צחי סופרין ואילן שוורצזורגן. קרדיט: דוד בכר"סופרין לא בונה על שוק שיעלה - כל פרויקט חייב לעמוד על הרגליים כבר היום"
בראיון עם סגן יו"ר הדירקטוריון צחי סופרין ועם המנכ"ל אילן שוורצזורגן, הם מסבירים מדוע התחדשות עירונית היא העתיד. כיצד הם מקצרים את לוחות הזמנים בדרך לקרקע, מה צפוי לקרות במגדלי עתיד בירושלים - ואיך לדעתם משקיע צריך לנתח את החברה; לדבריהם: "מי שיבחן את הנתונים המלאים, יגלה חברה שנמצאת בנקודת זינוק לעבר קפיצת מדרגה"
חברת סופרין סופרין 3.43% , שנסחרת כיום בבורסה בתמחור נמוך ביחס להון העצמי שלה, ממשיכה להרחיב את פעילותה בשוק הנדל"ן, עם דגש מובהק על תחום המגורים וההתחדשות העירונית. החברה
פועלת במספר מגזרים במקביל, יזמות למגורים, משרדים, לוגיסטיקה, קבוצות רכישה והתחדשות עירונית. היא מנהלת פורטפוליו רחב של פרויקטים בהיקף של אלפי דירות.
למרות תוצאות חיוביות ברבעונים האחרונים, כולל עלייה של כ־70% בהכנסות, מניית סופרין לא מצליחה לפרוץ.
תוצאה של סחירות נמוכה ושל פער בין מה שנראה בדוחות המאוחדים לבין היקף הפעילות האמיתי של החברה. מהלך שקוף שמבצעת כעת החברה, פרסום דוחות לפי שיטת האיחוד החלקי היחסי - נועד לגשר בדיוק על הפער הזה.
כיום נסחרת המניה בשווי שוק של כ-102 מ' שקל. עם הון עצמי
שנאמד בכ-154 מ' שקל. המניה ירדה מתחילת השנה בכ-15% וב-12 החודשים האחרונים בכ-18%.
לאן החברה הולכת?
צחי סופרין: "הפוקוס הוא מגורים, ובתוך זה
בעיקר התחדשות עירונית. זה תחום שמאפשר לנו לייצר עתודות קרקע, בלי תלות ברמ"י. אנחנו רוצים להיות שחקן עצמאי וחזק במגרש הזה".
המנכ"ל אילן שוורצזורגן: "אנחנו לא מחכים רק לפרויקטים שנולדים אצלנו, אלא
גם מצטרפים לפרויקטים קיימים, עם תכנון מתקדם, דרך רכישת זכויות או שותפות עם יזמים. זה מאפשר לנו לדלג על 3-4 שנות המתנה ולהיכנס לתהליך ביצועי כבר מהשנה שנתיים הקרובות".
מה תמונה המצב בהתחדשות עירונית?
שוורצזורגן: "יש לנו פורטפוליו של כ־8.75 אלף דירות בפרויקטים שונים בהתחדשות עירונית. כבר ברבעון האחרון נכנסו עוד כ־440 דירות. אנחנו רואים תוצאות בשטח ולא רק הבטחות. בשנת 2026 נתחיל לשווק כ־150 דירות, ב־2027 נגיע ל־300, וב־2028 כבר ל־770 דירות מצטברות. אנחנו מדברים על פוטנציאל לרווח גולמי מצטבר של כ־1.3 מיליארד שקל מתוך כלל הפעילות הזו".
מה קורה בפרויקט מגדלי עתיד בירושלים?
צחי סופרין: "מדובר בפרויקט של כ־100 אלף מ"ר של מסחר ומשרדים, עם ארבעה חניונים תת קרקעיים. עלות הפרויקט נאמדת בכ-1.5 מיליארד שקל. והמימון הבנקאי בה יקף של כמיליארד שקל יגיע מלאומי ומגדל. במהלך 2025 יוזרם הון לפרויקט, וייכנס תזרים משמעותי גם לחברה. לא צפי עתידי, אלא כסף ממשי שיזרום פנימה".
