"סופרין לא בונה על שוק שיעלה - כל פרויקט חייב לעמוד על הרגליים כבר היום"
בראיון עם סגן יו"ר הדירקטוריון צחי סופרין ועם המנכ"ל אילן שוורצזורגן, הם מסבירים מדוע התחדשות עירונית היא העתיד. כיצד הם מקצרים את לוחות הזמנים בדרך לקרקע, מה צפוי לקרות במגדלי עתיד בירושלים - ואיך לדעתם משקיע צריך לנתח את החברה; לדבריהם: "מי שיבחן את הנתונים המלאים, יגלה חברה שנמצאת בנקודת זינוק לעבר קפיצת מדרגה"
חברת סופרין סופרין 0.15% , שנסחרת כיום בבורסה בתמחור נמוך ביחס להון העצמי שלה, ממשיכה להרחיב את פעילותה בשוק הנדל"ן, עם דגש מובהק על תחום המגורים וההתחדשות העירונית. החברה
פועלת במספר מגזרים במקביל, יזמות למגורים, משרדים, לוגיסטיקה, קבוצות רכישה והתחדשות עירונית. היא מנהלת פורטפוליו רחב של פרויקטים בהיקף של אלפי דירות.
למרות תוצאות חיוביות ברבעונים האחרונים, כולל עלייה של כ־70% בהכנסות, מניית סופרין לא מצליחה לפרוץ.
תוצאה של סחירות נמוכה ושל פער בין מה שנראה בדוחות המאוחדים לבין היקף הפעילות האמיתי של החברה. מהלך שקוף שמבצעת כעת החברה, פרסום דוחות לפי שיטת האיחוד החלקי היחסי - נועד לגשר בדיוק על הפער הזה.
כיום נסחרת המניה בשווי שוק של כ-102 מ' שקל. עם הון עצמי
שנאמד בכ-154 מ' שקל. המניה ירדה מתחילת השנה בכ-15% וב-12 החודשים האחרונים בכ-18%.
לאן החברה הולכת?
צחי סופרין: "הפוקוס הוא מגורים, ובתוך זה
בעיקר התחדשות עירונית. זה תחום שמאפשר לנו לייצר עתודות קרקע, בלי תלות ברמ"י. אנחנו רוצים להיות שחקן עצמאי וחזק במגרש הזה".
המנכ"ל אילן שוורצזורגן: "אנחנו לא מחכים רק לפרויקטים שנולדים אצלנו, אלא
גם מצטרפים לפרויקטים קיימים, עם תכנון מתקדם, דרך רכישת זכויות או שותפות עם יזמים. זה מאפשר לנו לדלג על 3-4 שנות המתנה ולהיכנס לתהליך ביצועי כבר מהשנה שנתיים הקרובות".
מה תמונה המצב בהתחדשות עירונית?
שוורצזורגן: "יש לנו פורטפוליו של כ־8.75 אלף דירות בפרויקטים שונים בהתחדשות עירונית. כבר ברבעון האחרון נכנסו עוד כ־440 דירות. אנחנו רואים תוצאות בשטח ולא רק הבטחות. בשנת 2026 נתחיל לשווק כ־150 דירות, ב־2027 נגיע ל־300, וב־2028 כבר ל־770 דירות מצטברות. אנחנו מדברים על פוטנציאל לרווח גולמי מצטבר של כ־1.3 מיליארד שקל מתוך כלל הפעילות הזו".
מה קורה בפרויקט מגדלי עתיד בירושלים?
צחי סופרין: "מדובר בפרויקט של כ־100 אלף מ"ר של מסחר ומשרדים, עם ארבעה חניונים תת קרקעיים. עלות הפרויקט נאמדת בכ-1.5 מיליארד שקל. והמימון הבנקאי בה יקף של כמיליארד שקל יגיע מלאומי ומגדל. במהלך 2025 יוזרם הון לפרויקט, וייכנס תזרים משמעותי גם לחברה. לא צפי עתידי, אלא כסף ממשי שיזרום פנימה".
