שכונת המשתלה: 45 אלף שקל למטר על דירה בשכונת יוקרה. קונים?
על גבול רמת השרון תל אביב, על קו התפר של צהלה, שכונת המשתלה ממתגת את עצמה בלי הרבה מאמץ: היא רחוקה מהרעש של מרכז תל אביב, קרובה לכבישים המרכזיים לא רחוק מהכפר הירוק. זוהי הנקודה הגבוהה ביותר של העיר תל אביב. מלמעלה, זה נראה כמו שיר: שמות הרחובות בה נקראים על שם סופרים או מלחינים ישראלים, מסשה ארגוב ולוין קיפניס ועד משה וילנסקי ודוד אבידן.
נתחיל בתשובה לשאלה הראשונה שלכם. השם של השכונה מגיע משום שהיא הוקמה על שטח המשתלה העירונית. היא התחילה ב-1,200 יחידות דיור, ועלתה במהלך השנים בבניית עוד כמעט 400 כאלה, חלק מהם במסגרת מיזם של דירה להשכיר. 3,821 תושבים היו בה נכון לסוף השנה שעברה. היום, קצת יותר.
כדי לשרטט לעצמם מפה דמיונית של השכונה, אז מדובר בגבעה בהיקף 1,600 מטר, כשהרחובות ארגוב ווילנסקי מקיפים אותה. רחוב דוד אבידן נמצא בקצה המערבי ומכיל בעיקר בנינים נמוכים, וגם שטחי מסחר קטנים. בשוליים בנינים קטנים, בני 3-7 קומות, אבל גם צמודי קרקע. לשכונה יש 2 פארקים, דני ילדים, מעון ויצ"ו, אבל אין לה קאנטרי. בשביל זה, התושבים נוסעים או הולכים לצהלה. ואפילו בית דיור מוגן מוכר יש כאן - אחוזת צהלה.
שכונת המשתלה דורגה אחרונה ברשימת עשר השכונות הכי טובות בישראל. היא השישית מתל אביב ברשימה ומקדימות אותה שרונה, צהלה, בצרון מערב, פארק צמרת ואפקה. היא נחשבת לשכונת יוקרה, אבל לא לשכונה הכי מבוקשת בתל אביב.
לפני שאתם רצים לקנות, כדאי שתדעו - בסוף השנה נערכה כאן הגרלה לשכירות בדירות 2 חדרים עם מעלית של אשטרום, לא כולל חניה ומרפסת במחיר מצחיק - 4,400 שקל כשהמחיר קבוע לכמה שנים. מי שלקח אחת מתוך 44 הדירות האלה ברחוב משה וילינסקי כנראה הרוויח. במחירי היום, כנראה שתשלמו מחיר דומה רק במעגל השני לתל אביב. אז זה היה 20% פחות ממחיר השוק - הנחה דומה לזו שמקבל מי שקונה דירה במסגרת דירה בהנחה. מי שביקש דירת 3 חדרים שילם 6,000 שקל ולדירה גדולה של 4 חדרים - 7,440. היום, דירות קטנות של 3 חדרים אותה הרחוב מושכרות ב-9,000 שקל לחודש וגדולות, של 5 חדרים, סביב 12-13 אלף שקל בחודש. לא ברור למה אנשים שוכרים דירות במחירים כאלה, במחירים כאלה כבר עדיף לצאת מתל אביב ולשכור בחצי מחיר בחוץ (נכון, יש עלויות נסיעה והגעה, ויש פקקים אבל זה לא מתקרב לזה. וגם אפשר למצוא מוקמות עם אוטובוסים).
כמה עולה דירה או בית במשתלה?
נפריד בין דירות לצמודי קרקע. באזורים שבדקנו, המחירים משתנים מאוד בין רחוב לרחוב ואפילו בין בנינים באותה רחוב. בגדול, היינו אומרים שהמחיר ההוגן נע סביב 45-49 אלף שקל למטר. נכון, המנעד גבוה, כי זה מאוד תלוי בן כמה הבניין, באיזה רחוב, לאיזה כביש הוא קרוב וכדומה. ברחוב סשה ארגוב מחירי ההיצע נעים סביב הרף העליון, ברחוב דוד אבידן מצאנו עסקאות זולות יותר, קרוב לרף התחתון. מצאנו עסקאות מלפני מספר חודשים בפחות מ-40 אלף שקל למטר בקומות נמוכות ודירות גדולות, אבל גם עסקאות ב-47 אלף שקל למטר, עבור דירות בקומות גבוהות יותר או בבניינים 'אינטימיים' יותר. המחיר מושפע מאוד בין בניין לבניין.
עכשיו, בואו נדבר על העלאת הריבית, כי בסוף גם היא נכנסת לכאן. מצאנו דירה זולה במיוחד ברחוב משה וילינסקי. 3 חדרים, 75 מ"ר עם מרפסת 30 מ"ר, מרפס קטנה בחדר ההורים עם מיזוג, כשהפרויקט מכיל גם חדר כושר וחדר ספורט, חניה תת קרקעית ומחסן. הדירה היא להשקעה עם שוכרים והמחיר - 3 מיליון שקל. זה, זה 40 אלף שקל למטר, אבל זה מחיר היצע. מצד שני, לפי המודעה זוהי "הנחה" כוללת של 400 אלף שקל. עדיין מדובר במחיר סביר, אבל לדירה בתל אביב, בשכונה נחשבת, הוא נחשב לנמוך.
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
מצד שני, ברחוב פרנץ קפקא מצאנו דירת 4 חדרים, 100 מ"ר, ב-4.95 מיליון שקל. מחיר ההיצע משקף את הרף העליון. לא נמכרו כאן דירות לאחרונה, אבל בגדול - זה המחיר הממוצע לרחוב הזה. בקיצור, אם הגעתם לשכונה ומצאתם כעת דירה לסגירה ב-40 אלף שקל - סביר להניח שתלכו על זה אחרי שבדקתם עם עורך דין ושמאי את הנכס. 45 אלף שקל למטר הוא עדיין מחיר הגיוני, בהתאם לאיכות הדירה.
ומה עם צמודי קרקע? נראה שהם עומדים ברף של 45 אלף שקל למטר. מצאנו קוטג' חדש בשכונה - 140 מ"ר עם חצר של 35 מ"ר ומרתף, 3 מלקחות ו-2 שירותים, לא כולל 2 חניות תת קרקעיות, במחיר של 6.5 מיליון שקל. מחיר ההיצע עבור מ"ר בנוי משקף 46 אלף שקל למטר. לא רע.
סשה ארגוב 16, 144 מ"ר, 5 חדרים - 5.45 מיליון שקל.
אבידן דוד 18, 135 מ"ר, 5.5 חדרים, קומה 9 - 4.21 מיליון שקל.
סשה ארגוב 19, 73 מ"ר, 3 חדרים, קומה 4 - 3.33 מיליון שקל.
סשא ארגוב 19, 95 מ"ר, 4 חדרים, קומה 2 - 4.55 מיליון שקל.
סשא ארגוב 19, 79 מ"ר, 3 חדרים, קומה 6 - 2.5 מיליון שקל.
- 16.שכחתם לציין. המחירים בנוה אביבים נעים בין 70 ל80 א 27/05/2023 12:30הגב לתגובה זושכחתם לציין. המחירים בנוה אביבים נעים בין 70 ל80 אלף של מר ומחירים בפרויקט החדש שדה דוב אף עולה על זה , לכן 45 אלף למר זה מאוד זול ו
- טיילת 28/05/2023 01:49הגב לתגובה זולמה אתה חושב שהמשתלה במזרח צריכה לעלות אפילו דומה לאזורים במערב העיר כמו שדה דב, מהם אפשר ללכת לטיילת וחוף הים הנחשקים? הים לעולם לא יתקרב למשתלה ולכן אין סיבה שהמחירים בה יעלו. נווה אביבים צמודה לאוניברסיטה ולכן מבוקשת. המשתלה לא קרובה לשום דבר.
- 15.שגית 25/05/2023 13:27הגב לתגובה זותוך שנתיים המחירים בשתלה יהיו 30 אלף שקל למטר. המחירים קורסים.
- 14.30 אלף למטר לא יותר מזה (ל"ת)מנש 24/05/2023 16:19הגב לתגובה זו
- 13.כמו קיבוץ בתוך ת"א 24/05/2023 11:28הגב לתגובה זובעיקר משפחות עם ילדים
- 12.חפשתי שם 24/05/2023 01:34הגב לתגובה זולא שווה למרות שהדירות יפות .
- 11.אבי כנפ 23/05/2023 21:50הגב לתגובה זולוקח להגיע שעה לת"א , אין שום דבר מעניין לעשות בשכונה אוכלוסיה דיי פח אפילו יחסית לרמת גן
- 10.בנס ציונה יש שכונות שיותר מ 36000 שח למ"ר - יקר ? (ל"ת)יותם 23/05/2023 18:03הגב לתגובה זו
- 9.אל תתקרבו 23/05/2023 14:48הגב לתגובה זוהדירות של אשטרום במסגרת דירה להשכיר הן פח אשפה. איכות בנייה וגימור מזעזעים. יש קרינה חשמלית מהשנאים של חברת חשמל ויש שם סכסוך עם קבלנים שגרם מספר פעמים להצתת הפרוייקט ולירי עם פצועים. מי ששכר שם הובטחה לו כניסה במרץ ועכשיו דחו אותו לאוגוסט. אל תתקרבו.
- 8.דורון ש. 23/05/2023 14:32הגב לתגובה זותל ברוך צפון שכונה הרבה יותר טובה מהמשתלה, ואם לשכור במחירים שמתוארים פה, אז עדיף לחפש בתל ברוך צפון. שכונת המשתלה צפופה מאוד ולא לכל הביניינים יש חניות.
- אורי 23/05/2023 21:11הגב לתגובה זוכל מקום פקקים. כדי להגיע לרכבת צריך לנסוע לבני ברק באוטובוס או בקורקינט. סיוט רק לדמיין את זה. כבר מעדיף לגור ליד הרכבת בפתח תקווה או בהרצליה. 20 דקות אתה בעבודה. זה מעגל שני ומתנהג כמו מעגל שני.
- 7.נירית 23/05/2023 14:23הגב לתגובה זובמיוחד עם ילדים
- 6.תל אביבי 23/05/2023 14:22הגב לתגובה זובמרחק הליכה קצר מכל מקום בשכונת המשתלה. תכלס יותר קרוב לרוב הבתים במשתלה מאשר לבתים בצהלה
- 5.אלון789 23/05/2023 14:06הגב לתגובה זודירת 75 מ"ר עם מרפסת של 30 מ"ר היא לא דירת 100 מ"ר ולכן ב 4 מליון זה לא 40 אלף למ"ר
- 4.שופלק 23/05/2023 11:42הגב לתגובה זואין בה שום דבר חיובי
- 3.מיקו 23/05/2023 11:20הגב לתגובה זוהייתם עדינים במאמר שכונה במזרח פחות מבטקשת משכונות רמת אביב ג והחדשה
- 2.לא במקרה המחירים זולים (יחסית כמובן) (ל"ת)כר 23/05/2023 10:38הגב לתגובה זו
- גרה שם 24/05/2023 01:37הגב לתגובה זויש שם מתווך אחד ששולט על השכונה קובע מחירים ,ואף אחד לא קונה במשך שנים יש דירות שמנסים למכור ולא מצליחים .
- 1.תל אביבי 23/05/2023 10:24הגב לתגובה זומדובר בשכונה שפשוט אין בה כלום. סתם שכונה פרוורית. היתרון העיקרי בה הוא שגרים בבניינים חדשים יחסית והוקם בי"ס יסודי כך שלא צריך להרחיק עד לצהלה בשביל זה. חוץ מזה פשוט אין בה כלום והיא גם לא קרובה לים. פשוט סתם שכונה. ממש סתם.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
