ניפוץ המיתוס, והאזהרה שמסתתרת בדו"ח בנק ישראל לגבי שוק הדיור - קריאה חובה
בנק ישראל מפרסם היום את הדו"ח השנתי שסוקר את מצב המשק בישראל משלל זוויות והיבטים במהלך שנת 2016. לעניין שוק הדיור, על פי הדו"ח מחירי הדירות עלו בשנת 2016 בשיעור של 6.3%, שיעור מתון ביחס לכ-8% בשנת 2015. עוד עולה מהדו"ח כי שכר הדירה עלה ב-2016 ב-1.4%, שיעור העלייה הנמוך ביותר מזה עשור.
בדו"ח מתייחסים בבנק ישראל להיקף התחלות הבניה, היקף הבניה הפעילה, גמר הבניה ונושאים נוספים. אחת הטענות המרכזיות בדו"ח בנק ישראל בעניין שוק הדיור היא שיזמי הנדל"ן החלו מתנהגים כמשקיעים. שימו לב לפסקה הבאה מתוך הדו"ח: "כאשר משווים את המלאי להיקף המכירות בשנה האחרונה (מחזור המלאי), מקבלים קו אופקי שנע סביב מלאי לשנה ואינו מציג מגמה. ניתן לפרש תוצאה זו כך: מנקודת ראותם של היזמים המלאי גדל בהתאם לגידול בביקוש שהם רואים לנגד עיניהם, ולכן קצב המכירות הממוצע שלהם (שנה בקירוב) אינו משתנה. תמונה דומה, כלומר היעדר מגמה במשך הזמן, מתקבלת גם כאשר בוחנים את מחזור המלאי לפי מחוזות ולפי עשרים ערים, הגם שרמת המחזוריות שונה. תמונה זו מתיישבת עם ההשערה שהיזמים צופים כי הביקוש והמחירים ייוותרו גבוהים, והם מחזיקים מלאי כדי לספק את הביקוש בקצב קבוע. אולם צבירת המלאי טומנת בחובה גם סיכונים ליזמים, שכן הביקוש מגיב לשינויים כלכליים הרבה יותר מהר מההיצע, ואם הביקוש יירד בהשוואה לצפי הדבר עלול להותיר בידיהם מלאי גבוה".
במילים פשוטות, בבנק ישראל טוענים כי יזמי הנדל"ן לא משחררים דירות לשוק (כנראה בשל הרצון להחזיק את המחירים גבוהים) וזאת מתוך הנחה שהביקוש בהמשך יהיה גבוה. החשש שמציגים בבנק ישראל נוגע לאפשרות שהביקושים בעתיד לא יהיו גבוהים כפי שהיזמים צופים, וזאת מסיבות שונות. פער שכזה, לטענת בנק ישראל, עלול להתרחש מהר מאוד, ולהוות סיכון גדול עבור היזמים - שאולי בשלב מסוים ינסו לשחרר דירות רבות בזמן קצר.
וכך נכתב בדו"ח: "אפשר למנות את האפשרות שהיזמים הופכים למשקיעים' הם אינם ממהרים להשלים את בניית הדירות ונהנים מהמשך העלייה במחיריהן".
המיתוס שמנפצים בבנק ישראל. כך נכתב בדו"ח: "בעלות על דירה משקפת הן את הצורך במגורים ובוודאות ונוחות, והן ביקוש לנכס להשקעה, ולכן מחירה משקף את שני המניעים. שכר הדירה לעומת זאת משקף רק את הצורך במגורים. איור ט'-7 מציג את שכר הדירה ואת ממוצע ההכנסה ברוטו למשרת שכיר בשנים 2003-2016. לאורך תקופה זו עלה שכר הדירה בהתאם לגידול בהכנסה, ובשנים האחרונות שניהם גם עולים בקצב שנתי דומה בממוצע. פירוש הדבר שבמישור הארצי (ולא האזורי) לא חלה הרעה בנשיגות הדיור, כלומר לא גדל הנתח שההוצאה על דיור תופסת בהכנסה. מצב זה, ועמו הפער הניכר בין העלייה במחירי הדירות לעלייה בשכר הדירה, מעידים כי אין סימנים למחסור בדירות למגורים, וכי לחצי הביקוש הנובעים מהצורך הבסיסי במגורים קטנים בהשוואה ללחצים הנובעים ממניעי ההשקעה והרצון בבעלות על דירה".
