קצת יותר משנה וחצי עברו מאז שדיווחנו כאן על התרחבות המגמה: בחודש אפריל 2023, שנה אחרי תחילת עליית הריבית, הבנקים לחצו, מבצעי הקבלנים התרחבו והם העניקו הטבות כמעט חסרות תקדים: 90/10 במקום 80/20. הקבלנים נכנסו לסטרס בעקבות עליית הריבית ואם זה לא הספיק, חצי שנה הגיע הגרזן: מלחמה. 

הקבלנים עברו את התקופה הזאת בשלום דרך מבצעי המימון. המצב הזה היה נוח לכולם: הבנקים הבינו שהיקף המשכנתאות נמוך וכך הם הצליחו לעבור תקופה מאתגרת בלי פשיטות רגל. מי שסייעו להם בכך היו הבנקים. הם רקמו דיל שבמסגרתו יתנו הלוואת קבלן ואחרי מספר חודשים ראו איך המחירים עולים.

מספר חודשים אחרי, שוק הנדל"ן החל להתייצב, ובבנק ישראל החליטו לעשות לזה "סטופ". סגן המפקח על הבנקים, אור סופר, נפגש עם מנהלי החטיבות העסקיות, והבהיר כי הוא חושש ממשבר נוכח אי עמידה בתשלומים שרוכשי הדירות לקחו על עצמם בהמשך, מה שעלול לסכן גם אותם. זו הייתה הצתה מאוחרת. התעלמות מכוונת. דניאל חחיאשווילי, המפקח על הבנקים, הוא זה שיזם את הפגישה.

קשה לומר שאדם בקיא כל כך במתרחש לא צפה את המהלך הבא: זמן קצר אחרי, בנק לאומי הודיע בסוף השבוע שהוא מגביל את האפשרות להטבות מימון מרחיקות לכת, כפי שראינו בשנה וחצי האחרונות. הבנק לא אמר את זה מפורשות, אבל לא נראה כי ההפרשות להפסדי אשראי, או במילים אחרות הסיכון המוגבר של הלקוחות, הוא מה שמטריד אותו. הוא יכל להגדיל את כרית הביטחון (עומדת על 630 מיליארד שקל עבור שוק המשכנתאות בלבד) ולאפשר לכולם לישון בשקט. אבל האמת צריכה להיכתב: הוא צלח את התקופה המאתגרת עם מספרים יפים, שוק המשכנתאות חזר לעצמו, ועכשיו הרוכשים שעשו את שלהם, יכולים ללכת.

• הקבלן התחמק מתיקון הליקויים - וישלם ביוקר
• בני זוג זכו בפיצוי על איחור במסירה - כמה קיבלו?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

לא מבצע מימון, אבל מבצע בדלת נסתרת. שלט של שיכון ובינוי (שיכון ובינוי)

בצעד ראשון, לאומי החליט לבלום את הלוואות הקבלן. המשמעות לכך היא פשוטה: רוכש שירצה לשלם 10% או 20% מערך הדירה, לא יוכל. הסיבה לכך היא שהבנק יעצור את הלוואות הקבלן, שלא יהיה מוכן להסתפק ב-20% מהכסף. בקיצור - הבנק יסגור את הברז ליזמים, והם יסגרו את הברז לרוכשים. ההחלטה הזאת לא כוללת את כולם - אנשים בעלי יציבות פיננסית גבוהה יוחרגו, כשאפשר להעריך שחלק מהם יהיה ציבור המשקיעים, מה שעשוי עוד יותר לשנות את מפת הרוכשים (ואולי לגרום לעליית מחירים בהמשך). זה יעשה דבר נוסף: יבריח את הזוגות הצעירים שחסכו חצי מיליון שקל מהשוק. מעכשיו, הקבלן ירצה יותר, כפול, ומי שלא יוכל לעמוד בכך - יצטרך לעבור לפריפריה.

עכשיו השאלה היא מה יקרה קודם - האם בנק לאומי, שהגדיל את הנתח שלו בשוק המשכנתאות ויכול להוריד את הרגל מהגז, הוא רק הסנונית הראשונה ובנקים אחרים כמו מזרחי טפחות ופועלים (וכמובן - הבנקים בעלי נתח השוק הקטן יותר) יילכו בעקבותיו, או שמא הם יגדילו את הנפח על חשבונו ובנק לאומי יחזור לחלק הטבות ברגע שהוא ירגיש מאוים? ויותר מכך: האם בנק לאומי נזכר פתאום שהוא צריך לעצור את הסחף? האם הוא לא הבין את זה קודם, כלומר עוד לפני הפגישה עם בכירי הבנקים?

• מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
• 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?

שלא תבינו לא נכון: המהלך של לאומי הוא נכון, הוא נבון, בטווח הארוך הוא יסייע ללקוחות להימנע ממשבר כלכלי חמור ואולי גם משבר נדל"ן. אבל הוא היה צריך לקרות מזמן, הרבה לפני הפגישה האחרונה. הוא חילק הלוואות לכל דורש כי היה לו נוח, אבל עכשיו - התקופה הסתיימה והוא לא זקוק לכך יותר.

וחוץ מזה, ממש כפי שאפשר לראות בתמונה למעלה, הבנקים תמיד יוכלו לעצור את חגיגת הטבות המימון ולייצר הטבות בדלת נסתרת - פעם זה הטבת מע"מ ובפעם הבאה זו הטבת מטבח, חניה, מחסן, או רק פטור מלא ממדד התשומות.