צחי סופרין ואילן שוורצזורגן. קרדיט: דוד בכר"סופרין לא בונה על שוק שיעלה - כל פרויקט חייב לעמוד על הרגליים כבר היום"
בראיון עם סגן יו"ר הדירקטוריון צחי סופרין ועם המנכ"ל אילן שוורצזורגן, הם מסבירים מדוע התחדשות עירונית היא העתיד. כיצד הם מקצרים את לוחות הזמנים בדרך לקרקע, מה צפוי לקרות במגדלי עתיד בירושלים - ואיך לדעתם משקיע צריך לנתח את החברה; לדבריהם: "מי שיבחן את הנתונים המלאים, יגלה חברה שנמצאת בנקודת זינוק לעבר קפיצת מדרגה"
חברת סופרין סופרין 0% , שנסחרת כיום בבורסה בתמחור נמוך ביחס להון העצמי שלה, ממשיכה להרחיב את פעילותה בשוק הנדל"ן, עם דגש מובהק על תחום המגורים וההתחדשות העירונית. החברה
פועלת במספר מגזרים במקביל, יזמות למגורים, משרדים, לוגיסטיקה, קבוצות רכישה והתחדשות עירונית. היא מנהלת פורטפוליו רחב של פרויקטים בהיקף של אלפי דירות.
למרות תוצאות חיוביות ברבעונים האחרונים, כולל עלייה של כ־70% בהכנסות, מניית סופרין לא מצליחה לפרוץ.
תוצאה של סחירות נמוכה ושל פער בין מה שנראה בדוחות המאוחדים לבין היקף הפעילות האמיתי של החברה. מהלך שקוף שמבצעת כעת החברה, פרסום דוחות לפי שיטת האיחוד החלקי היחסי - נועד לגשר בדיוק על הפער הזה.
כיום נסחרת המניה בשווי שוק של כ-102 מ' שקל. עם הון עצמי
שנאמד בכ-154 מ' שקל. המניה ירדה מתחילת השנה בכ-15% וב-12 החודשים האחרונים בכ-18%.
לאן החברה הולכת?
צחי סופרין: "הפוקוס הוא מגורים, ובתוך זה
בעיקר התחדשות עירונית. זה תחום שמאפשר לנו לייצר עתודות קרקע, בלי תלות ברמ"י. אנחנו רוצים להיות שחקן עצמאי וחזק במגרש הזה".
המנכ"ל אילן שוורצזורגן: "אנחנו לא מחכים רק לפרויקטים שנולדים אצלנו, אלא
גם מצטרפים לפרויקטים קיימים, עם תכנון מתקדם, דרך רכישת זכויות או שותפות עם יזמים. זה מאפשר לנו לדלג על 3-4 שנות המתנה ולהיכנס לתהליך ביצועי כבר מהשנה שנתיים הקרובות".
מה תמונה המצב בהתחדשות עירונית?
שוורצזורגן: "יש לנו פורטפוליו של כ־8.75 אלף דירות בפרויקטים שונים בהתחדשות עירונית. כבר ברבעון האחרון נכנסו עוד כ־440 דירות. אנחנו רואים תוצאות בשטח ולא רק הבטחות. בשנת 2026 נתחיל לשווק כ־150 דירות, ב־2027 נגיע ל־300, וב־2028 כבר ל־770 דירות מצטברות. אנחנו מדברים על פוטנציאל לרווח גולמי מצטבר של כ־1.3 מיליארד שקל מתוך כלל הפעילות הזו".
מה קורה בפרויקט מגדלי עתיד בירושלים?
צחי סופרין: "מדובר בפרויקט של כ־100 אלף מ"ר של מסחר ומשרדים, עם ארבעה חניונים תת קרקעיים. עלות הפרויקט נאמדת בכ-1.5 מיליארד שקל. והמימון הבנקאי בה יקף של כמיליארד שקל יגיע מלאומי ומגדל. במהלך 2025 יוזרם הון לפרויקט, וייכנס תזרים משמעותי גם לחברה. לא צפי עתידי, אלא כסף ממשי שיזרום פנימה".
