דילמת פישר: "העלאת הריבית הייתה מסייעת להפחתת מחירי הדירות, אולם הצמיחה הייתה איטית והאבטלה גבוהה"
"ייתכן כי העלאת ריבית בנק ישראל הייתה עשויה לסייע להפחית את הביקוש לדירות ולתמוך בהאטת קצב עליית מחירי הדירות, אך למדיניות הריבית יש השלכות על כלל המשק", כך נאמר בדו"ח בנק ישראל לשנת 2012 בפרק העוסק בשוק הדירות. "אילו הושארה הריבית ברמה גבוהה יותר, היה הדבר מוביל לייסוף נוסף של השקל, אשר היה פוגע ביצוא הישראלי, וכן לפגיעה נוספת בהשקעות במשק. כתוצאה מכך הצמיחה בישראל הייתה איטית יותר והאבטלה גבוהה יותר, כמו כן היקף הבנייה היה נמוך יותר. בתאנים אלו, הגדלת היקף הקרקע הזמינה לבנייה היא הצעד המרכזי שיש לנקוט כדי לתמוך בגידול בהיצע הדירות ובירידת המחירים."
לפי הדו"ח, עליית מחירי הדירות התחדשה במחצית השנייה של 2012, לאחר שבמחצית השנייה של 2011 המחירים ירדו ובתחילת 2012 חלה בהם עלייה קלה בלבד. בסיכום שנתי העלייה הריאלית במחירי הדירות הגיע ל-5%, לאחר עלייה מצטברת של כ-40% בין השנים 2008-2011. במקביל להתחדשות העליות גדלו באופן משמעותי מספר העסקאות והאשראי לדיור, והם משקפים התרחבות של הביקושים לרכישת דירה. אף על פי כן, ב-2012 חלה האטה מסוימת בהתחלות הבנייה.
תרומת ענף הבנייה כמוביל צמיחה תפחת
ב-2012 התחלות הבנייה היו כ-40 אלף יחידות דיור. ההאטה בהתחלות הבנייה השנה באה לאחר ארבע שנים של עלייה בהן. בבנק ישראל מעריכים כי תרומתו של ענף הבנייה כמוביל הצמיחה במשק תפחת, אך שאלת ההיקף הרצוי של הפעילות בענף ושל התחלות הבנייה נותרה פתוחה. "הממשלה, כגורם מפתח המשפיע על צד ההיצע, נדרשת בהקשר זה לקבל החלטות לגבי המידה שבה יש לעודד את הפעילות בענף כדי להגיע לרמת המחירים שאליה היא שואפת להביא את השוק."
"ההאטה המסוימת שחלה השנה בהתחלות הבנייה מקטינה את קצב ההתרחבות של היצע הדירות, ואם קצב הגידול בביקושים לא יואט, היא עשויה לתרום להמשך עליית המחירים. גורמים שונים הביאו השנה להאטה הנידונה, נוסף על העובדה שקיים מלאי גדול של דירות חדשות למכירה. באזור המרכז קיים כנראה מחסור בקרקעות זמינות לשיווק ולבנייה וזוהי הסיבה המרכזית לירידה בהתחלות הבנייה שם. בפריפרייה לעומת זאת, הירידה נובעת כנראה מהאטה בפעילות הקבלנים באזורים שבהם הרווח נמוך יחסית לסיכון הכרוך בעסקה."
נראה עלייה נוספת במחירים?
בבנק ישראל מציינים כי בדומה למתרחש בעולם, בארבע השנים האחרונות התשואות על אג"ח ממשלתיות ירדו לרמות נמוכות במיוחד בהשוואה היסטורית, ובמקביל לכך חלה עלייה בשכר הדירה. שילוב התפתחויות אלו הגביר את הביקוש לדיור כנכס להשקעה. שכר הדירה בחוזים חדשים ומתחדשים עלה בשיעור גבוה משיעור עליית מדד המחירים לצרכן זו השנה החמישית ברציפות. הקצב המהיר של עליית שכר הדירה בשנים האחרונות מעיד על כך שהביקוש לשירותי דיור גדל בקצב מהיר יחסית להתרחבות ההיצע, זאת להבדיל מהביקוש לרכישת דירות, שחלקו נובע מהצורך במקום מגורים וחלקו נובע ממניעי השקעה. בשנים האחרונות מחירי הדירות עלו בקצב מהיר מזה של שכר הדירה ועל כן התשואה מהשכרת דירות נשחקה.
