מחיר המינימום של רמ"י הוא נחמד, אבל אין לו באמת משמעות
במכרזים האחרונים שרשות מקרקעי ישראל פרסמה היזמים הזוכים הגישו הצעות מחיר גבוהות משמעותית מעל מחיר המינימום שהרשות קבעה, מה שאומר שאותם יזמים ימכרו את הדירות בפרויקט במחירים גבוהים - ושוב זוגות צעירים לא יוכלו לרכוש דירה. ומכאן נשאלת השאלה מה המשמעות בכלל של מחיר מינימום?
מחיר המינימום למ"ר בנוי של דירה במכרזים של רמ"י נועד לשקף הנחה של עד 450 אלף שקל ממחיר הדירה בשוק החופשי. הכוונה שהחברות היזמיות יציעו מעל המינימום כדי לבטא במחיר את מחיר הדירה בפועל. במידה ומספר חברות שונות הגישו אותה הצעת מחיר הן יצטרכו להעלות תשלום כדי לזכות. הזוכה תהיה זו שתציע את התוספת הגבוהה ביותר. שורה תחתונה - ככל שהשוק בוער, אין שום משמעות למחיר המינימום והמציעים מציעים לפי התמחור שלהם ובהתאם לתנאים ולמחירים בשוק. הנה לדוגמא, מחיר ההצעה הזוכה בפרויקט בפ"ת הגבוה פי 4 ממחיר המינימום.
הזוכים במכרז לרכישת זכויות חכירה לשני מגרשים לבנייה רוויה (סה"כ 10 יח"ד) בשכונת רמת ורבר שבפתח תקווה.
הזוכרים במכרז לרכישת זכויות חכירה לשני מתחמים לבנייה נמוכה (סה"כ 43 יח"ד) ברובע 12 שבערד.
"רמ"י שאחראית על מכרזי הקרקעות מתנהלת כמו גוף פרטי, שכל מה שמעניין אותה זה שורות הרווח שלה - וזה לא אמור להתנהל ככה מאחר שמדובר בקרקע של המדינה. צריכות להיות פה דירות במחיר שפוי, הרשות נותנת לכוחות השוק להשתולל" אומרת דליה עסיס שמאית המקרקעין.
"למה לא קובעים ברמ"י מחיר מקסימום, או מחיר מטרה? הם לא מאפשרים לאנשים לרכוש כאן דירות. יכולה להיות החלטה שכן מתערבים בכוחות השוק. מתערבים פה בהמון דברים - אז צריך להבין מדוע בשוק הנדל"ן לא מתערבים. המחירים היו בשמיים במכרזים האחרונים, זה לא שברמ"י משנים את מחיר המינימום לפי התנודות בשוק - כשהשוק רותח מחיר המינימום לא שווה כלום, כי ממילא יציעו מחירים גבוהים יותר".
מרשות מקרקעי ישראל נמסר בתגובה: "תוצאות המכרזים מראים שיש ביקושים יפים בפריפריה וזה חשוב מאוד, במכרזים משפחות רבות שזכאיות יהיו מדירה בפחות מ600,000 ש"ח. רמי מנסה לתת ליזמים אופק ויציבות על ידי פרסום תוכנית השיווקים עד סוף השנה, כדי שלא יסתערו על מכרזים וכדי לסייע לוודאות בשוק הנדל"ן לגבי היצע יח"ד הצפוי לשיווק. המחיר במכרז הינו מחיר מינימום, ואכן השוק אמר את דברו מבחינת ערכים וביקושים, ורמ"י תמשיך להיות שקופה בנוגע לתוכניות העבודה שלה במטרה לייצב את השוק, במקביל למתן הזדמנות למשפחות מחוסרות דיור ומשפרי דיור לרכוש דירות במחירים מוזלים. מצוין כי השומות נערכות על ידי שמאים של השמאי הממשלתי ובהתאם להנחיות שלו, וככל הנראה אינן משקפות נכונה את ערכי השוק. עובדה זו צריכה להדאיג את הציבור בנוגע לעיסקות הקצאה בפטור, בהן יש סכנה שנערכות עיסקות על בסיס אותן שומות, במחירים שאינם משקפים את ערכי השוק האמיתיים".