כלומר בבנק ישראל כותבים בצורה מפורשת, עליית מחירי הדירות אינה נובעת ממחסור בדירות למגורים, אלא מהרצון של הציבור להשקיע בדירות ולהיות בעלי דירות.
מיתוס נוסף שמנפצים בבנק ישראל בדו"ח הנוכחי קשור ליחס שבין השער הממוצע למחירי הדירות. וכך נכתב בדו"ח: "כיוון שבדירות מתגוררים משקי בית, ניתוח שלם אינו יכול להסתפק בהתפתחות השכר הממוצע למשרת שכיר אלא צריך להתייחס גם להתפתחות ההכנסות של משקי הבית. ניתוח כזה מראה כי בתקופה הנבדקת עלתה ההכנסה של משקי הבית פי שניים מהשכר הממוצע ברוטו למשרת שכיר, ופירוש הדבר שנשיגות הדיור השתפרה מאוד בתקופה זו".
לגבי השפעות תכנית 'מחיר למשתכן', בדו"ח בנק ישראל נכתב כי לפי שעה אין לתכנית זו שהינה תכנית הדגל של שר האוצר כל השפעה על השוק החופשי. בניגוד למשקיעים, משפרי הדיור צמצמו את מספר העסקאות השנתי רק במעט, והרוכשים לראשונה שמרו על יציבות. אמנם ניתן היה לצפות שהרוכשים לראשונה יפחיתו את מספר העסקאות בשוק "החופשי" וימתינו לזכות בדירה במסגרת "מחיר למשתכן", אך תופעה כזו לא ניכרה עד כה בשוק הדיור", כך נכתב בדו"ח.
לגבי החוק הצפוי למיסוי דירה שלישית, נכתב בדו"ח כי "המס על ריבוי נכסים צפוי לפעול להפחית את מחירי הדירות במידה מסוימת, אך במקביל להעלות את שכר הדירה. זאת משום שהמס מפחית למשקיעים הנידונים את התשואה נטו ומעודד אותם למכור דירות, והדבר מגדיל את ההיצע בשוק הדירות בבעלות אך מקטין את ההיצע בשוק השכירות (בהנחה שמספר הדירות במשק אינו משתנה). עוצמת השינויים בכל אחד משני השווקים תלויה בגמישויות של הביקוש וההיצע".
באופן כללי נכתב בדו"ח כי "הגידול בביקוש לדיור קיבל גם השנה תמיכה מהחוסן בשוק העבודה, מהריביות הנמוכות בשוקי הכספים וההון, ומ"מחיר למשתכן" – תוכנית שמציעה לזכאים סבסוד ברכישת דירה. במקביל פעלו בשוק כוחות שהפחיתו את הביקוש: הריביות על המשכנתאות עלו, המשקיעים נפגעו משום שמס הרכישה המוטל עליהם עלה ביוני 2015 ,והמדינה החליטה להטיל מס על דירה שלישית ואילך".
כתבות קשורות:
- מחירי הדירות לאן? בלאומי מציגים תחזית לטווח הבינוני-ארוך - לכתבה המלאה - התקררות השוק: נתון סך המשכנתאות בפברואר מספק איתות נוסף - לכתבה המלאה
- "ייפתח בשוק הדיור פער שיהיה בלתי ניתן לגישור, זה קטסטרופה" - לכתבה המלאה
- 42.זוג צעיר 04/04/2017 08:03הגב לתגובה זולטובת ספסרי הדירות. תודה לכחלון.