- סופרין תקים כ-550 יח"ד במרכז ראשון לציון
- סופרין מדווחת על מעבר לרווח של 3.6 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
איך נכון לנתח אתכם כמשקיעים?
שוורצזורגן מסביר כי "כדי להבין את סופרין נכון, צריך לבחון אותנו בשלושה חתכים: הראשון הוא תמהיל המוצרים, אנחנו פועלים במגורים, משרדים, מסחר ולוגיסטיקה, וזה לא פיזור מקרי אלא נובע מיכולת אמיתית לפעול בכל אחד מהמגזרים. השני הוא שיטות הפעולה: חלק מהפעילות שלנו מבוססת על קבוצות רכישה, שמאפשרות הפחתת סיכון והשקעה נמוכה יותר של הון עצמי, ובמקביל אנחנו גם יזמים, מה שיוצר איזון וגמישות. והשלישי הוא מהירות הביצוע, אנחנו יודעים להיכנס לפרויקטים שכבר נמצאים בשלב תכנוני מתקדם, ולעבור לשיווק תוך זמן קצר, וזה קריטי ליכולת שלנו לייצר תזרים מהיר יחסית".
מה המבחן שלכם לפני כניסה לפרויקט?
שוורצזורגן: "אני רואה אותנו עם הון עצמי גבוה משמעותית, פורטפוליו ביצועי רחב, ופרויקטים בשיעורי החזקה גבוהים יותר.
אנחנו נמשיך לפעול גם כיזמים וגם בקבוצות רכישה. אבל נוביל יותר פרויקטים בעצמנו, עם תזרים ברור ויציב. המהלך שעשינו ב־2024, של חידוד אסטרטגיית המגורים - כבר מתחיל להניב תוצאות, ובטווח של חמש שנים נוכל להציג את הצפת הערך לכל בעלי המניות".
"אין אצלנו
כניסה לפרויקט בלי דוח אפס עדכני ועמוק. אנחנו בודקים כל עסקה לפי התנאים של היום, לא בונים על זה שהשוק יעלה. אנחנו לוקחים בחשבון גם את המגבלות בשוק המשכנתאות ואת יכולת הרוכשים לעמוד בתשלומים.
אנחנו מגבילים את עצמנו גם בתרחישים
של מכירה לפי מודל 80/20, כדי לוודא שהתזרים לא יתעכב.
מעבר לזה, בכל עסקה כזו אנחנו שואלים את עצמנו: אם היום הייתי צריך לבחור את הפרויקט מחדש - האם הייתי נכנס אליו שוב? אם התשובה היא לא, אנחנו לא שם".
איך אתם מתמודדים עם התחרות בתחום ההתחדשות העירונית?
"לא כל הפרויקטים שלנו בהתחדשות עירונית הם כאלה שאנחנו יוזמים מאפס. חלק מהפעילות שלנו מבוססת על שותפויות עם יזמים שכבר קידמו את הפרויקטים, ויש לזה יתרון ברור. נכון שלפעמים נשלם קצת יותר, פרמיה או הוצאות נוספות. אבל
מצד שני אנחנו מקצרים לעצמנו כשנתיים שלוש של תהליכים.
זה חשוב גם בניהול סיכונים וגם מול המשקיעים, כי אני לא צריך לחכות שבע שנים כדי לראות תזרים. וזה חלק מהיתרון היחסי שלנו: יש לנו יכולת מוכחת להוציא פרויקטים לפועל,
גם בקבוצות רכישה וגם ביזמות, וזה סוג של חסם כניסה. לא כל יזם יכול להרים פרויקט מורכב - בטח לא בקצב שאנחנו עובדים בו היום".