בבנק ישראל מתארים שני ערוצי התרחשות למחירי הדירות לפי הערוץ הראשון, עליית שכר הדירה, כאשר התשואות האלטרנטיביות קבועות, תביא לעליית מחירי הדירות בשיעור דומה על מנת שהתשואה בשוק הדיור תישאר ללא שינוי. בערוץ השני, ירידת התשואות בשוק ההון, כאשר שכר הדירה קבוע, תביא לעליית מחירי הדירות על מנת להתאים את התשואה בשוק הדיור לתשואות האלטרנטיביות.
הגדלת הסיכון בתיק המשכנתאות
"החל מינואר 2008 ועד סוף 2012 העלייה בשכר הדירה, המשקפת ביקוש לשירותי דיור, מסבירה למעלה ממחצית העלייה במחירי הדירות, וחלק מהיתרה מיוחסת לירידת התשואה הריאליות האלטרנטיביות. על כן, עליית מחירי הדירות בקצב מהיר מעליית שכר הדירה, שהתרחשה בשנים האחרונות, משקפת בין היתר את התפתחות התשואות הריאליות האלטרנטיביות בשוק ההון."
בבנק ישראל מוסיפים כי העלייה בהחזר המשכנתא החודשי הגדילה את חלקו היחסי בהכנסה הפנויה הריאלית הממוצעת ותרמה בכך להגדלת הסיכון הגלום בתיק המשכנתאות של מערכת הבנקאות. ירידות מחירים חדות, אם יתרחשו בעתיד, מהוות סיכון נוסף למערכת הבנקאות, שכן הדירות הן נכס ביטחון כנגד ההלוואות לדיור. בשל כך לקראת סוף 2012 המפקח על הבנקים השית מגבלות נוספות על יחס המשכנתא למחיר הדירה ובראשית 2013 הוא פרסם הוראות הכוללת דרישה להגדיל את הקצאת ההון בגין הלוואות לדיור וכן את ההפרשות הקבוצתיות להפסדי אשראי בגין הלוואות לדיור. הוראות אלו צפויות לחזק את עמידות המערכת הבנקאית בפני זעזועים.
- 11.אברום בדבכט 02/04/2013 21:30הגב לתגובה זומייצר עבודה רבה לקבלנים ולכל הסובבים את הבניה .
- 10.מורן 02/04/2013 15:39הגב לתגובה זוומשלמים שכירות למי? למי שיש לו וזה מעגל שלא יסגר אף פעם מה לא ברור , אתה משרת את אינטרס העשירים ...נקודה
- 9.עשו מיליארדים ע"ח העם הפראייר=בועה בפיצוץ בפני הגנבים!! (ל"ת)קבלן,בנק,ממשל=גנבים 02/04/2013 15:29הגב לתגובה זו
- 8.יש צורך להעלות את הריבית, היא לא תגרום לאבטלה (ל"ת)כלכלן 02/04/2013 14:59הגב לתגובה זו
- 7.תחשב פישר 02/04/2013 14:09הגב לתגובה זותראה איזה מהירות הדירות יורדות אתם לא רוצים להוריד
- 6.BAKER STREET 02/04/2013 13:51הגב לתגובה זווכך נמנעו מהעלאית ריבית טוטאלית לכל המשק הסיני , שמישהו יגיד זאת לפישר ויבקש התייחסותו! מחירי הדירות זינקו דווקא כאשר התחלות הבנייה היוא בשיאן! אז אין קשר גם לזה! הקשר היחיד הוא האצבע הקלה על ההדק בשוק המימון ודווקט הפיסקה האחרונה בכתבה צריכה להיות הכותרת שהם הסיכונים העצומים שעומדים בפני המערכת הבנקית בעת ירידת מחירים ניכרת בנדלן , הריביות לא ישארו נמוכות לנצח וכאשר הן יתחילו לעלות המשק צפוי להיכנס לסחרור קשה! אבל פישר