- 41.מאיר 30/03/2017 20:57הגב לתגובה זוקחו דוגמא,,, דירה בשכירות ב אולגה לפני 9 שנים, 1500 לחודש, אותה דירה כיום כמעט כפול.לא זכור לי שהמשכורות למעמד ביניים נמוך הכפיל עצמו בשיעור שכ״ד, זה פשוט פחות 1500₪ פחות לאוכל שגם הוא התייקר
- 40.ג'קי 30/03/2017 12:05הגב לתגובה זווהנה הניתוח שלו: תשואת הדירות תרד(נכון) -> דירות יצאו לשוק(נכון)-> מחירן יירד(נכון)+ייקטן ההצע להשכרה(נכון) וכאן בנק ישראל מסיים..ואומר ששכ"ד יעלה... הלו? ומה קורה לדירות שיצאו מההצע?! אם יצאו מההצע נמכרו או לחסר דיור או למשפר דיור. אם נמכר למשפר דיור אז השתחררה הדירה הקודמת שלו שנמכרה או למשפר דיור או לחסר דיור וכך הלאה עד שבסוף השרשרת עומד חסר דיור... בקיצור כל דירה שנגרעה מההצע גרעה בדיוק שוכר לשעבר מהביקוש (חסר דיור) ולכן גם השכ"ד לא יזוז מילימטר (ובטווח הבינוני רחוק עוד יוזל כי הוא מוצר חליפי לרכישה) בקיצור בושה גדולה לבנק ישראל שאלה עובדיו המשתכרים 50K בממוצע ולא ראו זאת....
- 39.אנונימי 30/03/2017 11:17הגב לתגובה זוהמחיר למשתכן ישודרג זהו תיקון תהליך של עשרות שנים ,אולי נפנה את בנק ישראל את כול השטח ואת כול החברים שעובדים שם ומקבלים גובים של עשרות מיליוני שקלים בבנקים לאחר פירשתם מבנק ישראל ,נפנה את השטח לזוגות הצעירים ,מספיק לבנק ישראל כמה משרדים וקצת עובדים בשביל להוציא דוחות לחבר ספרים וחוברות לא צריך מנגנון כזה גדול ,הנגידה הזו כישלון אחד גדול ,לא עושה כלום ההתקפה שלה זו אומרת הגנה על הבנקים ,היא צריכה להגן על האזרחים ראו דוחות אזהרת רווח של בנק הפועלים הבנק הכי גדול בארץ אזהרת רווח,תבינו לבד איך זה פועל ,בשנת 2020 בועת הנדל"ן לא תתרסק אלא תתנפץ, כולם יודעים זאת ,למה זה פשוט ? כי לאזרחים נגמר הכסף והם בחובות .
- 38.YL 30/03/2017 10:02הגב לתגובה זוהוצנח איש צבא קבע כ שר השיכון אדם שהיו לכולנו ציפיות ממנו לצערו תעודת לוזר של השנה מוענקת לו. במקום ל הטיב עם הציבור ו להלחם לשיפור אנו למדים שהוא נהפך לדוב המולך בכיכר העיר בנזם הזהב על ידי נתניהו מקבל שכר עבור אפס מעשה
- 37.מעבר לפינה 30/03/2017 10:00הגב לתגובה זומי שלא רואה את זה מגיע עיוור.
- 36.אז רגע, מי צודק בנק ישראל או קרן המטבע? הרגתם אותנו (ל"ת)אידי-אמין 30/03/2017 09:51הגב לתגובה זו
- 35.מעבר לפינה 30/03/2017 06:43הגב לתגובה זומי שלא רואה את זה מגיע עיוור.
- 34.ברלין 30/03/2017 06:39הגב לתגובה זוחוסר. כל הכבוד לכחלון עך תכנית מחיר למשתכן ואם יצליח להביא קבלנים מסין אז עוד יותר כל הכבוד.
- 33.גלאי ספסרים 30/03/2017 06:31הגב לתגובה זויאלץ להשאר עם תשלום ארנונה, מס דירה 3 ורדדיפה אחר שוכר איכותי אבל גם פראייר. בהצלחה
- 32.יישר כח כחלון! (ל"ת)זוג צעיר 30/03/2017 06:24הגב לתגובה זו
- יואב 09/04/2017 17:48הגב לתגובה זולהרוויח ביושר, שיקח ממחלקי הדירות והווילות בישובים המפורזים. אבל הוא מפחד להיות ישר..
- 31.ממשלה שרק מדברת 29/03/2017 22:53הגב לתגובה זוהחוק מיסוי דירה שלישית לא יעבור והמחירים שוב יטוסו!נמאסתם? קחו אחריות!