עופר ינאי חושב שהוא אילון מאסק - רוצה מניות ב-800 מיליון שקל
ינאי קצת מתבלבל, דורש חבילת הטבות מותנית של 800 מיליון שקל אם המניה תעלה פי 4 בשלוש שנים - מזכיר מישהו?
אין גבול לשיגעון הגדולות. ההצלחה גורמת לאנשים לחשוב שהם מעל הכל. עופר ינאי דורש שכר תיאורטי (בהינתן תרחישים מסוימים) של 800 מיליון שקל. אילון מאסק מנסה לקבל עכשיו 1 טריליון דולר תחת התניות מסוימות. ינאי מנסה להיות "מאסק הישראלי". קצת צניעות לא תזיק לו, אחרי הכל - ערך למשקיעים הוא לא ייצר. נופר היא מניה שלא סיפקה את הסחורה מאז ההנפקה לפני שש שנים. אלמלא זרימת הכסף מההנפקה והנפקות המשך שהיו מאז, לא ברור איפה נופר היתה. חוץ מזה, נופר היום היא סוג של פעילות מניבה עם פייפליין של ייזום. לא צריך מנכ"לים שהם אילון מאסק כדי לנהל אותה. כל מנהל סביר יעשה עבודה.
יש צד חיובי בשגעון הגדלות, וזה בלי ציניות - אנשים עם שגעון גדלות מצליחים יותר. הדרייב לגדלות מביא אותם לשם. תביטו על המצליחים הגדולים, רובם עם שגעון גדלות. מאסק כנראה מוביל את השיגעון.
מאסק לפחות דורש שכר על חדשנות טכנולוגית, על מהפכות עולמיות, על רובוטים שיהיו לכם בבתים, על רובוטקסי, על מכונית אוטונומית, על מה בדיוק ינאי דורש שכר? משהו התבלבל ומתבלבל לבעלי השליטה ולמנהלים - הם חושבים שהם מעל הכל ושמגיע להם הכל. ההצלחה ממכרת, בשביל זה יש מוסדיים. צריכים לעצור את הטירוף.
ינאי מכוון לחבילה של 800 מיליון שקל באם המניה תעלה פי 4 ב-3 שנים. אפשר להגיד - מענק גדול אבל התנאי מאוד משמעותי, אבל דמיינו מה זה יכול לעשות למוטיבציה של ינאי להרים את המניה. מניות, כולם יודעים, לא עולת רק בזכות ביצועים. חוץ מזה, גם אם המניה תעלה פי 4 ב-3 שנים, קחו את התשואה מאז ההנפקה ועוד 4 שנים, לא תקבלו משהו שמגיע עבורו - 800 מיליון שקל! השכר הכי גבוה מעולם למנכ"ל בבורסה המקומית, למעשה השכר השנתי הגבוה פי 4-5 מהשכר הכי גבוה שהי ה למנכ"ל בבורסה המקומית.
- ינאי רצה כדורסל אבל קיבל ניהול - לאן הולכת נופר אנרגיה?
- המוסדיים אמרו "עד כאן": חבילת השכר של עמי לנדאו לא אושרה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לאחר שהמוסדיים בלמו את חבילת השכר החריגה של המנכ"ל המיועד עמי לנדאו שהחליט לא להגיע (המוסדיים אמרו "עד כאן": חבילת השכר של עמי לנדאו לא אושרה), נופר אנרג'י נופר אנרג'י 0.1% מציגה מתווה חדש, הפעם עבור עופר ינאי עצמו, בעל השליטה שהפך למנכ"ל הקבוע (עופר ינאי מינה את עצמו למנכ"ל הקבוע של נופר אנרגיה).
