חברות הנדל"ן המניב בדרך למחיקות - עליית הריבית והתשואה, תוביל להפחתות בספרים
לאחר שנים של ירידה – שיעורי התשואה לנכסים למניבים בדרך לשינוי מגמה. סקירת שיעורי התשואה בנכסים מניבים שפרסם השמאי הממשלתי הראשי לפיה התשואות על השקעה בנדל"ן מניב במגמת ירידה מתייחסת לסוף 2021 ואינה כוללת את ההשלכות של עליית הריבית בחודשים האחרונים. המצב השתנה - חלה עלייה בתשואת הנכסים המניבים והיא תמשיך לעלות.
בתחילת החודש פרסם השמאי הממשלתי הראשי אוהד עיני מסמך רב חשיבות – סקירת שיעורי התשואה בנכסים מניבים עבור המחצית השנייה של שנת 2021. על אף הפרופיל הציבורי הצנוע של המסמך – הוא אינו פותח מהדורות חדשות ואפילו לא את מדורי הכלכלה – בכוחו להשפיע על עשרות מיליארדי שקלים במצטבר במאזניהן של חברות הנדל"ן המניב, הנסמכות עליו כאחד מכלי העבודה המרכזיים לשמאי המקרקעין לשם קביעת שווי הוגן לנכסים שברשותן. המשמעות היא שכל פיפס של הערכה למעלה או למטה, יכול להזיז סכומי עתק במאזנים, להשפיע על ההון של החברות האלו ועל שווין בבורסה.
בנוסף, יש לדוח הזה השפעה על בקשות מימון לבנקים וגורמי מימון אחרים , לשם ייזום או רכישת מיזמי נדל"ן מניב. הגופים המממנים מתבססים על תחשיבים הנעשים בהתאם לסקירה זו.
בשיח היומיומי כולנו רגילים לכך שתשואות גבוהות הן דבר חיובי שיש לשאוף אליו, וזה נכון. אלא שבאופן לא אינטואיטיבי, בהערכת שווי של נכסי נדל"ן מניב, ככל ששיעורי התשואה להיוון ההכנסה (NOI) הינם נמוכים יותר, כך שוויו של הנכס הנו גבוה יותר. תשואת ההיוון-ריבית ההיוון שתלויה בתשואת הנכסים משפיעה על שווי הנכס וככל שהיא גבוהה יותר כך היא מבטאת סיכון גדול יותר ובהתאמה ערך מהוון נמוך יותר.
- ניתוח רבעוני: מה עשו חברות הנדל״ן המניב והאם השווי מצדיק את העליות?
- גב ים: 9% צמיחה ב-NOI, שיעור התפוסה יציב על 96%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לכן זוכים נכסים בפריפריה לשיעורי תשואה גבוהים יותר, שיש בהם גם כדי לגלם רמת סיכון גדולה יותר, ואילו נכסים באזור המרכז לשיעורי תשואה נמוכה יותר.
בשני העשורים האחרונים (לכל הפחות) ניכרו הבדלים משמעותיים גם בין ענפי הנדל"ן המניב. הנדל"ן המניב לצרכי מסחר נחשב למניה בטוחה יחסית, לכן זכה לשיעורי תשואה נמוכים יותר ואילו הנדל"ן לצרכי תעשייה היה בעל תשואה גבוהה יותר. עם זאת, התשואה עבור כל שלושת הענפים הלכה וירדה בעשור האחרון, מרמה של 8%-9% עד לפני מספר שנים, אל מתחת ל-7% בשנת 2021. מדובר על ממוצע כלל ארצי המשקלל את כלל השטחים המסחריים, הן אלו של מרכז גוש דן שבהן הגיעו התשואות בשנה החולפת עד לשפל של 5% עבור שטחי משרדים למשל, והן אלו שבמעגלים החיצוניים שנהנו מתשואות גבוהות יותר.
גם הסקירה משקפת המשך של מגמת הירידה בשיעורי התשואה. היא נכונה לתקופה הנסקרת – סוף 2021, אז זינק שוויו של הנדל"ן המניב לרמות שלא נראו כדוגמתן קודם לכן, בעיקר במרכז הארץ. אחד ממרכיבי התשואה הינו שיעור הריבית במשק, מאז שהעלה נגיד בנק ישראל את ריבית הבנק, מ-0.1% באמצע אפריל ועד ל-1.25% כיום, נראה כי המגמה בשוק משנה כיוון. הסיבה לכך היא שמשעה שהכסף מתייקר, הופכות ההשקעות בנדל"ן מניב לפחות כדאיות ביחס לחסכונות הסולידיים שמציעה המערכת הבנקאית. כאשר בחסכון בנקאי רגיל עשוי החוסך לזכות בתשואה של 3%-4%, הרי שזמנן של תשואות של 5%-6% שאפיינו את שטחי הנדל"ן המניב במרכז הארץ עד לפני מספר חודשים הוא קצוב. צפויה עלייה בתשואה והיא תשפיע על הדוחות הכספיים - החברות, למרות המצב ינסו להעלות את שכר הדירה, כשבמקביל התשואות הגבוהות יביאו לירידה בערך הנכסים.
