הציבור הישראלי ממשיך להסתער על שוק הנדל"ן. בחודש נובמבר 2021 נטל הציבור משכנתאות חדשות בהיקף של 10.985 מיליארד שקל, זינוק של 54% לעומת הרבעון המקביל אשתקד אז נטל הציבור כ-7.2 מיליארד שקל, כך על פי נתוני בנק ישראל.

הבוקר פרסמה רשות המסים את נתוני המיסוי והראתה כי המשקיעים רוכשים בכלל דירות בפריפריה, ואם כך לא ברור מדוע הממשלה הייתה להוטה להעלות את מס הרכישה בחזרה ל-8%, מה גם שמדובר במהלך לא נכון מבחינת צינון השוק - כי בכך היא רק פוגעת באנשים שגרים בשכירות.

החודש אמנם לא נשבר שוב שיא כל הזמנים, ששייך לחודש אוגוסט האחרון עם 11.85 מיליארד שקל, אבל בהחלט מדובר בהמשך מגמת העלייה. בעקבות החגים בחודש ספטמבר נטל הציבור כ-7.2 מיליארד שקל, ובאוקטובר המסחר כבר חזר לטפס והגיע ל-10.7 מיליארד שקל.

היקף המשכנתאות מתחילת השנה חצה באופן רשמי את ה-100 מיליארד והוא עומד על שיא של 104 מיליארד שקל, 33% יותר מאשר בכל השנה שעברה, שהייתה גם היא שנת שיא כל הזמנים בהיקף המשכנתאות, אז נטל הציבור כ-78 מיליארד שקלים.

• חובות של 800 מיליון אירו והפסדי ענק: האם אינטר בדרך לפשיטת רגל?
• אינטר מזנקת ב-24% אחרי שהודיעה שתגייס 38 מיליון שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בשנה האחרונה עלו מחירי הנדל"ן ב-9.9% ולא נראה שיש עצירה באופק. שרי הממשלה כבר לא מעזים אפילו לדבר על ירידת מחירים ושר האוצר אביגדור ליברמן אמר לפני כחודש כי הוא צופה שהם יעלו השנה ב-11%. לדבריו, בכנס לשכת שמאי המקרקעין באילת, "זה יהיה הישג אם המחירים יעלו בשנה הבאה 'רק' ב-5%-6%".

מדד המחירים לצרכן לחודש נובמבר צפוי להתפרסם מחר בשעה 18:30 ואז נדע בכמה עוד עלו מחירי הדיור בחודש נובמבר ובשנה האחרונה.

כפי שחשפנו בביזפורטל, שיעור הפריים מהמשכנתאות עלה ל-36%-38% מסך המשכנתאות, לעומת כ-28%-29% לפני שנה. כלומר: עליה של כ-28% בחלק היחסי של המשכנתא של כל נוטל משכנתא - המשמעות היא שגם הסיכון של כל נטול משכנתא גדל, ובצורה משמעותית. כאשר ריבית הפריים תעלה, הריביות שמשלמי המשכנתאות יעלו. האם הם יתכוננו לכך מראש ויחסכו או יפרישו לחיסכון כדי לגדר לעצמם את הסיכון?

בחודש נובמבר עומד אחוז הפריים על 37% מכלל העסקאות עם סכום של 4.05 מיליארד שקל, עם תקופת פירעון ממוצעת של 26.6 שנים. כלומר - אנשים מוכנים ליטול היום משכנתא עם סיכון גבוה שהריבית תעלה משמעותית במהלך שני העשורים וחצי הבאים - ואיתה יעלו גם התשלומים שלהם על המשכנתא. האם הם מודעים לכך?

• מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
• 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?

בשנת 2011 תקופת המשכנתא הממוצעת במסלול הפריים עמדה על 21 שנים - ומאז היא עולה ועולה, עד לשיא הנוכחי, שאליו הגיעה לפני שנה וחצי - בחודש מאי.

בנק ישראל הסיר את מגבלת לקיחת הפריים במשכנתאות רק בתחילת השנה הנוכחית והוסיף בעצמו דלק לא קטן לזינוק האדיר במחירי הדיור. לאחרונה בנק ישראל עצמו אף נאלץ להודות בכך שגם הוא אחראי לזינוק במחירים ולהסתערות חסרת התקדים של הציבור הישראלי על רכישת דירה ונטילת משכנתאות. אבל האמת היא שזה היה צפוי, הכתובת הייתה על הקיר. כפי שהערכנו בביזפורטל - הסרת הפריים הביאה לעלייה משמעותית בביקושים וביקרנו את המהלך של הבנק המרכזי בזמן אמת.

בחודש שעבר הכריז בנק ישראל על תוכנית שבאמצעותה יהיה קל יותר לנוטלי המשכנתאות להשוות בין המסלולים לפני לקיחת משכנתא? התוכנית לא תעצור את הזינוק במחירי הדיור, וזו כמובן גם לא מטרתה. על פי התוכנית, שבבנק ישראל מקווים שתיכנס לתוקף בתוך כחצי שנה, הבנקים יצטרכו להציג לציבור גם מסלולים אלטרנטיביים לזה שהבנק מציע, ניתן יהיה להגיש בקשה למשכנתא באינטרנט ולקבל אישור עקרוני בתוך מספר ימים. המבחן העיקרי של התוכנית יהיה בקלות ובפשטות של המסמכים - האם הציבור יקרא ויבין על מה הוא חותם, והאם הוא יבין את ההשוואה. זו תוכנית נכונה באופן עקרוני אבל שאלה חשובה נוספת היא האם זה הזמן לצאת בתוכנית כזו - שרק תקל על לקיחת משכנתאות ואולי תגדיל ביקושים.

