צניחה במכירת דירות יד שנייה; חודש אוקטובר - גרוע מתקופת הקורונה
הביקושים לנדל"ן נמצאים בתחתית. הריבית הגבוהה בצירוף העובדה שיש מלחמה בישראל גרמו לשוק הנדל"ן להתקרר. לפני שנגיע לנתונים המרכזיים של ספטמבר, ראוי לדווח על הנתונים הראשוניים שהגיעו לחודש אוקטובר - החודש בו החלה המלחמה. לפי האוצר, הם מצביעים על רמה נמוכה במיוחד של עסקאות. בהתבסס על קצב דיווח העסקאות עד תחילת נובמבר, עשויה רמת העסקאות בחודש אוקטובר להיות נמוכה אף מזו שנרשמה באפריל 2020, שעמד בצל הסגר הראשון עם פרוץ מגפת הקורונה. בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי (שכבר דווחו לרשות המסים) בולטת ירידה חדה במיוחד במשקל הזוגות הצעירים ברכישות אלו, כאשר במקביל נרשם גידול בשיעור משחלפי הדיור, בפרט מי שרכשו דירה וטרם מכרו את דירתם הקודמת.
נתונים: משרד האוצר
בחודש ספטמבר 2023 נרכשו 5,880 דירות בלבד - ירידה של 26% בהשוואה לספטמבר אשתקד, כך על פי נתוני משרד האוצר במסגרת סקירת הנדל"ן החודשית. עוד לפי הנתונים, בניכוי העסקאות בסבסוד ממשלתי עמד מספר העסקאות בשוק החופשי על 5,210 - ירידה חדה של 30% בהשוואה לספטמבר אשתקד וירידה של 18% בהשוואה לחודש הקודם. זוהי גם אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו במהלך חודשי ספטמבר בעשרים השנים האחרונות.
מכירות הקבלנים בחודש ספטמבר הסתכמו ב-2,370 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי, ירידה של 18% בהשוואה לספטמבר אשתקד. בניכוי הדירות שנמכרו בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש ספטמבר ב-1,700 דירות, ירידה בשיעור חד של 27% בהשוואה לספטמבר אשתקד. בכך התעצם שיעור הירידה במכירות הקבלנים בשוק החופשי לאחר התמתנות בירידות אלו בשלושת החודשים הקודמים.
- דירה חדשה או יד שנייה: מה באמת עדיף לרכוש היום?
- דירה מיד ראשונה: יתרונות והמלצות שכדאי להכיר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה במכירות הקבלנים בחודש ספטמבר מצאה ביטוי מקביל בירידה חדה של 21% בתזרים המזומנים הפוטנציאלי ממכירות אלו, בהשוואה לספטמבר אשתקד, בהמשך לירידות חדות מאז יוני אשתקד. בניתוח של תזרים המזומנים בפועל בניכוי תשומות (בהתבסס על דוחות מע"מ של הקבלנים) נמצא כי הירידה בתזרים זה הינה חדה אף יותר מזו שנרשמה בתזרים המזומנים הפטונציאלי.
סך תזרים המזומנים של הקבלנים בניכוי התשומות בחודשים אפריל-יולי 2023 עמד על 3.3 מיליארד שקל, ירידה נומינלית של 57% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. ניתוח הנתונים מלמד כי ירידה חדה זו מוסברת לא רק בירידה בתקבולים בגין מכירת דירות, אלא גם כתוצאה משחיקה בשיעור הרווחיות. גביית מע"מ ממכירת דירות חדשות רשמה ירידה של 46% בשמונת החודשים הראשונים של השנה.
בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי לפי פרק הזמן הצפוי לקבלת הדירה נמצא כי שיעור זה עמד בחודש ספטמבר על 62%, נמוך ב-1 נקודת אחוז בהשוואה לחודש הקודם ונמוך ב-8 נקודות אחוז בהשוואה לספטמבר אשתקד.
- באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
- מיי טאון ממשיכה לבנות בתל אביב - אבל אולי הישועה תגיע דווקא מהפריפריה
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
סך מכירות יד שנייה בחודש ספטמבר עמד על 3,510 דירות, ירידה של 31% בהשוואה לספטמבר אשתקד ואחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו בחודשי ספטמבר בעשרים השנים האחרונות.
מכירת דירות יד שנייה (משרד האוצר)
רכישות המשקיעים בחודש ספטמבר הסתכמו ב-900 דירות, ירידה חדה של 34% בהשוואה לספטמבר אשתקד, זאת בהמשך לירידות חדות ברכישות אלו שהחלו בדצמבר 2021 לאחר העלאת מס הרכישה. ירידות אלו הוחרפו לאחר תחילת רצף העלאות הריבית ע"י בנק ישראל באפריל אשתקד. משקל המשקיעים מסך העסקאות עמד בחודש ספטמבר על 15%, נמוך בשתי נקודות אחוז בהשוואה לספטמבר אשתקד.
מכירות המשקיעים בחודש ספטמבר הסתכמו ב-1,203 דירות, ירידה חדה של 31% בהשוואה לספטמבר אשתקד, בדומה לשיעור הירידה בסך דירות יד שנייה שנמכרו. "מלאי" הדירות בידי משקיעים הוסיף לרדת כאשר במהלך ספטמבר נגרעו ממלאי זה כשלוש מאות דירות. מאז אוקטובר 2021 (החודש שקדם להעלאת מס הרכישה) נגרעו ממלאי זה כחמשת אלפי דירות בסה"כ. ירידת המלאי בולטת בעיקר בחיפה. מנגד באזור ת"א נרשם גידול במלאי זה.
רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו בחודש ספטמבר ב-3,451 דירות, ירידה של 13% בהשוואה לספטמבר אשתקד. בניכוי הרכישות בסבסוד ממשלתי הסתכמו רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי ב-2,781 דירות, ירידה של 19% בהשוואה לספטמבר אשתקד. בכך התחדשה הירידה ברכישות אלו, לאחר שבחודש הקודם נרשם גידול מתון של 2% לאחר תקופה ממושכת של ירידות.
רכישות משחלפי הדיור בחודש ספטמבר הסתכמו ב-1,530 דירות, ירידה חדה של 41% בהשוואה לספטמבר אשתקד. שיעור מצמצמי הדיור מבין רוכשים אלו עמד על 34%, גבוה ב-3.5 נקודות אחוז בהשוואה לספטמבר אשתקד.
- 28.עד עכדיו עבדו עליכם אספני הדירות שבממשלה קרטל הקבלנים וגם מתווכים.לדעת כלכלנים בכירים בעולם מחירי הדירות בישראל הם נבועה הגדולה בעולם ויקרים בעשרות אחוזים מהמחיר הריאלי.חייביפ ךהביא קבלנים מחו"ל אז תראו את השינוי הגדול הרבע מהזמן ובחצי המחיר.תבינו שיש פה (ל"ת)מורגנטיין 22/11/2023 23:42הגב לתגובה זו
- 27.רז 14/11/2023 08:18הגב לתגובה זוהגיע הזמן להתעשת ושיהיהיו מחיר ריאלי להזניק את מחירי הדיור הלא מוצדק יצא מכל החורים .ישנם הרבה סיבות שהמחירים ייחתכו לחצי
- 26.בן 14/11/2023 05:37הגב לתגובה זומחירי ריצפה לפניי המראה
- 25.סמי וסוסו 13/11/2023 17:49הגב לתגובה זונגמרו הימים שכל מתווך מצורע וזב חוטם שלא גמר כיתה א' גוזר קופון כאילו שהוא יוצא 8200
- 24.אוהב סרטי אקשן 13/11/2023 17:47הגב לתגובה זולהתרווח על הכורסא בסלון ולצפות בהקרנת השלאגר שובר הקופות "פיצוץ בועת הנדל"ן האימתנית ביותר בעולם"
- 23.זה אפילו לא הפרומו של הירידות (ל"ת)אורן 13/11/2023 17:45הגב לתגובה זו
- 22.אחרי גאות בא השפל (ל"ת)מציל בחוף הים 13/11/2023 17:45הגב לתגובה זו
- 21.הקבלנים הולכים לקבל שיעור מאלף ב"מחזוריות כלכלית" (ל"ת)מרצה לכלכלה 13/11/2023 17:44הגב לתגובה זו
- 20.נתי 13/11/2023 16:48הגב לתגובה זוהמחירים גבוהים ב לפחות 40 אחוז מהשווי הראלי של דירה בישראל
- 19.אשק 13/11/2023 15:49הגב לתגובה זולפי נתוני רשויות המס רוב הערבים, חרדים, קיבוצניקים, בדואים, דרוזים היו צריכים להיות מחוסרי דיור.
- 18.מבין עניין 13/11/2023 15:15הגב לתגובה זושיורידו מחירים ב30% מספיק עם החזירות! בסך הכל 4 קירות
- 17.השוק מרוסק, וכל מי שקנה עם משכנתא שמנה אכל אותה (ל"ת)daf 13/11/2023 13:57הגב לתגובה זו
- 16.דר' דום 13/11/2023 13:02הגב לתגובה זוקשה להם לחתוך הפסד, אחרי שרכשו קרקעות במחיר בועה מתוך הנחה של מחירי דירה כפולים מהמחיר ההוגן. ואז התייקר להם המימון... ואז הפיכה משטרית ... ואז מלחמה של שנה.... וואי. הקבלן הראשון שימצמץ מינוס 20% במחיר, יפיל את כל הפרויקט ואז את את השכונה העיר וכל המדינה, אבל יספיק למכור את כל המלאי.
- 15.אסי 13/11/2023 12:12הגב לתגובה זולהוריד משמעותית במחיר! ככה פשוט!
- אלמוג 13/11/2023 13:42הגב לתגובה זולקנות קרעקעות במחיר מופקע, ומינפו את עצמם למוות ?
- yyy 27/11/2023 08:46אפשר יהיה לקנות מכונס הנכסים
- כונס נכסים 13/11/2023 14:49לא יורידו? הבנק ימכור.
- יזם 623 13/11/2023 13:35הגב לתגובה זואיך כולם גאוני מקלדת שלא חתמו מעולם ערבות אישית, לא עשו עסקים, רק מקלידים. השנאה כלפי האחר עברה גבול גם בעניינים הללו. דירה בתל אביב לא תרד ממחיר של 50 אלף שקל למ״ר וגם אז היא מיועדת לאנשים שיש להם. אני נמצא מחוץ לתחום כבר מספר שנים., גר בבית מרווח ומזדקן בקצב סביר, אבל עדיין מבין מה עובר על אנשי העסקים. כשתבין שקריסה של קבלנים תוביל לעליית מחירים בתחום
- אל תמכור - הבנק כבר ימכור (ל"ת)משתגע מטמבלים 13/11/2023 17:41
- 14.יוני 13/11/2023 12:10הגב לתגובה זודירה אמורה להיות זולה כדי שנהנה מהחיים עצמם אם דירה תהיה זולה, המדינה תרוויח יותר, אני אסביר: אזרחים שמחים יותר, הרבה יותר הוצאה על פנאי ועל רכבים ועל פינוקים ועל תיירות, זה יביא למדינה יותר מיסים מכל מה שאתם חולמים בזמן שהאזרחים שמחים. אבל כשהדירות יקרות, כולם ממורמרים ומוציאים פחות. כי הם חוסכים לדירה או שזרקו את כל ההון שלהם בדירה. ואזרח שהדירה שלו זולה, יוצא ליותר חופשות ורוכש יותר דברים בעסקים קטנים ולכן המדינה מרוויחה יותר מיסים מהעסקים הקטנים מאשר מהנדלן. ואם רמת החיים תעלה, זה יעודד עלייה שתביא לפה עוד כסף ועוד אנשים ועוד השקעה בתשתיות.
