הכלכלן הראשי: שוק הנדל"ן למגורים הוסיף להתקרר בחודש אוגוסט
שוק הנדל"ן למגורים הוסיף להתקרר בחודש אוגוסט. כך עולה מסקירתו השבועית של אגף הכללן הראשי במשרד האוצר שפורסם היום (א') אשר מצביע על ירידה של 5% במספר העסקאות "במחירי שוק" ביחס לאוגוסט אשתקד ועל צניחה של 17% במספר הדירות החדשות שנמכרו "במחירי שוק", כאשר הירידה במכירות הקבלנים בולטת במיוחד בקרב החברות הגדולות. בנוסף, בחודש אוגוסט נרשמה עלייה של 18% במכירות המשקיעים בת"א ביחס לחודש הקודם.
צניחה של 17% במכירת דירות חדשות
שמונת אלפים דירות נרכשו בחודש אוגוסט, מזה כשבע מאות דירות במסגרת "מחיר למשתכן". בהשוואה לאוגוסט אשתקד ירד מספר העסקאות "במחירי שוק" ב-5% כאשר בהשוואה לחודש הקודם מגיע שיעור הירידה ל-8%. ("מחירי שוק", כלומר בניכוי "מחיר למשתכן" ו"מחיר מטרה").
מכירת דירות חדשות "במחירי שוק" בחודש אוגוסט הסתכמה ב-1.7 אלף דירות, ירידה חדה של 17% בהשוואה לאוגוסט אשתקד. בשמונת החודשים הראשונים של השנה הסתכמו מכירות הקבלנים "במחירי שוק" ב-13.5 אלף דירות בלבד, הרמה הנמוכה ביותר לפחות מאז תחילת העשור האחרון.
על פי הדו"ח, הירידה במכירות הקבלנים בולטת במיוחד בקרב החברות הגדולות. באגף הכלכלן הראשי מעריכים כי חברות אלו, שצברו רווחים גבוהים בשנות הגאות בשוק הנדל"ן בעשור האחרון, נוטות במידה פחותה להוריד מחירים, ולפיכך רושמות שיעורי ירידה חדים במיוחד בהיקף המכירות.
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ירידה של 30% ברכישות המשקיעים
רכישות המשקיעים הוסיפו לרדת בחודש אוגוסט, בשיעור של 30% בהשוואה לאוגוסט אשתקד. משקל רכישות המשקיעים בסך העסקאות נותר על רמת שפל של 13%. במקביל, הוסיף לרדת "מלאי" הדירות בידי משקיעים, אשר רשם ירידה של כ-600 דירות, גבוה פי 2.6 ממספר הדירות שנגרעו מ"מלאי" זה באוגוסט אשתקד.
עלייה של 18% במכירות המשקיעים בת"א
- 19.צפי ל 26/10/2018 00:54הגב לתגובה זוצפי ל 15 מיליון אזרחים בעתיד במדינתנו. ... נשמע המון אזרחים. האם יהיה מספיק דירות במרכז הארץ , בשביל כל כך הרבה אנשים ?
- 18.קבלנים בלחץ 25/10/2018 21:05הגב לתגובה זומשרדי מכירה שוממים,עשרות אלפי דירות על המדף, אין צפי מכירה בקרוב. יישלחו מס על דירות לא מכורות.
- 17.האם הוא לא עובד אצל כחלון? , האם הוא מהמן למציאות? (ל"ת)שאלה 24/10/2018 00:50הגב לתגובה זו
- 16.צפי ל 22/10/2018 16:02הגב לתגובה זוצפי ל 15 מיליון אזרחים בעתיד במדינתנו ..... נשמע המון אזרחים , במדינה קטנה כמו שלנו.
- 15.לא קונים דירה במכירה בועה (ל"ת)לאלה ששכחו 22/10/2018 09:05הגב לתגובה זו
- 14.אזרח 22/10/2018 01:47הגב לתגובה זולא להתלהם.דירה למגורים היא מוצר בחסר בתנאי שמתיחסים לטווח ארוך.גם בנדלן למגורים יש תקופות של התמתנות מחירים וירידות קלות. כבעל מספר דירות ונדלן מניב, אני לא מודאג,-היו זמנים ויהיו זמנים.הבחירות מתקרבות והאכלוסיה גדלה פי שניים מה-oecd.סבלנות,-החיפזון מן השטן.
