הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
בניה חדשה נדל"ן נדלן שוק הדיור בניין דירות תל אביב
צילום: Istock

הלמ"ס: ירידה של 25% במספר הדירות החדשות שנמכרו

מגמת הירידה בביקוש לדירות נמשכת ממאי 2016 בקצב של 1.5% בממוצע לחודש; פחות מ-10% רוצים דירה במחוז ירושלים
ערן סוקול | (6)
נושאים בכתבה הלמ"ס למ"ס מחירי הדירות

ירידה ריאלית של 24.5% נרשמה בכמות המבוקשת של דירות חדשות בחודש יוני 2018 ביחס לתקופה המקבילה אשתקד וירידה ריאלית של 2.4% בכמות המבוקשת של דירות חדשות ברבעון השני של 2018. כך עולה מנתונים ראשוניים שמפרסמת היום (ב') הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. על פי הנתונים, מגמת הירידה נמשכת ממאי 2016 בקצב של 1.5% בממוצע לחודש.

מספר הדירות החדשות שנמכרו בחודש יוני 2018 עמד על כ-1,668 דירות (מנוקה עונתיות), ירידה של כ-24.5% ביחס למספרן בחודש יוני 2017.

בשלושת החודשים אפריל-יוני 2018 הכמות המבוקשת של דירות חדשות, כלומר דירות חדשות שנמכרו ודירות שלא למכירה שהחלה בנייתן, עמדה על כ-8,890 דירות, עלייה של 3.8% לעומת שלושת החודשים ינואר 2018-מרץ 2018. העלייה חלה בעיקר בשל שינויים עונתיים. נתונים מנוכי עונתיות המתקבלים לאחר ניכוי השפעת העונתיות והשפעת חגים וימי פעילות מהנתונים המקוריים, מצביעים בתקופה זו ירידה של 2.4% בכמות המבוקשת של דירות חדשות.

בחינת נתוני המגמה הנאמדים לאחר הסרת "רעשים" מהנתונים מנוכי העונתיות, מראה כי מגמת הירידה נמשכת ממאי 2016 בקצב של 1.5% בממוצע לחודש, עם תנודתיות קלה, מכ-4,220 דירות במאי 2016 לכ-2,890 דירות ביוני 2018.

פחות מ-10% רוצים דירה במחוז ירושלים

בשלושת החודשים אפריל-יוני 2018 כ-26.3% מסך כל הכמות המבוקשת של דירות חדשות היו במחוז המרכז, כ-19.8% היו במחוז הצפון, כ-17.5% במחוז תל-אביב, כ-12.4% במחוז חיפה וכ-9.2% בלבד - במחוז ירושלים. הדירות שנמכרו מהוות יותר מ-70% מהכמות המבוקשת של דירות חדשות בכל אחד מן המחוזות תל אביב, המרכז וחיפה. לעומת זאת, במחוז הצפון הדירות שנמכרו מהוות 18.3% בלבד.

מספר הדירות החדשות שנמכרו דווקא עלה

בשלושת החודשים אפריל-יוני 2018 נמכרו כ-5,330 דירות חדשות, עלייה של 10.5% בהשוואה למספר הדירות החדשות שנמכרו בשלושת החודשים הקודמים (ינואר 2018-מרץ 2018). לאחר ניכוי העונתיות מסתמנת בתקופה זו עלייה של 4.8% לעומת התקופה הקודמת.

בחינת נתוני המגמה של החודשים האחרונים מראה כי בחודשים מרץ-יוני 2018 מספר הדירות החדשות שנמכרו עלה ב-1.0% בממוצע לחודש, מכ-1,650 דירות לכ-1,710 דירות. מגמת עלייה זו נצפתה לאחר תקופה ארוכה (יוני 2017-פברואר 2018) שבה מספר הדירות החדשות שנמכרו ירד ב-1.6% בממוצע לחודש, מכ-2,760 דירות לכ-1,650 דירות.

צניחה במספר הדירות החדשות שלא למכירה שהחלה בנייתן

מספר הדירות החדשות שלא למכירה, כלומר דירות שנבנות לשימוש עצמי של בעל זכויות הבנייה בקרקע, לקבוצות רכישה, להשכרה וכו' אשר החלה בנייתן בחודשים מרץ-יוני 2018 עמד על כ-3,560 דירות, ירידה של 4.9% לעומת שלושת החודשים הקודמים (ינואר 2018-מרץ 2018). לאחר ניכוי העונתיות מסתמנת באותה תקופה ירידה של 10.2%.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

בשלושת החודשים אפריל-יוני 2018 החלה בנייתן של 549 דירות בקבוצות רכישה - דירה אחת לכל 9.7 דירות שמכרו הקבלנים באותה תקופה.

ירידה של 0.6% בחודש בהיצע הדירות שנבנו ביוזמה פרטית

בסוף יוני 2018 מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה בבנייה ביוזמה פרטית בלבד עמד על כ-23,640 דירות. על פי נתוני המגמה, בחודשים אוקטובר 2017-יוני 2018 מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה ירד ב-0.6% בממוצע, וזאת לאחר שבין ינואר 2017 לספטמבר 2017 הוא עלה בכ-0.3% בממוצע לחודש. 

תגובות לכתבה(6):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 5.
    Hguy 14/08/2018 23:32
    הגב לתגובה זו
    בכוונה. התוצאה פחות דירות בשוק. גם בבנייה עצמית וגם אצל קבלנים. תודה כחלון.
  • 4.
    יועת נדלן 14/08/2018 14:18
    הגב לתגובה זו
    קונים יד 2 עם עדיפות לדירה חדשה עד 5 שנים מקבלן באזור המרכז, מושקעת מיזוג, ושדרוגי מטבח ותוספות. בעדיפות לשכונות חדשות עם אוכלוסיה צעירה, גנים ובתי ספר חדשים וכול התשתתיות והשירותים חדשים. אגב, גם פנסיונרים בהווה ובעתיד רוכשים אותן דירות מתוך שיקולשל השלמת הכנסה ופנסיה והשבחה מובטחת.
  • הצדיק מסדום 14/08/2018 19:03
    הגב לתגובה זו
    צניחה בהתחלות בניה מצביע..של משבר כלכלי..בתחום
  • 3.
    המכירות בקנטים, המלאי בשמים, האשראי לוחץ השוק מת! (ל"ת)
    אדם 13/08/2018 18:24
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    זה לא ירידה זה קריסה (ל"ת)
    חיים ברו 13/08/2018 17:30
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    קבלן סיני 13/08/2018 14:28
    הגב לתגובה זו
    מבטיחים שנים - ושנים הם בדרך - אילו היו הולכים ברגל - כבר היו מגיעים 5 פעמים וחוזרים חזרה לסין, נו, באמת, תביאו בבקשה את חברות הבניה ולא קטנות אלא גדולות, מבקש מאוד בבקשה אדיבה
רז אברהם. קרדיט: רון כהןרז אברהם. קרדיט: רון כהן
מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן
נתנאל שכונת המשתלה
צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר |
נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח".  האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10  אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20  (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.  

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).

להמשך הכתבה לחץ כאן