אתם קונים דירה במיליוני שקלים, מסתכלים דרכה אל הים או אל הפארק הסמוך ובטוחים שהערך לא יפסיק לעלות. אבל בוקר אחד, אתם מתעוררים למציאות עגומה: הדחפור החל לעבוד ממש מתחת לבית שלכם. תוך 3 שנים יקום שם מגדל, יחסום לכם את הנוף וכנראה שהדירה שלכם תימכר בהרבה פחות ממה שתכננתם.

חסימת נוף היא עניין שבשגרה. יממה אחרי שתכעסו כי הנוף נחסם, אבל בעיקר כי ערך הדירה ירד, סביר להניח שתנסו להגיש התנגדות, אבל תגלו שהזמן להגשת התנגדות כבר חלף. וייתכן בכלל שהוגשה התנגדות, אבל הוועדות תכנון לא קיבלו אותה.

אז מה עושים? פונים ליזם. מודיעים לו שנציג המכירות הבטיח לכם דירה עם נוף תמידי. סביר להניח שהוא יספר לכם שהנוף התמידי כפוף לתכניות אחרות, שכבר אושרו לאחר הפגישה שלכם עם אותו נציג.

כך למשל, ערעור שהגישה לאחרונה רוכשת של דירה בפארק בבלי בתל אביב, לא בא בטענות לקבלן הבונה, אלא לאותו יזם שמכר לאותה אישה את הדירה. "הבטיחו לי דירה עם נוף פתוח", טענה בעתירה. תופתעו, אבל במקרה הזה, בשונה ממקרים שונים אחרים, בית המשפט העליון דווקא קיבל את עמדתה והחברה שילמה, לא תאמינו, פיצוי של 20 אחוז משווי הדירה.

• המחיר האמיתי של הרכב החדש וכמה תפסידו מירידת ערך?
• השכונה הוותיקה של ראשון לציון בירידה חדה: מתחת ל־22 אלף שקל למ"ר
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

סיפור התביעה הזה הוא לא מקרה חד פעמי, אלא עשוי לפתוח כאן צוהר לתביעות עתידיות. על היזמים, קבעו השופטים, חלה החובה למסור מידע מלא, גם אם הרוכש לא דרש זאת מהם.

הוא חריג, כי הפסיקה בבתי המשפט היא ברורה: הנוף תמיד מוגבל בזמן. בסוף, אמרו לנו עד היום, קחו בחשבון שכנראה שהנוף שלכם ייחסם. זה רק עניין של זמן. אם לא מחר, אז בעוד שנה, או 20 שנה. בסוף זה יקרה, הם אומרים לנו.

זה מזכיר לי סיפור נהדר על מכר, שרכש דירה בקו ראשון לים באחת מערי החוף בשרון. "אין לזה מחיר", הוא אמר לי. הפניתי אותו לתכניות, ושם נקבע כי יש אפשרות לבנות וילות צמודות. "אני בקומה שניה, זה לא ישפיע עליי. הוא אמר". הטרקטורים עדיין לא הגיעו, אבל השכונה החדשה שעומדת להיבנות לפניו תגרום לו כנראה למכור את הדירה בקרוב. הנוף שלו ייחסם כי צמודי הקרקע בנויים על 2 קומות עם דוד שמש, ולא רק - העירייה מאפשרת כעת, במסגרת תכנית גג, לבנות עד 40 מטר על הגגות. כעת, הוא מכין את הקרקע ומפרסם מודעת מכירה לפני שהטרקטורים יישרו אותה.

• קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
• אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה

בחזרה לסיפור התביעה. אז כמו שהבנתם, אף אחד לא יכול למנוע מרשות מקומית לתכנן. סביר להניח שאם פניתם לעורך דין, שמעתם על סעיף 197, זה שמאפשר לכם לתבוע בגין ירידת ערך. תכף נדבר על הסעיף הזה, אבל קודם לתביעה.

איך קרה שבית המשפט קיבל את התביעה בבלי, אתם שואלים? ובכן, מדובר במקרה אחר. כאן הרוכשת, שקנתה דירה בפרוייקט נדל"ן של "אלעד ישראל מגורים", בבעלות יצחק תשובה, ביקשה מראש דירה שבה כל הקירות השקופים יהיו לכיוון הנוף מבלי מבנים סמוכים מסביב. היא קיבלה הצעה לדירה בקומה 4, שפונה לפארק. היא חתמה על ההסכם תמורת 5,160,000 שקל. בהמשך התברר כי הצד הדרומי חסום על ידי המבנה והנוף מהחלון נחסם.

שמאי ערך מטעמה דוח, שלפיו שווי הפרת ההסכם הנטענת מגיע ל-2.15 מיליון שקל. בהתחלה, המחוזי בתל אביב דחה את התביעה בטענה שהחברה לא הסתירה דבר ועורכי הדין של הלקוחה היו צריכים לבדוק את המצב התכנוני והמשפטי של הנכס - כפי שקורה פעמים רבות בתביעות שנדחות בבתי משפט.

