מחיר למשתכן: 5% מהדירות במרכז הארץ - יוקצו לדיור ציבורי
שר האוצר, משה כחלון ושר הבינוי והשיכון, יואב גלנט, השיקו היום (ג׳) במסיבת עיתונאים, שורה של צעדים שנועדו לשקם את מערך הדיור הציבורי ובמיוחד הגדלת היצע הדירות לזכאים. השר גלנט, הציג את המהלכים המתכוננים, כאשר הבולט שבהם הוא הסטת 5% מהדירות בפרויקטי ׳מחיר למשתכן׳ במרכז הארץ (ת״א, רעננה, ראשל״צ ועוד) לטובת זכאי הדיור הציבורי. תוך שמימון דירות הדיור הציבורי ייעשה על ידי הקטנת ההנחה, אליה זכאים זוכי מחיר למשתכן באותו הפרויקט. לדברי גלנט, 5% מדירות מחיר למשתכן בפרויקטים המתוכננים באזור מרכז הארץ, יוקצו לטובת זכאי הדיור הציבורי. מימון הדירות ייעשה באמצעות הקטנת גובה ההנחה לה זוכים רוכשי מחיר למשתכן באותו הפרוייקט. כך למשל, אמר גלנט, ״במקרה שבו היו אמורות היו 100 דירות מוזלות לצאת להגרלה על רכישתן בהנחה של 300 אלף שקל, לאחר הקצאת 5 דירות, בפרוייקט לזכאי הדיור הציבורי, יופחת גם גובה ההנחה שבו יזכו רוכשי הדירות״. ״בכך יתקיים צדק חלוקתי, כאשר המשאב של המדינה יגיע גם לשכבות החלשות. נוכח העובדה שבפרויקטים בהם תחול התכנית, ההנחה מצד המדינה תפחת, על מנת שכספים אלו יגיעו לדיור הציבורי – הדבר יפורסם לרוכשים עם הכניסה להגרלות״. מהלך נוסף של השניים שהוצג על ידי גלנט כ׳ארוך טווח׳,הנו ׳משכנתא רוכשת׳. ״המטרה היא מתן אפשרות לשכבות החלשות לצאת ממעגל העוני. על פי התכנית, מקבלי סיוע בשכר דירה יוכלו לבחור להשקיע את סכום הסיוע באפשרות לקבלת משכנתא לרכישת בית״. כלומר, מצב בו יחשב תשלום שכ״ד של הדייר בדיור הציבורי לטובת משכנתא לרכישת הדירה. השרים כחלון וגלנט גם החליטו על הקמת צוות שייבחן ביצוע תכנית של שכירות לטווח ארוך עבור הממתינים לדיור ציבורי, כאשר המדינה היא זו שתשכור את הדירות מהמשכיר והשיח של השוכרים יהיה מול המדינה ללא צורך במתן ערבויות. לסיכום אמר גלנט: "יהיום אנחנו יוצאים עם בשורה לאוכלוסיה נרחבת במדינת ישראל. אין סיבה שהשכבות החלשות לא יזכו לדירה משלהם. עד היום המדינה השקיעה 1.6 מיליארד שקלים בשנה לסיוע בשכר דירה. בסופו של דבר כעבור 25 שנה השוכרים יוצאים בלי כל נכס. באופן כזה כספי המדינה "הולכים לפח". במקום זאת, המדינה תשקיע את הסכום בהוצאת המשפחות ממעגל העוני. אין דבר צודק מזה". שר האוצר, משה כחלון, דיבר בפתח מסיבת העיתונאים על הזנחת הדיור הציבורי במשך עשרות שנים ועל המהלכים שנועדו לשקם את המצב: ״לפני למעלה מ-20 שנה המדינה הפסיקה בהגדלת מלאי הדירות. צמצום פערים אמיתי מגיע רק כאשר ממשלה מתערבת ומגשרת. אם לא יעזרו לחלשים לעולם לא יצטמצמו הפערים. המצב כיום בדיור הציבורי מחייב פתרונות מחוץ לקופסא. לא כל אחד יתמזל מזלו שההורים שלו יכולים לרכוש לו דירה ולא לכל אחד התמזל המזל לרכוש השכלה והמזל הוביל אותם לאן שהגיעו ואנו כאן כדי לסייע להם״. כחלון ציין שבשנת 2016 נרכשו כ-1,000 דירות לטובת הדיור הציבורי, לעומת דירות אחדות שנרכשו בעבר: ״המאבק כאן הוא ארוך אבל אנחנו מתחילים את המסע הזה. בשנה שעברה (2016) היו נתונים יפים. איכלוס של 660 דירות ורכש של כ-1,000 דירות. יש להבין כי בעבר המדינה רכשה דירות אחדות. מדובר במצב שתמיד הצרכים יהיו גדולים מן האמצעים והתפקיד שלנו לצמצם את הפערים ככל הניתן״.
- 5.שר תותח היחיד שעובד וואו כמה דברים במקביל (ל"ת)כחלון לראשות הממשלה 15/02/2017 07:35הגב לתגובה זו
- 4.אא 14/02/2017 16:44הגב לתגובה זואז ממשלה סירבה. אז היה מדובר על כל פרויקט של קבלן. הים אותה הצאה של קבלנים אושרה אך ורק במסגרת לפרויקטים של "מחיר למשתכן". צד נכון, אבל למה רק חלשים צריכים לממן יותר חלשים?
- 3.ההטבות בחוק מס 3 דירות-גלגל הצלה אחרון לאספני הדירות (ל"ת)משקיע שוקע 14/02/2017 16:03הגב לתגובה זו
- 2.כחלון. אתה "סר" אוצר נחשל (ל"ת)שלומי 14/02/2017 15:34הגב לתגובה זו
- 1.אבסורד 14/02/2017 14:49הגב לתגובה זואני מאוד מעריך את כחלון וגלאנט אך פה הם לגמרי סטו מהכיוון. לתפוס טרמפ על גב הקונים בפרויקט מחיר למשתכן זה פשוט אבסורד שאין כדוגמתו . מדוע להעמיס נטל נוסף על הזוגות הצעירים שאין ברשותם דירה ? המדינה צריכה להקצות תקציב על מנת לרכוש דירות שיעודן לדיור ציבורי ולא לעשות זאת ע"ח מחוסרי דיור .
- המדינה 15/02/2017 10:45הגב לתגובה זומיסים על ימין ועל שמאל משוק הדיור, שישתמשו בכסף הזה, ממשל הזוי!
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 0% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
