האחים חגג
צילום: שי תמיר

בחג'ג' לא מודאגים - "התזרים תקין; המינוף יירד"

תמיר אמר, מנכ"ל חג'ג' נדל"ן מעריך שקצב מכירת הדירות יעלה במקביל להשקת פרויקטים חדשים ומעריך שההשקעה במיזם עם סלינה תהיה מוצלחת 
אבישי עובדיה | (16)
נושאים בכתבה סלינה קבוצת חג'ג'

המצב שעולה מהדוחות הכספיים של חג'ג' נדל"ן נראה מדאיג.  חג'ג' מחקה 7 מיליון שקל בגלל המיזם התיירותי עם סלינה, ויש לה חשיפה של 130 מיליון שקל למיזם. סלינה בקשיים, עוברת התייעלות ומיקוד ובמקביל מגייסת הון, אבל החשש של המשקיעים ברור - מחיקות נוספות בחג'ג'. להערכת תמיר אמר מנכ"ל חג'ג' המיזם יצליח והחששות מוגזמים.

״החשיפה שלנו לסלינה מגודרת הן לאור העובדה שהיא מוגבלת רק למתחמים בישראל והן לאור כך שהחלק העיקרי של ההשקעה שלנו בסלינה נמצא בנכסים בבעלותנו", אומר תמיר אמר, מנכ"ל חג'ג' נדל"ן, "דבר שיאפשר לנו לפעול כמשכירים בנכסים אלו. בנוסף ביצענו בחודשים האחרונים פעולות לחיזוק הבטוחות בנכסים במסלול ההתאמות, ואנו רואים בחיוב את הגיוסים וההתעיילות שסלינה מבצעת לחיזוקה ולתרומה ישירה לביסוס ההשקעות שלנו. מדובר בהשקעה נכונה מבחינת החברה שמשלבת את הפוטנציאל של סלינה בתחום המלונאות ותזרים קבוע״.

המיזם עם סלינה הוא כנראה הבעיה הקטנה. מה שהכי מכביד זה קצב המכירות של החברה - 6 דירות ברבעון, דירה בשבועיים. קצב כזה בשעה שהחוב מסתכם ב-1.8 מיליארד שקל ושריפת המזומנים היא 300 מיליון שקל בשנה, לא מספיק.

אתה מרגיש בטוח ביחס ליכולת החברה לשרת את החובות, זה נראה שהולכים לתקופה קשה?

״החברה נערכת לניהול תזרים אחראי וכחלק מכך כבר ביצעה שתי הרחבות אג״ח מוצלחות בחודשים האחרונים. גם קידום הפרויקטים וכניסתם לשיווק מואץ יתרמו משמעותית להורדת המינוף".

קצב של 6 דירות ברבעון זה לא מספיק לכסות את התשלומים ופרעונות העתידיים.

“ניתן להעריך שהשילוב של תחילת התאוששות בשוק יחד עם הגדלה משמעותית של מספר היחידות המשווקות בהמשך השנה יבוא לידי ביטוי במספר הדירות הנמכרות. עד סוף השנה אנו צפויים להתחיל עבודות ב-5 פרוייקטים מרכזיים, ואנחנו מתכננים לרכז מאמץ משמעותי בשיווקם של פרוייקטים אלו״. 

מדובר על פרויקטי ענק בבלי, באיינשטיין תל אביב ובמקומות מבוקשים נוספים. אבל אלו דירות יוקרה - 5-6 מיליון שקל ומעלה. השוק הזה ספג ירידה במחירים, אבל בחג'ג' עוד לא חושבים על ירידה משמעותית. לגישתם יש עוד דרך עד שהם יצטרכו אם בכלל להוריד את המחירים.

בשעה שבשדה דב מוכרים דירות ב-75-80 אלף שקל באזור שיאוכלס בעוד כמה שנים ובמשך כמה שנים יהיה סוג של אתר בנייה גדול, לחג'ג' יש פרוייקט באיינשטיין תל אביב שהמחירים בו נמוכים ב-30% (דרך קבוצת רכישה) ולא בטוח שהוא פחות אטרקטיבי משדה דב. גם המקומות האחרים בהגדרה מבוקשים, אבל החולשה בשוק הנדל"ן כמובן משפיעה.

