האם איחוד של דירות מוביל לקבלת שתי דירות אחרי פינוי בינוי?
סכסוך שנמשך יותר מ-40 שנה הגיע לסיומו השבוע עם פסיקת בית המשפט המחוזי בתל אביב, בראשות השופט ארז יקואל. המחלוקת עסקה בשאלה אם לתובעים, שחכרו נכס בשנות ה-70 מהחברה הציבורית עזרה ובצרון, מגיעות זכויות חכירה על שתי דירות נפרדות או דירה מאוחדת אחת בלבד. פסק הדין, שכולל מאות עמודים של ראיות ועדויות, הכריע לטובת התובעים.
ב-1979 חכרו התובעים שתי יחידות דיור בבניין בשכונת תל אביב. לטענתם, הם רכשו באמצעות הסכם חכירה בתחילה דירה אחת, ובתוך כמה חודשים חתמו על הסכם נוסף לרכישת הדירה הסמוכה (גם כן באמצעות חכירה). לטענת התובעים, הם חיברו את שתי הדירות לדירה אחת לצורך שימושם הפרטי, אך הדגישו שמבחינה משפטית מדובר בשתי דירות נפרדות.
לטענת עזרה ובצרון, במשך שנים שולם חשבון ארנונה אחד עבור הנכס צילום: ביזפורטל
מנגד, הנתבעת, עזרה ובצרון, טענה כי כבר בחתימת העסקה הראשונה, שתי היחידות אוחדו לנכס אחד, ולכן יש להתייחס אליהן כדירה אחת. הנתבעת טענה כי התובעים לא הציגו את הסכמי החכירה המקוריים שתמכו בטענותיהם, וכי במשך שנים שולם חשבון ארנונה אחד בלבד עבור הנכס.
"מדובר בזכויות כלכליות משמעותיות"
- מתחם "העלייה השנייה" בחיפה מתקדם: כמה תעלה דירה?
- מגדל תלווה את Re-New בעסקת מימון בהיקף של כ־1.5 מיליארד שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במוקד המחלוקת עמדה תוכנית פינוי-בינוי שמיועדת לבניין, שבה יש חשיבות למספר היחידות הרשומות על שם הדיירים. התובעים טענו כי אם זכויותיהם יירשמו כדירה אחת, הם ייפגעו מבחינת התמורות שיקבלו בפרויקט, למשל מספר הדירות החדשות או גודלן. "לא מדובר רק בשאלה משפטית טכנית, אלא בזכויות כלכליות משמעותיות שנפגעות בשל עמדת הנתבעת", הם טענו בבית המשפט.
במהלך המשפט הוצגו מסמכים רבים, כולל מזכרים פנימיים של הנתבעת מאותה התקופה, שבהם צוין כי התובעים קיבלו לחזקתם שתי דירות נפרדות. כך למשל, במזכר מ-1979 ששלחה הנתבעת לעיריית תל אביב, נכתב כי, "הנדון: דירות מס' 28-27... אנו מאשרים בזאת כי הדירות הועברו לחזקת התובעים בתאריכים נפרדים". בנוסף, מסמך נוסף, מ-1980, ציין מפורשות כי שתי היחידות הן "דירות בנות חדר אחד כל אחת".
עם זאת, הנתבעת הציגה מסמכים סותרים, כמו תשריט של הדירות המאוחדות ומסמכים שבהם הוגדר הנכס כדירה אחת. בתגובה, טענו התובעים כי האיחוד הפיזי אינו משנה את המעמד המשפטי של שתי היחידות הנפרדות.
- כללי הבית: המדריך המלא להישרדות (והצלחה) בבית המשפט
- חברת הארנק באילת: הערעור שהתקבל והזיכוי שנשלל
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- צוואה ביקשה לנשל אם לשמונה - בית המשפט התנגד
השופט יקואל הכריע לטובת התובעים. "מזכרים מזמן אמת שערכה הנתבעת, תשריט הבניין ותכנונו הכולל – מהווים ראיות חיצוניות מהימנות התומכות בגרסת התובעים שלא נסתרה", כתב השופט בפסק הדין שפרסם. הוא הוסיף כי יש להתייחס לדירות כמופרדות מבחינה משפטית, גם אם בפועל הן חוברו.