- בג"ץ לא יתקפל בגלל קומץ עסקנים (ל"ת)גב 30/03/2017 09:16הגב לתגובה זו
- 30.מר גבירץ 29/03/2017 20:48הגב לתגובה זוכחלון תמשיך הם בלחץ !!! השוק מת גמור
- השוק חי 02/04/2017 13:04הגב לתגובה זוכנס גוש 3925 בראשלצ . עסקה 5 חדרים 2.56 מיליוןויש עוד...
- אני 09/04/2017 07:58יש כאן מגין אובססיבי מקבוצת החרם. למי שלא מכיר מדובר בקבוצה ששמה לה למטה "לשנות תודעה" ולהחדיר לאנשים רעיון שהשוק מת והמחירים הולכים ליפול ע"י שטיפת מוח של שקרים בכל פורום אפשרי ובעיקר טוקבקים ופייסבוק. בכך הם מקווים לנטוע באנשים פחד ולגרום להם להצטרף לחרם ללא ידיעתם. בקיצור קחו בערבון מוגבל את מה שאת קוראים במקומות לא מבוססים, המציאות כרגע היא שהשוק לא עוצר ואין שום סימן לירידות מחירים. מה יהיה בעתיד? מי שמתיימר לדעת - מראש מדבר שטויות.
- 29.מאיר פ 29/03/2017 20:19הגב לתגובה זוכמו בכל תחום יש את הםריירים ) המעירים ילדנו בנינו ) ויש את החזירים ... הרואים מנטר רק כסף ... יוקר מחיה , דיור בר לא השגה, עבודה מצאת החמה עד מאת הנשמה כח זה בגלל צרבות היסירות של הקבלנים והבנקים עם מנצח בנק ישראל
- 28.כלכלן 29/03/2017 20:03הגב לתגובה זולזוגות הצעירים, למשקיעים שיוכלו לממש רווחים, לדור הצעיר ולבעלי העסקים שיהיו מזרימת כספים. כולם כבר יודעים , ירידת מחירי הנדלן טובה לכלכלה ולכולם.
- 27.כחלון .מס דירה 3הרס את מדינת ישראל בטל אותו עכשיו.ולכלא (ל"ת)Y 29/03/2017 16:49הגב לתגובה זו
- 26.בוזו הליצן 29/03/2017 15:57הגב לתגובה זוחידה לבנק ישראל: האם הבהלה של עמך ישראל להשקעות נדל"ן (והסיכונים הנלווים למשק) קשורה איכשהו לפרמטר שבשליטת בנק ישראל, או יותר נכון שלא מתקבלת לגבי החלטה כבר שנה וחצי? ברקע לצמצום פגישות הועדה המוניטרית, כבר עדיף שגם לא יפרסמו מחקרים או יתנו עצות אחיתופל לממשלה על אי קיצוץ מיסים.
- 25.תומי 29/03/2017 15:56הגב לתגובה זומחכה לכל הסיפורים של "חסרות דירות", "זוגות מתגרשים כל שנה" חח איזה בלוף. שהציבור יבין כמה לוקשים מכרו לו פה בשנים האחרונות יהיה פה פיצוץ רציני. 112 אלף דירות בבנייה, 30 אלף דירות מוכנות. כל שנה מוכרים כ 30 אלף דירות חדשות בממוצע. כל מה שנבנה מעבר לזה יישאר על המדף לשנה הבאה. בקרוב יהיו דירות מוכנות לכמה שנים קדימה. האינטרסנטים מצידם ימשיכו לנסות להפחיד, לא לאכול בלופים ציבור יקר..
- אלעד 30/03/2017 08:14הגב לתגובה זו112,000 דירות בבנייה כי משך זמן הבנייה מתארך וזה רואים בנתון סיום הבנייה.חוצמזה שנתון 30,000 דירות על המדף זה נתון שגוי שלא פורסם כבר חודשיים כי האוצר עצר את הלמ"ס מלפרסם. הנתון האמיתי הוא הרבה פחות ויוריד רוח ממפרש כחלון.