לכן על אף שהמסמך שפרסם כעת השמאי הוא העדכני ביותר בנמצא, טוב יעשו השמאים והמערכות המסתמכות עליהם אם יישארו עם אצבע על הדופק לגבי התהליכים המתרחשים כעת, אשר עשויים להביא לשינוי מגמה במהלך 2022.
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
נקודה מעניינת נוספת היא ההפתעה למעיינים במסמך: שוויון היסטורי בשיעורי התשואה של שטחי הנדל"ן לצרכי תעשייה, ושל שטחי הנדל"ן לצרכי משרדים ומסחר. התשואה העדכנית עבור כולם נקבעה על ידי השמאי על 6.7%. מה הביא לצמצום הפער בין שטחי התעשייה והמסחר? לא ממש ברור. אמנם, ענף המרכזים הלוגיסטיים (מרלו"גים) שבעבר נכלל תחת סקטור התעשייה נמצא בפריחה חסרת תקדים, אך במסמך טרח השמאי הראשי, עיני להבהיר כי תחום זה מוחרג מהענף ואינו נכלל בו. בהינתן שזה המצב, נותרה השאלה מה הביא לשוויון התשואות בין התחומים בגדר חידה, שכן השוק עדיין מתמחר את שטחי המסחר ברמת מחיר גבוהה יותר ביחס לשטחי התעשייה ומעניק להן רמת תשואה נמוכה יותר בהתאם.
ארז כהן הוא עו"ד ושמאי מקרקעין
- 12.שמאי מוטה 22/08/2022 08:45הגב לתגובה זומורידים קצת את שיעור ההיוון והופ השווי מזנק.
- 11.איזה בנק נותן 3-4 אחוז ריבית ?? (ל"ת)רון 21/08/2022 13:40הגב לתגובה זו
- אהרון 21/08/2022 20:17הגב לתגובה זוולא מקבל
- 10.נכסים לתעשיה יציבים יותר מהנכסים למסחר (ל"ת)זאב 21/08/2022 11:57הגב לתגובה זו
- 9.משקיע בנדלן 21/08/2022 11:27הגב לתגובה זורבית ההיוון נקבעת על פי הרבית לטוח ארוך ולא ע"פ הרבית לזמן קצר. מעבו לכך רבית ההיוון נגזרת מתוך התשואה על נכס לזמן ארוך! אי לכך לכל נכס נקבע שיעור היוון בהתאם לתשואה שלו. לכן רק נכסים שנקבע להם שיעור היוון מעל 6.7% ידרשו להתאמת שווי הנכס. האיום על "מחיקות" לא רציני.
- 8.חברות ששיערכו את נכסיהם מעל 6.7% יהנו משיעורכים ! (ל"ת)משה 21/08/2022 11:04הגב לתגובה זו
- 7.דויד 21/08/2022 10:28הגב לתגובה זוהתשואה בנכסים המניבים היא ריאלית כי החוזים צמודים למדד. אינפלציה לא פוגעת בחברות הנדלן מניב. התשואה הריאלית בפקדון בנקאי היא 0% במקרה הטוב. התשואה הגלומה בשווי הנכסים היא 6%-7% תלוי באיזה חברה. לראיה רוב חברות הנדלן מניב רשמו רווחי שערוך בדוח האחרון.
- הערה מקצועית ראויה ! (ל"ת)משקיע בנדלן 21/08/2022 11:55הגב לתגובה זו
- 6.עדיף על כל נדלן 21/08/2022 10:22הגב לתגובה זוו3%+ אני כבר מקבל על TBILLS בארה"ב
- 5.משה 21/08/2022 10:06הגב לתגובה זולדוגמא :חברת "ישרס" תשואה משוקללת 6.95%. השמאי הממשלתי קבע 6.95%. אז איזה מחיקות.!
- 4.צחי 21/08/2022 09:49הגב לתגובה זובררתי שבוע שעבר. אין כאלה תשואות. אשמח אם תחדש לי.