- סופרין תקים כ-550 יח"ד במרכז ראשון לציון
- סופרין מדווחת על מעבר לרווח של 3.6 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
איך נכון לנתח אתכם כמשקיעים?
שוורצזורגן מסביר כי "כדי להבין את סופרין נכון, צריך לבחון אותנו בשלושה חתכים: הראשון הוא תמהיל המוצרים, אנחנו פועלים במגורים, משרדים, מסחר ולוגיסטיקה, וזה לא פיזור מקרי אלא נובע מיכולת אמיתית לפעול בכל אחד מהמגזרים. השני הוא שיטות הפעולה: חלק מהפעילות שלנו מבוססת על קבוצות רכישה, שמאפשרות הפחתת סיכון והשקעה נמוכה יותר של הון עצמי, ובמקביל אנחנו גם יזמים, מה שיוצר איזון וגמישות. והשלישי הוא מהירות הביצוע, אנחנו יודעים להיכנס לפרויקטים שכבר נמצאים בשלב תכנוני מתקדם, ולעבור לשיווק תוך זמן קצר, וזה קריטי ליכולת שלנו לייצר תזרים מהיר יחסית".
מה המבחן שלכם לפני כניסה לפרויקט?
שוורצזורגן: "אני רואה אותנו עם הון עצמי גבוה משמעותית, פורטפוליו ביצועי רחב, ופרויקטים בשיעורי החזקה גבוהים יותר.
אנחנו נמשיך לפעול גם כיזמים וגם בקבוצות רכישה. אבל נוביל יותר פרויקטים בעצמנו, עם תזרים ברור ויציב. המהלך שעשינו ב־2024, של חידוד אסטרטגיית המגורים - כבר מתחיל להניב תוצאות, ובטווח של חמש שנים נוכל להציג את הצפת הערך לכל בעלי המניות".
"אין אצלנו
כניסה לפרויקט בלי דוח אפס עדכני ועמוק. אנחנו בודקים כל עסקה לפי התנאים של היום, לא בונים על זה שהשוק יעלה. אנחנו לוקחים בחשבון גם את המגבלות בשוק המשכנתאות ואת יכולת הרוכשים לעמוד בתשלומים.
אנחנו מגבילים את עצמנו גם בתרחישים
של מכירה לפי מודל 80/20, כדי לוודא שהתזרים לא יתעכב.
מעבר לזה, בכל עסקה כזו אנחנו שואלים את עצמנו: אם היום הייתי צריך לבחור את הפרויקט מחדש - האם הייתי נכנס אליו שוב? אם התשובה היא לא, אנחנו לא שם".
איך אתם מתמודדים עם התחרות בתחום ההתחדשות העירונית?
"לא כל הפרויקטים שלנו בהתחדשות עירונית הם כאלה שאנחנו יוזמים מאפס. חלק מהפעילות שלנו מבוססת על שותפויות עם יזמים שכבר קידמו את הפרויקטים, ויש לזה יתרון ברור. נכון שלפעמים נשלם קצת יותר, פרמיה או הוצאות נוספות. אבל
מצד שני אנחנו מקצרים לעצמנו כשנתיים שלוש של תהליכים.
זה חשוב גם בניהול סיכונים וגם מול המשקיעים, כי אני לא צריך לחכות שבע שנים כדי לראות תזרים. וזה חלק מהיתרון היחסי שלנו: יש לנו יכולת מוכחת להוציא פרויקטים לפועל,
גם בקבוצות רכישה וגם ביזמות, וזה סוג של חסם כניסה. לא כל יזם יכול להרים פרויקט מורכב - בטח לא בקצב שאנחנו עובדים בו היום".
