מחירי הבתים בספרד צנחו 11% בשנה; האם כעת הזמן להסתער על השוק?
קריסת שוק הנדל"ן הספרדי, המכונה לא פעם פלורידה של אירופה, ממשיכה להתעצם. במדינה בה כרבע מהאוכלוסייה מובטלת וכמחצית מצעיריה חסרת מעש, הביקוש לבתים נמצא בשפל חסר תקדים.
מחירי הבתים בכלכלה החמישית בגודלה באירופה בחודש יוני 2012 היו נמוכים ב-10.8% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד ונמוכים ב-30.4% בהשוואה לתקופת שיא המחירים של דצמבר 2007. כך עולה מנתוני הגלובל פרופרטי גייד.
בערי הבירה של המחוזות ובערים המרכזיות ירדו מחירי הבתים ב-13.5% בשנה החולפת, בערים על חוף הים התיכון ירדו המחירים 13.3%. בהשוואה לרבעון הראשון של 2012 ירדו מחירי הבתים במדינה ב-2.5% והמחיר למ"ר עמד על 1,606 אירו למ"ר. מחירי הקרקעות צללו באופן חד יותר של 16.4% למחיר ממוצע של 177.6 אירו למ"ר המחיר הגבוה ביותר נרשם בבירה מדריד ועמד על 377.6 אירו למ"ר והזול ביותר נרשם בקאסטיל ולאון 73.3 אירו למ"ר.
היקף עסקאות מכירת הקרקעות צנח 19.2% ברבעון הראשון של השנה ועמד על 3,598 בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. שטח הקרקעות שנמכרו ירד ב-15.2% ועמד על 4.63 מיליון מ"ר והשווי שלהן נחתך ב-32.9%. הצניחה במחירים נובעת בין היתר מניסיונותיהם של הבנקים הגדולים להיפטר מנכסיהם הרעילים בנק סאנטנדר (Santander), הגדול במדינה, חתך את המחירים ב-35%-40%; בנק BBVA, אשר מחזיק בנכסים בשווי של 8.7 מיליארד אירו ובנק סאבדל (Sabadell ) הפחית את מחירם של בתים חדשים ב-38%.
אלו שבכל זאת בוחרים לקנות בתים נוטלים כיום משכנתאות בהיקף נמוך משמעותית אשר מסתכם בממוצע בכ-105 אלף אירו, זאת לעומת 1501 אלף אירו בסוף 2007.
נזכיר שבשנים 1996-2007 מחירי הבתים במדינה זינקו בשיעור של 197% (117% ריאלית), הזינוק החד ביותר ביבשת. מחירי הבתים לאורך החוף זינקו ב-250% בעקבות נהירתם של מאות אלפי בריטים, צרפתים וגרמנים אחר כל פיסת נדל"ן. מחירי הבתים במדריד וברצלונה עלו באותה התקופה ב-188%.
הביקוש הרב הוביל לבום בנייה חסר תקדים כאשר בשנת 2006 בלבד נבנו כ-700 אלף בתים. מספר הבתים הלא מכורים עמד בשנת 2009 על כמיליון, 20% מהבתים שבנייתם הושלמה באותה השנה. מומחי נדל"ן במדינה צופים כי ייקח לפחות עוד 6 שנים עד שיצליחו למכור את כלל הבתים ושהמחירים ירדו ב-10% נוספים עד שיגיעו לתחתית.
- 1.בקרוב אותה כתבה רק השם של המקום ישתנה לישראל (ל"ת)בקרוב אותה כתבה על ה 13/09/2012 10:21הגב לתגובה זו
למה נעלמו משקיעי הנדל"ן ומתי הם יחזרו לשוק?
