אושר: המשך הפחתת ריבית המשכנתא ופטור ממס למוסדיים על שכ"ד
ועדת הכספים אישרה היום (ב') את המשך הפחתת הריבית למשכנתאות מסובסדות של משרד הבינוי והשיכון ופטור ממס לגופים המוסדיים על הכנסות מהשכרת דירות.
הלוואות משכנתא אלו מיועדות אך ורק לזוגות צעירים ולחסרי דירה שרוכשים דירה ראשונה וזאת על ידי מתן ריבית קבועה של 3% על המשכנתא וסבסוד הריבית על ידי משרד הבינוי והשיכון. בין השנים 2009 ו-2011 הריבית הקבועה במשכנתאות אלה לא הייתה אטרקטיבית יחסית להלוואות בשוק החופשי. בעקבות המשבר הפיננסי העולמי ירדה ריבית בנק ישראל לרמות נמוכות לעומת שיעור הריבית של משכנתאות משרד הבינוי והשיכון שעמד אז על 4% צמוד מדד ל-25 שנה. לפיכך, היקף הביצוע של הלוואות מוכוונות בתקופה זו היה זניח.
החל מינואר 2012, במסגרת תיקון לחוק הלוואות לדיור הוריד משרד הבינוי והשיכון את הריבית הקבועה לחסרי דירה הזכאים למשכנתאות מסובסדות ל 3% בלבד, למשך 25-28 שנה.
שר הבינוי והשיכון אריאל אטיאס מסר: "אני מברך על ההחלטה להאריך את הוראת השעה לפיה תופחת הריבית הקבועה על משכנתאות המסובסדות על ידי משרד הבינוי והשיכון לריבית של 3% גם בשנת 2013. מאז שהופחתה הריבית למשכנתאות מוכוונות בתחילת השנה נרשם גידול של למעלה מ-80% במימושן. הצעד הוכח כמסייע לזוגות צעירים ברכישת הדירה הראשונה בחייהם".
בנוסף כאמור אישרה ועדת הכספים פטור ממס לקופת גמל על הכנסה מדמי שכירות בשל השכרת דירות מגורים לטווח ארוך. צעד זה נועד לקדם את המכרזים שישווקו בקרוב באזורי הביקוש לטובת פרויקטים אלו.
אטיאס אמר: "ההחלטה שהתקבלה היום היא צעד חשוב בקידום היוזמה ליצירת שוק משוכלל של דיור להשכרה ארוכת טווח. המסלול החדש מקבל דחיפה משמעותית משורת הטבות ותמריצים שניתנים ליזמים שיכנסו לפרויקטים להשכרה, על ידי הגדלת הכדאיות הכלכלית ושיפור התשואות שיקבלו היזמים. הקרקעות ניתנות ללא תמורה (ללא מחיר מינימום) או בהנחות חסרות תקדים. המוצר החדש יאפשר מתן פתרונות נוספים לטובת הזוגות הצעירים ומי שאינו רוצה להשתעבד למשכנתאות ולרכישת דירה בתחילת דרכו".
- 4.פקיד משכנתה 10/07/2012 00:36הגב לתגובה זוזה נכון שהריבית הקבועה הצמודה. היא 3% כפי שרשום בכתבה.לעומת כ3.3-3.8% בריביות רגילות של הבנק. אבל- אבל גדול. בפועל המדינה נותנת לבנקים לספוג את הריבית הנמוכה על החלק של הזכאות שמסתכם בכ90-150 אלף שח בדרך כלל. לכן הבנק כגוף כלכלי תפקידו להרוויח מעלה את הריבית במסלולים האחרים. כך ששורה תחתונה מי שלוקח זכאות יקבל על הזכאות 3 % ועל היתרה במשתנות כ3.25 ואילו מי שלא לוקח זכאות יקבל את כל הכסף במשתנה (כל 5 שנים) כ2.6%. ברוב המוחלט כמעט של המקרים רוב הלקוחות צריכים כמה מאות אלפי שקלים, ולכן הזכאות גורמת להפסד של ממש. הזכאות שווה רק למי שצריך כ100-150 אלף ש,ח ויש לו את כל היתר הון עצמי. עכשיו שאתם יודעים. תגידו לפקיד הבנק לבדוק לכם שורה תחתונה היכן משלמים פחות כסף. בדרך כלל מי שלא ממש זכאות משלם פחות. (חוץ מהריצות הנוספות והמסמכים המתישים לתעודת זכאות,אישור מקצין העיר\ שירות לאומי,תעודת נשואים,תעודות זהות אחים ואחיות תאריכי לידה וכו וכו..). בהצלחה לכולם.
- 3.אריה 09/07/2012 17:23הגב לתגובה זותיראו איזה תרגיל מכינים לנו: כאילו מעודדים את שוק דירות להשכרה ובדרך נותנים הטבות שיניבו 7 אחוז תשואה לקבלנים. בימקום לשווק קרקעות במחיר הזוי מחלקים קרקעות לטייקונים ולקבלנים. ככה זה כשהמדיניות היא לטפל בסימפטום ולא במחלה. אם היו נותנים גם למשקיע הקטן לרכוש דירות ולא מתנכלים לו היו כאן עשרות אלפי דירות להשכרה. שוב ציבור חזירי יזכה להטבה ממשלה חזירית.
- 2.שלומי 09/07/2012 14:27הגב לתגובה זומה הסכום המקסימלי שאפשר לקחת בריבית כזו?
- 1.מטומטמים 09/07/2012 13:38הגב לתגובה זום, ממשלה אטומה, מדינת היהודים העשירים? איך אפשר לעמוד בהחזר הלוואה של מליון שקל???
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
