב בכ-46 מיליון שקל
- שפל במכירות הדירות, מלאי שיא לקבלנים - והגרלת ענק עם הנחות למילואימניקים; סיכום השבוע בנדל"ן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"בנוסף, נדרשת התייחסות לעלויות הבנייה, הן עולות בקצב מהיר, כ-15%
בשנתיים האחרונות, וזה קריטי. הלשכה השיקה לראשונה אומדן עלויות בנייה שמבוסס על דוחות ליווי".