הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
חיים קראדי פרשקובסקי
צילום: טל משולמי
TV

תמשיכו לחלום - "מחירי הדירות ימשיכו לעלות"

מנכ"ל חברת פרשקובסקי, חיים קראדי, בריאיון מיוחד ל-BizTV על השיפור בתוצאות החברה ברבעון השלישי, ומספק הערכה כללית על שוק הדיור ומחירי הדיור בפרט. וגם - מה דעתו על תכנית מחיר למשתכן?

מורן ישעיהו ועדי ברזילי | (43)
נושאים בכתבה מחיר למשתכן מחירי הדירות נדלן פרשקובסקי קבלנים

לאן הולך שוק הנדל"ן? בריאיון מיוחד ל-BizTV, מנכ"ל חברת הנדל"ן פרשקובסקי, חיים קראדי, מדבר על תוצאות החברה ברבעון השלישי. 

קראדי גם מספק הערכה כללית לגבי שוק הדיור ומחירי הדיור בפרט וטוען באופן נחרץ כי הם ימשיכו לעלות לאור העובדה שהיצע הדירות הקיים אינו תואם את קצב גידול האוכלוסייה בישראל. אז נכון - קראדי הוא מנכ"ל של חברת נדל"ן שנהנה מעליית מחירים, ומעבר לכך הוא בעל מניות גדול (קראדי הוא חלק מהמשפחה שמחזיקה ב-80% מהחברה שנסחרת במעל מיליארד שקל - לפני מספר ימים החברה גייסה מגופים מוסדיים 107 מיליון שקל), אבל - זה לא אומר שדעתו לא נכונה. בינתיים הוא צודק כבר שנים רבות.

ואיפה בכל זאת כדאי לקנות דירה? קראדי מסמן כמה אזורים שבהם זה עדיין אפשרי - צפו בריאיון המלא:

   

ומה חושב קראדי לגבי תכנית מחיר למשתכן? כחברה המחזיקה בפרויקטים גדולים במסגרת התכנית, סבור קראדי כי ההחלטה להאריך את התכנית בשנה נוספת היא החלטה נכונה. בפורום בכירי הנדל"ן של Dun's 100 שהתקיים היום אמר קראדי: "כשחקן משמעותי בשוק אני שמח שהתכנית ממשיכה - זה עוזר לזוגות צעירים רבים שאלמלא התכנית לא יכלו לקבל דירה ראשונה בטווח הגילאים האלה. אמנם יש פערים בעיקר בפריפריה אבל טוב שהאריכו את התכנית כי עדיין לא כל הנרשמים זכו בדירה.

"הצרה היא שמרבית המכרזים שפורסמו עדיין לא בשלים אז לא ברור מה תהיה כמות הדירות שתשווק בשנה הקרובה. יש קרקעות שעדיין לא נמסרו והרבה עיכובים שנובעים מפערים בין הרשויות המקומיות לממשלה".