משרד התקשורת בדרך לביטול ההפרדה המבנית - בשורה גדולה לבזק
מאז תחילת ההפרדה המבנית בבזק, השוק עבר מהפכה: נכנסו שחקנים חדשים, פריסת הסיבים יותר מ-90% וקווים, טלוויזיה וסלולר התמזגו לשירות אחיד - לאן זה יקח את חברת התקשורת הגדולה בישראל? עדכון: צו מניעה זמני הוצא נגד בזק אונליין בעניין התשלום מהמדינה על הפעלת
מוקד האזרחים הוותיקים
מניית בזק בזק 1.86% מטפסת בבורסה, בעקבות פרסום קול קורא חדש של משרד התקשורת לבחינה מחודשת של חובת ההפרדה המבנית החלה על קבוצות בזק והוט. זה יכול להיות דרמטי מאוד בשביל בזק, אם ההפרדה תבוטל, חברת התקשורת תוכל סוף-סוף למזג לתוכה את פעילות yes ולהכיר בהפסדים הצבורים שלה מה שיכול ליצור לה מגן מס ולחסוך לה מסים בהיקף של מאות מיליוני שקלים. הקול הקורא שפרסם משרד התקשורת מבקש לשמוע עמדות מהציבור ומהחברות לקראת שינוי כולל במודל הרגולציה של שוק התקשורת. זה צעד בתהליך ארוך, שבמסגרתו נבחנת השאלה האם יש עדיין הצדקה להחזיק את בזק כמבנה מפוצל - בין פעילות התשתיות הקוויות, בזק בינלאומי ו-yes - או שהגיע הזמן לשחרר את החברות לפעול תחת קורת גג אחת כמו בשאר החברות.
ההפרדה המבנית הוטלה על בזק בראשית שנות ה-2000, כדי למנוע ריכוז כוח ולשמור על התחרות. באותה תקופה, בזק שלטה כמעט לבד בתשתיות התקשורת הקוויות בישראל - צינורות, תעלות, וארונות תקשורת - ולכן היא נדרשה להפריד את החברות כך שלא תנצל את כוחה בשוק לרעת המתחרות.
עם השנים השתנה השוק. תשתיות הנחושת מוחלפות בפריסת סיבים אופטיים, נכנסו שחקנים חדשים כמו פרטנר ואחרים, והגבולות בין אינטרנט, טלוויזיה וסלולר היטשטשו. במשרד התקשורת טוענים שכיום ההפרדה המבנית הפכה בעיקר לנטל על בזק, שמוגבלת בשיווק חבילות משולבות ("באנדלים") תחת מותג אחד - בניגוד למתחרות סלקום, פרטנר והוט.
שלוש חלופות
לפי הקול הקורא שפורסם היום, משרד התקשורת שוקל שלוש חלופות עיקריות: ביטול מלא של ההפרדה המבנית; מעבר להפרדה פונקציונלית, שתשמור על יחידה סיטונאית נפרדת בתוך בזק; או הפרדת בעלות מלאה על התשתיות הפיזיות. בעוד שהחלופות מוצגות לציבור זה נראה שבמשרד נוטים לבחון ברצינות בעיקר את האפשרות הראשונה - ביטול ההפרדה הקיימת. במשרד מציינים כי רמת פריסת הסיבים בישראל עומדת כיום על יותר מ-90% ממשקי הבית, והרגולציה החדשה כבר מבטיחה גישה שוויונית לתשתיות. במילים אחרות, הנימוק ההיסטורי להפרדה - החשש ממונופול של בזק - כבר לא קיים.
- מנכ"ל משרד התקשורת: "95% ממשקי הבית בישראל כבר נגישים לסיבים אופטיים"
- מאות אלפי שקלים הושבו לצרכנים בעקבות תלונות, כך בדוח פניות הציבור בטלקום 2024
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במשרד התקשורת מדגישים שהמהלך נבחן מנקודת מבט רחבה - לא רק דרך שיקולי תחרות, אלא גם תוך בחינת התרומה של ההפרדה ליעילות, להשקעות ולחדשנות. ביטול ההפרדה, טוענים, עשוי לאפשר למפעילים להשקיע יותר בתשתיות, לשפר את השירות ולתת מענה מהיר יותר לתקלות.
