מחירי הבתים בספרד צנחו 11% בשנה; האם כעת הזמן להסתער על השוק?
קריסת שוק הנדל"ן הספרדי, המכונה לא פעם פלורידה של אירופה, ממשיכה להתעצם. במדינה בה כרבע מהאוכלוסייה מובטלת וכמחצית מצעיריה חסרת מעש, הביקוש לבתים נמצא בשפל חסר תקדים.
מחירי הבתים בכלכלה החמישית בגודלה באירופה בחודש יוני 2012 היו נמוכים ב-10.8% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד ונמוכים ב-30.4% בהשוואה לתקופת שיא המחירים של דצמבר 2007. כך עולה מנתוני הגלובל פרופרטי גייד.
בערי הבירה של המחוזות ובערים המרכזיות ירדו מחירי הבתים ב-13.5% בשנה החולפת, בערים על חוף הים התיכון ירדו המחירים 13.3%. בהשוואה לרבעון הראשון של 2012 ירדו מחירי הבתים במדינה ב-2.5% והמחיר למ"ר עמד על 1,606 אירו למ"ר. מחירי הקרקעות צללו באופן חד יותר של 16.4% למחיר ממוצע של 177.6 אירו למ"ר המחיר הגבוה ביותר נרשם בבירה מדריד ועמד על 377.6 אירו למ"ר והזול ביותר נרשם בקאסטיל ולאון 73.3 אירו למ"ר.
היקף עסקאות מכירת הקרקעות צנח 19.2% ברבעון הראשון של השנה ועמד על 3,598 בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. שטח הקרקעות שנמכרו ירד ב-15.2% ועמד על 4.63 מיליון מ"ר והשווי שלהן נחתך ב-32.9%. הצניחה במחירים נובעת בין היתר מניסיונותיהם של הבנקים הגדולים להיפטר מנכסיהם הרעילים בנק סאנטנדר (Santander), הגדול במדינה, חתך את המחירים ב-35%-40%; בנק BBVA, אשר מחזיק בנכסים בשווי של 8.7 מיליארד אירו ובנק סאבדל (Sabadell ) הפחית את מחירם של בתים חדשים ב-38%.
אלו שבכל זאת בוחרים לקנות בתים נוטלים כיום משכנתאות בהיקף נמוך משמעותית אשר מסתכם בממוצע בכ-105 אלף אירו, זאת לעומת 1501 אלף אירו בסוף 2007.
נזכיר שבשנים 1996-2007 מחירי הבתים במדינה זינקו בשיעור של 197% (117% ריאלית), הזינוק החד ביותר ביבשת. מחירי הבתים לאורך החוף זינקו ב-250% בעקבות נהירתם של מאות אלפי בריטים, צרפתים וגרמנים אחר כל פיסת נדל"ן. מחירי הבתים במדריד וברצלונה עלו באותה התקופה ב-188%.
הביקוש הרב הוביל לבום בנייה חסר תקדים כאשר בשנת 2006 בלבד נבנו כ-700 אלף בתים. מספר הבתים הלא מכורים עמד בשנת 2009 על כמיליון, 20% מהבתים שבנייתם הושלמה באותה השנה. מומחי נדל"ן במדינה צופים כי ייקח לפחות עוד 6 שנים עד שיצליחו למכור את כלל הבתים ושהמחירים ירדו ב-10% נוספים עד שיגיעו לתחתית.
- 1.בקרוב אותה כתבה רק השם של המקום ישתנה לישראל (ל"ת)בקרוב אותה כתבה על ה 13/09/2012 10:21הגב לתגובה זו
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