בהחלטתו, התייחס השופט גם לחריגות הבנייה בבניין, שבו נבנו 29 דירות במקום 28 שאושרו בתוכנית המקורית. לדבריו, "נחזה כי ניסיון הנתבעת להתעקש על רישום דירה אחת בלבד נועד להתאים את רישום הבניין לתוכנית המקורית, אך אין בכך כדי לגרוע מזכויותיהם של התובעים".
זכויות החכירה של התובעים יירשמו בשתי דירות נפרדות
בית המשפט הורה על רישום זכויות החכירה של התובעים בשתי דירות נפרדות, אך הדגיש כי המהלך יתבצע בהתאם לתנאים התכנוניים. "רישום זכויות במרשם המקרקעין ייעשה במנותק משאלת חוקיות הבנייה מבחינה תכנונית", ציין השופט יקואל. הוא גם הוסיף כי על הנתבעת לוודא שהרישום יבוצע בהתאם לכללים.
ההחלטה עשויה להעניק לתובעים יתרונות משמעותיים בפרויקט הפינוי-בינוי. במקום לקבל פיצוי עבור דירה אחת, ייתכן שהם יהיו זכאים לשתי יחידות דיור חדשות, או לתמורה כספית מוגדלת.
פסק הדין מסמן ניצחון חשוב לתובעים, אך גם מהווה תזכורת לחשיבות ניהול מסודר של רישומים והסכמים בנוגע לנכסים. "הוכח כי לתובעים זכות חכירה בשתי דירות בבניין", סיכם השופט, והורה לנתבעת לשלם להם גם הוצאות משפט בסכום כולל של 15 אלף שקל.
- 1.ישי 17/12/2024 22:22הגב לתגובה זואין ספק שהתובעים מבקשים תמורה מלאה לקיום המציאות אשר כל דירה נרכשה בתקופה אחרת, באשר לנוחות המשפחה, אוחדו לרווחת השוכנים בה. העוול נראה לא אחת כאשר מתקיים הליך של פינוי בינוי ולא ברור למה עו"ב קופצת על המציאה שהנה עכשיו תפסנו דג שמן ליתרת חשבון הבנק של החברה, תשתדלו להיות מוסריים ואנושיים למשפחות חלשות בדוגמא שכאן. עצוב מאוד שהייתם צריכים לגזול ממשפחה חלשה זו את לחמה לחיים מעט טובים יותר.
בית משפט (גרוק)המתנה של ארבע שעות הובילה לפיצוי של מיליונים
בית משפט השלום בתל אביב אישר הסדר פשרה בתובענה ייצוגית נגד רשפים דלתות: הלקוחות שהמתינו לביקורי התקנה ותיקון של טכנאי החברה יקבלו הארכת אחריות בשווי מצטבר של כ-3 מיליון שקל, לאחר שנקבע כי תיאום חלונות זמן ארוכים פגע בזכויות הצרכנים ובזמנם
הדלת כבר היתה מותקנת, הבית סגור, סדר היום השתנה, וההמתנה הלכה והתארכה. עבור לקוחות רבים של רשפים דלתות, זה היה תסריט מוכר: ביקור של מתקין או טכנאי שתואם לטווח של ארבע שעות, שבמהלכן נדרש הלקוח להישאר בבית, להמתין, לדחות פגישות ולעתים גם להפסיד יום עבודה. מה שנתפש במשך שנים כגזירת גורל צרכנית, נהפך לבסיס של תובענה ייצוגית, שהסתיימה כעת בפסק דין מפורט ובאישור הסדר פשרה רחב היקף, שבמרכזו פיצוי לציבור הלקוחות והתחייבות לשינוי התנהלות עתידי.
