כיצד מקבלים עוד 485 א' ש' על הבית? דוגמאות לתרבות הקומבינה

למכור דירה זה כסף גדול, שיווק מוצלח של הנכס שווה בקלות אקסטרה עשרות אם לא מאות אלפי שקלים. הישראלי מזמן הבין שדירה היא לא בהכרח רק דירה, היא יכולה להיות כל מיני דברים - והמחיר, הוא תלוי בהגדרה שתבחר. בחג הפורים, כאשר עם ישראל יוצא לרחובות בתחפושת, ב-Bizportal הסתכלנו על הדירות שהתחפשו להן למשהו אחר - הרי שיווק זה הכל.

האמת היא שעם כל האהבה שלנו להלקאה עצמית, זה לא עניין בלעדי של "הישראלי שלא רוצה לצאת פראייר". בימים אלה מוקרן בישראל סרט אמריקאי בו זוג הולך לרכוש דירה קטנה. "זאת דירת סטודיו חמודה" - אומר בן הזוג. "זאת לא דירת סטודיו" נעלבת המתווכת, " זה מיני לופט", עסק הרבה יותר יקר כמובן. כשבוע אחרי הרכישה הזוג מחליט שהעסק היה טעות, והם מחליטים למכור את ה"מיני לופט". הזוג שב לאותה מתווכת ומבקש למכור, "דירת סטודיו נחמדה" פוסקת המתווכת ומעריכה אותה במחיר נמוך בהרבה ממחיר הרכישה. "איזה דירת סטודיו? רק לפני שבוע רכשנו אותה ממך, זה מיני לופט!" מתעקש הזוג. "נו באמת , לא צריכים להאמין לכל מה שאומרים לכם", חותמת את השיחה המתווכת.

מישהו יודע מה זה "לופט"? לופט הינו שטח רחב ידיים שבדרך כלל ממוקם בבניין תעשייתי, ללא חלוקה כלשהי לחדרים, עם תקרה גבוהה מאוד. בהתחלה אמנים ובעלי מלאכה עבדו והתגוררו בלופטים. היום מדובר במושג נדל"ני אופנתי, וה"לופט " פושט ולובש צורה לפי הפרויקט ולפי הצורך:

אמרנו מתחם רחב ידיים ולא מחולק? אבל פרויקטים רבים מוכרים לכם "לופטים" 4 ,5, ו-6 חדרים בבנייני דירות רגילים. אמרנו בניין תעשייתי - תשכחו מזה. אמרנו תקרות גבוהות? ו-2.70 מטר זה גבוה? אולי. אבל בשביל לשווק נכס כלופט זה כנראה מספיק. אז יזמים משווקים דירות בתור "דירות לופט" כשאין בעצם חיה כזאת: ויש כאלה בכפר סבא ב-2.6-2.9 מיליון שקל, בחדרה ב-800 אלף שקל עד 1.1 מיליון שקל ובראשון לציון ב-1.85 מיליון שקל.

ועוד המצאה תל אביבית מעניינת, בכ-40 אלף שקל למ"ר - דירת סטודיו גג, אבל לא לטעות, אין בעצם גג. או שיש גג, אבל הוא שייך לכלל הדיירים בבניין ולא לדירה שנמכרת.

לפי המחירון של לוי יצחק, ברחוב גרוזנברג בתל אביב מוצעת למכירה דירת סטודיו בשטח של 26 מ"ר בקומה ג' הכוללת גג. אם תהיתם, אין מעלית ואין חניה. המחיר - מיליון שקל, והגג? הוא שייך לכל הדיירים בבניין. אבל אתם קונים דירת סטודיו על הגג, בלי גג, בלי מעלית ובלי חניה. 26 מ"ר במיליון שקלים ויש אפילו שתיים כאלה אם יש לכם 2 מיליון.

מה פתאום חדר קטן? תראה כמה דברים נכנסים

ועוד כמה קומבינות כאלה ברחבי תל אביב: לפני 35-40 שנה דירות בנות 2.5 היו להיט. כל הקבלנים בנו אותן, וכל הזוגות הצעירים קנו אותן. לפני שנוצר ה"שעטנז" של 2.5 חדרים, הזוגות הצעירים נהגו לרכוש דירות בנות 2 חדרים וכשנולד התינוק הראשון היו חייבים לעבור דירה. אז היזמים הפנימו את הרעיון שבמעט יותר השקעה הם יוכלו למכור מוצר חדש בשוק: דירת 2.5 חדרים. כעת יש חדר, קטן - אבל בכל זאת חדר. ומקום לשים את הילד. ועד שנולד הילד היו שימושים רבים לחדר: חדר ארונות, חדר עבודה או מחסן.

