"כואב לי על חנן מור. כשחברה בחדלות פרעון, זו בעיה של כל הענף"
"כואב מאוד לקרוא על חנן מור. אני מכיר את חנן אישית. הוא אדם חיובי מאוד, אני מכיר את המנכ"ל אבי מאור, הם אנשים חיוביים. יכול להיות שהם התמנפו יותר מדי. יכול להיות שעם התנהלות פחות אגרסיבית הם לא היו מגיעים למצב הזה. חנן הוא מתחרה, זה נכון, אבל יש המון כאלה בשוק. סיפור כזה משליך באופן שלילי על הענף. זו לא בעיה של חנן, אלא של כולנו. בסוף, כשחברה ציבורית נקלעת למצב של חדלות פרעון, זה לא דבר חיובי לענף הבניה כולו", כך אומר חיים פייגלין, מנכ"ל צמח המרמן, בראיון ל"ביזפורטל".
לחברת צמח המרמן יש 17 פרויקטים בשלבי תכנון ושיווק בת"א, רמת גן, אלפי מנשה, חיפה, כרמיאל, הוד השרון, גבעתיים, נהריה, רמת השרון, לוד ונתניה, בהיקף של כמעט 4,000 דירות, לא כולל מסחר. בנוסף, החברה מקדמת 28 פרויקטים של התחדשות עירונית ועוד 17 פרויקטים מותלים בתחום ההתחדשות העירונית. לחברה יש זרוע ביצוע - חברת סיון (50%) - לביצוע עבודות בניה קבלניות של 11 פרויקטים ברחבי הארץ (תל אביב, בת ים, הוד השרון, נתניה וחדרה) ומחזיקה ב-7 פרויקטים של מסחר, כולל בתל אביב.
על רקע הריבית הגבוהה והקשיים בענף הנדל"ן, פייגלין עדיין נשמע אופטימי. "הריבית משפיעה מאוד, אבל שיעור המכירות בפרויקטים שלנו שכבר התחילו הוא מאוד גבוה. כמה דירות ראויות למגורים יש לנו שלא נמסרו? 8. מתוכן 4 בפרוייקט ביפו והיתרה נוספות בפרוייקט אכזיב. לא דירות מאוד יקרות, אבל באזור בעייתי כרגע. ההיצע שלנו בחברה הוא די מצומצם. 80% מכל הדירות שהן לאכלוס ב-3 השנים הקרובות מכורות", אומר פייגלין.
הנה הדוח שפרסמה בנוגע למצב הפרוייקטים שלה:
- עזריאלי משדרגת את הצעת הרכישה לצמח המרמן ב-35% ל-855 מיליון שקל
- עזריאלי נכנסת לתחום הנדל"ן למגורים - תמזג לתוכה את צמח המרמן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
נתונים מתוך דוח צמח המרמן
על פניו, עושה רושם שהחברה מכרה את רוב הדירות בפרוייקטים שלה, 80%. אבל כדי כדי לקבל תמונת מצב מדויקת יותר, די להסתכל בדוחות המכירות במושגים כספיים, כדי להבין כמה היא מכרה השנה וכמה בשנה שעברה. צמח מוכרת פחות, הרבה פחות, מאשר בשנה שעברה. כמה פחות? משהו כמו 80%-75%, מבחינת התמורה הכספית. נכון, יש כאן גם נתונים אחרים, כמו כמה דירות בכלל נותרו לשיווק, כי יכול להיות שחברה מוכרת בשנת 2022 ובשנת 2023 לא נשארו לה יחידות למכירה. אבל כמו שאתם רואים, לחברה נותרו דירות. לא הרבה, אבל נותרו. היא לא מוכרת מכמה סיבות: בעיקר הריבית הגבוהה, וכפי שאתם עשויים לראות ברבעון הבא - גם בעקבות המלחמה.
נתוני המכירות של החברה
אתה אומר שההיצע נמוך ולכן יש פחות מכירות, אבל בפועל המכירות נחלשו על רקע המלחמה והריבית הגבוהה.
"אין ספק שהמכירות יורדות, אבל זה לא המאמץ שלנו כרגע. נכון שהסנטימנט מאוד שלילי ואתה רואה קיפאון. כל כך הרבה אנשים במילואים, כך כך הרבה מתאבלים וחטופים, שאין סנטימנט למכור. המאמץ הוא לא בשיווק או במכירות. הוא יותר קידום של הפרוייקט הפעילים שנמצאים בבניה. שיעור המכירות גבוה מאוד. זה המאמץ העיקרי שלנו".
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
הקטנתם מינוף. אתם חוששים?