העלאת מס הרכישה תוציא את המשקיעים מהשוק?

את רכישות המשקיעים רואים כאמור בעיקר בעסקאות הקנייה באזורים מרוחקים יותר מתל אביב, אותם מקומות שמחירי הדירות בהם עדיין סבירים והתשואה משכר הדירה גבוהה יחסית. בעפולה התשואה על דירה להשקעה עשויה להגיע ליותר מ-4%, גם בבאר שבע ובלוד, וכשעל השקעה סולידית - פיקדון לדוגמה, מקבלים עשירית אולי שתי עשיריות האחוז בשנה, אל תצפו שהביקוש לדירות להשקעה יירד, למרות העלאת מס הרכישה.  

ובכלל - בכמה משפיעה העלאת המס על התשואה של המשקיעים? עשינו בדיקה - אם התשואה היא העלאת המס, והעלאת מס רכישה תוביל (כפי שמפורט בהצעת החוק) להתייקרות של 3% בעלויות הכוללות, אזי התשואה על הנכס תרד ל-3.88%. לא נתון שיגרום לאנשים שלא לרכוש דירות להשקעה.  

המשכנתא הממוצעת לחודש אוקטובר עומדת על 927 אלף שקל - והנתון העדכני יתפרסם בסוף החודש. גם כאן מדובר בהמשך זינוק לעומת שנים קודמות. רק כדי לסבר את האוזן, המשכנתא המוצעת בשנה שעברה עמדה על 780 אלף שקל, כלומר זינוק של 19% בשנה אחת. בשנת 2019 הייתה המשכנתא הממוצעת רק 705 אלף שקל - זינוק של 32% בשנתיים.

לקריאה נוספת:

>>> שכירות או קניית דירה? התשובה הכלכלית די פשוטה אבל גם הפסיכולוגיה משפיעה

>>> מחירי הדירות עלו ב-8% בשנה; גם תוכנית מחיר למשתכן אשמה

ממוצע נטילת המשכנתאות החודשי הרב שנתי מאז שנת 2011 עומד על כ-4.8 מיליארד שקלים בחודש, והממוצע בשנתיים האחרונות עמד על כ-6.07 מיליארד שקלים בחודש - כך שגם ביחס לממוצעים הציבור ממשיך להגדיל את נטילת המשכנתאות, ואיתו כמובן - את הסיכון האישי שלו כלווה.

זינוק של 114% בפחות מעשור

מבחינת היקף לקיחת המשכנתאות, תראו את המספרים: בשנת 2012 לקח הציבור משכנתאות בהיקף של 46.6 מיליארד שקל, בשנת 2013 המספר זינק ל-51.7 מיליארד שקל (עליה של 10%). בשנת 2014 נרשמה יציבות והציבור לקח משכנתאות בהיקף של 51.6 מיליארד שקל. בשנת 2015 לקח הציבור כבר 64.7 מיליארד שקל (עליה של25% בשנה). בשנת 2016 נרשמה ירידה והציבור נטל משכנתאות בהיקף של 58.9 מיליארד שקל (ירידה של 9%). בשנת 2017 נרשמה ירידה נוספת והציבור נטל משכנתאות בהיקף של 52.9 מיליארד שקל (ירידה נוספת של 10%).

תגובות הקבלנים:

רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים: "המתמטיקה הפשוטה אומרת שאם שוק המשכנתאות הוכפל (!) בשנה האחרונה, עובדה זו תביא לאובדן שליטה של הממשלה על מחירי הדיור. על כן צריך לסמן מיידית את הטיפול בנושא הדיור כאתגר לאומי, אחרת אנחנו צפויים, חלילה, לאלימות גוברת והולכת בחוצות ערי ישראל.

ישראל אברמוב, יו"ר קבוצת פרקש יזמות נדל"ן: "הפתרון הריאלי היחידי להגדלת ההיצע ולצינון שוק המשכנתאות הרותח, הינו הפיכת ההתחדשות העירונית למשימה לאומית ראשונה במעלה, מה שיגדיל משמעותית את ההיצע ויצנן את שוק המשכנתאות. על הממשלה, בשיתוף מרכז השלטון המקומי, להטות שכם יחדיו למשימה זו ויפה שעה אחת קודם"

אייל בהרי, מנכ"ל קבוצת צים בהרי: "אין ספק שנקודת המפנה בשוק המשכנתאות היתה בדצמבר 2020, כשנגיד בנק ישראל איפשר נטילת שני שלישים מהמשכנתא בריבית פריים. ההחלטה היתה שגויה מלכתחילה, זאת משום ששוק הדיור יצא כבר אז ממשבר הקורונה וכיום הינה שגויה שבעתיים ויש לבטל אותה לאלתר"