WeWork הודיעה רשמית על העברת הזיכיון בישראל לאמפא
חברת השכרת חללי העבודה, WeWork, שאותה יזם והקים הישראלי אדם נוימן, עברה מהפכה משמעותית מאז שעזב אותה בטריקת דלת, לאחר ביטולה של ההנפקה בשלהי 2019, אז קיבלה שווי מנופח של 47 מיליארד דולר, מה שהוביל לזעזועים שחוותה החברה. לאחר מכן באה הקורונה ונראה שכל תרחישי האימה התממשו לגבי יכולתה לשרוד, אבל עושה רושם שמאז הטלטללות, החברה בריאה יותר.
היום החברה של סופטבנק (SFTBY), הודיעה רשמית על מעבר לזיכיון של פעילותה בישראל, כשחברת אמפא היא זו שתחכור את 13 מתחמיה של וויוורק בישראל. זאת כחלק מהמעבר האסטרטגי של החברה למעבר לזיכיונות בארצות שאינן ליבת העסקים שלה.
לפי ההסכם, אמפא רוכשת את המתחמים, משפצת אותם ומשכירה אותם לוויוורק, שמממנת את עלויות השיפוץ ומשכירה את המתחם המוכן על בסיס קצר מועד. וויוורק תשפה את אמפא בעשרות מיליוני שקלים בשל חוב של וויוורק ובשל התפוסה הנמוכה בחללים, כשוויוורק תקבל אחוזים מההכנסות של אמפא עבור השימוש במותג.
הזכיינות של WeWork ישראל היא עוד צעד של ההנהגה החדשה של החברה הגלובלית לייעל את החברה ולשפר את נתוניו היסוד של העסק בדרכו לרווחיות. כפי שהוכרז לאחרונה בהסכם המיזוג שלה עם BowX Acquisition Corp, החברה השלימה גיוס פרטי לפני הנפקה (PIPE) בהיקף של 800 מיליון דולר ממשקיעים הכוללים את Starwood Capital Group, Fidelity, Insight Partners, ו- Blackrock.
- כיצד מטמיעים מערכות ERP בארגונים ועסקים
- היוניקורן הישראלי קפיטוליס רוכש את Capitalab ב-46 מיליון דולר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
סנדיפ מת'ראני, מנכ"ל WeWork אמר כי: "ככל שהעולם מתחיל לצאת מהמגיפה והביקוש לפתרונות גמישים ממשיך לגדול, המוצר של WeWork רלוונטי מתמיד. עם רקורד מוכח והבנה מעמיקה של השוק, אמפא היא השותפה הנכונה לחיזוק העסק שלנו בישראל והנעתו קדימה.״
שלומי פוגל, יו"ר קבוצת אמפא: "כשותף המקומי של WeWork בשבע השנים האחרונות, אנו שמחים להתחיל להפעיל את WeWork ישראל באופן עצמאי. יש לנו אמון מלא במוצר של WeWork כפתרון המוביל בעולם לחללים גמישים. אנו מאמינים כי צוות אמפא יחד עם הצוות המקומי של WeWork יחזקו וירחיבו את העסק בשוק הישראלי, במיוחד בהתחשב באתגרים לאחר COVID-19."
העסקה צפויה להיסגר עד סוף הרבעון השני והיא כפופה לתנאי סגירה ואישורים רגולטוריים.
ההנפקה החדשה גם נתקלת בקשיים
בכל מקרה, נראה שלמרות המצב בשוק השכרת חללי עבודה עסקיים, התחזיות לחזרה לצמיחה כלכלית לקראת סוף השנה, הובילו את ראשי החברה לצאת להנפקה מחודשת בנאסד"ק, הפעם לפי שווי צנוע של 9 מיליארד דולר בלבד. או פחות מחמישית מהשווי הקודם.
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
כאמור, בסוף החודש הקודם הודיעה החברה על מיזוג עם ה-SPAC – שלד בורסאי שמוקם לצורך מיזוג פעילות עסקית פרטית לתוכו – BowX. החברה תגייס 1.3 מיליארד דולר, 800 מיליון מתוכם מכספי PIPE, ראשי התיבות של השקעה פרטית במניות ציבוריות.
המשמעות היא שהחברה המנפיקה מוצאת משקיעים כשירים שישקיעו בה ונונת להם עדיפות. ב- WeWork בחרו באינסייט, פידליטי, סטארווד קפיטל ובבלקרוק. מנכ"ל WeWork סנדיפ מת'ראני אמר אז שהחברה השתנתה, לאחר קיצוצים חדים, אופטימיזציה בפורטפוליו ויציאה מהשקעות שלא קשורות לקור ביזנס.
"WeWork עבדה בשנה האחרונה על הפיכתה לעסק שמתעסק בקור ביזנס, תוך שהצלחנו בו זמני לנהל ולחדש בשוק בזמן ירידות היסטוריות", מסר מת'ראני. "כתוצאה מכך, WeWork יצאה כמובילה גלובלית בחלל גמיש עם הצעת ערך שהיא חזקה מתמיד", הוסיף.
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