"הקטנו אותו דרמטית ברבעון הקודם. החוב הוא סביב 61%, המינוף נמוך מאוד, אנחנו חברה של טריפל B+, מינוף כזה מתאים יותר לקבוצה ה-A. אני שמח שעשינו את זה לפני המלחמה. לא היינו מודעים לזה, אבל הייתה לנו תחושה שצריך להפחית מינוף ולממש. לכן גם מצבנו גם יחסית יותר טוב מהסביבה שלנו. לגבי קרקעות, יש לנו קרקע שתהיה זמינה בקרוב, במכבי יפו, מכרז שזכינו בו לפני 5 שנים. 630 דירות, מתוכם 50% מחיר למשתכן, והשאר שוק חופשי. במונחים של היום אלה מחירים היסטוריים. אבל אנחנו נבנה, לא נממש. אנחנו לא סוחרי קרקע".
"לא הורדנו מחירים". פייגלין (כפיר סיון)
הורדת מחירים?
"לא הורדנו, אבל הנגשנו את תנאי התשלום. נתנו ערך, אבל לא הטבות מפליגות מעבר לתנאי מימון טובים. 20/80, בעיקר".
על רקע הקשיים של קבוצת חנן מור - האם קיים חשש מתגובת שרשרת?
"יש מצוקה גדולה בעיקר בקרב החברות הקטנות והבינוניות, שאין להן נגישות לשוק ההון ויש להן יחסי מינוף אחרים. חלקן לקחו מימון משלים. יש מצוקה גדולה ואני חושש להרבה חברות בענף. אנחנו מנסים לסייע להרבה חברות, פנינו לכל 5 הבנקים וביקשנו אורך רוח לחברות בענף. הם נענו בחיוב. אני מקווה שפרשת חנן מור היא פרשה נקודתית ולא משהו שישליך רוחבית על כל הענף. מקווה שהוא ייחלץ מזה".
חברות אחרות הציעו לרכוש ממנו קרקע בשדה דוב בנזיד עדשים, ניצלו את המצב. והוא סירב. פנית אליו?
"לא. אנחנו בעניין של הנמכת המינוף, לא רכישת קרקעות עכשיו".
המשקיעים בורחים מפרוייקטים ללא מיגון. תגדיל את החשיפה להתחדשות עירונית?
"יש לנו 28 פרוייקטים שאנחנו מקדמים כי אנחנו משוכנעים שיש בהם צורך, אנשים מבינים יותר את ערך המיגון, בניינים ישנים חסרי מיגון. אנחנו בזה משקיעים המון. הגדלנו מאוד את החשיפה שלנו בהתחדשות עירונית ב-4 השנים האחרונות. הקמנו מחלקה שהיא די מנצחת, אנחנו גם זוכים בפרוייקטים והמחלקה הזאת מתקדמת. אנחנו לא מסתפקים בתל אביב וגוש דן, הלכנו למקומות מרוחקים, עד קריית שמונה. יש מחשבה שעם הזמן גם הממשלה תגיע לשם ותתמוך".
אבל אין כדאיות כלכלית שם. בלי עזרה של הממשלה, לא תוכל להתקדם.
"הכדאיות הכלכלית היא גבולית, זה נכון, אבל לפי מה שבין שומע וקורא המלצות, הוועדה הבינמשרדית להתחדשות בפריפריה זו ועדה שהמליצה לסבסד פרוייקטים כאלה בעיקר לאורך קו השבר הסורי אפריקאי - לסבסד ישירות וגם לתת הקלות מס ואולי גם קרקע משלימה. אנחנו שם מתוך מחשבה שהממשלה תאמץ את זה. הלכנו עד הקצה, עד קריית שמונה. לא צריך לומר יותר מזה. הפרויקט עם כדאיות מגבלתית וגבולית מאוד. כשיאומצו ההמלצות, נצא לדרך. אנחנו מתקדמים מתוך הנחה שכך יקרה".
לסיום, עמדתם להשקיע בפרויקט בשדרות, אבל עצרתם. מה קרה שם?
- 3.לא צריך לשלם על קרקעות פי 5 במכרז ולגלגל על הקונים (ל"ת)קונה משינה 22/11/2023 02:12הגב לתגובה זו
- 2.אני שמח ואין מה לרחם 21/11/2023 17:44הגב לתגובה זוב תמיד הם שומרים כסף בצד והמפסידים זה המשקיעים ולא הם
- 1.אשרי המאמין:) (ל"ת)רק אל תוריד מחיר:) 21/11/2023 14:17הגב לתגובה זו
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
