הירשמו
  1. ראשי
  2. ניתוחים ודעות

לידיעת רוכשי הדירות - ריבית המשכנתא בירידה

עמית בר, הון | (12)
נושאים בכתבה משכנתא ריבית פריים שוק הדיור

ריבית משכנתא מבטאת בין היתר את מצב שוק הדירות - כשהיא עולה זה עשוי לרמז על עודף ביקוש על היצע - יש יותר רוכשי דירות, יש פניות רבות לבנקים למשכנתאות, יש ביקושים למשכנתאות, והביקושים האלו גורמים לריבית לעלות.

מנגד, כשהיא יורדת, אז אולי יש התמתנות בביקוש לדירות ובהתאמה התמתנות בביקוש למשכנתאות. וזה מה שקורה עכשיו. ריבית המשכנתא בספטמבר ירדה - גם הריבית במשכנתאות צמודות למדד, וגם הריבית במשכנתאות שקליות. הירידה מגיעה לאחר כמה חודשים של קיפאון, והיא ממשיכה את הנתונים על עצירה בשוק הדירות - ירידה בכמות העסקאות, ירידה בכמות הדירות בבנייה (מלאי הדירות), והתארכות הזמן שלוקח למכור דירה. אז אולי יש כאן רמז נוסף להתמתנות בשוק הדירות, אבל צריך לזכור - בינתיים זה ירידה בהיקף העסקאות, זאת ממש לא ירידה במחירים!

 

ריבית משכנתא בספטמבר - הצמודה ירדה ל-3.61%

ריבית המשכנתא הצמודה ירדה ב-0.1% ל-3.61% לעומת חודש קודם. כך עולה מנתוני בנק ישראל. הירידה הזו מגיעה אחרי חודשים של קיפאון וירידה קלה, כשלפני כן ריבית המשכנתא זינקה ב-2% בתקופה של שנתיים. עם זאת, כנראה שמוקדם לנבא מה יקרה בהמשך - מצד אחד, העצירה בריבית עשויה להיות תוצאה של ירידה בביקושים לדירות שנוצרה גם בעקבות ישיבה על הגדר של רוכשים רבים. אלו מחכים לראות את ההתפתחות של תכנית מחיר למשתכן שלאחרונה הורחבה ב-12 אלף דירות נוספות.

המהלך הזה מוציא מהשוק כמה רבבות טובות של רוכשים פוטנציאליים כשבסך הכל נרשמו לתוכנית 100 אלף משפחות וזכו כ-25 אלף בלבד. כלומר, יש 75 אלף משפחות שיושבות על הגדר ולא נמצאות בשוק הדירות. זאת הצלחה גדולה לשר האוצר, משה כחלון, כי ברגע שהם לא מחפשים ומבקשים דירות, השוק משתנה - ירידה כזו משמעותית בצד הביקוש עשויה לחסל את עודף הביקוש, ואז ההיצע נותן את הטון, והשוק משנה כיוון.

אולי זה יקרה, אבל מנגד - הקבלנים עוצרים את הבנייה, כך שההיצע בהתאמה יורד, ומעבר לכך במחיר למשתכן יש עדיין בעיות רבות, שעיקרן זמן ממושך של כ-4 שנים עד לקבלת הדירה, ודירות לא מתאימות (גדולות מדי, סטנדרט בנייה לא מספק ועוד).

וביחס לריבית משכנתא, חשוב גם להדגיש - העלייה בריבית המשכנתא בשנתיים החולפות מנותקת מריבית בנק ישראל האפסית (0.1%). מכאן, שכאשר ריבית בנק ישראל תעלה (צפוי במהלך 2018), ריבית המשכנתא צפויה להיות מושפעת בהתאמה. אלא שעלייה בריבית עשויה גם לקרר את שוק הדירות - פחות ירוצו לקנות דירה, ואז בהתאמה הביקוש למשכנתא יירד, מה שעשוי להוזיל במשהו את הריבית.

 

על כל פנים, ריבית המשכנתא הצמודה הממוצעת לחודש ספטמבר ירדה כאמור ל-3.61% לעומת 3.71% בחודש הקודם, ולעומת 3.69% בחודש יולי. 

 

ריבית שקלית מעל 25 שנה – 4.87%

ריבית המשכנתא השקלית ירדה באוגוסט ל-3.09% לעומת 3.17% בחודש שעבר ו-3.23% בחודש יוני. 