קיראו עוד ב"שוק ההון"

כתבות קשורות:

> מה חיפשו האחים חג'ג' במיזם עם סלינה והאם זו הסיבה היחידה לצניחה במניה?

חג'ג' נפלה בהשקעה בסלינה, אבל הבעיה הגדולה - מוכרת דירה אחת בשבועיים

לזכותה של חג'ג' שהמרווחים שלה גבוהים. היא יכולה להוריד מחירים ועדיין להרוויח בשיעור משמעותי. למעשה, הבעיה בחג'ג' אף פעם לא היתה ברווח. היא יודעת להרוויח, היא לא יודעת לייצר מזומנים כי בכל פעם מחדש הכספים הלכו לרכישת קרקעות והשקעה בבנייה. ככה בעצם צמחה החברה הקטנה לגודל של מיליארדים, אבל בשנה האחרונה היא צנחה ב-50% לשווי של 750 מיליון שקל, וזה בשעה שרוב המתחרות מסביב שומרות על השווי. ההון שלה קרוב למיליארד והמרחק מההון מבטא בעיקר את החששות של המשקיעים.

הדירקטוריון של חג'ג' מודאג, אבל לא מדי. הוא מציף את סימני האזהרה, אבל מציג שורה של הסברים מדוע המצב טוב - מימושים אפשריים,תקבולים מעודפים בפרויקטים שונים, גיוסי הון וחוב. יש כאן הרבה סימני שאלה, אבל בחברה מסבירים שהתזרים מנוהל, מפוקח ואין בעיה צפויה בהמשך. 

תגובות לכתבה(16):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 15.
    רונן 29/08/2023 11:04
    הגב לתגובה זו
    הם חושבים שהם יכולים להראות שהכל בסדר בזה שהם עושים מסיבות מטורפות.. לפעמים החגיגה נגמרת.
  • 14.
    ג'וני 29/08/2023 10:59
    הגב לתגובה זו
    חברות קטנות נופלות.. אפקט הדומינו מתחיל.. נקווה שיעצרו אותו בזמן
  • 13.
    אסי 29/08/2023 03:39
    הגב לתגובה זו
    גם בפרי נדלן וענבל אור אמרו את אותו הדבר.
  • 12.
    כן, הם בטוח יגידו שהם מודאגים (ל"ת)
    מבין עניין 28/08/2023 17:20
    הגב לתגובה זו
  • 11.
    רו"ח 28/08/2023 15:28
    הגב לתגובה זו
    ודי לחכימא
  • 10.
    מינוף מטורף תקועים עם העצם בגרון (ל"ת)
    ברי 28/08/2023 13:20
    הגב לתגובה זו
  • 9.
    לא דואג? הביצים משקשקות בעוצמה. לייצר מזה אנרגיה, (ל"ת)
    צבי 28/08/2023 12:22
    הגב לתגובה זו
  • 8.
    גדי 28/08/2023 11:41
    הגב לתגובה זו
    הרבו דורות של צעירים שיחנקו עכשיו
  • 7.
    אני לא מודאג 28/08/2023 11:36
    הגב לתגובה זו
    בעיה של המשקיעים...לא שלי
  • 6.
    המצב טוב מאוד תלוי את מי שואלים, אני כבר לא רואה 28/08/2023 09:26
    הגב לתגובה זו
    המצב טוב מאוד תלוי את מי שואלים, אני כבר לא רואה את עצמי קונה נכסים, מעדיף לחיות לשמור לירה לבנה ליום שחור, ואיך שהמצב נראה האזרחים עובדים היום רק על תשלום שכירות/משכנתא אוכל , חשמל ,מים ,ארנונה, וקצת בילויים ולאכול בחוץ, המשך יום נפלא לאוכלוסיה העשירה שיש להם אפשרות לזרוק כסף בלי למצמץ ולהפסיד 37%-42% בשנתיים וחצי, וגם לא לקבל תשואה בבנק
  • 5.
    מפסידים מיליונים ולא דואגים? (ל"ת)
    אביב 28/08/2023 09:24
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    יובל 28/08/2023 09:15
    הגב לתגובה זו
    יוקר המחיה גבוה. הריבית חייבת לעלות עוד כי הדולר מתחזק. אין ברירה, בנק ישראל יעלה ריבית שוב, ישראל צפרדע מתחמם בסיר שלו לאט, מי שלא רואה את זה, יתבשל סופית פה. כל מי שיש לו שכל, פורע הלוואות. כולם גמרו את ההון העצמי שלהם כי רצו לטייל לטוס לפרוע הלוואות ולא יכולים לממן הלוואת הון עצמי למשכנתא - סוף סוף . הריבית תהיה 10%, כי ירון דפק את שער השקל דולר. לאנשים אין הון עצמי לדירה, אין שכר לתמוך במשכנתא אפילו.
  • 3.
    ולפעמים החגיגה נגמרת... (ל"ת)
    אביב 28/08/2023 09:11
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    מעניין:) 28/08/2023 08:56
    הגב לתגובה זו
    אבולוציה של קבלנים בישראל: מתחיל כחמדן הופך לחזיר עליית ריבית לא מודאג קורס
  • ג'וני 29/08/2023 11:02
    הגב לתגובה זו
    הבעיה של המשקיעים מקסימום האחים חג'ג' יפסיקו לעשות מסיבות מטורפות.
  • 1.
    הם חיים בנדמה לי החגיגה נגמרה (ל"ת)
    אלי 28/08/2023 08:55
    הגב לתגובה זו
רשף טכנולוגיות מרעומים
צילום: רשף