דירת 2.5 חדרים אמיתית דומה מאוד לדירת 3 חדרים, ההבדל ביניהן הוא בגודל של החדר השלישי, או החצי חדר, שהינו למעשה חדר ששטחו כ-7 מ"ר או 7.5 מ"ר. יש לזכור שבאותם ימים, החדרים האחרים היו גדולים יותר, כ-11 - 12 מ"ר, וחדר בשטח של 7 מ"ר בהחלט היה חדר קטן. אבל היום, שטחי החדרים צומצמו מאוד, ומידותיו של חדר סטנדרטי הם כ-2.80 מ' על 3 מ' , ואינם מגיעים אפילו ל-9 מ' ופתאום, חצאי החדרים הם לא בדיוק חצי . די קרובים לחדר ממוצע של היום. ולעיתים קרובות מאוד, לאותו חצי חדר היתה גם מרפסת קטנה שברבות הימים צורפה לשטח החדר, והחדר אולי קצת פחות סימטרי אבל צמח עוד קצת וכמעט גדל לכדי חדר.

ומאחר ובישראל כמו בישראל, כשמבצעים עסקה ורוצים להפיק ממנה את המקסימום, מעגלים קצת את הפינות. ומי זוכר שבעצם פעם זאת היתה דירת 2.5 חדרים? כעת ניתן למכור את הדירה בתור דירת 3 חדרים, ואם הקונה אומר שהחדר קטן, מיד מרגיעים אותו ואומרים: מה פתאום קטן, תראה כמה דברים יש בחדר: מיטה, ספריה, ארון, שולחן, אם תוציא הכל תראה איזה חדר גדול זה, לא בונים היום יותר גדול.

והנה הדוגמאות

לפי מחירון לוי יצחק, בשד' נורדאו בתל אביב נמכרה דירת 3 חדרים, 70 מ"ר, בקומה ב' ללא מעלית בבניין ישן ב-1.97 מיליון שקל. באותו הבניין, קומה מתחת, נמכרה דירת 2.5 חדרים, 70 מ"ר, ב-1.63 מיליון שקל, קרי ב-340 אלף שקל פחות. שתי הדירות זהות ובמצב תחזוקה דומה, ללא ספק מדובר בדירות שההבדל היחיד ביניהן הוא בכישרון השיווק של המוכר.

דוגמה נוספת - ברח' אשתורי הפרחי בתל אביב נמכרה דירת 3 חדרים 65 מ"ר קומה ב' ללא מעלית ב-2.195 מיליון שקל. באותו הרחוב נמכרה דירת 2.5 חדרים במצב דומה, 65 מ"ר, קומה א' ללא מעלית ב- 1.71 מיליון שקל, קרי 485 אלף שקל פחות.

רק היום! דירת 5 חדרים בשטח של 90 מ"ר וכך כל דירת 2 חדרים 55 מ"ר עם מרפסת הופכת לדירת 3 חדרים בתכנון אדריכלי ודירות 3 חדרים 80 מ"ר הופכות ל-4 חדרים ואף ל-5 חדרים. לאחרונה נמכרה בשדרות רוטשילד דירת 5 חדרים משופצת בבניין עם מעלית ב-2.9 מיליון שקל. מעניין אם הקבלן שבנה אותה כדירת 3 חדרים מפוארת ומרווחת עם 3 מרפסות. במקום הסלון הענק עם המרפסת החזיתית נמצא כיום חדר מגורים, מטבח ופינת אוכל; במקום המטבח - יחידת הורים מרווחת; במקום חדר שינה עם מרפסת - שני חדרים גדולים, ועוד חדר נוסף וחדרי שירותים מעוצבים ויפים עם ארונות וחלונות קליל. קשה למכור דירת 3 חדרים בכמעט 3 מיליון שקל, אז מחפשים אותה לדירת 5 חדרים.