פסק הדין ניתן בבית משפט השלום בתל אביב על ידי השופט ליאור גלברד, במסגרת תובענה ייצוגית שהגישה זוהר יעקבסון נגד רשפים דלתות. ההליך עסק בפרקטיקה של תיאום ביקורי הובלה, התקנה ותיקון של דלתות ומוצרי החברה, בטווחי זמן של ארבע שעות, שלטענת המבקשת חרגו מהוראות חוק הגנת הצרכן ופגעו בזכויות הלקוחות. על פי המתואר בפסק הדין, המקרה הפרטי שממנו צמחה התובענה אינו חריג. יעקבסון רכשה דלת כניסה מתוצרת רשפים, ולאחר שהתגלתה תקלה ביקשה לתאם ביקור טכנאי. הביקור נקבע ליום מסוים, בטווח שבין 10:00 ל-14:00. ארבע שעות של המתנה, ללא אפשרות לדעת מתי בדיוק יגיע הנציג. לטענתה, לא מדובר במקרה נקודתי אלא במדיניות שיטתית, שננקטה כלפי לקוחות רבים. במסגרת הבקשה לאישור התובענה הייצוגית צורפו גם ראיות נוספות, לרבות הליך משפטי אחר שבו הודתה החברה כי זהו חלון הזמן המקובל אצלה.
בבסיס התביעה עמדה פרשנות של סעיף 18א לחוק הגנת הצרכן, העוסק בזמני המתנה לביקור נותן שירות בבית הצרכן. הסעיף קובע כי כשנדרש ביקור של שליח, מתקין או מתקן, על העוסק לתאם מועד כך שזמן ההמתנה לא יעלה על שעתיים מעבר לשעה שנקבעה. לטענת המבקשת, תיקון לחוק שנכנס לתוקף ב-2018 הרחיב את תחולת ההסדר, כך שהוא חל על כלל נותני השירות ולא רק על טכנאים של מוצרי חשמל, כפי שהיה בעבר. תכלית התיקון, כך נטען, היא פשוטה וברורה: לכבד את זמנו של הצרכן ולמנוע פגיעה בשגרת יומו.
רשפים דלתות מצדה, דחתה את הטענות. בתשובתה לבקשה לאישור היא טענה כי החוק אינו חל עליה במלואו, וכי פרשנות המבקשת מרחיבה יתר על המידה את הוראות הדין. החברה הסתמכה בין היתר על חוות דעת של ארגון אמון הציבור, שלפיה החובה הנוגעת לזמני המתנה קשורה למוצרים מסוימים בלבד, ובראשם מוצרי חשמל, ואינה חלה בהכרח על דלתות. עוד נטען כי גם כשתואם חלון זמן של ארבע שעות, בפועל ברוב המקרים הגיעו נציגי החברה מוקדם יותר, כך שהלקוחות לא נדרשו להמתין את מלוא הזמן.
- נדחתה בקשת אמזון: ייצוגית של צרכנים תתברר בישראל
- האם פייסבוק פוגעת בפרטיות של מי שאינם משתמשים?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הפרה של החוק, ללא קשר למועד ההגעה בפועל
המבקשת לא קיבלה את הדברים. בתגובתה היא טענה כי עצם קביעת חלון זמן של ארבע שעות מהווה הפרה של החוק, ללא קשר למועד ההגעה בפועל. לדבריה, מדובר בפרקטיקה שמנצלת את העובדה שהחוק קובע פיצוי סטטוטורי רק לאחר חלוף פרק זמן מסוים, ומאפשרת לעוסקים להתיישר פורמלית עם הדין, אך לפגוע בפועל בצרכנים. עוד הודגש כי המונח "טובין" בחוק הגנת הצרכן אינו מוגבל למוצרי חשמל, אלא כולל כל נכס מוחשי שאינו מקרקעין, ובהגדרה זו נכללות גם דלתות.

חברת הארנק באילת: הערעור שהתקבל והזיכוי שנשלל
בית המשפט המחוזי בבאר שבע קבע כי רואה חשבון שפעל במסגרת שותפות אמיתית אינו חייב במס אישי לפי סעיף 62א לפקודה, אך דחה את טענתו שלפיה מרכז חייו נמצא באילת. פסק הדין המקיף משרטט את הגבולות הברורים בין תכנון מס פסול לשימוש לגיטימי בהתאגדות
בשלהי העשור הקודם, כשאילת המשיכה להיאבק על מקומה הכלכלי והמקצועי הרחק ממרכז הארץ, מצא את עצמו רואה חשבון יליד העיר בלב מחלוקת מס מורכבת, כזו שנעה על קו התפר הדק שבין תכנון מס אסור לבין התנהלות עסקית לגיטימית. מצד אחד עמדה רשות המסים, שביקשה לראות בהכנסות שהופקו באמצעות חברה בשליטתו הכנסה אישית שחייבת במס שולי, ומצד שני עמד הנישום, שטען לשותפות עסקית אמיתית ולזיקה מתמשכת לעיר שבה נולד. פסק דינה של השופטת יעל ייטב מבית המשפט המחוזי בבאר שבע עושה סדר בשתי הסוגיות גם יחד, אך לא מעניק למערער ניצחון מלא.