הבעיה הגדולה של ארית - חמישה חודשים בלי הזמנה אחת

מחצית שנייה נהדרת לארית, אבל מה יהיה בהמשך? ניתוח ביזפורטל על צבר ההזמנות מראה שלא התקבל אפילו הזמנה אחרת במשך מספר חודשים

מנדי הניג |

ארית מנסה להנפיק את החברה הבת רשף לפי שווי של 4.3 מיליארד שקל. השוק לא מסכים - המניה של ארית נפלה ביום חמישי ב-20% וסימנה להנהלת ארית שאין לה ברירה, אלא להוריד את השווי או לבטל את ההנפקה. הסיפור די פשוט - ארית מחזיקה ברשף, רשף היא 98% מפעילותה. ארית בעצם מוכרת מניות של עצמה ומנסה להיות חברת החזקות. השוק לא אוהב חברות החזקה, הוא מתמחר אותן בדיסקאונט על הערך הנכסי של החברות בת התפעוליות. ארית כעת ב-4 מיליארד שקל ואחרי העסקה בה היא תמכור 11% מרשף ותנפיק 10% לציבור היא תחזיק כ-80% מרשף.

רשף תהיה חברה עם כמה מאות מיליונים בקופה (תלוי בגיוס) וגם ארית שנוסף על המזומנים ממכירת מניות ברשף היא צפויה להעלות את רווחי רשף למעלה - אליה. הסכום משמעותי מאוד, זה יכול להגיע  ל-800 מיליון שקל ויותר, צריך לזכור שהמחצית השנייה של השנה מצוינת בתוצאות העסקיות. הערכה היא שהרווח מגיע ל-200 מיליון שקל. התזרים אפילו יותר. 

נניח באופטימיות שלארית יהיה 1 מיליארד שקל בקופה אחרי הנפקה והיא תחזיק ב-80% מחברה שנניח לשם הדוגמה תהיה שווה 4 מיליארד שקל אחרי הכסף (כלומר כ-3.6 מיליארד לפני הכסף). היא בעצם תהיה עם נכסים של 4.2 מיליארד שקל - קחו דיסקאונט סביר והגעתם לפחות מהשווי שלה בשוק אחרי ירידה של 20% ל-4 מיליארד שקל.

הכל תלוי כמובן בשווי של רשף. אם השווי יקבע על 4.3 מיליארד שקל, אז יש הצדקה מסוימת לשווי שוק הנוכחי של ארית, גם לא בטוח. אבל כאמור הסיכוי לכך נמוך. 

בכל מקרה, הדבר החשוב ביותר בארית וברשף לקביעת השווי הוא הצבר הזמנות לביצוע. הוא קובע את היקף המכירות בהמשך.