גם בקרב דירות ה-2 חדרים ניתן למצוא לא מעט דירות מחופשות - פעם דירות 2 חדרים היו מאכלסות משפחה שלמה: שטחו של כל חדר היה 12 מ"ר והדירה כללה הול מבואה בכניסה עם מקום לתלות מעילים ,ושולחן וכסאות בשביל האורחים הבלתי חשובים, שלא מכניסים לסלון, ומרפסות לשחק קלפים בקיץ. מה שמציגים כיום כדירת שני חדרים זו דירת חדר משופצת, שהכניסו לתוכה את המבואה, ההול, והמרפסת ו"חיפשו " אותה לדירת 2 חדרים, והיא שותקת ומקווה שאתם לא מרגישים.

בשדרות בן ציון בתל אביב נמכרה דירת 2 חדרים משופצת, קומת קרקע גבוהה, בשטח של 44 מ"ר ב-1.82 מיליון שקל. הדירה הזאת לא נולדה בתור דירת 2 חדרים.

זו לא סתם דירה, זה מיני-פנטהאוס בימינו מיתוג הוא דבר חשוב וכאן המוח הישראלי המציא לנו פטנטים - מיני פנטהאוס הוא המצאה ישראלית לדירה עם מרפסת גדולה יותר ממרפסת שמש סטנדרטית ומחיר גבוה הרבה יותר. ניתן לבנות כמה וכמה דירות כאלה בבניין ולגבות עליהן סכומים מכובדים כי מיתגנו אותן עם המושג היוקרתי פנטהאוס. כמובן שאין בינן לבין פנטהאוס דבר וחצי דבר. בהוד השרון מוכרים מיני פנטהאוז בקומה ב' בבניין בן 3 קומות 160 מ"ר ועוד 40 מ"ר מרפסת ב-2.4 מיליון שקל.

דירת גן היא המצאה ישראלית נוספת שנועדה להיטיב עם כיס המוכר. פעם די לעגנו לדירות גן ואמרנו שהן מתחפשות לווילות. כי מה זה דירת גן? דירה רגילה שמיקמו אותה בקומה התחתונה של הבניין וסיפחו אליה את הגינה של הבניין בכדי שסוף סוף הבית יראה מטופח ולא כל הדיירים יחויבו בהשתתפות בנטל של וועד הבית על הגנן -גם המצאה טובה וגם מישהו ייהנה מהגינה ויעשה בה שימוש. אבל בניגוד לווילה או בית פרטי , בדירה מחופשת , שהיא "דירת גן ", קצת קשה לדבר על פרטיות.

לכל בית יש מרפסת, סליחה גן ויש מי שלקח את דירות הגן צעד אחד קדימה והקפיץ אותן לקומה ראשונה - בחלק מהבניינים המרפסות בקומה א' גדולות מהשאר, הסיבה פרוזאית למדי: היזמים מתקשים להיפטר מדירות בקומה א' אז הם מוסיפים להן כל מיני גימיקים ותוספות כדי לפתות את הקונים לרכוש אותן. אז איך למכור את הדירה כך שהקונה יהיה מאושר? נמכור לו דירת גן? אבל אין גן יש מרפסת. אז עושים גן במרפסת: בונים דק, מצדדיו מסדרים צמחיה עבותה חלקה בעציצים סמויים ושטוחים, רהיטי גן ושמשיות ויש גן לתפארת.

לפי מחירון לוי יצחק, דירה בשטח של 72 מ"ר ברחוב שינקין בתל אביב , עם גינה בשטח של 28 מ"ר נמכרה ב- 2.59 מיליון שקל. אין חניה ויש מעלית בבניין. מדובר בדירה עם מרפסת גדולה שלמרות היותה ממוקמת בקומה מעל עמודים, הפכו את המרפסת לגינה אליה יוצאים מהסלון והדירה הפכה לדירת גן.

כתבות נוספות שעשויות לעניין:

מה שהבנק לא מספר: איך תחסכו מעל 180 אלף ש' בתשלום המשכנתא הישנה?

מחיר דירה ברמת אביב נחתך בשמאות המוקדמת ב-26% - העסקה התפוצצה

ריאיון נדיר: "לא רחוק היום שיישפרו בתל אביב עשרות מיליארדים במניות בגלל תנודה בשוק הנגזרים"