אבל במקרה הזה, הרוכשת לא התייאשה. היא ערערה לעליון ובהרכב של שלושה שופטים - אלכס שטיין, דוד מינץ וגילה כנפי-שטייניץ נקבע אחרת. תחילה, העליון ביטל את החלק בפסק הדין של המחוזי שגלגל את האחריות לעורכי הדין ומשם הדרך הייתה סלולה. כל השופטים, פה אחד, קבעו כי היזמים הגישו מצג שווא. 

השופט שטיין טען כי יש לחייב את היזם בפיצוי מופחת בגלל שלרוכשת יש אחריות מסוימת, אולם שני השופטים האחרים קבעו בדעת רוב כי אין לה אחריות והיא תקבל את מלוא הסכום. השופטת כנפי שטייניץ הבהירה: לכל בכל עסקה מוטלת החובה לעדכן בענייני נוף, אולם כאן היה מדובר בעסקה על הנייר בה לא היה אפשר לבחון את הסביבה, וכמו כן מדובר בפרוייקט יוקרה שהצטייר כמי שאמור לשמור על הסביבה ואילו החסימה בוצע על ידי הפרוייקט עצמו ולא על ידי יזם אחר. אז מה עשו השופטים? קיבלו את ההערכה של שווי השוק החדש לעומת שווי השוק של הדירה עם נוף פתוח. זו אזהרה גם ליזמים - הבטחתם? שאו בתוצאות. לא בכל יום יהיה מי שיוותר לכם.

"לא משלם, מה תעשה?": מה עושים עם שוכר בעייתי ואיך מפנים אותו, אם בכלל?

"נוף זו לא זכות מוגנת. אדם שקנה, צריך להבין שמה שאמר לו המשווק מוגבל לזמן שבו הוא רכש. תכניות תמיד אפשר להגיש, בסוף כנראה יחסמו לכולם את הנוף עם ריבוי הדירות", אומר לנו עו"ד דורון אריאל, מומחה לענייני נדל"ן.

כלומר, נוף זה לא דבר מובטח.

"אני מכיר סיפור של אדם שהגיש התנגדות על תכנית פוגעת נוף. התכנית נדחתה, ואז הגישו אותה שוב. הוא שוב התנגד, אז הגישו שוב ושוב. בסוף, אחרי כמה שנים, הצליחו לאשר אותה. המסקנה - אף פעם אין איסור בחוק להמשיך ולתכנן".

אז למה לא מזהירים את המשווקים? הם מוכרים לך דירת קו ראשון לפארק או לים ואחרי שנה אתה הופך למעגל השני.

"אתה יכול לרכוש דירה מול הפארק, או אפילו פנטהאוז יוקרתי, אבל בסוף הרשות מחליטה אחרת".

מה עם סעיף 197 לחוק התכנון והבניה?

"זו תביעה מאוד מורכבת. מספר התביעות של תביעה לפי הסעיף הזה, שבהן אתה מקבל פיצוי, הוא נמוך מאוד. הסיבה היא שצריך להוכיח ירידה אמיתית בשווי הנכס".

הנה, הפרוייקט בבבלי. היא הוכיחה שנגרם לה נזק וזכתה.

"כדי להוכיח צריך שמאי שיבוא ויגיד שהתכנית פוגעת. ברוב המקרים הוא יגיד לך: אמנם נפגעת, אבל התכית הובילה לכך שהשכונה השתפרה. בסוף, במקום אזור פרוץ, דרכו ראית את הים, נבנה פה מרכז יפה, יש תוספת של שטחי ציבור וכולם נהנים ממנו. גם ערך הדירה שלך נהנה מזה".

הוא נהנה ב-2%, אבל הפגיעה בנוף יכולה להיות אנושה - אפילו 20%.

"הבעיה היא שגם ערך הדירות בשכונות המתפתחות עף למעלה, כך שבסיכום, יהיה לך קשה להוכיח ירידת ערך. זה לא שבאו והציעו 5 מיליון פעם והיום מציעים 4.5 מיליון כי התכנית פוגעת. הסיטואציה היא בעיקר הפוכה. בסוף, הועדות המקומיות אמורות לפצות את עצמן דרך היטל השבחה ולא לשלם פיצויים".

היזמים בכלל לא במשחק. הועדות מייצגות את הצד שלהם.

"נכון כי היזמים נותנים להם כתב שיפוי לייצג אותם בתהליך מול התובעים, אז זה הולך לערר ונתקע שם שנים. בסוף, מה קרה? התנגדת, שילמת עשרות אלפי שקלים לאנשי מקצוע. אז הם מרוויחים. זאת מציאות ארצנו, מגביהים פה בכל מקום ונוף זה לא דבר מוקנה".

מה המסקנה מהסיפור הזה?