- 13.צפי ל 21/10/2018 22:01הגב לתגובה זוצפי ל 15 מיליון אזרחים בעתיד במדינתנו,נשמע המון אזרחים,במדינה קטנה כמו שלנו
- 12.אדם 21/10/2018 19:17הגב לתגובה זוכאשר משכורת חציונית היא 6700ש"ח וחובות משקי הבית מעל 544 מיליארד ש"ח ופיגורי משכנתא בין יולי 17 ליולי 18 עלו ב44% זה אומר רק דבר אחד: הביקושים הכבושים עומדים להתפרץ בסערה......
- 11.אדם 21/10/2018 18:23הגב לתגובה זוכאשר משכורת חציונית היא 6700ש"ח וחובות משקי הבית מעל 544 מיליארד ש"ח ופיגורי משכנתא בין יולי 17 ליולי 18 עלו ב44% זה אומר רק דבר אחד: הביקושים הכבושים עומדים להתפרץ בסערה......
- 10.קרן 21/10/2018 16:31הגב לתגובה זובשורה מצויינת ועם זאת במקום לחכות לירידה משמעותית יותר,יזמים כמו פרי נדל"ן מציעים דירות בפחות ממיליון שקלים.
- קונספירציה 21/10/2018 16:44הגב לתגובה זושל טוקבקיסטים בתשלום. הנה אני כבר רץ לקנות אצל הרמאים האלו.
- 9.צפי ל 21/10/2018 15:47הגב לתגובה זוצפי ל 15 מיליון אזרחים בעתיד במדינתנו ..... נשמע המון אזרחים , במדינה קטנה כמו שלנו.
- צפי ל 30 מיליון דירות....... חחחחחח טמבל (ל"ת)ממי 21/10/2018 17:58הגב לתגובה זו
- אולי אתה טמבל 21/10/2018 22:03אולי אתה טמבל , אני מדבר על גידול אוכלוסיה , פחות מפי 2.
- 8.יש ר אלי 21/10/2018 15:46הגב לתגובה זוהכלכלן הראשי עובד אצל כחלון, תקשיבו לכלכלנים בכירים ואוביקטיביים כמו פרופ' מלניק.
- 7.קיצוץ 21/10/2018 15:34הגב לתגובה זובקרוב כולם ישלמו את המחיר בהעלאות מס וקיצוצים בבריאות וחינןך.
- 6.Winter is coming! (ל"ת)עמי 21/10/2018 15:14הגב לתגובה זו
- 5.מדוע מסתירים ניתוח המחירים והמגמות של השמאי הממשלתי? (ל"ת)? 21/10/2018 14:53הגב לתגובה זו
- הוא בעד שר האוצר 21/10/2018 15:48הגב לתגובה זוהוא בעד שר האוצר....שר האוצר רוצה ירידה.
- כי כחלון לא רוצה שנתוני האמת יתפרסמו ויראו גודל כשלונו (ל"ת)יש ר א לי 21/10/2018 15:45הגב לתגובה זו
- כי הקודם פוטר, והנוכחי רוצה לעבור את התפקיד בשלום. (ל"ת)שמאי 21/10/2018 15:33הגב לתגובה זו
- גדי 21/10/2018 15:14הגב לתגובה זואף אחד לא מסתיר . פשוט הם לא רשמיים ובטח לא מתי שמפרסמם יו"ר לשכת השמאים *לשעבר*. את הרצת הנדל"ן שלו אתה יכול לשמוע בynet מתי שתרצה. אני אישית מעדיף נתונים רשמיים ומקצועיים.
- 4.איתי 21/10/2018 14:52הגב לתגובה זוויחד עם זאת פחות מכירות לגרום למחסור- ועלית מחיר גם עייר היה מבין את התרגיל יש לתקן תקנות המס- כחלון העלה מס רכישה -ומשקיעי חוץ התחילו למכור
- 3.משה 21/10/2018 14:43הגב לתגובה זולמה אתה דואג , נכון היה לו קר אז כיסו אותו בשמיכה ושוב התחמם
- 2.ארק 21/10/2018 14:38הגב לתגובה זוזאת השאלה.ירידה משמעותית
- 1.תחזיקו חזק אנחנו צוללים! (ל"ת)יקי 21/10/2018 14:36הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