כבר לא יהיה פה וינפוש לו בהוואי עם משפחתו. ביינתים העדר הישראלי ממשיך לקנות דירות במחירים הגבוהים פי 3 ! פי 3! מאשר מדינות המערב לפי יחס משכורות (ברוטו!) למחיר דירה ממוצעת! זה פשוט מחריד! העיקר על ויכוח בגינה או ויכוח על מקום למנגל הולכים מכות אבל על ההוצאה הכי יקרה בחייו של אדם זורקים כסף (מולווה) כמו כלום - ככה אנחנו נראים - ולכל האופטימים - המכה תבוא , המכה תבוא , 4-5 שנים במונחי כלכלה זה כלום , שהמכה באה היא מופיעה פתאום והורסת במהירות את כל העליות שארכו שנים על גבי שנים , אנשים יהיו בהלם , אנשים יהיו בחרדה , אך תהיו בטוחים שהסופה הפיננסית תבוא ולא רחוק היום
- אהרון 05/04/2013 22:57הגב לתגובה זועל כל פרמטר כלכלי המחירים גבוהים ואפילו בלתי נתפסים . העניין פה שיש קונים רבים מחול ואלה היהודים שברובם באים עם כסף מזומן לפי מדינות אחרות כ30 אחוז משוק הדירות הוא של תושבי חוץ ואצלנו קיים העניין של יהודים שיש להם אולי משקל יותר גדול מ30 אחוז .יחד עם זה רמת המחירים המטורפת של הדירות יחד עם המשכורות העלובות של הקונים עם משכנתא של 70 אחוז לא יכולה להחזיק מעמצד הרבה זמן . המיתון כבר כאן ועוד מעט יתדפק על דלתות המסכנים ירידות של 30 אחוז ואף 40 אחוז יוביל את הבנקים לפשיטת רגל ולכעוס מוחלט וקריסת מערכות כמו ייון וקפריסין וכל תגליות הגז יהיו כטיפה בים .
- 5.ניר 02/04/2013 13:44הגב לתגובה זווברוך שפטרנו
- 4.רק מיסוי על נדל"ן ישנה את המצב!!! (ל"ת)עידו 02/04/2013 13:31הגב לתגובה זו
- 3.IM 02/04/2013 13:28הגב לתגובה זואחרת, אם הוא כזה מבין גדול בכלכלה, מדוע לפני הורדות הריבית לא דאג לכך שיקבעו תקנות המגבילות רכישת דירות להשקעה. להגיד "זה לא התחום שלי" זאת סתם הקטנת ראש. בתכל'ס, פישר הגאון הגדול מאמריקה פשוט עבד בשליפה.
- 2.א.מ 02/04/2013 13:16הגב לתגובה זווזאת עקב הורדת הריבית ע"י כבודו ל0 ..אפשר להלחם בהרבה דרכים למשל:למשכנתא על דירה שניה יתווסף אחוז או שניים לריבית.
- 1.oraemuna 02/04/2013 13:05הגב לתגובה זורבות טענתי כי המיתון הוא החשש הגדול של פישר. בתחמושתו המעטה מנסה הנגיד למנוע ממנה לחדור את חומות העיר. מיתון הוא הסרטן של הכלכלה. הוא שיגרום לקריסת מערכות כלכליות, חברתיות ומשפחתיות. הטיפול הממשלתי במיתון לקוי. הטיפול צריך להתחיל מלמעלה לא מלמטה. לא לשלם באמצעות הטלת מיסים על החלשים אלא לעקור את בזבזנותם וחמדנותם של אלה שלמעלה. לקצץ בכמותם ובעלויותם. לצמצצם את מספר הבכירים בשירות הציבורי. ממשלה של 13 וכנסת של 71. לבטל מוסד הנשיאות ולהתפטר מחברות ממשלתיות. לצמצם פמליות ותפקידים כפולים. דובר אחד לכל הממשלה, יועץ אחד לכל חבר כנסת. ועוד.