נתחיל בחצי הכוס המלאה. המחצית השנייה של 2025 פנומנלית והנהלת החברה מסרה שהרווחיות תהיה דומה לרווחיות במחצית הראשונה. המכירות בכל השנה יתקרבו ל-500 מיליון שקל, - כ-350 מיליון שקל במחצית השנייה. זה אומר סדר גודל של 200 מיליון שקל בשורה התחתונה, וזה גם יכול להיות יותר. זה יביא את הרווח ל-300 מיליון שקל בשנה, קצב רווחים אם המחצית השנייה משקפת של 400 מיליון שקל.

אלא שיש גם חצי כוס ריקה והיא חשובה יותר. הצבר בירידה, החברה לא קיבלה הזמנות בחודשים האחרונים. 


הצבר נפל

בדיווח לבורסה במסגרת הדוח הכספי למחצית הראשונה החברה מעדכנת כי הצבר שלה נכון לסוף יוני 2025 מסתכם ב-1.3 מיליארד שקל: 


הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

מחר בבורסה - ירידה בשבבים, ומה צפוי עד סוף השנה?

מה קורה בדצמבר למניות "ווינריות" ולמניות "לוזריות", איך אפשר להפחית את חבות המס השנתית, ומניות השבבים בנפילה

מערכת ביזפורטל |

המלחמה על התשואות מתעצמת בשבועות האחרונים של החודש. מנהלי ההשקעות בגופים המוסדיים מנסים להאיץ לקראת קו הסיום, כל פיפס בתשואה עוזר לתיק שלהם מול המתחרים.  המיקום מאוד חשוב כחי הוא יקבע את הזרמת הכספים בהמשך. התוצאות החודשיות חשובות מאוד, התוצאות השנתיות חשובות עוד יותר. 

האמת שזה קצת משחק מכור - המניות שבהם מחזיקים המוסדיים עולות - כי הם מזרימים עוד כסף למניה, וזה משפר להם את תשואה בתיקים. מעגל של כספים שזורמים לקרנות ולקופות שורם בחזרה לאותו מקום מניע את השוק ואת התשואות. אם חשבתם שצריך להיות חכם גדול כדי להשקיע ולהרוויח, אז חלק גדול מהמשחק הוא להשקיע עוד ועוד - לקבל כספים ולהזרים למניות של הבית.

כן, יש הבנה, יש אנליזה, יש ניתוח, אבל יש גם חברות שבהם מושקעים ורוצים את הצלחתן, במיוחד בסוף השנה. ונמחיש - אם גוף מסוים מחזיק בשופרסל הרבה יותר מאשר כל מניות הקמעונאות האחרות, ומבחינתו כולן בהינתן המחיר כעת מעניינות, הוא יעדיף להשקיע בשופרסל כדי שהשינוי במניה יתרום לתשואה של סוף שנה.  אם הוא חושב שרמי לוי מעניינת אפילו יותר, אבל לא בהרבה. הוא עדיין יקנה שופרסל, ובינואר הוא יתחיל לקנות רמי לוי. אם רמי לו מעניינת בפער על פני שופרסל, רק אז הוא יעשה שינוי כבר עכשיו. זה לא שחור ולבן, זה לא כל המנהלי השקעות והגופים, אבל ככה זה עובד ברוב המקומות.    

ולכן, אם לא יהיה אירוע משמעותי, חיצוני, אם לא ינשבו רוחות נגדיות מוול סטריט, מהמצב הביטחוני ועוד, אז הסנטימנט החיובי יימשך והוא יימשך דווקא במניות המועדפות על ידי הגופים המוסדיים. במילים אחרות, סיכוי לא קטן שמה שכבר עלה ימשיך לעלות עד סוף השנה - ככה מעלים-משפצים את התשואות. 


מחר יהיה קשה לעשות שיפוץ תשואות, כי המניות הדואליות חוזרות בפער שלילי משמעותי, אבל הכל אפשרי. המניות הדואליות ספגו מכה ביום שישי על רקע הירידות בוול סטריט (ברודקום סיפקה תחזית מאכזבת והשוק ירד - טאואר נפלה 8%, נובה ירדה 6% - הנאסד"ק בירידות חדות) כהארביטראז' הכולל עומד על מינוס 0.6%.  הנפילות יהיו במניות השבבים: