קניתם דירה "קו ראשון" והנוף נחסם? כנראה שלא תוכלו לתבוע
אתם קונים דירה במיליוני שקלים, מסתכלים דרכה אל הים או אל הפארק הסמוך ובטוחים שהערך לא יפסיק לעלות. אבל בוקר אחד, אתם מתעוררים למציאות עגומה: הדחפור החל לעבוד ממש מתחת לבית שלכם. תוך 3 שנים יקום שם מגדל, יחסום לכם את הנוף וכנראה שהדירה שלכם תימכר בהרבה פחות ממה שתכננתם.
חסימת נוף היא עניין שבשגרה. יממה אחרי שתכעסו כי הנוף נחסם, אבל בעיקר כי ערך הדירה ירד, סביר להניח שתנסו להגיש התנגדות, אבל תגלו שהזמן להגשת התנגדות כבר חלף. וייתכן בכלל שהוגשה התנגדות, אבל הוועדות תכנון לא קיבלו אותה.
אז מה עושים? פונים ליזם. מודיעים לו שנציג המכירות הבטיח לכם דירה עם נוף תמידי. סביר להניח שהוא יספר לכם שהנוף התמידי כפוף לתכניות אחרות, שכבר אושרו לאחר הפגישה שלכם עם אותו נציג.
כך למשל, ערעור שהגישה לאחרונה רוכשת של דירה בפארק בבלי בתל אביב, לא בא בטענות לקבלן הבונה, אלא לאותו יזם שמכר לאותה אישה את הדירה. "הבטיחו לי דירה עם נוף פתוח", טענה בעתירה. תופתעו, אבל במקרה הזה, בשונה ממקרים שונים אחרים, בית המשפט העליון דווקא קיבל את עמדתה והחברה שילמה, לא תאמינו, פיצוי של 20 אחוז משווי הדירה.
- השכונה הוותיקה של ראשון לציון בירידה חדה: מתחת ל־22 אלף שקל למ"ר
- הדילמה של תל אביב - האם תוספות מסחר יפגעו במחירי הדירות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
סיפור התביעה הזה הוא לא מקרה חד פעמי, אלא עשוי לפתוח כאן צוהר לתביעות עתידיות. על היזמים, קבעו השופטים, חלה החובה למסור מידע מלא, גם אם הרוכש לא דרש זאת מהם.
הוא חריג, כי הפסיקה בבתי המשפט היא ברורה: הנוף תמיד מוגבל בזמן. בסוף, אמרו לנו עד היום, קחו בחשבון שכנראה שהנוף שלכם ייחסם. זה רק עניין של זמן. אם לא מחר, אז בעוד שנה, או 20 שנה. בסוף זה יקרה, הם אומרים לנו.
זה מזכיר לי סיפור נהדר על מכר, שרכש דירה בקו ראשון לים באחת מערי החוף בשרון. "אין לזה מחיר", הוא אמר לי. הפניתי אותו לתכניות, ושם נקבע כי יש אפשרות לבנות וילות צמודות. "אני בקומה שניה, זה לא ישפיע עליי. הוא אמר". הטרקטורים עדיין לא הגיעו, אבל השכונה החדשה שעומדת להיבנות לפניו תגרום לו כנראה למכור את הדירה בקרוב. הנוף שלו ייחסם כי צמודי הקרקע בנויים על 2 קומות עם דוד שמש, ולא רק - העירייה מאפשרת כעת, במסגרת תכנית גג, לבנות עד 40 מטר על הגגות. כעת, הוא מכין את הקרקע ומפרסם מודעת מכירה לפני שהטרקטורים יישרו אותה.
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- עסקת ענק בלב תל אביב: JFrog שוכרת 20 אלף מ"ר מרבוע כחול ב-650 מיליון שקל
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
בחזרה לסיפור התביעה. אז כמו שהבנתם, אף אחד לא יכול למנוע מרשות מקומית לתכנן. סביר להניח שאם פניתם לעורך דין, שמעתם על סעיף 197, זה שמאפשר לכם לתבוע בגין ירידת ערך. תכף נדבר על הסעיף הזה, אבל קודם לתביעה.
איך קרה שבית המשפט קיבל את התביעה בבלי, אתם שואלים? ובכן, מדובר במקרה אחר. כאן הרוכשת, שקנתה דירה בפרוייקט נדל"ן של "אלעד ישראל מגורים", בבעלות יצחק תשובה, ביקשה מראש דירה שבה כל הקירות השקופים יהיו לכיוון הנוף מבלי מבנים סמוכים מסביב. היא קיבלה הצעה לדירה בקומה 4, שפונה לפארק. היא חתמה על ההסכם תמורת 5,160,000 שקל. בהמשך התברר כי הצד הדרומי חסום על ידי המבנה והנוף מהחלון נחסם.
שמאי ערך מטעמה דוח, שלפיו שווי הפרת ההסכם הנטענת מגיע ל-2.15 מיליון שקל. בהתחלה, המחוזי בתל אביב דחה את התביעה בטענה שהחברה לא הסתירה דבר ועורכי הדין של הלקוחה היו צריכים לבדוק את המצב התכנוני והמשפטי של הנכס - כפי שקורה פעמים רבות בתביעות שנדחות בבתי משפט.
אבל במקרה הזה, הרוכשת לא התייאשה. היא ערערה לעליון ובהרכב של שלושה שופטים - אלכס שטיין, דוד מינץ וגילה כנפי-שטייניץ נקבע אחרת. תחילה, העליון ביטל את החלק בפסק הדין של המחוזי שגלגל את האחריות לעורכי הדין ומשם הדרך הייתה סלולה. כל השופטים, פה אחד, קבעו כי היזמים הגישו מצג שווא.
השופט שטיין טען כי יש לחייב את היזם בפיצוי מופחת בגלל שלרוכשת יש אחריות מסוימת, אולם שני השופטים האחרים קבעו בדעת רוב כי אין לה אחריות והיא תקבל את מלוא הסכום. השופטת כנפי שטייניץ הבהירה: לכל בכל עסקה מוטלת החובה לעדכן בענייני נוף, אולם כאן היה מדובר בעסקה על הנייר בה לא היה אפשר לבחון את הסביבה, וכמו כן מדובר בפרוייקט יוקרה שהצטייר כמי שאמור לשמור על הסביבה ואילו החסימה בוצע על ידי הפרוייקט עצמו ולא על ידי יזם אחר. אז מה עשו השופטים? קיבלו את ההערכה של שווי השוק החדש לעומת שווי השוק של הדירה עם נוף פתוח. זו אזהרה גם ליזמים - הבטחתם? שאו בתוצאות. לא בכל יום יהיה מי שיוותר לכם.
"לא משלם, מה תעשה?": מה עושים עם שוכר בעייתי ואיך מפנים אותו, אם בכלל?
"נוף זו לא זכות מוגנת. אדם שקנה, צריך להבין שמה שאמר לו המשווק מוגבל לזמן שבו הוא רכש. תכניות תמיד אפשר להגיש, בסוף כנראה יחסמו לכולם את הנוף עם ריבוי הדירות", אומר לנו עו"ד דורון אריאל, מומחה לענייני נדל"ן.
כלומר, נוף זה לא דבר מובטח.
"אני מכיר סיפור של אדם שהגיש התנגדות על תכנית פוגעת נוף. התכנית נדחתה, ואז הגישו אותה שוב. הוא שוב התנגד, אז הגישו שוב ושוב. בסוף, אחרי כמה שנים, הצליחו לאשר אותה. המסקנה - אף פעם אין איסור בחוק להמשיך ולתכנן".
אז למה לא מזהירים את המשווקים? הם מוכרים לך דירת קו ראשון לפארק או לים ואחרי שנה אתה הופך למעגל השני.
"אתה יכול לרכוש דירה מול הפארק, או אפילו פנטהאוז יוקרתי, אבל בסוף הרשות מחליטה אחרת".
מה עם סעיף 197 לחוק התכנון והבניה?
"זו תביעה מאוד מורכבת. מספר התביעות של תביעה לפי הסעיף הזה, שבהן אתה מקבל פיצוי, הוא נמוך מאוד. הסיבה היא שצריך להוכיח ירידה אמיתית בשווי הנכס".
הנה, הפרוייקט בבבלי. היא הוכיחה שנגרם לה נזק וזכתה.
"כדי להוכיח צריך שמאי שיבוא ויגיד שהתכנית פוגעת. ברוב המקרים הוא יגיד לך: אמנם נפגעת, אבל התכית הובילה לכך שהשכונה השתפרה. בסוף, במקום אזור פרוץ, דרכו ראית את הים, נבנה פה מרכז יפה, יש תוספת של שטחי ציבור וכולם נהנים ממנו. גם ערך הדירה שלך נהנה מזה".
הוא נהנה ב-2%, אבל הפגיעה בנוף יכולה להיות אנושה - אפילו 20%.
"הבעיה היא שגם ערך הדירות בשכונות המתפתחות עף למעלה, כך שבסיכום, יהיה לך קשה להוכיח ירידת ערך. זה לא שבאו והציעו 5 מיליון פעם והיום מציעים 4.5 מיליון כי התכנית פוגעת. הסיטואציה היא בעיקר הפוכה. בסוף, הועדות המקומיות אמורות לפצות את עצמן דרך היטל השבחה ולא לשלם פיצויים".
היזמים בכלל לא במשחק. הועדות מייצגות את הצד שלהם.
"נכון כי היזמים נותנים להם כתב שיפוי לייצג אותם בתהליך מול התובעים, אז זה הולך לערר ונתקע שם שנים. בסוף, מה קרה? התנגדת, שילמת עשרות אלפי שקלים לאנשי מקצוע. אז הם מרוויחים. זאת מציאות ארצנו, מגביהים פה בכל מקום ונוף זה לא דבר מוקנה".
מה המסקנה מהסיפור הזה?
- 2.שגורמים מזק לכולם 31/01/2023 08:49הגב לתגובה זושגורמים מזק לכולם
- 1.מאור, ירושלים 31/01/2023 07:59הגב לתגובה זווזרקו אותי לכלבים שוקל לתבוע מחדש
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
נתוני הלמ"ס מצביעים על עלייה שנתית של 22% בהתחלות הבנייה, אבל ברבעון השני נרשמה ירידה של 5.5% לעומת תחילת השנה כשבין הערים נרשמים פערים גדולים ותלות גוברת בהתחדשות עירונית - איזה עיר מובילה ומי נשרכת מאחור?
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת שברבעון השני של 2025 החלה בנייתן של 18,553 דירות חדשות, מספר גבוה משמעותית מזה שנרשם בתקופה המקבילה בשנה שעברה עלייה של 42.3%. עם זאת, ביחס לרבעון הראשון של השנה אפשר לראות ירידה של כ-5.5% במספר התחלות הבנייה. במקביל, גמר הבנייה עלה והסתכם ב-14,385 דירות, עלייה של 17.7% לעומת הרבעון הראשון ושל 13.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. התמונה הכוללת לשנה החולפת מצביעה על שוק בנייה פעיל יותר, אך לא אחיד בין המחוזות השונים.
פיזור גיאוגרפי ומגמות במחוזות
יש פערים גדולים בין האזורים. מחוזות המרכז ותל אביב הובילו את הפעילות ברבעון השני, עם כמעט מחצית מכלל הדירות החדשות - 4,519 במרכז ו-4,384 בתל אביב. במחוז הדרום החלה בנייתן של 3,984 דירות, שהיוו כ-21% מכלל הפעילות הארצית, והמספרים שם זינקו ב-62% לעומת הרבעון הקודם. לעומת זאת, בצפון ובירושלים חלה האטה משמעותית: ירידה של 55.7% בצפון, 27.1% בירושלים ו-22% בחיפה.
בכל הנוגע להיתרי בנייה, ניתנו ברבעון השני 17,189 היתרים - עלייה קלה של 1.7% לעומת הרבעון הראשון, אך יציבות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. הפילוח לפי מחוזות מגלה כי במחוז המרכז חל זינוק של כמעט 40% בהיתרי הבנייה, בעוד שבמחוזות אחרים המגמה הייתה שלילית ירידה של כ-8% בתל אביב ועד 13.9% בירושלים.
התחדשות עירונית מובילה
כ-5,030 התחלות בנייה ברבעון השני היו במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית – כ-27% מכלל ההתחלות. מרבית הדירות נבנו במתכונת של הריסה ובנייה מחדש, בעיקר בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2, שהיוו כ-81% מהתחלות ההתחדשות. לעומת הרבעון הקודם מדובר בירידה של 7.7%, אך בהשוואה לשנה שעברה עלייה של 31.3%. בנוסף, החלה בנייתן של כ-1,141 דירות כתוספות בנייה לבניינים קיימים, נתון המשקף עלייה של 14.4% לעומת הרבעון הראשון.
- למה משלמים על עבודה שלא בוצעה? הקבלנים דורשים להקפיא את שכר העובדים הזרים
- ירידה בהתחלות הבנייה בשנה האחרונה, כ-60 אלף בלבד: "המחירים יעלו"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בהסתכלות רחבה על 12 החודשים האחרונים, בין יולי 2024 ליוני 2025, החלו להיבנות 76.5 אלף דירות – עלייה של 22.3% לעומת השנה שקדמה לה. לאחר ניכוי הדירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית, מדובר ב-70.6 אלף דירות חדשות – עלייה של 23.5%. גם מספר היתרי הבנייה בשנה זו עלה, והסתכם ב-80.4 אלף עלייה של 8.9%.