- 9.ציוני גאה 05/06/2021 09:05הגב לתגובה זוחבורת אנשים שהשתלטו על קרקעות המדינה, גוזלים בכח ובנזיד עדשים ממחזיקים ומתפרנסים כגון (כגון אך לא רק חקלאים) ופועלים במרץ להעלאת מחירי הקרקע כך שתימכר באלפי אחוזים גבוהים יותר לקבלנים.
- 8.לא הגיונית 03/06/2021 18:09הגב לתגובה זויש תוכניות ממשלתיות מחיר למשתכן ומחיר מופחת שבהן המדינה מסבסדת דירה בזול. אבל מה יעזור אם במכרז רגיל הקבלן יקנה קרקע בזול וישלם פחות למדינה. במילא הוא יקבע את מחיר הדירה לפי מה שמוכנים לשלם לו, ורק ירוויח יותר על חשבון המדינה (כלומר המיסים שלנו)
- 7.כלכלן 03/06/2021 16:14הגב לתגובה זואם תקבעו מחיר מקסימום אז היו יותר אנשים שרוצים לקנות מאשר דירות ואז תצטרכו לעשות הגרלות ומי שיזכה בהגרלה למעשה עושה קופה על חשבון מי שלא זכה. יש רק פיתרון אחד והוא לגמריי בידיים של רמ"י לשווק עוד קרקעות.
- בדיוק היצע זה הפתרון היחידי להתמודד עם ביקוש (ל"ת)אחד 04/06/2021 09:18הגב לתגובה זו
- 6.אבי כחלון 03/06/2021 15:48הגב לתגובה זוצריך לעשות מחיר מקסימום שמאפשר לקבלן למכור ועז לא יהיה מסחרה בשוק אתם רוצים מחיר שפוי מגבילו את המחיר למכירת דירה . פשוט ביותר לא צריך להיות חכם יותר מידי
- 5.יוני 03/06/2021 15:03הגב לתגובה זותפסיקו לקשקש ותיזמו תכנית מקיפה להגברת הבניה בפיקוח ממשלתי על המחירים. פשוט מאוד : המדינה חייבת "לחבוש" את כובע היזם , לשכור קבלני ביצוע שיבנו דירות במחירים מפוקחים לאזרחי ישראל שקורסים תחת עול הדיור שנשלט עי קרטל היזמי. המדינה מאפשרת חזרות בלתי מתקבלת הדכת. צוקי אבל מסריח
- 4.עודד 03/06/2021 14:07הגב לתגובה זואנחנו סומכים על המינהל שימכרו במחיר מינימלי ויחייבו בחוזה מחיר דירה מקסימלי לא שוק פרוץ לעצור את מכירת הקרקעות ושהמדינה תבנה ללא מטרות רווח
- 3.רונן מ 03/06/2021 12:36הגב לתגובה זורמי חרטטנים , הרי הם מברכים על מחירים גבוהים של הצעות תמחור לא יאומן שעדין מתגייסים כאן לצבא הצעירים מטומטמים אבל ההורים ששולחים אותם מפגרים עוד יותר
- 2.דוד 03/06/2021 12:11הגב לתגובה זוhttps://land.gov.il/PR_MSG/Pages/MECHIRMUFHAT_02022021.aspx
- 1.רמי 03/06/2021 11:08הגב לתגובה זואיזה תירוץ נבוב ... מנותק מהמציאות. מקיימים את תכנית העבודה של ליצמן המושחת שדואג לחסידים שלו , וכל השאר מבחינתו חא קיימים. מה הבעיה ליזום בניה מאסיבית של דירות במחירי עלות עי קבלני ביצוע ??? סיפורים כמו חול , ואין מה לאכול
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
