רכישת מקרקעין ומכירתם, או שמא רכישתם בנאמנות
פס"ד יאיר עירון המערער על החלטת מנהל מ"מ על חיובו במס רכישה בגין רכישה במכרז זכויות בחלקת מקרקעין.
תקציר ו"ע 005163/05 בבית המשפט המחוזי בחיפה • לפני: כב' הנשיא (בדימוס) מ' סלוצקי, ד"ר ב' ברזילי - עו"ד א' שניאור • ניתן ב-6.9.2007 •
העובדות --------- ביום 30.10.2004 פורסמה מודעה כהזמנה - להציע הצעות לרכישת מגרש, שעליו בית חד-משפחתי. העוררים יאיר עירון ואח' [להלן - "העורר"] מתגוררים בקומת גג, שחזיתה פתוחה לנוף, בבניין הצמוד לבית ברכישה המוצעת לעיל. העורר חשש, כי הרוכש העתידי יבנה באותו המקום ובבנייה זאת, הוא יסתיר את הנוף הנשקף מדירת העורר. בנייה זאת עלולה להפחית משווייה של דירת העורר. הרוכש החליט לרכוש את הדירה המוצעת ביום 15.11.2004, והעורר הוזמן לביצוע התמחרות במכרז. ביום 24.11.2004, עו"ד יואב סלומון שערך את המכירה שלח לעורר מכתב, המסכם את הליכי המכרז ובו נקבע, כי מכיוון שהצעת העורר הייתה הגבוהה ביותר - כ-960 אלף דולר, הוא זכה במכרז. כמו כן עו"ד סלומון הודיע, שההסכם ייחתם ביום 28.12.2004. לאורך המכרז, העורר לא טען שמדובר בנאמנות. החל מיום 24.11.2004, העורר בסיועו של מתווך פעל, כדי לגבש קבוצת רכישה לנכס. המגבלה היחידה הייתה, שהבנייה העתידית מוגבלת לגובה מסוים, כדי שהיא לא תסתיר את הנוף הנשקף מדירת העורר. כשבוע לפני החתימה על החוזה, העורר איתר שני זוגות נוספים, שנפגשו ביום 24.11.2004, ולמחרתו - ביום 28.11.2004, הם חתמו על חוזה המכר, כאשר הקונים הם, כאמור, העורר ושני הזוגות הנוספים. נחתם הסכם שיתוף בין הרוכשים, והמגבלה היחידה בו הנה גובה הבניין שייבנה. הרוכשים הגישו הצהרה למשיב ובה הם הצהירו, שקנו זכויות בחלקה ביום 28.12.2004, במחיר של כ-4,197 אש"ח. נוסף על כך, הם ערכו שומה עצמאית למס רכישה בשיעור 5% משווי המכירה לעיל. הבית שנרכש נהרס, ובית אחר נבנה במקומו. העורר טען, שמלכתחילה הוא הודיע, שההצעה הוגשה בשמו ו/או בשם אחרים, בלי לציין את שמות הנהנים. מנהל מיסוי מקרקעין חיפה [להלן - "המשיב"] ראה בעורר כרוכש את כל הזכות, וכמוכר שני שלישים מן הזכות בעתיד. אין מדובר בנאמנות, לא מבחינה טכנית ואף לא על כך שלאורך כל הדרך - לא פורטו הנהנים. העורר טען, שמדובר ברכישה כנאמן, ואף העסקה השנייה ביטלה את העסקה הראשונה שלא נטעה שורשים. כמו כן עלתה השאלה: מהו שיעור מס הרכישה שיש לשלם.
דיון -------- לפי הילכת קל בניין, ע"א 4850/96, מועד ההודעה על זכייתו במכרז הוא המועד המאוחר ביותר, שאפשר לראותו כמועד כריתת החוזה. במקרה דנן מדובר ביום 18.11.2004, וזאת הייתה העסקה הראשונה. העסקה השנייה בין הערר לשני הזוגות הנוספים הייתה ביום 28.12.2004 - למכירת שני שלישים מן הנכס. במקרה דנן לא הייתה הודעה, בתוך 30 יום מיום הרכישה, על כך שמדובר כאן בנאמנות, על פי סעיף 74 לחוק מיסוי מקרקעין. במקרה דנן לא היו ידועים ה"נהנים" ולפיכך, אין מדובר כאן בנאמנות (וראה גם בפסק הדין, בעניין ע"א 7508/03 כהן נ' מנהל מס שבח אזור המרכז). אין כאן חיסרון, שהעסקה לא נעשתה בכתב, למרות הוראות סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 [להלן - "חוק המקרקעין"]. מכירה, על פי חוק המקרקעין לעיל, מצריכה הסכם מחייב, או הענקת זכות תקפה מבחינה משפטית, שבעניינם נתמלאו תנאים אלה. גם המלומד פרופ' נמדר ציין, שייתכן מצב, שבו עסקה לא תהיה מוכרת, על פי חוק המקרקעין. אולם, היא תהיה מוכרת לצורך הטלת מס על פי חוק מיסוי מקרקעין. פרופ' נמדר גם הצביע על מקרה, שבו עסקה נעשתה שלא בכתב. לפיכך, אין מדובר כאן בנאמנות, אלא בשתי עסקאות. תקנה 2 לתקנות מס רכישה (מס רכישה), התשל"ה-1974 [להלן - "התקנות"], מבחינה בין רכישת "דירת מגורים" לבין "זכות במקרקעין אחרים". ברכישת דירת מגורים, שיעור מס הרכישה הוא מדורג. דירת מגורים בתקנות אמורה להיות מיועדת לשמש למגורים, והייעוד למגורים אמור להיבחן כצופה פני העתיד. במקרה דנן לא הוכחה כוונת העוררים למגורים בדירה חדשה, ולפיכך שיעור מס הרכישה יהיה 5%, כמו בשומה עצמית. הערר נדחה.
פסק הדין תוקצר בידי רו"ח שלמה הררי
המידע באדיבות "כל-מס" מבית חשבים ה.פ.ס. מידע מקצועי בע"מ