תגובות לכתבה(43):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 31.
    המהפכן 07/12/2019 06:24
    הגב לתגובה זו
    פימפומיי הגסיסה של הנדל"ן!! בשנות השישים ירדו המחירים בעד 70% אנו בדרך לשם ,יש המון סיבות,גיאופוליטיות,אי יציבות שלטונית , גילוי השחיתות של ההון שילטון עיתון שפימפמו פה את התיק הבא תיק הדיור!! המחירים לא קשורים בכלל לעלות ועוד במדינת ישראל המוקפת אויבים!!
  • 30.
    מרסלו 06/12/2019 22:39
    הגב לתגובה זו
    הערה: חיים קארדי מדבר על כדאיות השקעות בנדל"ן באזורים שבין גדרה לחדרה. האם העיר החדשה חריש נכללת במפה?
  • 29.
    דוד 04/12/2019 11:06
    הגב לתגובה זו
    צחוק בפנים של האוכלוסייה החלשה שמרוויחה מינימום או אפילו משכורת חציון . בועה סופה להתפוצץ.
  • 28.
    לא יעזור לכם 03/12/2019 09:43
    הגב לתגובה זו
    אז רתם מחוץ למשחק כבר הרבה שנים, אחרים לא....
  • 27.
    הקבלנים לא ציונים (ל"ת)
    מישהו 02/12/2019 22:08
    הגב לתגובה זו
  • 26.
    דירה = קורת גג 01/12/2019 05:01
    הגב לתגובה זו
    דירה = קורת גג
  • 25.
    אם האינטרסנט אמר -דברי אלוהים חיים..... (ל"ת)
    אדם 29/11/2019 16:27
    הגב לתגובה זו
  • 24.
    צצ 29/11/2019 15:22
    הגב לתגובה זו
    לאחר למעלה מ- 15 שנה של צמיחה רציפה בישראל עליה בנכסים בסחורות ובשכר הגיע רגע האמת האם חצינו בעוצמה את מדד הבועה ואנחנו שוכנים בה או אנחנו בתחילת הבועה ?
  • 23.
    קש 29/11/2019 15:12
    הגב לתגובה זו
    כן מר חיים קראדי .אף אחד לא מצפה ממך להשמיץ את הסחורה שלך .אך לספר מעשיות לציבור כדי להמשיך לנפח את הבועה בזמן נסיגה של שוק הנדל"ן נחשב להונאה. קשה לי להאמין שאתה לא שולט במה שנעשה בשוק הדיור אך בתור מי שמבין את השוק אני יכול להגיד לך שאין קונים רק מתעניינים ויש נסיגה במחירי הדיור של לפחות 10%.
  • 22.
    יניב 29/11/2019 14:23
    הגב לתגובה זו
    יודעים כבר מה קרה..
  • המחירים עלו מאז... תמשיכו לחלום שהם ירדו (ל"ת)
    חלומות של אתמול הם 02/12/2019 12:48
    הגב לתגובה זו
  • כן 30/11/2019 12:08
    הגב לתגובה זו
    המחירים עלו...
  • 21.
    סמי 29/11/2019 14:02
    הגב לתגובה זו
    מחירי הדירות ירדו.להשקיע במניות בנקים רווח 50 אחוז ב3 שנים במניות מזרחי בינלאומי...
  • 20.
    מנחם 29/11/2019 14:02
    הגב לתגובה זו
    מה שאומר שמחיר המניה מהונדס כלפיי מעלה. הרצת מניה ע"י המשפחה. מי שיקנה יאכל קש.
  • 19.
    שני 29/11/2019 14:00
    הגב לתגובה זו
    מטומטם מי שקונה דירה ב2 מליון שח אפשר לקנות 3 דירות בניו יורק.במקום לקנומ דירה תקנו ב2 מליון שח מניות בנקים כמו בינלאומי מזרחי דיסקונט.תקבלו בשנה לפחות 18 אחוז ו 6 אחוז דיבידנד לשנה ריבית. מזרחי נתן בשנתיים 45 אחוז.הבינלאמי נתן לפחות 28 אחוז כל שנה וריבית דידידנד5 אחוז לשנה.מ2 מליון מרויחים מינימום 16 אחוז שהם320000שח לשנה תוך 3 שנים מרויחים 989000.9999שח ואפשר לקנות עוד חדר בדירה.בהשקעה ל 4 שנים מקבל לפחות 2 מליון אחרי תשלום מיסים.פרייאר מי שקונה דירה במזומן.מטומטם מי שלוקח משכנתא ומבקש מההורים שיעזרו לו שישלמו כמה תשלומים.את העזרה יתן להורים בנכדים שההורים יעזרו לגדל אותם עד גיל בר מצווה.
  • הבנקים מלווים לקבלנים, תשקיעו בs&p 500 (ל"ת)
    אחד שמבין 02/12/2019 09:23
    הגב לתגובה זו
  • 18.
    מחירי הדירות ימשיכו לעלות - זה ברור (ל"ת)
    מיכל 29/11/2019 10:34
    הגב לתגובה זו
  • 17.
    עדי 29/11/2019 10:34
    הגב לתגובה זו
    כדאי לכם להקשיב למה שהוא אומר, יש לו אינטרס ועדיין הוא יודע מה קורה בשוק
  • 16.
    א 29/11/2019 09:32
    הגב לתגובה זו
    חחחחחחחח
  • 15.
    מוזר 28/11/2019 20:18