- לא מדוייק 13/11/2023 13:33הגב לתגובה זומונח ידוע שדווקא ההיפך קורה כשמחיר הבתים עולה מוציאים יותר
- 13.ישראל 13/11/2023 12:08הגב לתגובה זואני לא קונה לפני שירד ב 40%-35% אבל צריך לשמר את המחירים הגיוניים ולכן נצטרך שחקנים נוספים/קבלנים סינים!!! לא הגיוני בדירה במרכז תעלה כמו בניו יורק!!!! לילדים שלנו מגיע שוק הוגן!!!
- 12.אוהד 13/11/2023 11:48הגב לתגובה זובאוקטובר יהיו עוד קצת עסקאות שהתבשלו לפני
- 11.קוטי 13/11/2023 11:46הגב לתגובה זונו באמת מגלה את אמריקה הרי רוב הצעירים מגויסים ונילחמים למי יש פנאי בקניית דירה תמתין אחרי המלחמה ותראה אם העדר התפזר או חזר למיכלאה
- הנתונים מלפני המלחמה, עכשיו בכלל המצב גמור (ל"ת)גדכ 13/11/2023 13:58הגב לתגובה זו
- 10.אדם 13/11/2023 11:39הגב לתגובה זויהודי! זה אומר שמחירי הנדל"ן התנתקו מכח הקניה ואמורים לרדת בעשרות אחוזים!!!
- 9.72 13/11/2023 11:38הגב לתגובה זוהנתונים האמיתיים יגיעו כגל גדול מידי ביום אחד וימוטטו מגדלי אשליות המינוף לעבר תודעת נדלן חדשה ולריבית שפה להישאר מעלה עוד שנים רבות. תודעה שזה לא היה ביקוש אמיתי אלה מינוף של משקיעים שגילגלו חובות. תודעה שנדלן לא תמיד עולה, אלה גם יורד במחזורים של עשר שנים. תודעה שבועות מתפוצצות יחד ללמד שיעור ואיתם ברבורים שחורים ועוד אחד לא צפוי, תודעה שהתקשורת הממסד והלמס אינם אומרת אמת אלה אינטרסנטים, לרוב, תודעה שיש שפע לכולם והוא כאן ועכשיו.
- 8.אלי 13/11/2023 11:34הגב לתגובה זוסערה "מושלמת "בין הריבית הגבוה ותוצאות הכלכליות של המלחמה יאיץ את מפולת מחירי הנדל"ן בשנה הקרובה... למשקיע חכם אין מה לחפש בנדל"ן כאשר אפשר לקבל ~5% בקרנות כספיות עם 0 סיכון ו0 כאבי ראש...
- הריבית לא גבוהה, היא גבוהה לאלו שחיים על שכר נמוך. (ל"ת)גדש 13/11/2023 13:59הגב לתגובה זו
- הזייה 13/11/2023 12:11הגב לתגובה זומחירי מונקו!!!! במזרח התיכון!!!!!!!!!!!!!! אני לא קונה!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! אולי קונה מאה קילו פופקורן וממתינה על הגדר!!! שנתיים לפחות!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
- אלמוג 13/11/2023 13:46מחכה לראות מה יהיה עם כל אלה שמנסים למכור דירת 4 חדרים לא משופצת ב 4M ואפילו לא בתל אביב
- 7.סבבבבב פריים מטורף לפנינו (ל"ת)רועי 13/11/2023 11:33הגב לתגובה זו
- 6.סמי וסוסו 13/11/2023 11:31הגב לתגובה זו"הצניחה במכירות תגרום לזינוק חד במחירי הדירות"
- חחחחחחח (ל"ת)אריה 13/11/2023 12:49הגב לתגובה זו
- 5.אבי 13/11/2023 11:31הגב לתגובה זוהולך להיות מעניין :-)
- 4.מיכה ראש ביצה 13/11/2023 11:26הגב לתגובה זואנחנו סיימנו להיות פראיירים שלהם , לכו תגנו על הנכסים שלכם
- 3.בועת הנדל"ן בישראל כבר בתהליך התרסקות מתקדם (ל"ת)התמונה ברורה 13/11/2023 11:12הגב לתגובה זו
- 2.הנדלן יהי זכרו ברוך (ל"ת)ביביסט מהממד 13/11/2023 11:02הגב לתגובה זו
- 1.ירידות של 20% במחירים בגוש דן (ל"ת)מתווך גוש דן 13/11/2023 10:59הגב לתגובה זו
באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
הדיווח יאפשר לעלות על מתחמקים ומעלימים, אך ועדת הכספים מדי שנה בולמת את המהלך; במקיל רשות המסים מגיעה לדטה מאוד גדול דרך הצלבת נתונים ממקורות נוספים
הפוליטיקאים שלנו לא מעוניינים בחובת דיווח על משכירי הדירות. ההסבר הוא שהם לא רוצים עוד בירוקרטיה והכבדה על הציבור. אבל, אם לכאורה מדובר בחובת דיווח מאוד פשוטה, דוח של דקות בודדות של אחד יכול למלא , ואין כאן הכבדה גדולה על הציבור, אז מה הבעיה? לכאורה אין בעיה. לכאורה, אמורים להעביר את התקנה הזו בקלות. בפועל, זה יהיה קשה. הפוליטקאיים לא רוצים בחובת דיווח על משכירי דירות.
