כולם מדברים על מחירי הדירות, אבל צריך לדבר גם על שכר הדירה. הוא זינק בשנים האחרונות וגרם לתזוזה של צעירים שרצו לרכוש במרכז לערים פחות מרכזיות או להתפשרות על גודל הדירה ומיקומה. במקביל נוצרה תופעה שהולכת וגדלה של שוכרים בבניינים שעומדים לקראת התחדשות עירונית. המשכירים יודעים שזה נכס לא מבוקש ולכן בהתאמה המחירים יותר נוחים. מול המחיר הנוח, השוכרים יודעים וחתומים על כך שאפשר לפנות אותם מהדירה לטובת התחלת הפרויקט.

יש גם רבים שחיים בתוך "אתר בנייה". בפרויקטים של תמ"אות יש אפשרות להמשיך לגור בדירה (תלוי בסוג התמ"א) וכך אנשים חיים בתנאים קשים יחסית לפרק זמן מסוים עד סיום הפרויקט. גם כאן באם הדירה מושכרת היא לא תהיה במחיר מלא. 

ההתחדשות העירונית מייצרת הזדמנויות לשוכרים, אבל היא בעיקר בעיה לשוכרים. התחדשות עירונית גורמת לכך שיש צורך לקחת כמות גדולה של משפחות ולמצוא לה תחליף מגורים לבאזור. היזם אחראי למגורים למשך תקופת הבנייה והממשעות שנוצר לחץ-ביקוש לדירות באזור של התחדשות עירונית. ביקטש כזה גורם לעלייה במחירים ובמצב שבו ההתחדשות העירונית רק הולכת וגדלה, המשמעות היא שהביקוש לדירות להשכרה באזורים האלו יגדל וזה עשוי להעלות את המחירים.

עם זאת, בחודשים האחרונים מסתמנת יציבות במחירים אחרי עלייה בשיעור שנתי ממוצע של כ-6% בחמש השנים האחרונות. אולי אלו המחירים הגבוהים שהציבור לא יכול לעמוד בהם. אחרי הכל, הגזרות והמסים שהגיעו אחרי המלחמה יצרו חור בתקציב של 800 שקלים לפחות בחודש למשפחה ממוצעת. היכולת לשכור דירות פוחת וזה מתגלגל לסוג של יציבות בחודשים האחרונים.  לא בורר כיצד זה יימשך - יש קשר למחירי הדירות, יש קשר לריבית, ויש בסוף את הצרכים האמיתיים של המשפחות. דירה זה חובה, ואנשים מנסים להפחית את ההוצאה דרך חלופות יותר זולות, אבל גם החלופות הזולות התייקרו.  אז מה יקרה בהמשך והאם על רקע המצב הכלכלי הפחות טוב של האנשים המחירים ירידו?

• שכר הדירה דווקא ירד בעשור האחרון - בדיקה
• בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

"בשוק השכירות למגורים באזור המרכז, אנחנו עדיין לא רואים ירידות במחירים" אומר ארז כהן, שמאי מקרקעין וותיק ומוסיף: "הסיבה העיקרית לכך היא מחסור בהיצע, אם כי ייתכן שהגענו לתקרת מחירים מסוימת, בעיקר בדירות יוקרה. עליות משמעותיות אינן צפויות, ואולי יהיו ירידות נקודתיות, אך לא בהיקפים גדולים. באופן כללי, השוק יישאר יציב".

• אושרה תוכנית להקמת שכונת מגורים חדשה בצפון כפר יונה; מה המחירים בעיר?
• מחירי הדירות יורדים: עמרם מוכרת יותר, אבל הרווחיות ירדה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• קיבלתם דירה בירושה? כך תנהלו נכון את הנכס

מה יהיה במעגל השני ובפריפריה?

"באשר לפריפריה, הדברים מורכבים יותר. בפריפריה הרחוקה, למשל בערים כמו אופקים ושדרות או בצפון הרחוק, צפויות ירידות מחירים. הסיבה לכך היא גידול בהיצע לצד ביקושים נמוכים יותר. ייתכן שנראה ירידה של כ-10% במחירי השכירות באזורים אלו."

מה אתה מצפה שיקרה למחירי הדירות?

"באזורי הביקוש במרכז, לא נרשמות ירידות מחירים, אך גם העליות של השנים האחרונות מתמתנות. במקומות שבהם יש היצע משמעותי של דירות חדשות, ייתכן שנראה תיקונים קלים כלפי מטה, אך באזורים שבהם ההיצע מוגבל  - קשה לדמיין ירידות של ממש."

כהן מציין שהמשפחות הרוכשות ניצבות בפני אתגר משמעותי בשל עלויות המימון הגבוהות. "אנשים שלקחו חלק בפרויקטים כמו 80/20 (תשלום 20% מראש והיתרה בסיום הבנייה) ייאלצו לגייס הון נוסף, ויתקשו לעמוד בכך. הדבר עשוי לגרום ללחץ מסוים על המחירים ולתיקונים כלפי מטה במחירי הדירות."

איפה ההזדמנות למשקיעים כיום?

"אין לי תשובה חד-משמעית. נכון להיום, השוק עדיין לא מציע הזדמנויות יוצאות דופן, ולכן הייתי ממליץ למשקיעים להמתין. סביר להניח שבקרוב נראה הזדמנויות מעניינות יותר, אך כרגע אנחנו עדיין לא שם".

מה קורה עם שוק המשרדים?

"שוק המשרדים נמצא כיום בקיפאון משמעותי", מציין כהן. "בניגוד לשוק המגורים, כאן יש עודף היצע עצום, הן במבנים קיימים והן בפרויקטים מתוכננים. למעשה, קיימים מיליוני מטרים מרובעים של שטחי משרדים מתוכננים, אך לא סביר שנראה את כולם נבנים בקרוב."

כהן מוסיף כי ייתכן שהרשויות יצטרכו לשנות גישה ולעודד תכנון של מתחמים מעורבי שימושים, ולא רק מגדלי משרדים. "במקומות מסוימים, אנו עשויים לראות ירידה משמעותית במחירי השכירות למשרדים. באזורים מרכזיים מאוד כמו רובע העסקים בתל אביב, הירידות יהיו מתונות יותר, אך ככל שנתרחק למעטפת העיר ולפריפריה הקרובה, נוכל לראות ירידות חדות יותר". צריך לזכור גם שלמשרדים ריקים יש משמעות מעבר לאובדן תקבולי השכירות - התחזוקה השוטפת, תשלומים קבועים כמו ארנונה ועוד יכולים מאוד להשפיע על בעלי הנכסים כי מדוטבר בסכומים כבדים והם ייאלצו למכור או להשכיר בזול יותר.