- 24.חג'בי 29/03/2017 15:29הגב לתגובה זולקצץ להם את השכר ב50%
- 23.אדם 29/03/2017 15:21הגב לתגובה זוכאשר משך מחירה של דירה בממוצע ארצי הוא כ15.3 חודשים כל הפלפולים לא יעזרו. להלן ציטוט מכתבה מה17/1/17: "סממן נוסף שעשוי להעיד על האטה משמעותית בשוק הדיור הוא משך הזמן שבו עומדת דירה על המדף, ועד למכירתה. בחודש אוגוסט האחרון משך הזמן עמד על 11 חודשים, ואילו כיום משך הזמן כבר עומד כבר על 15.3 חודשים. לפני שנה בדיוק, משך הזמן עמד על 12 חודשים. כמובן שבחלוקה לאזורים ניכרת שונות משמעותי, בעוד שבת"א משך הזמן כעת (נובמבר) עומד על 9 חודשים בלבד, במחוז ירושלים משך הזמן עומד על 26 חודשים ובמחוז צפון על 19 חודשים. " משום החלק הזה מהכתבה הוסר. מעניין למה?
- השוק בועט (ל"ת)השוק חי 01/04/2017 12:55הגב לתגובה זו
- 22.אנונימי 29/03/2017 15:04הגב לתגובה זובזמן שחירטטו אתכם והאכילו אתכם לוקשים על ענף הדיור קניתי דירה 3 חדרים בברלין - בשרלוטנבורג ב 95000 יורו, ועוד דירה 3 חדרים במיטה ב 125000 יורו סה"כ 220000 יורו תעשו את החשבון כמה עלה בשקלים , הם מושכרות כמובן באחלה מחיר ותשואה. הילדים יגדלו קצת ילכו ללמוד (בחינם) באוניברסיטת המבולט והכל בסדר
- משה 29/03/2017 15:29הגב לתגובה זוועוד ימשיך לצנוח
- ופסדה על יורו כמה ? ועוד מחכה לך מכה נוספת !!!!! (ל"ת)dani 29/03/2017 15:25הגב לתגובה זו
- 21.בא 29/03/2017 15:02הגב לתגובה זולנפח בועת נדלן ענקית . אף אחד מהם לא יראה את גן עדן .
- 20.אין כסף לקנות. רק עשירים וחרדים קונים, אלה ביוקר ואלה ב (ל"ת)רוני 29/03/2017 15:02הגב לתגובה זו
- 19.קנו אלביט מערכות תלך ל 50000 (ל"ת)צחי 29/03/2017 14:54הגב לתגובה זו
- 18.וגםנדקס פי3.לא פרוטרום.לא כיל (ל"ת)ליאור אשכנזי 29/03/2017 14:53הגב לתגובה זו
- 17.קנו את דלק רכב אלוני חץ לאומי ודיסקונט תהנו (ל"ת)ליאור אשכנזי 29/03/2017 14:53הגב לתגובה זו
- 16.לקנות דיסקונט לאומי מסרחי.פריגו וטבע דחוף (ל"ת)ספי 29/03/2017 14:52הגב לתגובה זו
- 15.קנו בנקים ותהנו לא כיל לא אל על.בנקים חזק (ל"ת)אבי 29/03/2017 14:52הגב לתגובה זו
- 14.לא יעזור לכם השוק לא יירד רק יעלה.כנל הבורסות (ל"ת)יעקב 29/03/2017 14:51הגב לתגובה זו
- מסכים רק לחלק השני של התגובה שלך (ל"ת)אמפסיז 30/03/2017 06:46הגב לתגובה זו
- 13.איציק 29/03/2017 14:45הגב לתגובה זותמיד אמרתי שעסק שמנצל מצוקות של אחרים אין לו עתיד וסופו לקרוס. הצגת מחסור מדומיין כמוהו כניצול מצוקה.
- 12.*** גזור ושמור *** 29/03/2017 14:40הגב לתגובה זומחזוריות בשוק הדיור, במט"ח, בבורסה... היכונו - אחרי החג יתחיל בשוק הדיור מחזור חדש שיהפוך את הקערה על פיה, וכנ"ל גם לגבי חוזקו של השקל.