יכול להיות שמשה גפני שהיה מהכוחות הגדולים נגד המס, קיבל הוראה מהבוסים שלו, יכול להיות שהסיבה היא פשוט שלרבים מהח"כים שלנו יש מספר דירות ואלי נוח להם להתחיל לדווח. הכל יכול להיות, אבל מה שבטוח שזה לא רק רצון להקל על הציבור.
יש מספר סוגים של העלמות מס. יש פשוט חוסר התייחסות מוחלט. אנשים שלא מדווחים למרות שצריך. נקודה. יש דיווח נמוך יותר מהמצב האמיתי כדי לא להגיע לרף. יש מספר סוגים של דיווחים לא אמיתיים - טריקים שמורידים את השכר מתחת לרף (כמו הורדה של סכום שהכירות מול תשלום חד פעמי על ריהוט וכו'), קניית דירות דרך הילדים ועוד. זו תופעה ענקית, רבבות משפחות מחזיקות דרך הילדים דירות נוספות. אם רשות המסים תיכנס לעובי הקורה, היא תמצא שלגבי המון דירות זאת לא באמת הדירה של הילדים, אלא זו דירה של ההורים וכאילו ניתנה לילדים. זו השיטה לחסוך במסים - במס רכישה ובמס על שכר דירה.
המדהים הוא שלמרות שמיסוי על שכר דירה הוא מאוד נמוך, אנשים בוחרים להתחמק ממנו. מדובר באפס מס עד 5,650 שקלים כשמעל הסכום זה יש אפשרות לשלם 10% בלבד, או מס על כפליים מהחריגה. בשביל 10% מס אתם בורחים? זה נמוך ממס על עבודה שמגיע ל-50% וזה נמוך מהמס על הבורסה בשיעור של 25%. לא הוגן.
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
- רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רשות המסים מנסה שוב להגיע למצב של דיווח חובה גם אם לא מגיעים לרף החבות במס. בדרך הזו היא תקבל מאגר מלא, ותדע אם המחירים הגיוניים, אם מספר הדירות לכל משפחה אמיתי. דמיינו שהיא תקבל על 3 דירות דומות במחירי שכירות שונים מאוד, היא מיד תדע שמשהו אל תקין. דמיינו שיצופו דירות של הסבתא שנפטרה מזמן ושהכר דירה מגיע לשני הילדים שיש להם עוד דירות להשכרה. העלמות המס, הטריקים וה"גנבות" הקטנות לא ייעלמו מהרדאר. היא תהיה מרושתת על הכל. ברגע שתהיה חובת דיווח אקטיבית, אנשים לא יוכלו להגיד לא ידענו, לא הכרנו. רק ההנחייה הזו תגרום לכך שמעלימי מס במודע שתכננו ביום שבו יתפסו אותם להגיד לא ידענו, ידווחו וישלמו.
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
- באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
- רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