    הגב לתגובה זו
    מצטער שלא מכרתי מצטער שלא מכרתי לפני שנה בקלות והמחיר שרציתי כמו שעשה שכן שלי שהדירה שלו פחות מושקעת משלי
  • אני 29/11/2019 06:11
    הגב לתגובה זו
    זה כמו להשקיע במניה,תקבע אחוז רווח בהתאם למצב השורר ותמכור!יש לך "עיניים גדולות"?,הפסדת בוודאות !,לפחות הפסדת שקט נפשי! דברי עינת!,
  • 14.
    לי 28/11/2019 19:32
    הגב לתגובה זו
    אין בעיה נמשיך לחלום. אבל בזמן שנחלום נגור בשכירות. אין לך בעיה עם זה נכון?
  • 13.
    שחר 28/11/2019 18:22
    הגב לתגובה זו
    הדירות יעלו? פחות קונים, יעלו שוב, לא ישארו קונים
  • השוכר בטיטו 02/12/2019 12:51
    הגב לתגובה זו
    מחירי השכירות יעלו.... תמיד יהיה מי שיוכל לקנות דירה, אם לא בתל אביב , גדרה, ואם לא שם, יותר דרומה...
  • 12.
    Fake news (ל"ת)
    אלי 28/11/2019 17:14
    הגב לתגובה זו
  • 11.
    "הוא צודק שנים רבות"???היו שנתיים ירידות מספיק לשקר. (ל"ת)
    מורן מפמפמת הדירות 28/11/2019 16:59
    הגב לתגובה זו
  • 10.
    שמעתם אי פעם קבלן שמנבא ירידה במחירי דירות (ל"ת)
    אביטל 28/11/2019 16:25
    הגב לתגובה זו
  • חחח ! אשכרה אתה צודק (ל"ת)
    שי 28/11/2019 20:18
    הגב לתגובה זו
  • 9.
    שוטר 28/11/2019 16:23
    הגב לתגובה זו
    יכול לרדת המחיר ובגדול
  • 8.
    מלאי דירות חדשות 28/11/2019 16:13
    הגב לתגובה זו
    נתוני הלמ"ס
  • מלאי בעליה אבל הביקוש הראשוני הרבה יותר גבוה... (ל"ת)
    ככה זה 28/11/2019 16:47
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    קבלן שגרוע בעסקים 28/11/2019 16:05
    הגב לתגובה זו
    מה כבר יכול להגיד קבלן? הוא חייב, אבל חייב להגיד שהמחירים יעלו, ולהביא תירוץ שנשמע משכנע.
  • 6.
    שוכר 28/11/2019 15:30
    הגב לתגובה זו
    איזו מן כותרת דוחה זאת? הייתי מצפה מכתבים כלכליים להתנסח בצורה קצת יותר מכובדת- יש כאן דור שלם שלא יכול להרשות לעצמו לקנות בית.
  • 5.
    ==================== 28/11/2019 15:27
    הגב לתגובה זו
    שהכל עולה בלי תיקונים משמעותיים
  • 50%??, עובדים עליכם טוב שם בקבוצת הפייסבוק AKA "המחאה" (ל"ת)
    XYZ 02/12/2019 12:53
    הגב לתגובה זו
  • אבי 29/11/2019 13:51
    הגב לתגובה זו
    חלןמןת פז
  • 4.
    משה 28/11/2019 15:22
    הגב לתגובה זו
    אני חייב למצוא עבודה בחול ולעבור לשם
  • ובאמת 29/11/2019 06:17
    הגב לתגובה זו
    "יוזל"! תפסיקו להוציא על שטויות,על מחשב סלולר וטלויזיה וחוגים לכל ילד,תחנכו לצניעות ואז תגיעו לדירה! רק השבוע ראיתי רכבות משא עם מוצרים מסין,לשם מה?
  • אני 28/11/2019 20:58
    הגב לתגובה זו
    נו אז למה אתה מחכה???
  • 3.
    גיא 28/11/2019 15:03
    הגב לתגובה זו
    כולם מדברים מפוזיציה כמו בפוליטיקה.
  • הרווחתי 29/11/2019 06:19
    הגב לתגובה זו
    ממש לא רע,מכרתי חצי,ובירידות אקנה עוד!
  • 2.
    אולי כדאי להסביר לו שהעובדים שלו משקרים לו כדי שתיהיה להם עבודה (ל"ת)
    על הקרקע 28/11/2019 14:38
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    ארקדי 28/11/2019 14:33
    הגב לתגובה זו
    כול הבועה הזאת היא בועת ההייטק.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |
נושאים בכתבה מחירי הדירות אזורים

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.31%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

להמשך הכתבה לחץ כאן
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |
נושאים בכתבה מחירי הדירות אזורים

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.31%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

להמשך הכתבה לחץ כאן