- רחמים רחמימוב 29/03/2017 14:52הגב לתגובה זותמשיך לשכנע את עצמך
- 11.כנסו 29/03/2017 14:31הגב לתגובה זואז...בנק ישראל כותב שחור על גבי לבן שמחסור בדירות זאת פיקציה ומשאלת לב המשקיעים ??! "כלומר בבנק ישראל כותבים בצורה מפורשת, עליית מחירי הדירות אינה נובעת ממחסור בדירות למגורים, אלא מהרצון של הציבור להשקיע בדירות ולהיות בעלי דירות".
- אז יש מחסור יש ביקוש אין היצע (ל"ת)שמוליק 29/03/2017 14:55הגב לתגובה זו
- קראת את הכתבה? (ל"ת)לשמוליק 30/03/2017 12:02
- הפוך גוטה ,יש ים הי 30/03/2017 02:39כתוב במפורש שהמלאי בידי הקבלנים גדל משנה לשנה: "המחזוריות שונה. תמונה זו מתיישבת עם ההשערה שהיזמים צופים כי הביקוש והמחירים ייוותרו גבוהים, והם מחזיקים מלאי כדי לספק את הביקוש בקצב קבוע. אולם צבירת המלאי טומנת בחובה גם סיכונים ליזמים, שכן הביקוש מגיב לשינויים כלכליים הרבה יותר מהר מההיצע, ואם הביקוש יירד בהשוואה לצפי הדבר עלול להותיר בידיהם מלאי גבוה".
- 10.ניב 29/03/2017 13:57הגב לתגובה זוזה ברור שהביקוש לדירות לא נובע מחוסר דירות למגורים אלא מהרצון שכל שקל פנוי יושקע בנדל"ן מכמה סיבות 1. יש רק מדינה אחת ליהודים בכל העולם וזה מצווה בתורה לקנות נכס נדלני בישראל. 2. טראומת השואה עדיין כאן וכל זוג שמתחתן ימשיך לקנות דירה . 3. אין אלטרנטיבה לכסף ולא תהיה בשנים הקרובות עד שהריבית במשק תגיע ל - %6 ואז הבנקים יתנו 3% על פקדונות 4. המס הגבוה על הבורסה והמניפולציות שיש בבורסה המקומית בגלל המחזורים הנמוכים מעקרות את הכדאיות . 5. הבירוקרטיה בהליכי הבנייה גורמת לאנשים שבנו בית לא לעבור את הסיוט הזה יותר בחיים כלומר לא למכור . 6.פריון נמוך מאוד מה שמייקר את עלויות הבנייה מאוד, גם סינים אחרי שנתיים הופכים לעצלנים במדינה שלנו, לא מצליח לגייס כבר בדואי אחד בלי שהוא דורש ביטוח מנהלים. אבל אנחנו במקום ה - 11 בעולם בשביעות רצון אז בואו נמשיך וככה ונקבל את המציאות עם חיוך
- ג'קי 30/03/2017 10:48הגב לתגובה זוהקודמת היתה טרואמת הבורסה (מניות הבנקים שקרסו) עם תשואת שכירות של 2.3% ומחירים שהגיעו לרוויה + מתווה ריבית עולה גם גיוס השואה לא יעזור כאן. כל פק"ם ינצח תשואה כזו כשהמחירים עומדים ואחרי שאנשים יפנימו זאת המחירים גם יצללו ככדור שלג.
- 9.אלון 29/03/2017 13:10הגב לתגובה זוירידת מחירים דרסטית השנה כבר ? או שאצטרך לחכות לשנה הבאה ? :) איזה כיף לשכור דירה בנחת... כשיש יותר משכירים משוכרים, תענוג... היה שווה לחכות.
- שמואל 29/03/2017 15:20הגב לתגובה זותלמד אותי איך מגדילים את מספר הלייקים לכל שטות שכותבים. חכם גדול!!