חשוב לזכור, הריבית השקלית הממוצעת שמפרסם בנק ישראל היא ממוצע של ההלוואות שניתנו בריבית שקלית משתנה ובריבית קבועה. בפועל, לא באמת ניתן להשוות בין שני סוגי הריביות האלו – הריבית הקבועה יותר בטוחה לאורך זמן, אך מראש היא יקרה יותר; בעוד הריבית המשתנה אמנם יותר נמוכה, אך היא יותר מסוכנת כי קיימת חשיפה לעלייה בריבית.

קיראו עוד ב"ניתוחים ודעות"

מדריכים נוספים:

ריבית המשכנתא – לאן?

מחירי הדירות – לאן?

מדריך מס רכישה

תגובות לכתבה(12):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 8.
    דפני 29/09/2017 12:08
    הגב לתגובה זו
    אל תאמינו לאינטרסנטים, שוק הדירות לקראת נפילה, אין מצב שהביקוןשים יימשכו כשיש את תוכנית למשתכן. ראו הוזהרתם - הדירות ייפלו
  • 7.
    אברהם 28/09/2017 18:35
    הגב לתגובה זו
    בשוק הרבה זוגות שממתינים בגלל תכנית מחיר למשתכן. במקום לחכות אפשר לנצל את המצב ולקחת משכנתה קטנה בריבית נמוכה ולרכוש דירה להשקעה. להשכיר אותה ולגור היכן שרוצים. דירות עם הון עצמי נמוך אטרקטיביות במיוחד. למשל פרי פלייס שמאפשר רכישה עם הון עצמי של 320 אלף ש''ח (מחיר 720 אש''ח) ומבטיח תשואה של 5% בהשכרה לסטודנטים
  • דודו 04/10/2017 23:56
    הגב לתגובה זו
    אין הרבה סטודנטים ברחובות, כולם גרים בדירות שכורות בעיר, שהן יותר מרווחת וזולות מהכוכים שפרי מתכנן. אין ביקוש לפרויקט הזה מצד השוכרים, לכן פראייר מי שמשקיע שם.
  • 6.
    מיכאל נחשון 27/09/2017 15:04
    הגב לתגובה זו
    הריבית היא סימן לבאות, המחירים ירדו. כחלון יצליח במשימה
  • 5.
    כלכלן 27/09/2017 11:59
    הגב לתגובה זו
    המחירים ימשיכו לעלות בחדות ב2018 החוסר בדירות מעמיק ואין עוד דירות בתכנון ראשוני שלא יהיו מכורות מראש במחיר למשתכן
  • יניב 27/09/2017 13:54
    הגב לתגובה זו
    תקרא את תגובה מס 1
  • שמטוב 28/09/2017 11:26
    אתה משלם את שכר הדירה לשנתיים בקומבינה שכתובה באותיות הקטנות. אפשר לסמוך רק על מומחים לבדיקת מחירים ולא על מומחוי כמוך שמצא בדל מימצא על ירידה כביכול. המימצא האמין: מחירי הדירות עלו ב 8 אחוז בשנה שעברה ובעוד 4 אחוז השנה. מחירי המשכנתא עלו וזה מעלה בפועל את מחיר הדירה לפחות בפועל ב- 10 אחוז נוספים, חזור לכתה ו על ריבית דריבית ותבין שעלות משכנתא בארץ זה רצח. לא לחינם ירד הביקוש למשכנתא. אתה מממן בוודאי את שכר הדירה לשנתיים בדמי המשכנתא המוגדלים שאתה עמור לשלם.
  • 4.
    כלכלן 27/09/2017 11:42
    הגב לתגובה זו
    פשוט בורות לשמה. ריבית המשכנתאות נגזרת מתשואות האג"ח הממשלתיות (עלות הגיוס של ההלוואות) ולא מביקוש והיצע של ההלוואות ולראיה, במשך עשר השנים האחרונות של העליות המטורפות (ביקוש גדול למשכנתאות) ריבית המשכנתאות רק הלכה וירדה אבל לפי התיאוריה המעוותת של הכתב היא היתה אמורה לעלות פחחחחחחחחחחחח ביזפורטל תוציאו את הכתבים הכלכליים שלכם להשתלמויות בכלכלה.
  • 3.
    דניאל 27/09/2017 11:24
    הגב לתגובה זו
    כל מה שכחלון עוזה לא עוזר, המחירים לא יורדים. אמרו לנו לחכות ובינתיים המחיירם עולים. מחיר למשתכן לא עוזר לי אני בעל דירה ורוצה לעבור לדיערה גדולה יותר.
  • 2.
    טדי 27/09/2017 11:05
    הגב לתגובה זו
    ואין ספק שבתנאי השוק והבועה הנוכחיים, גם בריבית אפס רכישת דירה היא התאבדות פיננסית
  • 1.
    גיא 27/09/2017 11:02
    הגב לתגובה זו
    שימו לב למבצע החדש של שיכון ובינוי: קנה דירה ב 2 מיליון שח ונממן לך שכר דירה של 4000 שח לשנתיים וחצי. מחיר המחירון נשאר ללא שינוי, בפועל ירידה של 6% במחיר. הכל כדי לא להראות ירידה. התרגיל הזה אולי עובד על הלמס ועל כתבים של ביזפורטל אבל לא עלינו.
  • דירה 27/09/2017 12:16
    הגב לתגובה זו
    זה קורה גם ביד 2 הם לחוצים גם קנה ב1800 דירת 4 חדרים הדירה עוברת על שמך והם ממשיכים לגור אצלך בשכירות למשך שנתיים ואתה קובע את מחיר השכירות אז קביעת שכירות לדירת 4 חדרים זה 5000 שקל לחודש תלוי במיקום אז תעשה חישוב נוסף כמה ביד 2 הורידו מחירים.חחחח
פנסיה (גרוק)פנסיה (גרוק)

