משקיע רכש דירה בבאר שבע לפני עשור ומימש בהפסד; משקיע רכש דירה בחדרה לפני עשור והרוויח פי 3.3
משקיעי נדל"ן יודעים ש"הבוננזות והתשואות הכי טובות נמצאות בפריפריה" אבל זה לא תמיד נכון. מחירי הנדל"ן בבירת הנגב, באר שבע, עולים, אבל בעשור האחרון הם עלו במתינות גדולה, אפילו קפאו לעומת מה שקורה בארץ. יש אפילו עסקאות של דירות שנרכשו לפני שנים ואפילו עשור והמשקיעים הפסידו עליהן. זאת בשעה שבעשור עלו מחירי הדירות בארץ פי 2. זה הפסד ענק במיוחד בהתחשב שבתקופה הזו היתה גם אינפלציה.
כשמגיע משקיע לבחון עסקה מסוימת - לרוב הוא יסתכל על המספרים וירצה שהם 'יעשו שכל', כלומר - הוא ירצה לראות שאכן סכום ההשקעה יהיה כמה שיותר נמוך ויספק תשואה. הוא יחפש רווח דרך התשואה של שכר הדירה ודרך השבחה של הנכס. בעשור האחרון היו הרבה השבחות בעיקר בזכות התחדשות עירונית, אם כי בעיקר במרכז כשבשנתיים האחרונות זה זולג לפריפריה.
ובעוד ההשקעה בבאר שבע מאכזבת, השקעה בחדרה היא אחת ההשקעות המוצלחות בעשור האחרון. הנכסים שם עלו בפי 2.2 בעשור האחרון ויש הרבה דירות שהשיגו השבחה גדולה יותר.
באר שבע מול חדרה
מחיר חציוני לעסקה בבאר שבע עומד על 1.2 מיליון שקל, לעומת זאת, בחדרה מחיר זה עומד על 2 מיליון שקל. לפי נתוני רשות המסים - המחיר הארצי החציוני נמצא בערך בין שתי הערים ועומד על כ-1.5 מיליון שקל.
- שמאי המקרקעין שמעריך: "בבאר שבע מי שמוכר בלחץ - מקבע הפסד; מי שמחכה - לא מפסיד"
- ב"ש: פינוי בינוי בהיקף של 1.2 אלף דירות יוצא לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אם מסתכלים על מחירי הדירות בבאר שבע - רואים שהמחיר הממוצע לעסקה דומה למחיר החציוני ועומד על 1.17 מיליון שקל וזה קורה גם בחדרה שם המחיר הממוצע הוא זהה למחיר החציוני, 2 מיליון שקל. מחיר ממוצע למטר בבאר שבע עומד על כ- 13 אלף שקל בזמן שבחדרה הוא עומד על כ-20 אלף שקל.
משקיע בחדרה הרוויח תשואה של 220% ב-11 שנים
בתחילת החודש, בוצעה עסקה בשכונה ד' בבאר שבע וסכום התמורה היה 660 אלף שקל, כאשר אותה הדירה נרכשה על ידי המשקיע בסכום של 720 אלף שקל בשנת 2016. יכולות להיות סיבות רבות שיסבירו את ההפסד כמו - מכירה מתוך לחץ, חוסר ידע וניסיון במשא ומתן ואף יכול להיות מצב שסכום העסקה בכלל לא נקבע באופן כשר. אבל זו לא דוגמה אחת, וזה מבטא קיפאון יחסי במחירים במשך כעשור
לעומת זאת, בחדרה - ברחוב בן צבי נמכרה דירת 3 חדרים בעלת שטח של 60 מ"ר בסכום של 1.15 מיליון שקל לאחר שנרכשה בשנת 2013 בהשקעה זעירה של 350 אלף שקל, מדובר על עלייה של פי 3.3 על ההשקעה. כל זאת בזכות העלייה הגדולה של מחירי הנדל"ן. חדרה היא סוג של מעגל שני, סמי-פריפריה, והיא הניבה תשואה גבוהה מאשר באר שבע שהיא פריפריה קלאסית.
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
ההשוואה, נדגיש נעשתה בכוונה על פני דירות קטנות יחסית של 60 מ"ר מהסיבה הפשוטה שרוצים ליצור השוואה בין תפוחים לתפוחים - דרך אגב, משקיעי הנדל"ן בדרך כלל יעדיפו את הדירות הקטנות על פני הגדולות - שכן הם יניבו כנראה תשואה גבוהה יותר, תהיה בהן אפשרות לניצול זכויות בניה רבות יותר, פוטנציאל השבחה בזכות התחדשות עירונית ומעבר לכך - עליית הערך בדירות קטנות תהיה מהירה יותר מאשר בדירות הגדולות. עם זאת, תמונה קרובה, אך לא זהה יש גם בדירות גדולות. עליית המחירים בבאר שבע בעשור האחרון נופלת מעליית המחירים ברוב הארץ וגם בחדרה.
- 5.בבר 17/12/2024 15:44הגב לתגובה זומחר לפמפם ,לציבור אין כספ למחירים הנוכחיים ,
- 4.חיים 17/12/2024 15:39הגב לתגובה זוליד הים
- מה זה קריות? התכוונת מניות?? (ל"ת)קונילמל 18/12/2024 22:18הגב לתגובה זו
- 3.א 17/12/2024 15:12הגב לתגובה זוהתשואות בבש בערך 5 אחוז שכירות כ3000 בחודש תשואה שנחשבה גבוהה גם ב2016, ואכן מחירי הדיור לא עלו שם ואולי בעסקאות מסוימות יש ירידה קלה.עדיין מדובר בהשקעה לא רעה צריך לזכור שהריביות עמדו על אפס רוב השנים. מי שרוצה לרכוש לעצמו דירה למגורים טוב יעשה אם ימכור את הדירות הזולות הללו ולא ישלם מס רכישה על הדירה הבאה.
- 2.חנוך 17/12/2024 14:21הגב לתגובה זולא נשמע הגיוני. או שמדובר בחמור גדול שקנה במחיר כפול ממחיר השוק, או שמשהו מסריח בעסקה. לדעתי משהו מסריח בעסקה שלא דווחה כיאות לרשות המיסים בשביל לחסוך מס.
- 1.המשקיע המופסד 17/12/2024 13:32הגב לתגובה זופי 2. שלא להזכיר את פלוריסטים . בריל. אבוגן . מניות הזבל הישראליות
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