- מני 02/04/2013 19:56הגב לתגובה זוהקניונים מלאים, מכירת מכוניות חדשות בשיא והאבטלה בשפל. לא יקרה כלום אם הריבית תוכפל. ואם יקרה תמיד אפשר להוריד חזרה. זה שווה את הירידה בדיור.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
חברות התשתיות עומדות להסתער - מכרזי ענק של 65 מיליארד שקל על המטרו
הפרויקט שאמור לשנות את פני התחבורה בגוש דן: כל הפרטים על מכרז המטרו הגדול בישראל
מטרו
מכרז ענק בהיקף של 65 מיליארד שקל יוצא לדרך כחלק מפרויקט המטרו. הפרויקט שעליו מדווח מתמקד בשלב א' של רשת המטרו באזור מטרופולין גוש דן, מערכת שנועדה להוות נדבך משמעותי במערכת התחבורה הציבורית במרכז הארץ. הרשת כוללת שלושה קווים תת-קרקעיים, קו M1, קו M2 וקו M3, אשר בתכנון יהיו באורך כולל של כ-150 ק"מ ויכללו כ-109 תחנות.
הרשת מיועדת לשרת כ-24 רשויות מקומיות באזור גוש דן והסביבה, במטרה להפוך את התחבורה הציבורית למתחרה אמיתית של הרכב הפרטי. הפרויקט נחשב לעצום בהיקפו עם עלות כוללת מוערכת של מעל ל-150 מיליארד שקלים. השלב הנוכחי כולל הקמה של כ-78 ק"מ של מנהרות כפולות ו-59 תחנות תת-קרקעיות, במסגרת מיזם בהיקף של כ-65 מיליארד שקלים. מדובר בבוננזה ענקית לחברות התשתיות שלמעשה הצמיחה שלהן בהכנסות כמעט מובטחת.
חברת נת"ע פתחה הליך מיון מוקדם עבור חבילות העבודה הראשונות במיזם. במסגרת זו ייבחרו הקבוצות והחברות שיוזמנו להתמודד במכרזים הבאים. הצעד הזה מאפשר סינון ראשוני של שחקנים לפי קריטריונים כמו ניסיון בהקמת מנהרות ומתחמי תחנות, יכולת כלכלית, ניהול סיכונים ועמידה בדרישות בטיחות ותשתית.
השקעות ענק בתשתיות
במקביל, כבר פורסמו מכרזים בהיקפים של מיליארדי שקלים, כולל מכרז שיפוץ של כ-27,000 דירות הנמצאות בקרבת תוואי המטרו כדי למזער את ההפרעה לתושבים. הוועדה המנהלת של הפרויקט אישרה ביוני 2022 את פרסום המכרז לניהול ותכנון הקווים.
- מס המטרו יוצא לדרך - בעלי נכסים שקרובים לרכבת יממנו חלק ממנה
- הפקיעו את הקרקע – ועכשיו גם את הפיצוי?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מדובר באתגר הנדסי אדיר של הקמת מאות קילומטרים של תשתית תת-קרקעית בתוך סביבת מטרופולין פעילה וצפופה. חפירת המנהרות הכפולות משלבת טכנולוגיות קידוח מתקדמות, חפירות שטח פתוח ותיאום מורכב עם מערכות קיימות של מים, ביוב, חשמל ותקשורת. התחנות התת-קרקעיות החדשניות תפעלנה כמרחבי תחבורה המקשרים לתחבורה הציבורית הקיימת, כולל אוטובוסים, רכבת קלה ורכבת ישראל, תוך חיבור למרכזי מגורים ותעסוקה.