קיבוע זכויות: טופס הפנסיה שעלול להפוך למוקש מס

מה שנראה כמו טופס ביורוקרטי מול מס הכנסה, עשוי להיות צומת קריטי שיקבע אם תיהנו מפטור של אלפי שקלים בחודש, או שתשלמו מס מיותר לכל החיים. בקיבוע זכויות, כל סימון קטן מתורגם לכסף גדול, וכל טעות עלולה להצטבר למאות אלפי שקלים שאבדו. דרך מקרים אמיתיים מהשטח מתברר איך איחור, סיווג שגוי או בחירה שנשמעה זהירה, הפכו לפגיעה כלכלית כבדה. ומנגד, איך תיקון בזמן יכול להפוך את הטופס למנוע של החזרי מס

ערן רובין |
נושאים בכתבה פנסיה הפקדות לפנסיה קצבת פרישה יועץ פנסיוני חיסכון פנסיוני

קיבוע זכויות הופך להיות נושא חם בתחילת 2026. מינואר ממשיכה הרפורמה שהוחלט על תיקון המתווה שלה, שלפיה הפטור ממס על קצבאות הפנסיה יעלה בהדרגה עד 67%  באופן הדרגתי. במקום קפיצה אחת ב‑2025. כל פעימה (כולל זו של 2026) מגדילה עוד קצת את הפטור החודשי, אבל מי וכמה ייהנו בפועל? זה נקבע דרך קיבוע הזכויות (טופס 161ד) שבאמצעותו מנצלים את ההטבה.​

מי שהגיע לגיל פרישה וגם מקבל פנסיה נדרש להחליט איך לחלק את הפטור בין קצבה חודשית לבין משיכות הוניות (פיצויים, היוון תגמולים, תיקון 190). ההחלטות האלה נעשות דרך קיבוע זכויות, והן כמעט בלתי הפיכות. בפנסיה של 20–30 אלף ש״ח בחודש, כל אחוז פטור נוסף מתורגם לעשרות אלפי שקלים לאורך החיים, כך שהגדלת הפטור מ‑52% ל‑67% היא "אירוע הון" של מאות אלפי שקלים, אבל רק אם הקיבוע בנוי נכון. שגיאה בקיזוז פטורים, בהיוון או בסיווג מענקי פרישה "אוכלת" חלק מההטבה בכל אחת מהפעימות של הרפורמה. במילים אחרות, אתם יכולים להרוויח עשרות אלפים או להפסיד עשרות אלפים ואפילו יותר - אז שווה להכיר את הנושא:



טופס אחד, איחור קטן, ובלי לשים לב השארתם לקופת המדינה מאות אלפי שקלים מהפנסיה שלכם. כל זה קורה בקיבוע זכויות - הליך שרוב הפורשים בטוחים שהוא טכני, אבל בפועל הוא אחת ההחלטות הכלכליות הגדולות ביותר בחיים. מי שמתייחס אליו כאל עוד טופס למס הכנסה, מגלה לפעמים מאוחר מדי ששילם מס על כסף שיכול היה להיות פטור לחלוטין.