הערעור נסב על שומות שהוציא פקיד שומה אילת לשנות המס 2017 ו-2018, לאחר שדחה את טענת המערער. בלב המחלוקת עמדו שתי שאלות נפרדות אך שלובות זו בזו: האחת, האם יש לחייב את המערער במס אישי מכוח סעיף 62א(א) לפקודת מס הכנסה, סעיף שנועד להתמודד עם תופעת חברות הארנק; והשנייה, האם המערער זכאי להטבת המס המוענקת לתושב אילת לפי חוק אזור סחר חופשי באילת. כבר בפתח פסק הדין מבהירה השופטת כי התשובה לשתי השאלות אינה אחידה. “מצאתי שיש לקבל את הערעור בחלקו, ככל שהוא נוגע לחבות המס על פי הוראות סעיף 62א בפקודת מס הכנסה. יחד עם זאת מצאתי שיש לדחות את הערעור לעניין הזכאות להטבת המס מכוח חוק אזור סחר חופשי באילת”, היא כתבה.
הרקע העובדתי אינו שנוי במחלוקת מהותית. המערער, רואה חשבון במקצועו, נולד וגדל באילת, הקים בה משרד עצמאי, ובהמשך העביר את פעילותו לחברה שבבעלותו - נוריאל יועצים. בשלב מסוים נוצר קשר עסקי בינו לבין משרד רואי החשבון ברנע, שפעל גם הוא בעיר, והפעילות בסניף אילת התהדקה והלכה. במקביל, ב-2009 עבר המערער עם משפחתו להתגורר בתל אביב, שם הוא עבד כשכיר בתפקידים בכירים, תוך שהוא ממשיך להגיע לאילת לצורכי פעילות מקצועית. לאחר פטירת מייסד משרד ברנע, העמיק הקשר בין הצדדים, והמערער חזר לפעילות מלאה בסניף אילת, תוך חלוקת רווחים שווה.
יותר מ-70% מהכנסות החברה נבעו מלקוח אחד
פקיד השומה ראה בתמונה הזו דוגמה קלאסית להפעלת סעיף 62א לפקודה. לטענתו, השירותים ניתנו בפועל על ידי המערער, היו מסוג הפעולות הנעשות על ידי עובד עבור מעסיקו, וב-2017 אף התקיימה הקביעה שלפיה יותר מ-70% מהכנסות החברה נבעו מלקוח אחד. מכאן הסיק פקיד השומה כי יש לייחס למערער את הכנסות החברה כהכנסת עבודה לפי סעיף 2(2) לפקודה, תוך התעלמות מהאישיות המשפטית הנפרדת של החברה.
- רואה החשבון שניצח את מס הכנסה - ולמה זה חשוב לכם?
- מיסוי חברות ארנק ב-2025: הכסף על השולחן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אלא שבית המשפט לא קיבל את הגישה הזו. פסק הדין מקדיש עמודים רבים לניתוח התכלית החקיקתית של סעיף 62א, שנוסף לפקודה במסגרת תיקון 235, בעקבות המלצות ועדת טרכטנברג. השופטת הזכירה בהכרעת הדין כי מדובר בחריג מצומצם למודל המיסוי הדו-שלבי, שנועד “להעמיד לרשות פקיד השומה כלי עזר לטיפול בתכנוני מס”, ולא לבטל את השימוש הלגיטימי בהתאגדות. “הפרשנות המתבקשת נוכח התכלית האמורה היא פרשנות דווקנית, המחילה את הוראות הסעיף על גדר המקרים הנדונים בו, בהתאם לתנאיו ומגבלותיו”, נקבע.
