"זיהינו את הפוטנציאל בהתחדשות עירונית לפני שנים – ונכנסנו בכל הכוח"
קבוצת גבאי, בראשותו של אלי גבאי, היא שחקנית בשוק הנדל"ן בישראל, עם דגש על תחום ההתחדשות העירונית. גבאי מספר שהחברה, שהוקמה לפני למעלה משלושה עשורים, מתנהלת כחברה משפחתית, כשבני משפחה רבים מחזיקים בתפקידי מפתח.
"אנחנו חברה משפחתית מעל 30 שנה בתחום" אומר גבאי. "הילדים מנהלים את העסק, מיה אחותי היא המנכ"לית ועוד מספר בני משפחה בתפקידים שונים. אנחנו בונים קרוב ל-1,500 יחידות דיור, רובם בפרויקטים של התחדשות עירונית, ומקדמים עשרות אלפי יחידות נוספות".
לדבריו, הבחירה להיכנס לתחום ההתחדשות התבררה כמהלך אסטרטגי נכון. "זיהינו את הפוטנציאל בהתחדשות עירונית לפני שנים – ונכנסנו בכל הכוח", החברה מחזיקה בנכסים מניבים בשווי של כמיליארד שקל, הכוללים מבני תעשייה, לוגיסטיקה, מלונאות ונכסים אחרים. "אחד היתרונות שלנו הוא שאנו מקדמים פרויקטים שאינם צורכים אשראי יקר, וזה משמעותי מאוד בתקופות כמו זו, בסוף אנחנו לומדים שמשך חיי פרויקט לוקח הרבה זמן, חברות שלקחו אשראי על פרויקטים הגיעו למצבים פחות טובים, נזילות זה דבר מאוד חשוב בעולם שלנו".
- שיכון ובינוי נבחרה לפרויקט פינוי‑בינוי בנווה עופר
- הפשרה: המדינה תוכל להפקיע דירות שלא נפגעו, אך לא יותר מ-25%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הדמיית קהילת קליבלנד; קרדיט: סטודיו אור
"היתרון שלנו בהתחדשות עירונית זה הביצוע והעמידה בהתחייבויות. יזם שיש לו רמת ביצוע גבוהה ויודע לייצר ערך מוסף ללקוח, מצליח. החברה מהווה "וואן סטופ שופ",כאשר אנחנו גם היזמים, וגם הקבלן המבצע. בנוסף, אנחנו לא רק בנויים על התחדשות, אלא מגוונים בפורטפוליו שלנו, חברה שבנויה עם מספר רבדים. זיהינו את היתרון שלנו בלגשת לאנשים ולדבר איתם בגובה העיניים, מי שנכנס איתנו בפרויקטים נהיה חלק מהמשפחה, הטלפון שלי פתוח ללקוחות ויש שקיפות מלאה".
מה היקף הבנייה בהתחדשות עירונית?
"מעל 25 אלף יח"ד, קרוב ל-10 אלף בתב"עות מאושרות, עם פריסה ארצית רחבה בין היתר באשקלון, אשדוד, רמלה, ת"א, וגם בקריות וחיפה.
כמה בבנייה? כמה יכנסו לתהליך עוד שנה, שנתיים?
"שנה הבאה נפתח 3000 יח"ד, עוד שנתיים 2500 יח"ד. כאשר יש חברה שיש לה את כל המחלקות ונותנת את כל המעטפת, אז רואים את הדברים מתקדמים מהר, דברים מזינים אחד את השני, ממש פס ייצור, וזה מוביל להצלחות".
"המון חברות ביצוע שנכנסו לפרויקטים נכנסו לבעיות עם הקבלנים, היתרון ביזם שהוא קבלן ביצוע שזה מעטפת סגורה גוף אחד שעושה הכל ושורת הרווח מתאחדת. כשיש מעטפת סגורה יש בכל גוף כזה מוקד רווח ואם יש בעיה באחת הזרועות, אז כל אחד נותן כתף לשלם וזה חשוב ומשמעותי. בזכות היכולות הללו הדיירים מקבלים גמישות וערך".
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
מה משך הבנייה הממוצע בפרויקטים?
"משך הבנייה הממוצע נע בין 36 ל-40 חודשים. עם זאת, כניסתו של צו תחילת עבודות, רגולציה חדשה שנכנסה לאחרונה, מוסיפה עיכוב של כחצי שנה לתחילת העבודות בפועל. השינויים ברגולציה גורמים להארכת משך חיי הפרויקט ולהתייקרותו, והשפעתם ניכרת גם על הקבלנים וגם על הדיירים בקצה".
נכון להעריך רווחיות של 12-15 אחוז בגולמי?
"15-20 זה הטווח, פרויקטים בהיקפים גדולים לא עוברים מעל הטווח".
החברה תצטרך מימון נוסף בשנים הקרובות?
"אנחנו עובדים בליווי בנקאי ואג"ח".
מהם היעדים האסטרטגיים של החברה לחמש השנים הקרובות בתחום ההתחדשות העירונית?
"המטרה שלנו בכל שנה להגדיל את הצמיחה של החברה ב-3000-5000 יח"ד, הכנסת פרויקטים".
מה האתגרים המרכזיים שהחברה מתמודדת איתם בתחום ההתחדשות העירונית, וכיצד אתם מתכננים להתגבר עליהם?
"אחד האתגרים היה בזמן המלחמה, שהמון חברות שעסקו בתחום ההתחדשות סמכו על עובדים פלסטינים, ידענו וזיהינו מבעוד מועד להזרים פועלים סיניים ומולדבים, ושנינו את התלות, כך שיעדי המסירה וקבלת הדירות לא נעצרו, כל הפרויקטים נכנסו לעבודה שבועיים לאחר המלחמה, הצלחנו לצמצם את נזקי המלחמה לעומת חברות שנתקלו בקשיים".
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