- סופרין מדווחת על מעבר לרווח של 3.6 מיליון שקל
- קבוצת סופרין נכנסת כשותפה בפרויקט של כאלף דירות בפתח תקווה
איך נכון לנתח אתכם כמשקיעים?
שוורצזורגן מסביר כי "כדי להבין את סופרין נכון, צריך לבחון אותנו בשלושה חתכים: הראשון הוא תמהיל המוצרים, אנחנו פועלים במגורים, משרדים, מסחר ולוגיסטיקה, וזה לא פיזור מקרי אלא נובע מיכולת אמיתית לפעול בכל אחד מהמגזרים. השני הוא שיטות הפעולה: חלק מהפעילות שלנו מבוססת על קבוצות רכישה, שמאפשרות הפחתת סיכון והשקעה נמוכה יותר של הון עצמי, ובמקביל אנחנו גם יזמים, מה שיוצר איזון וגמישות. והשלישי הוא מהירות הביצוע, אנחנו יודעים להיכנס לפרויקטים שכבר נמצאים בשלב תכנוני מתקדם, ולעבור לשיווק תוך זמן קצר, וזה קריטי ליכולת שלנו לייצר תזרים מהיר יחסית".
מה המבחן שלכם לפני כניסה לפרויקט?
שוורצזורגן: "אני רואה אותנו עם הון עצמי גבוה משמעותית, פורטפוליו ביצועי רחב, ופרויקטים בשיעורי החזקה גבוהים יותר.
אנחנו נמשיך לפעול גם כיזמים וגם בקבוצות רכישה. אבל נוביל יותר פרויקטים בעצמנו, עם תזרים ברור ויציב. המהלך שעשינו ב־2024, של חידוד אסטרטגיית המגורים - כבר מתחיל להניב תוצאות, ובטווח של חמש שנים נוכל להציג את הצפת הערך לכל בעלי המניות".
"אין אצלנו
כניסה לפרויקט בלי דוח אפס עדכני ועמוק. אנחנו בודקים כל עסקה לפי התנאים של היום, לא בונים על זה שהשוק יעלה. אנחנו לוקחים בחשבון גם את המגבלות בשוק המשכנתאות ואת יכולת הרוכשים לעמוד בתשלומים.
אנחנו מגבילים את עצמנו גם בתרחישים
של מכירה לפי מודל 80/20, כדי לוודא שהתזרים לא יתעכב.
מעבר לזה, בכל עסקה כזו אנחנו שואלים את עצמנו: אם היום הייתי צריך לבחור את הפרויקט מחדש - האם הייתי נכנס אליו שוב? אם התשובה היא לא, אנחנו לא שם".
איך אתם מתמודדים עם התחרות בתחום ההתחדשות העירונית?
"לא כל הפרויקטים שלנו בהתחדשות עירונית הם כאלה שאנחנו יוזמים מאפס. חלק מהפעילות שלנו מבוססת על שותפויות עם יזמים שכבר קידמו את הפרויקטים, ויש לזה יתרון ברור. נכון שלפעמים נשלם קצת יותר, פרמיה או הוצאות נוספות. אבל
מצד שני אנחנו מקצרים לעצמנו כשנתיים שלוש של תהליכים.
זה חשוב גם בניהול סיכונים וגם מול המשקיעים, כי אני לא צריך לחכות שבע שנים כדי לראות תזרים. וזה חלק מהיתרון היחסי שלנו: יש לנו יכולת מוכחת להוציא פרויקטים לפועל,
גם בקבוצות רכישה וגם ביזמות, וזה סוג של חסם כניסה. לא כל יזם יכול להרים פרויקט מורכב - בטח לא בקצב שאנחנו עובדים בו היום".