להמשך הכתבה לחץ כאן
שי אהרונוביץ מנהל רשות המסים
צילום: יעל צור
פרשנות

רואה החשבון שניצח את מס הכנסה - ולמה זה חשוב לכם?

רבבות חברות ועסקים נכנסו תחת חבות מס לפי שיעור המס השולי - זה התחיל בחברות ארנק, אבל רשות המסים הכניסה השנה במסגרת חוק הרווחים הכלואים היקף אדיר של עסקים; פסק דין שמתייחס למצב לפני החוק החדש מספק תובנות איך בית המשפט בודק אם מדובר בחברת ארנק או לא? 

עינת דואני |
נושאים בכתבה חברת ארנק

פסק דין ראשון שהגיע לבית המפשט בנושא "חברת ארנק" הוא חשוב להבנה איך השופטים מתייחסים לסוגיות האפורות, אבל לפני שנתעמק בפסד הדין הזה, על מה בעצם מדובר? חברות ארנק הן חברות שמס הכנסה רואה בהן צינור מלאכותי להעברת כספים מהלקוחות למספק השירות, עם תחנה בדרך - החברה עצמה. בעל החברה מעדיף פעילות תחת חברה כי אז ההכנסות ימוסו לפי שיעור מס חברות - 235 ולא לפי שיעור המס השולי שלו - לרוב מעל 50%. 

רשות המסים רצתה לחסום את תכנון המס הזה וקבעה הוראות למיסוי חברות ארנק, כשלפני שנה חוקק חוק שקשור גם לחברות ארנק במסגרת חוק הרווחים הכלואים. במסגרת החוק החדש המעגל התרחב ורשות המסים הכניסה לסל של חבות לפי מס שולי גם חברות שהן לא חברות ארנק קלאסיות עם תנאים מסוימים.     

לאחרונה התפרסמה סנונית ראשונה של פסיקה של ביהמ"ש המחוזי בבאר שבע של כב' השופטת  יעל ייטב בנושא "חברות ארנק" (פס"ד אמיר נוריאל (ע"מ 28848-04-22)). צפוי שיהיו פסקי דין נוספים, שכן ישנם מספר תיקים בנושא שנמצאים בדיונים בבתי המשפט.

נדגיש שוב כי, פס"ד מתייחס לנוסח הסעיף לפני הרחבתו במסגרת חקיקה גם להכנסות נוספות לרבות "הכנסה מפעילות עתירה יגיעה אישית" אשר יכולה לחול על כמעט כל סוגי העסקים הפועלים במדינת ישראל. עם זאת, ביחס לסוגיות שנדונו בפס"ד ישנה רלוונטיות גם לנוסח החדש של הסעיף ולפרשנות שמעניק ביהמ"ש להוראות הסעיף ובעיקר לקביעת ביהמ"ש ביחס לפרשנות ולעמדת מס הכנסה. 

מס חברות או מס שולי - הבדל של 24% בשיעור המס

מדובר בפס"ד מחוזי ולא עליון, ולפיכך אין הוא מהווה הלכה מחייבת, אך הוא מהווה אבן דרך חשובה ביחס לפרשנות של הוראות סעיף 62א לפקודה. עיקר המחלקות בפס"ד סבבה סביב הסוגייה - האם יש לראות את ההכנסות של חברת "נוריאל יועצים בע"מ" אשר מר אמיר נוריאל רואה חשבון בעיסוקו הינו בעל המניות היחיד בה, כהכנסות שמיוחסות אליו באופן אישי בהתאם לדין החל על "חברות הארנק", המשמעות המיסויות הינה - האם ההכנסה השוטפת שלה החברה תחויב בשלב הזה במס חברות או שמא תיוחס ההכנסה כהכנסה אישית של מר נוריאל באופן אישי ותחויב במס שולי החל על יחדים. (נציין כי, ההפרש הינו תוספת מס מיידית של כ- 24%).

להמשך הכתבה לחץ כאן