היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים

לאחר תקופה של יציבות יחסית, היקף המשכנתאות שנמצאות בפיגור שב לעלות: מנתוני בנק ישראל עולה כי סך ההלוואות שלא שולמו מעל 90 יום טיפס בחודשים האחרונים והגיע לרמות של 3.4- 3.5 מיליארד שקל. העלייה מורגשת בעיקר בקרב רוכשי דירות במחירים של 2–4 מיליון שקל - מה שמעיד על לחץ הולך וגובר בשכבות הביניים, כתבנו על זה בעבר בהרחבה, ראו כאן - כשהמשכנתא בולעת כמעט חצי מהשכר והאם זה יימשך?

בתקופת המלחמה, נכון לסוף 2023 נרשמה קפיצה של 22% בהיקף המשכנתאות בפיגור, אך בהמשך חלה ירידה והתייצבות מסוימת. ועם זאת, מאז חגי תשרי האחרונים, חודשי ספטמבר-אוקטובר 2024, חלה מגמת עלייה מחודשת במספר הלווים שמתקשים בהחזרים. היקף הפיגורים כעת גבוה בכ-400 מיליון שקל לעומת ספטמבר אשתקד.

כאמור, הגידול הגבוהה ביותר הוא ברוכשי הדירות הממוצעות : 2- 4 מיליון שקל, ושם נרשמה עלייה של כ-33% בהיקף הפיגורים. בקרב רוכשי דירות בטווח של 1.2- 2 מיליון שקל נרשמה עלייה של כ-17%, בעוד שבקרב רוכשים של דירות יקרות מ-4 מיליון שקל או זולות מ-1.2 מיליון שקל העלייה הייתה מתונה יותר.

הציבור ממחזר - אבל הלחץ לא נעלם

במרץ האחרון נרשם גידול חד במחזורי המשכנתאות: לווים מחזרו הלוואות קיימות בסכום כולל של כ־2.7 מיליארד שקל במסגרת הבנקים שבהם התנהלו, ועוד כ־640 מיליון שקל הועברו למיחזור בין בנקים, כאשר לווים נטלו הלוואות חדשות בבנק אחר כדי לפרוע הלוואות ישנות. מדובר ברמות הגבוהות ביותר מאז מרץ 2022.

אמנם זה ניסיון של לווים להקל על עצמם: או על ידי הארכת תקופת ההחזר (למרות התייקרות כוללת של ההלוואה), או באמצעות מעבר למסלולים זולים יחסית. עם זאת, הפתרונות ככל הנראה יעניקו רק הקלה זמנית - ולא משנים את העובדה שההחזר החודשי עדיין נותר גבוה במונחי הכנסה.

החזרי המשכנתא מחסלים את ההכנסה הפנויה

המצוקה התזרימית אינה ניכרת רק בפיגורים: ההחזר החודשי הממוצע של משכנתא על דירה  במרכז הארץ עומד כיום על יותר מ-10,000 שקל בחודש - זינוק דרמטי לעומת לפני שלוש־ארבע שנים. השכר הממוצע נטו של זוג עובדים במרכז נע סביב 22–23 אלף שקל, כך שהחזר המשכנתא "בולע" יותר מ-40% מההכנסה נטו, עוד לפני הוצאות בסיסיות כמו גנים, תחבורה, ביטוחים ומזון.

בפועל, רבים מהלווים מוצאים עצמם ללא רשת ביטחון או מרווח ביטחון: אין את היכולת להיתקל בהוצאות בלתי צפויות, וזה יכולח להביא למצב שמאלץ את חלקם להיעזר בהלוואות צרכניות נוספות או לקצץ בהוצאות שוטפות אשר נחשבות להכרחיות יותר. למרות הקשיים, המשכנתא הממוצעת הנלקחת בשוק החופשי כמעט ולא יורדת: עומדת קרוב לרף מיליון שקל.  אצל משקיעי נדל"ן מרגישים זאת בעיקר, עם משכנתאות ממוצעות של 1.14 מיליון שקל, ואילו רוכשי דירות במסגרת תכניות סבסוד ("מחיר למשתכן" ודומיו) לקחו משכנתאות ממוצעות של 775 אלף שקל.

כל זאת מתרחש בנוסף לכך שגם מחירי הדירות עצמם טיפסו - בכ-7.3% בשנה החולפת ( לפי הלמ"ס), כך שנדרשות משכנתאות גדולות יותר לרכישה, ומי שנכנס לשוק נאלץ לשאת גם בהתחייבות גבוהה וגם בהחזר חודשי כבד יותר. כאמור, שיעור ההחזר הממוצע מההכנסה החודשית טיפס משמעותית בשנים האחרונות ויכול להגיע ליותר מ-40% מהמשכורת נטו לזוגות במרכז הארץ.  צריך לזכור -מדובר בחריגה משמעותית מהכללים הבנקאיים שהיו נהוגים בעבר, שאמרו כי החזר חודשי אמור לעמוד על כשליש מההכנסה.

לאן הולכים מכאן?

נכון להיום, נראה כי גם בטווח הקצר אין ציפייה להקלה משמעותית: נגיד בנק ישראל מאותת כי בשל לחצים אינפלציוניים, הסיכון הגיאו־פוליטי והצורך להישמר מיצירת גירעונות עמוקים, צפויות 2 הורדות ריבית בלבד עד תחילת 2026. לא בשורה מעודדת כל כך. שכן, אם היה מוריד בקצב מהיר יותר את הריבית, אולי היינו רואים הקלה על משק הבית הממוצע בישראל - שנושא בנטל כבד.

כך או אחרת, יהיה מעניין לראות איך הדברים יתפתחו בהמשך והאם נראה שינוי כלשהו של בנק ישראל בנושא כפי שכבר החל עם ההגבלה על הבנקים ועל מבצעי הקבלן. כפי שנכתב לאחרונה, כבר רואים את ההתחלה של השפעת החלטה זו על עלות מימון הנדל"ן, גם הזכרנו את הבעיה שהיזמים נמצאים בה, הם הרי כבר נדרשים לשלם יותר על מימון העסקה, וצפויים להגיב באחת משתי דרכים: או לצמצם את היקף המבצעים - מה שעלול להאט את קצב המכירות, או לגלגל את העלות על הרוכשים, כך שהדירה תתייקר בפועל, גם אם המבצע "נשאר זהה" על הנייר. במילים אחרות, זוג צעיר שחשב שהוא חוסך עשרות אלפי שקלים - עלול למצוא את עצמו משלם אותם בריבית, דרך מחיר דירה גבוה יותר או תנאי מימון פחות כדאיים.

• הגבלות בנק ישראל מתחילות להשפיע: המימון מתייקר, הרווחיות נשחקת
• מרץ הגרוע מזה 16 שנה - מכירות הבתים בארה"ב ממשיכות לדשדש