פלסאון רוכשת מרכז לוגיסטי בבריסביין אוסטרליה תמורת 70 מיליון שקל
החברה־הנכדה, פלסאון אוסטרליה, חתמה על הסכם לרכישת מרכז לוגיסטי בשטח של כ-25 אלף מ"ר, מתוכם כ-13,500 מ"ר שטח בנוי; המעבר צפוי במחצית הראשונה של 2026, עם תוכנית להשכיר חלק מהשטחים
פלסאון חברת פלסאון תעשיות פלסאון תעשיות 2.44% , העוסקת בייצור ושיווק אביזרי חיבור לצנרת, ומוצרים לבעלי חיים חקלאות וגינון, הודיעה כי חברה נכדה בבעלות מלאה, חתמה על הסכם לרכישת מרכז לוגיסטי חדש בסמוך לעיר בריסביין, אוסטרליה. על פי ההסכם, פלסאון אוסטרליה תרכוש את מלוא הזכויות במרכז לוגיסטי המשתרע על שטח קרקע של כ-25,480 מ"ר, שעליו שטח מבונה בהיקף של כ-13,500 מ"ר. הרכישה היא בתמורה של 31.8 מיליון דולר אוסטרלי, כ-70 מיליון שקל. במעמד החתימה הופקד בנאמנות סכום של 1.6 מיליון דולר אוסטרלי, והיתרה תשולם לאחר קבלת מימון בנקאי, הצפוי להתקבל עד סוף 2025.
מעבר למתקן חדש והשכרות משנה נכון להיום פלסאון אוסטרליה שוכרת מרכז לוגיסטי קיים בשטח של כ-5,500 מ"ר, הסמוך לנכס החדש. בכוונת החברה להעביר את הפעילות למרכז החדש במחצית הראשונה של 2026 ולהשכיר את הנכס הקיים בשכירות משנה עד תום תקופת החוזה ב-2029. בנוסף, החברה מתכננת להשכיר בשכירות משנה כ-4,000 מ"ר מתוך המרכז החדש, לתקופה שתיקבע בהתאם לצרכיה אך לא תעלה על עשר שנים.
להערכת פלסאון, ההכנסות משכירויות המשנה יקזזו במידה רבה את עלויות התפעול והוצאות המימון, כך שהוצאות התפעול הכוללות יהיו דומות לעלויות הנוכחיות של המרכז הישן. מימון העסקה מימון הרכישה יתבצע באמצעות שילוב של מקורות בנקאיים והון עצמי: 22.2 מיליון דולר אוסטרלי במימון בנקאי מתאגיד באוסטרליה, בריבית משתנה של 4.78% לשנה. קרן ההלוואה תיפרע לאחר שלוש שנים, כשהביטחונות הם שעבוד הזכויות במרכז הלוגיסטי החדש בלבד. יתרת הסכום תמומן ממקורות עצמיים של פלסאון תעשיות או פלסאון אוסטרליה.
בנוסף, פלסאון תישא בתשלום מס של כ-4 מיליון שקל. כמו כן, מתוכננות השקעות נוספות בהיקף של כ־5.3 מיליון שקל להתאמת המתקן החדש לפעילות החברה. הצהרת החברה בהודעתה הדגישה פלסאון כי לא חלות מגבלות חוקיות או רגולטוריות על השימוש במרכז הלוגיסטי החדש.
החברה מעריכה שהמהלך יחזק את פעילותה באוסטרליה, יאפשר התייעלות תפעולית ויתרום להמשך הצמיחה באזור. את הדיווח חתמו מנכ"ל החברה, גל וקסלר, וסמנכ"ל החברה, עמוס רם.
- פלסאון: ה-EBIDTA קטן בכ-15%, הסתכם בכ-69.6 מ' שקל
- תמורת 60 מליון שקל: פלסאון רוכשת שליטה בחברת פתרונות ההשקיה גלקון
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כתבנו על דוח הרבעון הראשון של 2025 בהרחבה, ודיווחנו על כך שהחברהטענה שהמצב הגיאו-פוליטי והמאקרו העולמי הכבידט על יכולת התחזית הכלכלית של החברה, היות והם ומשפיעים על תנודתיות בשוק המט"ח וההון שלה. מצד שני, החברה נהנתה מירידה בעלות חומרי הגלם, כשהחומרים הפלסטיים שרכשה הקבוצה ברבעון ירדה בכ-2.5% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, ואילו עלות חומרי הגלם ממתכות ירדה בכ-12.7%.
