ניתן תוקף ל-4,573 יח"ד בקריית ביאליק; אוכלוסיית העיר תגדל ב-54%
מציפים את אזור חיפה והקריות בדירות - לאחר שבשבוע שעבר דיווח מינהל מקרקעי ישראל על שיווק של 920 יח"ד במורדות הכרמל בחיפה, ניתן היום (ד') תוקף לתוכנית לבניית 4,573 יח"ד בקריית ביאליק.
תוכנית "שכונת אפק" המתפרסמת תגדיל את מספר תושבי קרית ביאליק ב- 50%. התוכנית מייעדת שטח בגודל של כ-1,127 דונם להקמת שכונת מגורים.
השכונה תרחיב את העיר ממזרח ותיצור רצף של רקמה עירונית שימשיך את שכונת צור שלום הקיימת, מעבר לכביש עוקף קריות. השטח הוא שטח חקלאי בייעודו הנוכחי, משמש לבריכות הדגים של קיבוץ אפק.
השכונה תוכננה כך שחתך הגבהים של המבנים עולה בהדרגה ממערב למזרח, כדי לאפשר תצפית מקסימלית לכיוון הים. בהמשך לבינוי הקיים בשכונת צור שלום תוכנן בינוי בגובה 3 קומות מעבר לרצועת החייץ של כביש עוקף קריות, על מנת להמנע מההשפעה האקוסטית והסביבתית של הכביש על הבינוי.
בהמשך מתוכנן בינוי בגובה 6-9 קומות מתוכנן במבנים הסובבים חצרות פנימיות.
השדרה הראשית של השכונה מתוכננת כעמוד השדרה שלה, העובר מצפון לדרום, ודפנותיה המערבית והמזרחית בנות 7 ו-9 קומות בהתאמה. מגדלים בני 23 קומות מתוכננים בשוליה המזרחיים של השכונה סמוך לשמורת נחל הנעמן העתידית, וכמו כן לאורך הפארק הראשי. המבנים הגבוהים ממוקמים סמוך לשטחים פתוחים נרחבים ומול נוף רחוק.
מערכת התנועה שתוכננה לשכונה כוללת צירי תנועה לכלי רכב, לרוכבי אופניים ולהולכי רגל, כאשר היא מקשרת בין חלקי השכונה שמשני צידי כביש עוקף קריות. מערך של שטחים פתוחים, הכולל פארקים מרכזיים, תוכנן מסביב לכל מקבצי המגורים בשכונה, כאשר הוא מקשר ביניהם כמערכת מלאה, ומתחבר מערבה על מנת לשרת בעתיד את כלל העיר. מערכת השטחים הפתוחים כוללת גם שטחי גן ופארקים לשימוש אינטנסיבי, וגם אזורים פנויים מבינוי המשמשים כחייץ מהכביש ורצועת התשתיות משני צידיו ומהשמורות.
מתחמים למבני הציבור פרוסים לאורך השכונה לצד הפארקים המרכזיים, כאשר "ציר ירוק" ראשי קושר ביניהם מצפון לדרום ומאפשר תנועת הולכי רגל ואופניים מכל אזור בשכונה למוקדי העניין, הפארקים, מבני הציבור והחינוך.
השכונה מוקפת בשמורות טבע קיימות ומתוכננות - "כרי נעמן" מצפון, ו"אפק" מדרום- מזרח, ביניהן תקשר שמורת נחל הנעמן העתידית.
התכנית אף מסדירה תשתיות הקיימות כיום בשטחה, כולל הטמנתם של 2 קווי מתח עליון ו- 11 קווי מתח גבוה הנמצאים בקרבתה של שכונת צור שלום בגבולה המערבי של התכנית. התוכנית מנצלת את שטח החייץ הנדרש בכל מקרה מהעוקף, ומרכזת בו את כל המערכות כגון קוי מתח עליון וגבוה, תעלת ניקוז ראשית והמיגון האקוסטי מהכביש ברצועת תשתיות אחת אחידה.
רפי אלמליח, ראש אגף התכנון במינהל מקרקעי ישראל, מוסיף כי: " אנו עדים לכך שבשנים האחרונות התגברו הביקושים לדיור באזור הצפון בכלל ובמרחב חיפה בפרט. אנו רואים בחיזוק מטרופולין חיפה כקטליזטור למשיכת אוכלוסיה למחוז הצפון. המאמץ המרוכז לפיתוח מטרופולין חיפה איננו מסתיים בתוכנית זו. בקרוב אנחנו מצפים לאישורה של תוכנית מקיפה להרחבת טירת הכרמל ובאגף התכנון במינהל שוקדים היום על תוכניות נוספות שירחיבו את מטרופולין חיפה באלפי יחידות דיור נוספות."
- 1.הצפוני 06/02/2013 16:31הגב לתגובה זולפועל לשחרר קרקע
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