- אבי 29/03/2017 14:36הגב לתגובה זואבל שיהיה לך בהצלחה
- אבי 29/03/2017 14:31הגב לתגובה זואבל שיהיה לך בהצלחה
- כמוך אלפים שמחכים והפסידו מיליונים מ 2007 (ל"ת)ליאור 29/03/2017 14:07הגב לתגובה זו
- 8.איפה שמטוב 29/03/2017 13:07הגב לתגובה זופה על עיסקה לשם רווח,יכול למצא את מחיר הדירה הולך ונופל במקרה הקל ,במקרה הקיצוני אך קיים המחיר צונח ואין מי שיקנה את הנכס,מי שצוחק עכשיו הורגל שלא באשמתו להתבונן בעשור האחרון ברצף עלייה מטורפת ולחשוב שכך תמיד היה וכן ימשיך להיות,אך מי שירים את ראשו ויתבונן בשינוי ובשיח אפילו רק של השנה האחרונה יבין כי השוק נמצא במגננה ובספיגה שקטה למנוע אפקט העדר(כך באחד הראיונות נאמר על מי שלא רוכש בית..),אך למעשה צריך לומר רוויה,רווית מחיר ,רווית סיכון מול סיכוי,והכי חשוב יש בתים לכל דורש
- 7.מחוסר דירה 29/03/2017 12:55הגב לתגובה זושרובנו הורים לילדים שיצטרכו בעתיד הקרוב/רחוק לקנות דירה. מה איכפת לזוג הורים בני 50 שהדירה שלהם שווה פי 2 עכשיו ? הם גם ככה גרים בה ואם הם רוצים למכור אותה ולקנות חדשה אז גם היא עלתה פי 2. לעומת זאת אכפת להם מאוד שהילדים שלהם יוכלו לקנות דירה במחיר סביר.
- שחר 29/03/2017 14:10הגב לתגובה זוגם למשפרי דיור עדיף שהמחירים יירדו! הסבר: נניח בבעלותי דירת 3 חדרים שעולה 500000. באותו זמן נניח דירת 5 חדרים עולה 1000000. עכשיו נניח שאני גר בה 5 שנים. בזמן זה נניח המחירים עולים ב50%. זה אומר שהדירה שלי שווה 75000, אבל גם שהדירה שאני רוצה לשפר אליה עולה 1,500,000. כלומר- במקום שאצטרך להוסיף 500, עכשיו אני צריך להוסיף 750. בקיצור אינטרס של כולם חוץ מהקבלנים שהמחירים יירדו.
- חיים 29/03/2017 14:53לא קונים דירה עד שהמחירים יחזרו להיות שפויים. מה רע בשכירות ? שכ"ד לא עולה או שכמו שרואים בגרף הוא עולה בהתאם לשכר במשק. הירידות יגיעו מהר יותר ממה שחושבים. המשקיעים יתחילו לחשוש מירידות מחירים וירצו למכור ולממש את הרווח שלהם. אבל מהר מאוד ההיצע יעלה על הביקוש.
- הרוב המוחלט בעלי נכסים לכן אין להם אינטרס שירד! (ל"ת)ליאור 29/03/2017 14:07הגב לתגובה זו
- טדי 29/03/2017 18:27ולכן ברור שלרב המוחלט של בעלי הנכסים אין גם השפעה על המחיר בשוק.כאילו מה?
- בא 29/03/2017 15:06כול אחד הולך לעולמו ,צדיק למעלה ובעלי נכסים מושחתים וחמדנים למטה .
- 6.איציק 29/03/2017 12:54הגב לתגובה זוברור, כל הזמן יש בועות. זה כל פעם מקבל צורה קצת אחרת, אבל המנגנון זהה תמיד: עליה של שוק במידה מסוימת מתוך יתרון כלכלי מסוים, וכניסה של עוד ועוד אנשים לשוק גם כשהיתרון כבר לא קיים והתחזית לעליה הינה רק על סמך העבר. זה קרה בעבר ויקרה גם בעתיד. אתם קולטים שפעם היתה בהולנד בועה של פקעות צבעונים? בשיא שיגעון הצבעונים, בפברואר 1637, מחירם של פריטים מסוימים היה יותר מ-10 פעמים ההכנסה השנתית של בעל מלאכה מיומן. 120 משכורות לפקעת צבעוני….. לא ירחק היום שבו לא נבין כיצד שילמנו 160 משכורות לדירה...
- דוגמא יפה 30/03/2017 02:43הגב לתגובה זוששם הם השקיעו בפרחים ואנחנו משקיעים בבטון ובחול ואז אין מה לאכול. עם ישראל עוד יתעורר ויתפוס את ראשו בידיים.