- 3.חרטא בפיתה 21/08/2022 08:03הגב לתגובה זואין עולם כזה
- 2.באיזה חיסכון בנקאי אפשר לקבל תשואה של 3-4 אחוז? בנ 21/08/2022 07:58הגב לתגובה זובאיזה חיסכון בנקאי אפשר לקבל תשואה של 3-4 אחוז? בנית טור דעה ארוך על הנחה שגויה.
- 1.אתה משווה תשואה ריאלית לנומינלית? בדיחה…התשואות לא 21/08/2022 07:55הגב לתגובה זואתה משווה תשואה ריאלית לנומינלית? בדיחה…התשואות לא ירדו כמו הריבית ולכן הו גם לא יעלו כמו הריבית. הפער בין תשואות הנכסים לתשואת האגח ל10 שנים עדיין גבוה היסטורית
באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
הדיווח יאפשר לעלות על מתחמקים ומעלימים, אך ועדת הכספים מדי שנה בולמת את המהלך; במקיל רשות המסים מגיעה לדטה מאוד גדול דרך הצלבת נתונים ממקורות נוספים
הפוליטיקאים שלנו לא מעוניינים בחובת דיווח על משכירי הדירות. ההסבר הוא שהם לא רוצים עוד בירוקרטיה והכבדה על הציבור. אבל, אם לכאורה מדובר בחובת דיווח מאוד פשוטה, דוח של דקות בודדות של אחד יכול למלא , ואין כאן הכבדה גדולה על הציבור, אז מה הבעיה? לכאורה אין בעיה. לכאורה, אמורים להעביר את התקנה הזו בקלות. בפועל, זה יהיה קשה. הפוליטקאיים לא רוצים בחובת דיווח על משכירי דירות.
יכול להיות שמשה גפני שהיה מהכוחות הגדולים נגד המס, קיבל הוראה מהבוסים שלו, יכול להיות שהסיבה היא פשוט שלרבים מהח"כים שלנו יש מספר דירות ואלי נוח להם להתחיל לדווח. הכל יכול להיות, אבל מה שבטוח שזה לא רק רצון להקל על הציבור.
יש מספר סוגים של העלמות מס. יש פשוט חוסר התייחסות מוחלט. אנשים שלא מדווחים למרות שצריך. נקודה. יש דיווח נמוך יותר מהמצב האמיתי כדי לא להגיע לרף. יש מספר סוגים של דיווחים לא אמיתיים - טריקים שמורידים את השכר מתחת לרף (כמו הורדה של סכום שהכירות מול תשלום חד פעמי על ריהוט וכו'), קניית דירות דרך הילדים ועוד. זו תופעה ענקית, רבבות משפחות מחזיקות דרך הילדים דירות נוספות. אם רשות המסים תיכנס לעובי הקורה, היא תמצא שלגבי המון דירות זאת לא באמת הדירה של הילדים, אלא זו דירה של ההורים וכאילו ניתנה לילדים. זו השיטה לחסוך במסים - במס רכישה ובמס על שכר דירה.
המדהים הוא שלמרות שמיסוי על שכר דירה הוא מאוד נמוך, אנשים בוחרים להתחמק ממנו. מדובר באפס מס עד 5,650 שקלים כשמעל הסכום זה יש אפשרות לשלם 10% בלבד, או מס על כפליים מהחריגה. בשביל 10% מס אתם בורחים? זה נמוך ממס על עבודה שמגיע ל-50% וזה נמוך מהמס על הבורסה בשיעור של 25%. לא הוגן.
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
- רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רשות המסים מנסה שוב להגיע למצב של דיווח חובה גם אם לא מגיעים לרף החבות במס. בדרך הזו היא תקבל מאגר מלא, ותדע אם המחירים הגיוניים, אם מספר הדירות לכל משפחה אמיתי. דמיינו שהיא תקבל על 3 דירות דומות במחירי שכירות שונים מאוד, היא מיד תדע שמשהו אל תקין. דמיינו שיצופו דירות של הסבתא שנפטרה מזמן ושהכר דירה מגיע לשני הילדים שיש להם עוד דירות להשכרה. העלמות המס, הטריקים וה"גנבות" הקטנות לא ייעלמו מהרדאר. היא תהיה מרושתת על הכל. ברגע שתהיה חובת דיווח אקטיבית, אנשים לא יוכלו להגיד לא ידענו, לא הכרנו. רק ההנחייה הזו תגרום לכך שמעלימי מס במודע שתכננו ביום שבו יתפסו אותם להגיד לא ידענו, ידווחו וישלמו.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