לפי נתוני רשות המסים, חלקם של המשקיעים מכלל רוכשי הדירות בישראל ירד מרמה של 27% ב-2021 לרמה של כ-14% בלבד ב-2025. מדובר בירידה של כמעט 50%, בתוך ארבע שנים בלבד למה הם כבר לא שם? מס רכישה גבוה, עליית הריבית ומעבר להשקעות חלופיות. בכותצאה מכך, כמות הדירות
המוצעות להשכרה קטנה והביקוש עולה - מה שמעלה את מחירי השכירות
בעשור האחרון הורגלנו לכך שמשקיעי הנדל״ן מהווים חלק מרכזי בתנועת השוק. הם רכשו דירות, סיפקו היצע לשוק השכירות והיוו גורם משמעותי לעליית מחירי הדיור. ואולם בשנים האחרונות מתרחשת תופעה הפוכה: משקיעי הנדל"ן יוצאים מהשוק בהיקף משמעותי, מבלי שקיים גורם אחר שממלא את מקומם. מדובר בשינוי מבני בעל השלכות רחבות על שוק המגורים בישראל, שחלקן תוארו בטורים קודמים.
לפי נתוני רשות המסים, חלקם של המשקיעים מכלל רוכשי הדירות בישראל ירד מרמה של 27% ב-2021 לרמה של כ-14% בלבד ב-2025. מדובר בירידה של כמעט 50%, בתוך ארבע שנים בלבד. המגמה הזו אינה נובעת מגורם אחד, אלא משילוב של נתונים ושינויים כלכליים ורגולטוריים שהפכו את ההשקעה בדירה לאטרקטיבית פחות - הן בפני עצמה והן ביחס לחלופות.
אז למה המשקיעים יצאו משוק הנדל"ן? ניתן למנות לכך שלוש סיבות עיקריות:
מס רכישה גבוה - עליית מס הרכישה על דירות להשקעה לרמה של 8% מהשקל הראשון יצרה חסם משמעותי להשקעה בדיור. במצב זה המשקיע מתחיל את הרכישה בפער של עשרות ולפעמים מאות אלפי שקלים עוד לפני שהנכס הניב הכנסה כלשהי. כשתשואת הנדל"ן למגורים ניצבת בממוצע על 3%-4%, מדובר על כשנתיים שכירות לפחות רק כדי להחזיר את גובה המס ששולם עבור רכישת הנכס. כשמס הרכישה על דירות להשקעה ירד ל-5% ב-2020 (בתקופת הקורונה), חלקם של המשקיעים בשוק הדיור קפץ בכמעט פי שניים עד 2022, אז הוחלט להעלות את מס הרכישה בחזרה ל-8%.
עליית הריבית - היתרון המשמעותי של רכישת דירה להשקעה מבוסס במידה רבה על מינוף. ואולם בריבית הנוכחית של המשכנתא שניצבת בממוצע על 5%-6% לעומת תשואת שכירות נמוכה יותר, החזר המשכנתא החודשי גבוה מהכנסות שכר הדירה מהנכס. במצב כזה, השימוש במינוף אינו תומך בתשואה, אלא להפך, ומייצר הוצאה חודשית קבועה מעבר להכנסות משכר הדירה.
- היורשים יקבלו 6 מיליון שקל אחרי חשיפת ההונאה
- משכירים לטווח קצר? אתם בתקלת מס; שאלות ותשובות על פס"ד החדש
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מעבר להשקעות חלופיות - בשנים האחרונות התרחב מגוון ההשקעות האלטרנטיביות שנגישות למשקיעים פרטיים: קרנות חוב וקרנות השקעה פרטיות ומסחר עצמאי בשוק ההון ביחד עם קרן כספית ואג"ח שנהפכו אטרקטיביים יותר עם עליית הריבית במשק. האפיקים האלה מייצרים תשואות גבוהות יותר, וחלקם מאפשרים גם מינוף משמעותי ונזילות גבוהה. לאור זאת, האטרקטיביות של השקעה בדיור למגורים ירדה באופן משמעותי, וההעדפה של רבים מהמשקיעים זזה לכיוון האפיקים האלה
