בלאגן בבניין: דייר סירב לחתום על תמ"א 38 - ונאלץ לשלם הוצאות משפט
באוקטובר 2013 החלו מגעים בין נציגים של בעלי דירות בבניין ברחוב בר אילן 69 בבת ים, לבין חברת "יובל בניה ונכסים בע"מ" לצורך ביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין. לאחר בחינת הצעת היזם, החליטו בעלי הדירות בבניין להתקשר עמו בהסכם, וזה נחתם ב-6.10.13.
לאחר חתימת כלל בעלי הדירות על ההסכם הראשון, הגיש היזם על פי הוראות ההסכם בקשה לקבלת היתר בנייה, ולוועדה המקומית לתכנון ובניה בראשון לציון. על פי התביעה, מדובר בהסכם המשביח באופן משמעותי את דירות כלל הבעלים, ללא עלות כספית מצדם וכך, הסכם זה מיטיב את מצבם הנוכחי של בעלי הנכס, לרבות נכסם של הנתבעים.
האמנם, עקב מחלוקות פנימיות בין בעלי מניות בחברה היזמית התפרקה השותפות ביניהם, וכחלק מההסכמות הועבר הבניין מחברת "יובל בניה ונכסים בע"מ" אל יזם חדש "גן עד חברה לתמ"א 38 בע"מ. כחלק מההסכמות פנה נציג היזם החדש, לדיירי הבניין לצורך ביטול הסכם התמ"א 38 אל מול היזם הקודם, וחתימת הסכם מחודש מול היזם החדש, לרבות חתימה על מסמכי ביטול ההסכם הראשון. בתוך כך, כלל הוראות הסכם התמ"א שנחתמו באוקטובר 2013 נשארו בתוקפן, כולל מועדי ביצוע הפרויקט כמועד הוצאת היתר, מועד ביצוע העבודות וכיו"ב.
רוב בעלי הדירות הסכימו לחתום - למעט בעלי שתי דירות. לאחר פנייה של עו"ד מיכל נבון המייצגת את הדיירים וכן של נציגי היזם החדש אל הנתבעים, לצורך חתימה על ההסכם, אלו סרבו לחתום על המסמכים, ללא כל סיבה מספקת. במסגרת החתמת בעלי הדירות על ההסכם ועל נספחיו, חתמו בעלי הדירות, בין היתר, על ייפוי כוח המסמיך את עו"ד נבון להגיש תביעה כנגד בעל דירה סרבן, במסגרת פרויקט תמ"א 38. לפיכך, הגישה עו"ד נבון את התביעה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במסגרת שיחות עם הדיירת בטרם הגשת התביעה נגדה, היא הסכימה לחתום על ההסכם, רק בתנאי אם תוצמד לדירתה חניית נכים בטאבו, ויוענקו לה כספים נוספים כפיצוי. עו"ד מיכל נבון ונציגי היזם הסבירו לדיירת כי אין באפשרותם להצמיד לדירתה חניית נכים בטאבו, אך היזם, לפנים משורת הדין, היה מוכן להכשיר חנייה כחניית נכים, כמפורט בתשריט התכנון, שם תוכל הדיירת לחנות כשהחנייה תהיה פנויה.
לאור האמור לאור, נתבקשה בתביעה המפקחת על רישום המקרקעין, דגנית קציר-ברין, לאשר את ביצוע העבודות ברכוש המשותף לשם בניית הדירות החדשות וביצוע השינויים ברכוש המשותף בהתאם להסכם.
עוה"ד נבון טענה בתביעה אותה הגישה למפקחת כי הדייר סירב לחתום על ההסכם החדש ללא כל הסבר או סיבה המניחה את הדעת, וכי אי חתימה על ההסכם ומסמכיו עלולה לגרום לנזקים ולהפסדים גדולים לשאר בעלי הדירות הממתינים לביצוע הפרויקט. בספטמבר 2016 הודיעה עו"ד נבון על מחיקת התביעה נגד הדיירת – לאחר שהסכימה לחתום על ההסכם החדש. התביעה נגד הדייר הסרבן נותרה בעינה.
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- אשטרום זכתה במכרז שיכון הרופאים בתל השומר, בהיקף 1,189 יח"ד
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
"נראה כי התובעים נהגו לכאורה בשוויון כלפי בעלי הדירות"
לאחרונה הוציאה המפקחת על המקרקעין החלטה, הקובעת כי הפרויקט יצא לדרך חרף התנגדות הדייר הנותר. "מעיון בהסכם נראה כי התובעים נהגו לכאורה בשוויון כלפי בעלי הדירות, וכי פעולת הרוב נעשתה בתום לב", קבעה המפקחת על רישום המקרקעין, דגנית קציר-ברין. "במקרים של תביעות מסוג זה ישנה התנגשות של זכות הרוב לעשות שימוש בקניינו, כדי לשפר את מצבו של הבית מחד, למול זכות המיעוט מכוח זכויותיו הקנייניות המבקש לחסום את הרוב, מאידך".
לדברי המפקחת, מאחר שהגנה קניינית עלולה לחסום יוזמות לביצוע שינויים בבית, לרבות יוזמות שנועדו לטובת רוב בעלי הדירות, ועלולות לגרום לתופעות לא רצויות, סבור בית המשפט כי יש מקום לזנוח את "הגנת הקניין" לטובת "הגנת החבות", שמשמעותה: במידה שהמיעוט יוכיח, כי כתוצאה מפעולות החיזוק נגרם לו נזק, אזי יהיה זכאי לסעד של פיצויים – אך לא יהיה בכך כדי למנוע את העבודות.
"בהיעדר הגנה מטעם הנתבע, ולאחר שהוכח לי הנדרש בנסיבות העניין, מצאתי להיעתר לבקשה ולתת פסק דין על פי התביעה", קבעה המפקחת. לפיכך, היא אישרה בשם הנתבע את ביצוע העבודות המבוקשות ברכוש המשותף, בכפוף להוצאת היתר בנייה ומילוי תנאיו, ובכפוף לכך שהנתבע יהיה זכאי להטבות הנובעות מההסכם, באותם תנאים להם זכאים שאר בעלי הדירות.
- 1.בני גור 27/06/2017 17:44הגב לתגובה זוהנתבעת לא הגישה כתב הגנה, אז מה החוכמה
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