- שמואל 29/03/2017 15:25הגב לתגובה זואתה משווה בין מוצר שאורך החיים שלו קצר לעומת בית שחיי המדף שלו 50 שנה ויותר. לבית אפשר לעשות שיפורים ושיפוצים ותמא ופינוי בינוי ועוד. תראה לי מוצר כלשהו שחי שנים רבות כל כך. כל השוואה מטופשת.
- בורג' 30/03/2017 06:27ותספוג ירידת ערך
- כדאי לחזור לממוצע היסטורי מדד צריך לרדת בחצי !!!! (ל"ת)aviv 29/03/2017 15:24הגב לתגובה זו
- 5.הוא שאמרנו כבר.. 29/03/2017 12:52הגב לתגובה זואין מה למהר לרוץ ולקנות..צריך להבין שהרולטה שבה משחקים המשקיעים הן יימי הנדלן והן מי שכבר עשה סיבוב ומרגיש שהוא על הסוס ורוצה עוד אחד,נעצרה ,קיימת הבנה אצל ציבור רוכשי הדירות כי: מחיר הכסף גבוה ביחס להחזר ,מלאי דירות חדשות וישנות קיים לכל מי שרוצה לגור היום מחר ובעוד שנתיים,מי שרכש בית למגורים שיהנה ולא ירגיש פספוס,אך מי שלא ..רבעון נוסף של נתונים מעין אלו ימכישו את מה שכבר מובן לכולם ,החץ עבר כלפי מטה..
- לא חידשו לי כלום, הכל פורסם מזמן ב"הפרכת מיתוסים נדלן" (ל"ת)אתר חובה לכל צעיר 29/03/2017 15:29הגב לתגובה זו
- שמטוב 29/03/2017 15:56לאחר מכן הוא נותן פרשנות. הפרשנות יכולה להיות נכונה או לא נכונה.
- 4.הוא שאמרנו כבר.. 29/03/2017 12:51הגב לתגובה זואין מה למהר לרוץ ולקנות..צריך להבין שהרולטה שבה משחקים המשקיעים הן יימי הנדלן והן מי שכבר עשה סיבוב ומרגיש שהוא על הסוס ורוצה עוד אחד,נעצרה ,קיימת הבנה אצל ציבור רוכשי הדירות כי: מחיר הכסף גבוה ביחס להחזר ,מלאי דירות חדשות וישנות קיים לכל מי שרוצה לגור היום מחר ובעוד שנתיים,מי שרכש בית למגורים שיהנה ולא ירגיש פספוס,אך מי שלא ..רבעון נוסף של נתונים מעין אלו ימכישו את מה שכבר מובן לכולם ,החץ עבר כלפי מטה..
- 3.גיא 29/03/2017 12:51הגב לתגובה זואולי ליזמים נשאר מלאי גדול כי הם לא מצליחים למכור? לא יודע אם זאת הסיבה האמיתית אבל זאת אפשרות סבירה.
- 2.קבלן,בנק,ממשל=גנבים 29/03/2017 12:45הגב לתגובה זושנים מונופול לפסיכו-הרצה= תירוץ החזירות הנדלניסטים למנועה פיצוץ סופבועה להגנת על הבנקים= שקר חזירי באישור הממשל ובנק ישראל להמשך ניצול עם טיפש שיהיה משועבד לבנקים ולממשלה במשכנתאות מטורפות של מיליון+( 70-90% )= הבנקים בישראל היו תמיד מפוקחים ל-% קטן למשכנתאות בנדל"ן=פישר ברח + עם פלוג יצרו סופבועה=אפילו פישר לאחר שברח הודע בפרסום לא מזמן שיש בישראל בועה =הם סיכנו את עתיד המדינה יצרו עדר של העם הטיפש הצעיר והוריהם לעבדות של דורי דורות! .... בושה וחרפה של מדינה שמנצל את אזרחיה!
- 1.דני 29/03/2017 12:37הגב לתגובה זועל מי אתם באים לעבוד???? דירה ב-500.000 זה מחיר ריאלי . ממשיכים לחלוב את הצעירים ללא התחשבות בשרות צבאי ומיסים כבדים למשלמים למדינה.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
